دعوای تایید فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط 

دعوای تایید فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط ، در فرضی است، که ضمن یک قرارداد یکی از شروط سه گانه ضمن عقد ( شرط صفت، شرط نتیجه، شرط فعل ) به نفع یکی ازطرفین قرارداد پیش بینی شده باشد. پس از آن، اگر شرطی که در قرارداد درج شده محقق نگردد یا نسبت به آن تخلفی صورت گرفته باشد، مشروط لـه حـق فسخ قرارداد خواهد شد و در جهت ممانعت از ایرادات احتمالی و امکان تحمیل اجرای ضمانت اجراهای قراردادی به طرف دعوا، می بایست نسبت به طرح دعوای تائید فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط اقدام نماید. 

شرایط طرح دعوای فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط  

1. احراز رابطه قراردادی مابین اصحاب دعوا
2. گنجاندن یکی از شروط سه گانه ضمن عقد ( شرط صفت، شرط نتیجه، شرط فعل )
3. تحقق نیافتن شرط ضمن عقد
4. اعلان ارادۀ مشروط له مبنی بر فسخ معامله ، که معمولاً از طریق ارسال اظهارنامه رسمی صورت می پذیرد. ولی اگر از قبل اظهار نامه ارسال نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست، تاریخ اعلان فسخ و ظهور و بروز اراده محسوب میشود

مستندات قانونی جهت طرح دعوای فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط  

1. احکام خیار تخلف از شرط در قانون مدنی در بخش خیارات نیامده است. بلکه ماده ۴۴۴ این قانون، مقررات مربوط به این خیار را به مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ در ۱5 ماده مربوط به شروط ضمن عقد ارجاع داده است.
2. رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ 1400/03/04 هیات عمومی دیوان عالی کشور
3. جبران ضرر ناروا؛ قاعده لاضرر؛
4. الزام ناشی از عقد
5. با عدالت و مصالح اجتماعی
6. برهم خوردن تعادل عوضین

انواع خیار تخلف از شرط و نحوه فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط صفت ، نتیجه و فعل 

سه مورد خیار تخلف از شرط وجود دارد.

• نحوه فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط صفت 

مطابق ماده ۲۳۴ قانون مدنی شرط صفت، عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله یعنی شرط صفت هم شامل وصف و کیفیت مثل سیاه بودن چوب گردو ،بودن بافت کاشان بودن میشود و هم شامل کمیت و مقدار مثل یک هکتار بودن زمین هرچند در اکثر معاملات مورد معامله مشاهده میشود و شرط صفت پیش بینی نمی گردد.

 مثلاً در بیع خودرو شرط شده باشد خودروی مورد معامله سفید باشد، اما پس از انجام معامله و تحویل اتومبیل مشخص شود خودرو مشکی بوده است. در این فرض مشروط له با استناد به مادۀ ۲۳۵ قانون مدنی میتواند به دلیل عدم وجود صفت مشخص شده، رأساً معامله را فسخ نماید یا به همان صورت معامله را قبول کند.

نکته مهم اینکه، در تخلف از شرط صفت، جهت فسخ معامله، قاعده ای مبنی بر الزام مشروط علیـه بـه تحویل آنچه شرط شده وجود ندارد و مشروط له رأساً حق فسخ معامله را دارد. در بسیاری از موارد الزام مشروط علیه اصلاً مقدور نیست، در مثال فوق الذکر، خریدار نمیتواند فروشنده را مجبور کند، خودرو را به رنگ سفید نقاشی کرده و به وی تحویل دهد. بنابراین، صرفاً یا می تواند عقد را فسخ کند یا به همان نحو قبول نماید. که نمونه بارز آن مطالبه قیمت کسری مساحت ملک است.

نکته کاربردی:

شرط صفت در کلی راه ندارد و امکان پذیر نیست، زیرا در مبیع کلی فی الذمه مورد معامله حتماً باید از لحاظ مقدار ،جنس وصف مشخص شده باشد، شرط صفت در کلی تحصیل حاصل است و تحصیل حاصل عقلاً محال است، مثلاً مورد معامله یک تن (مقدار) پرتقال (جنس) تامسون (وصف) باشد و در قرارداد شرط صفت بگنجانند و شرط کنند پرتقال باید تامسون باشد. لذا این شرط بی معنا و مضحک به نظر می آید.

 ولی در عین معین و کلی در معین امکان پذیر است، پس اگر در مبیع کلی فی الذمه آنچه مورد معامله واقع شده با آنچه تحویل گردید، متفاوت باشد، خریدار باید فروشنده را اجبار و الزام کند تا آن که تعهد کرده را به وی تسلیم نماید.

بنابراین اوصافی که برای مورد معامله کلی في الذمه به هنگام عقد بیان می شود، موضوع شرط صفت نیست، بلکه وسیله ای برای محدود کردن کلی در نوع معین است که خود دارای افراد و مصادیق متعدد است.

