دعوای تائید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب ( معیوب بودن مبیع )

دعوای تائید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب یا فسخ معامله به جهت معیوب بودن موضوع معامله ، به جهت عیب موجود در یکی از عوضین معامله ایجاد می گردد. مستنبط از مواد ۴۲۲ و ۴۲۳ قانون مدنی چنانچه پس از معامله مشخص شود کالای معامله معیوب بوده و خریدار از آن عیب اطلاع نداشته، به محض اطلاع از عیب اختیار حق فسخ معامله یا اخذ ارش ( مابه التفاوت قیمت سالم و معیوب ) دارد. یعنی خریدار مخیر است، عقد را به استناد خیار عیب فسخ کند یا آن را با همان شرایط بپذیرد و به جای آن ارش که همان مابه التفاوت قیمت شیء در حالت سلامت و قیمت آن در حال معیوبی است را مطالبه کند. البته استثنائاً در برخی موارد ذیحق ، صرفاً میتواند تقاضای ارش کند و حق فسخ معامله را ندارد .

شرایط طرح دعوای تائید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب | فسخ قرارداد به جهت معیوب بودن مبیع 

1. احراز وقوع عقد و رابطهٔ قراردادی مابین طرفین دعوا
2. عیب کالا آشکار نبوده بلکه مخفی یا پنهان بوده باشد البته منظور از مخفی بودن عیب به معنای عدم اطلاع خریدار از عیب است.
3. خریدار از عیب کالا آگاه نباشد.
4. وجود عیب در زمان معامله ، مگر در دو مورد،  یکی عیب قبل از قبض و دیگری آنکه عیب جدید بر اثر عیب سابق حادث شده باشد.
5. اعمال فوری حق فسخ توسط خریدار به محض اطلاع از عیب خیار عیب فوری است.
6. معامله از عقود مغابنه ای باشد و از عقود رایگان یا مسامحه ای نباشد.
7. عدم تبری از عیوب توسط خریدار
8. اعلان اراده مبنی بر فسخ معامله  که معمولاً از طریق ارسال اظهارنامه رسمی صورت می پذیرد، ولی اگر از قبل اظهارنامه ارسال نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست تاریخ اعلان فسخ و ظهور و بروز اراده محسوب می شود.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تائید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب | معیوب بودن مبیع 

• مواد ۴۲۲ الی ۴۳۷ قانون مدنی (مقررات اختصاصی)  و مواد ۴۴۵ الی ۴۵۷ قانون مدنی ( قواعد عمومی خیارات )
• اصل عدم اطلاع از عیب، جبران ضرر ناروا

نمونه دادخواست دعوای تأیید فسخ معامله به جهت خیار عیب 

با توجه به فنی و تخصصی بودن این دعوا و تنوع موضوعات آن و رویه های متفاوت قضایی، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد. مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص قراردادها امری لازم و غیرقابل اجتناب است.

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.

تفاوت اسقاط خیار عیب با تبری از عیوب در چیست؟ 

تفاوت چندانی بین آنها وجود ندارد و تنها فرق آن این است که در اسقاط خيار عیب صرفاً حق فسخ و حق مطالبه ارش ساقط میشود اما در تبری از عیوب، علاوه بر حق فسخ و مطالبه ارش، مطالبه خسارت ناشی از عیب کالا براساس مسئولیت مدنی نیز ساقط می شود. مثلاً در اسقاط خیار عیب اگر داروی فاسد شخصی را مسموم کند یا اتومبیل ناقص باعث واژگونی آن شود یا حیوانی فروخته شود و چندی بعد براثر بیماری بمیرد و سایر حیوانات را هم بیمار سازد و از این طریق به او زیان برساند بی تردید این زبان بنــا بــر اصل لاضرر باید جبران شود.

آیا اسقاط خیار عیب باعث اسقاط حق مطالبه ارش هم می شود؟ 

در این باره دو نظر وجود دارد.

• گروه اول: این گروه معتقدند با توجه به مفهوم لغوی و عرفی خیار عیب و ظاهر عبارات فقهای امامیه، می توان گفت خیار عیب، مشتمل بر مطالبه ارش نیست و براساس ماده ۴۲۲ قانون مدنی اخذ ارش مفهومی متمایز از خیار عیب است بنابراین اگر خیاط عیب ساقط شود، ظاهر این است که خریدار حق گرفتن ارش را از خود ساقط نکرده است، زیرا حق فسخ ، حق ارش را در بر نمی گیرد و مستلزم از میان رفتن آن نیست. و صرفا امکان دعوای تائید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب رد  منتفی خواهد شد.
• گروه دوم: این گروه  معقتدند، خیار عیب را حاوی هر دو اختیار است، حق فسخ و حق مطالبه ارش و جز در مواردی که احکام ویژه ای برای سقوط یا اجرای ارش وضع شده است، باید آن را تابع احکام خیار عیب شمرد،  ارش خواستن حکم فرعی و متمم اضافی نیست. نتیجه استفاده از خیار عیب برای زیان دیده به وجود می آید، همان طور اختیاری است که در ماده ۴۲۷ قانون مدنی آمده است، پس در قراردادی که خیار عیب ساقط شده است. زیان دیده حق مطالبه ارش را نیز ندارد.

هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رأی اصراری مورخ 1401/11/25 پس از بحث مفصل و استدلال موافقین و مخالفین با رأی ۲۹ نفر از ۵۳ نفر قضات شعب حقوقی نظر شعبه پنجاهم دیوان عالی کشور را مبنی بر اینکه اسقاط خيار عیب حق ارش را نیز از بین میبرد صحیح تشخیص داده اند.

