دعوای تایید ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال موضوع قرارداد که غالبا در فرض فروش ملک در رهن مطرح می شود. که اشتباها با عنوان دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن از آن یاد می شود.علی رغم اختلاف نظرات حقوقی سابق، با توجه به رای وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30 دیگر قابلیت استماع در دادگاه ندارد. مگر نسبت به انتقالاتی که مغایر با حقوق مرتهن باشد. از قبیل انتقال سرقفلی ملک مورد رهن. چرا که ، براساس رای وحدت رویه اعلامی مقرر شده است، اگر ملکی که در رهن است، به فروش برود ، خریدار می تواند با طرح دعوای الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک، نسبت به الزام فروشنده ( راهن ) به فک رهن و متعاقبا تنظیم سند رسمی به نام وی در دادگاه اقدام نماید و این فروش و دعوای مزبور به جهت حق عینی تبعی مرتهن و تقدم حقوق وی نسبت به خریدار ملک ، منافاتی با ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد.
مواد قانون مرتبط با دعوای تایید ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال
- مواد ۷۷۱ ، ۷۹۳ و ۷۹۴ قانون مدنی
- رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 1376/08/20
- رای اصرای شماره 31 مورخ 11/12/1377
- رای وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30
آیا راهن ( مالک ) می تواند مال را پس از به رهن گذاشتن بفروشد یا به عبارتی آیا فروش مال مرهونه به حقوق مرتهن ( فرض غالب بانک ) خلل وارد می کند یا خیر؟ و در صورت ورود خلل آیا امکان ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال موضوع قرارداد وجود دارد؟
درخصوص اینکه معامله ملک رهنی باطل است یا خیر؟ سابقاً اختلاف نظر وجود داشت و دیدگاهها بدین صورت بود:
- نظر گروه اول : فروش مالی که در رهن است در هر صورت باطل است، این نظر بین فقها طرفدارانی دارد.
- نظر گروه دوم : در هر صورت صحیح است، حتی بدون اجازه مرتهن. زیرا حقوق مرتهن در هر حال، محفوظ می ماند و منافاتی با حقوق وی ندارد و مرتهن مالک ملک است. که براساس قاعده تسلیط در ملک خود تصرف نموده است.
- نظر گروه سوم: اگر بدون اجازه مرتهن باشد، عقد غیرنافذ و از مصادیق معامله فضولی است و با طرح دعوای ابطال معامله فضولی به جهت عدم رعایت حقوق مرتهن ، معامله باطل می شود. هیات عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 1376/08/20 این نظر را پذیرفته و نظر مشهور فقها را قبول نموده است. مضافاً اینکه قسمت ( ه ) ماده ۲۴ قانون دریایی به عدم نفوذ این معامله حکم داده است.
نتیجه : تا آنکه هیات عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ 1402/03/30 نظر دوم را برگزید و فروش مال مورد رهن ، بدون اذن مرتهن را منافی با حق عینی تبعی مرتهن موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی ندانسته است.
فسخ قرارداد توسط خریدار به جهت عدم اطلاع از رهن بودن مورد معامله
چنانچه خریدار در حین معامله اطلاعی از رهن قرار داشتن مال نداشته باشد، حق فسخ معامله را دارد.
آیا رهن دادن مکرر از سوی راهن ( مالک ) منافی با حقوق مرتهن ( ذی نفع وثیقه ) دارد؟
رهن دادن مکرر از سوی راهن منافی با حق مرتهن نیست، زیرا حق او مقدم بر حق مرتهن دوم است. که در اصطلاح به آن رهن مازاد می گویند. نتیجتا امکان ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال موضوع قرارداد وجود ندارد.
آیا راهن ( مالک ) می تواند نسبت به اجاره دادن ملک اقدام کند؟ | آیا اجاره مال مرهونه باطل است ؟
قاعده کلی این است، که واگذاری منافع ملک موضوع رهن ، در قالب عقد اجاره منافاتی با حقوق مرتهن ندارد؛ به خصوص زمانی که مدت اجاره تا پیش از سررسید دین باشد. بنابراین امکان ابطال قرارداد اجاره به دلیل در رهن بودن وجود ندارد.
مگر آنکه انعقاد عقد اجاره ، فروش مال را در معرض خطر و چالش جدی قرار دهد، مانند، اجاره ای که تا زمان سررسید دین به پایان نرسد یا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد.
آیا راهن ( مالک ) می تواند نسبت به انتقال سرقفلی مورد رهن به غیر اقدام نماید؟ | آیا با انتقال سرقفلی مورد رهن ، امکان ابطال معامله به دلیل در رهن بودن وجود دارد؟
هدف از انعقاد عقد رهن این است، که مرتهن بتواند در صورت عدم پرداخت طلب از سوی مدیون ، با فروش عین مرهونه ( مورد وثیقه ) به راحتی و در کمترین زمان به حقوق خود دست یابد؛ انتقال سرقفلی ملک، به روشنی مانع از رسیدن مرتهن به مطالبات خود می باشد و غیرنافذ است. نتیجتا اینکه، امکان ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال موضوع قرارداد وجود ندارد.
نحوه اجرای رای تایید ابطال معامله به دلیل در رهن بودن به چه صورت است؟
درفرضی که بنا به جهاتی همچون واگذاری سرقفلی ملک مورد رهن ، موجبات ابطال قرارداد حادث شود، رای دادگاه جنبه اعلامی دارد و نه تاسیسی. لذا دادگاه از تاریخ اعلام رد معامله از سوی مرتهن ، قرارداد را باطل اعلام می نماید. بنابراین به جهت اعلامی بودن حکم ، اجراییه ای جهت اجرای حکم صادر نمی شود.
