دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رؤیت و تخلف از وصف

دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف از وصف بنا به دلالت مواد 410 و 413 قانون مدنی در دو حالت اینکه مشتری مالی را با توجه به اوصافی که فروشنده بیان میکند بدون اینکه آن را ببیند خریداری میکند و پس از تحویل مبیع متوجه میشود مورد معامله با آن اوصافی که فروشنده گفته است متفاوت است و یا اینکه مشتری مالی را قبلاً دیده باشد و براساس همان رؤیت قبل و با این تصور که مبیع هنوز همان شرایط را دارد با فروشنده معامله کند، اما پس از معامله با دیدن مبیع متوجه شود که مورد معامله را که مثلاً سال قبل یا سالها قبل دیده بود با آنچه الان با آن مواجه شده است بسیار متفاوت است، محقق می گردد. در این نوع خیار، اشتباه دروصف فرعی مورد معامله است و نه وصف اساسی که قصد را زائل  و موجب بطلان قرارداد می شود.

 در این نوع خیار، صاحب حق می تواند با اعمال حق فسخ خود از قرارداد خارج و نسبت به استرداد ثمن معامله اقدام نماید و یا اینکه مبیع را به همان نحو که هست، قبول نماید. بنابراین حق تبعیض در مورد معامله و قبول بخشی از مبیع یا اخذ ارش ( مابه التفاوت قیمت ) را برخلاف خیارعیب از طرف دیگر قرارداد ندارد.

البته ممکن است، خیار رؤیت و تخلف از وصف با خیاراتی همچون خیار عیب همزمان در یک معامله وجود داشته باشد و آنگاه صاحب خیار مختار است، با بهره مندی از خیار رویت و تخلف از وصف، و آیا تمسک به خیار عیب و طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب نسبت به خروج از قرارداد اقدام نماید.

شرایط طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف از وصف | شرایط طرح دادخواست تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف از وصف

ذی نفع جهت طرح دادخواست تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف از وصف می بایست نسبت به اثبات شرایط اعلامی زیر اقدام نماید.

1. احراز وقوع عقد و رابطه قراردادی
2. انجام معامله از روی وصف یا مشاهدات قبلی
3. عدم تطابق مورد معامله با اوصافی که ذکر شده یا مشاهداتی که قبلاً انجام گردیده است.
4. اعلان ارادۀ خواهان مبنی بر فسخ معامله (  که معمولاً از طریق ارسال اظهارنامهٔ رسمی صورت می پذیرد. ولی اگر از قبل اظهارنامه ای ارسال نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست تاریخ اعلان فسخ و ظهور و بروز اراده محسوب می شود. )

نکات کاربردی:

1. خریدار به موجب ماده 411 قانون مدنی، حق تبعیض مورد معامله را ندارد و نمی تواند آنچه را که دیده است و مطابق شرایط قراردادی است را قبول کند و آنچه را که ندیده و مطابق نمونه نیست را رد کند، بلکه یا باید کل معامله را فسخ کند یا مجموع آن را قبول کند.
2. خیار رؤیت صرفاً شامل مشاهده مورد معامله نمی شود، بلکه شامل اوصاف مورد معامله با حواس دیگر نیز می باشد، مثلاً کسی مقداری ادکلن را که سابقاً استشمام کرده را خریداری نموده باشد، ولی بعد از معامله متوجه شود ادکلن آن بوی سابق را ندارد. باز هم حق فسخ قرارداد و امکان طرح دادخواست تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف از وصف را دارد ، بنابراین نام گذاری خیار رؤیت بر مبنای غلبه است.

مستندات قانونی طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف از وصف

1. مواد ۴۱۰، ۴۱۱، ۴۱۲، ۴۱۳، ۴۱۴ و ۴۱۵ قانون مدنی ( مقررات اختصاصی )
2. مواد ۴۴۵ الی ۴۵۷ قانون مدنی ( قواعد عمومی خیارات )
3. قاعده فقهی  ( لاضرر  )
4. قاعده فقهی (  نفی غرر )

نکته کاربردی :

خیار رؤیت و تخلف از وصف مختص بیع نیست و در سایر خیارات نیز راه دارد و اینکه قانون گذار در خصوص بیع به این امر پرداخته است، به دلیل فرض شایع و بر مبنای غلبه است.

نمونه دادخواست فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف از وصف 

با توجه به فنی و تخصصی بودن این دعوا و تنوع موضوعات آن و رویه های متفاوت قضایی، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد. مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص قراردادها امری لازم و غیرقابل اجتناب است.

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.

آیا امکان طرح دعوای فسخ قرارداد به جهت تخلف از رؤیت و تخلف از وصف در اموال کلی وجود دارد؟

به موجب ماده 414 قانون مدنی ، خیار رؤیت و تخلف از وصف در اموال کلی به مانند تحویل 100 کیلو برنج هاشمی ، راه ندارد و در صورت عدم مطابقت مورد معامله با آنچه سابقاً دیده شده یا توصیف شده فروشنده ملزم است کالایی که با همان ویژگی توافق شده است را تحویل و تسلیم کند.

آیا با پرداخت مابه التفاوت قیمت مورد معامله خیار رویت و تخلف از وصف ساقط می شود؟

خیر، طرف قرارداد نمی تواند با پرداخت مابه التفاوت ارزش مورد معامله یا جبران خسارت وارده نسبت به اسقاط حق ایجاد شده برای طرف دیگر قرارداد اقدام نماید.