اگر ملک فروخته شده در طرح شهرداری واقع شده باشد در صورت عدم اطلاع خریدار آیا برای وی خیار عیب قابل تصور است؟

اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۹۶۲ مورخ 1396/04/31 که رویه قضایی نیز به آن متمایل است. اعلام داشته است:

(( اولاً ، صرف اینکه ملک در محدوده طرح شهرداری باشد، به معنای تملک آن از سوی شهرداری نیست؛ ثانیاً در فرض پرسش اگر مشتری جاهل بر اینکه ملک در محدوده طرح شهرداری قرار گرفته باشد، عرفاً مبیع معیوب تلقی میشود و خریدار می تواند به استناد خیار عیب یا حصول شرایط قانونی معامله را فسخ یا مطالبه ارش نماید . ))

آیا دستکوب بودن شمارۀ بدنه یا موتور به نحو قانونی و عدم اطلاع خریدار از آن باعث ایجاد خیار فسخ برای خریدار میشود؟

اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره 7/95/3108 مورخ 1395/12/01 که رویه قضایی نیز به آن متمایل است، اعلام داشته است :

(( چنانچه ماشین مورد معامله ماشینی باشد که شماره بدنه یا موتور آن مورد دستکوب قرار گرفته و فروشنده مالک قانونی آن باشد مشمول ماده ۴۲۲ قانون مدنی بوده و خریدار میتواند معامله را فسخ و یا با قبول ارش معامله را بپذیرد. ولی اگر ماشین مسروقه بوده و شماره بدنه و موتور آن دستکوب گردیده باشد، معامله باطل بود و مشمول ماده ۴۳۸ این قانون میباشد.))

آیا اعمال خیار عیب فوری است؟ | آیا جهت طرح دعوای تائید فسخ معامله به جهت خیار عیب باید خیار عیب به فوریت اعمال می شد؟

 حال سؤال اینجاست، چنانچه مشتری در اعمال خيار عیب تأخیر کند، آیا صرفاً حق خیار فسخ وی از بین میرود یا حق مطالبه ارش را هم ندارد؟

در این باره دو نظر وجود دارد.

گروه اول : این گروه معتقدند، ساقط شدن خیار عیب ، مربوط به رد بیع ( فسخ ) است، نه ارش. پس در صورت تأخیر مشتری و سقوط خیار، حق مشتری در مطالبه ارش باقی می ماند و تأخیر در مطالبه، این حق را ساقط نمی کند چرا که تأخیر زیانی به بایع نمیرساند و دلیلی بر سقوط آن وجود ندارد و اصل بر بقای حق است .

گروه دوم : این گروه معتقدند، در صورت تاخیر در اجرای خیار عیب، ساقط شدن آن هم شامل فسخ می شود و هم شامل مطالبه ارش، زیرا پاسخ نهایی در مفاد و محتوای خیار عیب نهفته است.

چرا که در ماده ۴۲۲ قانون مدنی، مطالبه ارش را در کنار فسخ معامله یکی از دو اختیار ناشی از خیار عیب می داند و دیگری اینکه ، در ماده ۴۲۹ قانون مدنی است که موارد سقوط حق فسخ و باقی ماندن ارش را بیان می دارد. اگر تأخیر در استفاده از خیار در زمره این موارد می بود باید در ماده ۴۲۹ پیش بینی می شد، نه اینکه در ماده خاصی به لزوم فوری بودن خیار عیب اشاره شود.

هرگاه خیار عیب ضمن عقد اسقاط شده باشد، ولی بعد از عقد معلوم شود، مورد معامله عیبی خارج از حد متعارف داشته و معامله کننده تصور آن را نمی کرده است. آیا برای وی حق فسخ خواهد بود؟

 در رأی شمارهٔ ۳۴۸۱۲۱۸ مورخ ۱۳۰۸ دیوان عالی کشور آمده است، اسقاط خیار عیب شامل عیوبی که خارج از حد متعارف باشد نیست.

آیا خراب شدن کالا پس از خرید موجب ایجاد خیار عیب می شود؟ 

خرابی و از کار افتادن کالای خریداری شده پس از استفاده را نمی توان شامل خیار عیب دانست، مگر اینکه ریشه و سبب آن در زمان عقد وجود داشته و عیب دوم در نتیجه عیب سابق حادث شده باشد یا عیب کالا در دوران ضمانت کالا ، باعث خیار عیب نمی شود، چون عیب باید در حين العقد وجود داشته باشد.

وضعیت اعمال خیار عیب در صورت تعدد خریداران به چه صورت است؟

تعدد خریدار به استناد ماده ۴۳۲ قانون مدنی درباره تعدد خریدار، در صورتی که در یک عقد بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود، یکی از خواهد داشت. مشتری ها نمیتواند سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد، مگر با رضای بایع و ،بنابراین اگر در رد مبیع اتفاق نکردند فقط هر یک از آنها حق ارش دارد.

شرایط اسقاط خیار عیب چیست؟

تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر، ایجاد تغییر در مبیع و ایجاد عیب دیگری در مبیع قبل از قبض آن از شرایط اسقاط خیار عیب می باشند. نتیجتا دعوای تائید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب رد خواهد شد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای  تائید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

در خصوص اموال منقول همچون اتومبیل دادگاه عمومی حقوقی  محل انعقاد قرارداد، محل اجرا و محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی است. ولی در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل زمین و آپارتمان محل وقوع مال غیرمنقول مرجع صالح به رسیدگی به دعوا می باشد.