رای وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال
(( نظر به اینکه با تحقق عقد رهن ، مالکيت عين كماكان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه حق عینی دارد و به استناد این حق میتواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید. چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و مادۀ ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ – 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد. ))
رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال
(( مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج مرهونه از مالکیت راهن نمی شود، لیکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند، که می توان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک، نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود. اعم از اینکه معامله راهن ، با الفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده است. اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث، بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.))
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 7/1402 / 632 مورخ 1402/12/22 در خصوص ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال موضوع معامله
استعلام :
الف- با لحاظ رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، آیا مزایده مال مرهونه همچنان نیازمند اذن مرتهن و توقیف کننده مقدم است و یا آنکه می‌توان نسبت به فروش مال اقدام نمود و ابتدا طلب توقیف کننده مقدم و مرتهن را پرداخت و سپس محکوم به را وصول کرد؟
ب- با توجه به عبارت « چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء تأمین شود » در متن رأی وحدت رویه یاد شده، تأمین حقوق مرتهن چگونه توسط قاضی اجرای احکام احراز می‌شود؟ با توجه به آنکه میزان خسارت تأخیر تأدیه و متفرعات طلب بانکی (مرتهن) تا زمان وصول آن مدام در حال افزایش است و از طرفی مزایده نیز با ارزیابی مال صورت می‌گیرد، چگونه می‌توان مبادرت به ارزیابی و فروش مال با حفظ حقوق مرتهن نمود؛ در حالی که دین موضوع رهن معلوم نبوده و مدام در حال تغییر است؟
ج- چنانچه توقیف کننده مقدم به صراحت با مزایده مخالفت کند؛ اما قاضی اجرای احکام تشخیص دهد که طلب تأدیه و یا حقوق مرتهن تأمین می‌شود، آیا می‌توان مزایده را برگزار کرد؟
پاسخ :
الف و ب- اولاً، رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30 هیأت عمومی دیوان عالی کشور ناظر بر موارد طرح دعوای الزام به فک رهن است و منصرف از موارد مزایده مال مرهونه می‌باشد.
ثانیاً، در خصوص مالی که وثیقه دینی بوده یا در قبال طلب توقیف شده باشد، حسب مورد باید مطابق مواد 54 و 55 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 رفتار شود.
ثالثاً، هرگاه مطابق ماده 54 قانون یاد شده مالی که وثیقه دینی بوده یا در قبال طلب توقیف شده است، مازاد آن به درخواست محکوم له توقیف شود، با عنایت به ملاک رأی وحدت رویه صدرالذکر، به درخواست توقیف کننده مازاد، اجرای احکام میتواند با ابلاغ به دارنده وثیقه یا توقیف کننده مقدم و پس از اعلام میزان مطالبات دارنده وثیقه، مال را ارزیابی کرده و در صورتی که ارزش آن مازاد بر مطالبات وی باشد ، مال را به مزایده گذاشته و ابتدا مطالبات را تأدیه و سپس مابقی را به توقیف کننده مازاد پرداخت کند.
ج- با توجه به مراتب پیش گفته به لحاظ حصول اطمینان از حفظ حقوق توقیف کننده مقدم، صرف مخالفت وی مؤثر در مقام نیست.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 7/1402/16 مورخ 24/05/1402 درخصوص ابطال معامله به دلیل در رهن بودن مال موضوع معامله
استعلام :
با توجه به اینکه در برخی موارد وثیقه تودیعی دارای رهن مقدم است و مازاد آن به نفع مرجع قضایی توقیف می‌شود، در صورت عدم اجرای تعهد از سوی وثیقه گذار و صدور دستور ضبط ، چنانچه مرتهن اول ( بانک مربوطه ) موافق فروش ملک و اجرای دستور ضبط نباشد، آیا باید تا زمان فک رهن مقدم ، اجرای دستور ضبط وثیقه متوقف شود و یا اینکه می توان با حفظ حقوق مرتهن و کسر مبلغ رهن مقدم از مزایده و واریز آن به حساب اعلامی بانک ، دستور ضبط وثیقه را اجرا کرد؟
پاسخ :
- اولاً، با توجه به این که مطابق بند « خ » ماده 217 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392، وثیقه باید وجه نقد یا ضمانت نامه بانکی یا مال منقول یا غیرمنقول باشد و از آنجا که در مال رهنی ، رهن نسبت به عین مال ( اصل مال ) صورت می پذیرد، بنابراین توقیف ارزش مازاد ملک که مطابق ماده 54 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 تنها ایجاد اولویت نسبت به اصل مال می‌کند، مشمول هیچ یک از مصادیق وثیقه کیفری نبوده و قابل پذیرش نمی‌باشد.
- ثانیاً، در فرض سؤال که دستور ضبط وثیقه ای که در رهن بانک بوده است صادر شده است ، فروش مال مورد وثیقه منوط به اذن مرتهن ، تأمین حق وی و یا تأدیه طلب او می باشد. رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 30/3/1402 هیأت عمومی دیوان عالی کشور که در صورت تأمین یا تأدیه طلب مرتهن ، بیع عین مرهونه توسط راهن را منافی حقوق مرتهن ندانسته است، مؤید این دیدگاه است.