تفاوت خیار رؤیت و تخلف از وصف با خیار تخلف از شرط صفت در چیست؟

در بسیاری از موارد این دو خیار با هم همپوشانی دارند و ذیحق میتواند به هر یک از این دو استناد کند، زیرا تفاوت چندانی در عمل ندارند، ولی خیار رؤیت و تخلف از وصف فوری است (ماده ۴۱۵ قانون مدنی) اما خیار تخلف از شرط صفت، فوریتی جهت اعمال حق فسخ قرارداد را ندارد.

آیا اعمال خیار رویت و تخلف از  وصف فوریت دارد؟ | طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رؤیت و تخلف از وصف در چه مقطع زمانی می بایست انجام شود؟

اصل بر غیرفوری بودن خیار است. اما قانونگذار به موجب ماده 415 در مورد خیار رویت و تخلف از وصف قائل به فوریت اعمال حق فسخ قرارداد شده است. این فوریت نیز عرفی است و ضابط دقیق و مشخصی ندارد. و بنا به تشخیص مقام قضایی است. بنابراین چنانچه مراتب اعلام حق فسخ، از طرقی همچون ارسال اظهارنامه انجام نشده باشد، طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رؤیت و تخلف از وصف می بایست به فوریت انجام شود.

 آیا خیار رویت و تخلف از  وصف مختص مشتری است؟ | آیا فروشنده هم می تواند نسبت به طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف از وصف اقدام نماید؟

خیار رویت و تخلف از  وصف مختص مشتری نیست، بلکه فروشنده نیز ممکن است، مورد معامله را ، مثلاً در چند سال اخیر ندیده باشد و با همان اوصاف سابق فروخته باشد، ولی اکنون متوجه می شود مورد معامله بسیار تغییر کرده است.

آیا خیار رویت و خیار تخلف از وصف یک نوع خیار هستند؟ 

در این خصوص اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد، گروهی از جمله مرحوم دکتر امامی ، با تمسک به مواد 410 و 413 قانون مدنی قائل به دو نوع خیار جداگانه هستند، ولی برخی دیگر از جمله مرحوم دکتر کاتوزیان معتقدند، مجموع عنوان ( خیار رؤیت و تخلف از وصف ) برای بیان احکامی است که به اختصار ( خیار رؤیت ) نامیده می شود. دلیل اضافه کردن ( تخلف از وصف ) این است، که پاره ای از فقیهان به ویژه در فقه عامه اعتقاد دارند که هر کس مالی را ندیده بخرد، پس از رؤیت خیار فسخ دارد ، خواه تخلف از وصف نیز شده یا نشده باشد، قید (تخلف از وصف )  برای رد این نظر است، یعنی خیار مستند به تخلف از وصف است، نه عدم رویت.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب و تخلف از وصف 

در خصوص اموال منقول، دادگاه عمومی حقوقی محل انعقاد قرارداد ، محل اجرا  و محل اقامت طرف قرارداد صلاحیت رسیدگی دارد. ولی در خصوص اموال غیرمنقول ، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صلاحیت رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد را دارد.

نظریه مشورتی شماره 7/98/520 مورخ 1398/10/22 در مورد حدود اختیارات قانونی صاحب حق در خیار رویت و تخلف از وصف 

استعلام:

در صورت تحقق خیار رویت وتخلف وصف چنانچه صاحب خیار نخواهد از حق خیار استفاده نموده و بیع را فسخ نماید و مبیع را به همان نحو که هست قبول نماید با در نظرگرفتن این امر که به علت نوسان شدید قیمت ها یا شرایط خاص فسخ بیع و دریافت ثمن موجب تضرر بیشتر خریدار می‌گردد، آیا خریدار می‌تواند با استناد به قواعد و مقررات عمومی مسئولیت مدنی از فروشنده مطالبه خسارت نماید. به عنوان مثال یک راس اسب اصیل را با وصف حامل بودن آن خریداری نموده و بعدا کاشف به عمل می آید، حیوان مذکور آبستن نمی‌باشد آیا می‌تواند اسب را به همان نحو قبول نموده و جهت دریافت مابه التفاوت قیمت اسب حامل و غیرحامل به فروشنده مراجعه نماید یا صرفا حق فسخ و استرداد ثمن را دارد.

پاسخ:

به تصریح ماده 410 قانون مدنی صاحب خیار مختار است که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید. اخذ ارش، امری استثنایی و مختص خیار عیب است. تبعیض در معامله نیز برخلاف مفاد تراضی است و تقسیط ثمن جز در و تمسک به خیار تبعض صفقه ( طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه ) نیز ممکن نیست و حسب ظاهر در فرض سوال، دادرس خیار رویت و تخلف وصف را احراز نموده است، بنابراین علی رغم این که ممکن است وجود اوصافی در مبیع، داعی پرداختن مبلغی بیشتر و یک انگیزش برای بهره برداری از آن چه در ملکیت شخص درمی آید، باشد، اما عرفا مبادله میان تمام ثمن و تمام مبیع صورت می پذیرد. در این حالت وصف ارتباط مستقیم با ثمن که رکنی از ارکان عقد است، ندارد و جزء مشخصی از ثمن در مقابل وصف قرار نمی گیرد، تا امکان تقسیط ثمن و دریافت مابه التفاوت برای مشتری وجود داشته باشد. لذا مشتری صرفا می‌تواند بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.