 بنابراین الزام به تحویل مبیع کلی فی الذمه یک نوع تعهد است، که در چهارچوب خود عقد و و قواعد آن باید بحث شود، نه ازجنبه شرط ضمن عقد از نوع صفت، پس در نتیجه باید گفت، اگر در فرض ما فروشنده یک تن پرتقال غیر از تامسون تحویل دهد، چون مورد معامله کلی بوده حق فسخ ندارد و باید فروشنده را الزام کند یک تن پرتقال تامسون تسلیم وی نماید یا به همان نحو معامله را قبول کند.

• نحوه فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط نتیجه

شرط نتیجه به بیانی ساده یعنی در یک عقد اصلی همزمان یک عقد دیگر (یا ایقاع دیگر به عنوان عقد فرعی گنجانده شود در این صورت عقد دوم را شرط نتیجه میگویند که به محض امضای معامله هر دو قرارداد به وقوع می پیوندد.

 ماده ۲۳۶ در این باره بیان داشته، شرط نتیجه درصورتی که حصول نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل میشود مثلاً بیع خودرو شرط کنیم فروشنده خودرو وکیل خریدار باشد تا چنانچه مشتری پیدا شد خودرو را با قیمت بالاتر بفروشد. در این مثال دو عقد منعقد شده است؛ یکی عقد بیع و دیگری عقد وکالت.

یا مثلاً در صلح منزل یا خودرو  به صورت همزمان شرط شود که متصالح (کسی که منزل یا خودرو به او صلح شده) ذمه یا بدهی مصالح (کسی که صلح کرد) را بری کرده است. در این مثال، دو عمل حقوقی هم زمان ایجاد شده است. یکی عقد صلح و دیگری ابراء که ایقاع محسوب میشود. در صورت محقق نشدن شرط ، مشروط له رأساً حق فسخ دارد. در عمل با این مورد کمتر مواجه هستیم.

نکات کاربردی:

1. موضوع شرط نتیجه محدود به عقود» و «ایقاعات» غیر تشریفاتی است و ماده ۲۳۶ قانون مدنی عقد یا ایقاعی که نیازمند تشریفات باشد، نمیتواند به عنوان شرط نتیجه بیاید. مثلاً نمی توان در ضمن عقد بیع منزل شرط کرد زوجه مطلقه شود، زیرا طلاق یک ایقاع تشریفاتی است و تشریفات آن باید رعایت شود.
2. هرچند در عمل کمتر اتفاق میافتد، شرط نتیجه مثبت محقق نشود، ولی در صورت عدم تحقق شرط نتیجه مثبت مشروط له حق فسخ معامله اصلی را دارد. و قاعده ای تحت عنوان الزام طرف مقابل منتفی است.
3. شرط نتیجه منفی  نیز قابل تصور است، برای مثال در فروش ملک بین متبایعین شرط شود خریدار به مدت ۲ سال یا پرداخت کامل ثمن معامله حق فروش ملک به دیگری را نداشته باشد. در این فرض در صورت تخلف مشروط علیه و فروش ملک، مشروط له حق درخواست ابطال معامله دوم را دارد. شایسته ذکر است، رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴ بر همین مبنا صادر شده است.

• نحوه فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط فعل 

برای مثال، یکی از طرفین یا هر دو تعهد کنند کار خاصی انجام بدهند یا عمل خاصی را انجام ندهند، در شرط فعل، برخلاف دو شرط دیگر، در صورت تخلف برای مشروط له، رأساً حق فسخ ایجاد نمی شود بلکه باید الزام به انجام کار یا ترک فعل طرف مقابل را بخواهد، مگر اینکه در عقد پیش بینی شده باشد مشروط لـه درصورت تخلف طرف مقابل بدون الزام وی، رأساً حق فسخ قرارداد را داشته باشد. در عمل در محاکم اعمال خیار تخلف از شرط از نوع شرط فعل کثرت بیشتری نسبت به دو مورد دیگر دارد.

نکته کاربردی:

قاعده فوق سه استثنا دارد، که رأساً به مشروط له حق فسخ میدهد. (۱) عقد ضمان (ماده ۲۴۳ قانون مدنی (۲) عقد رهن (مواد) ۲۴۱ و ۲۴۲ قانون مدنی)؛ (۳) عقد اجاره (ماده 496 قانون مدنی)

انواع خیار تخلف از شرط فعل 

مجموعاً چهار شرط فعل وجود دارد :

1. تعهد به انجام عمل حقوقی ( شرط فعل حقوقی مثبت )
2. تعهد به انجام عمل مادی ( شرط فعل مادی مثبت )
3. تعهد به عدم انجام عمل حقوقی ( شرط فعل حقوقی منفی )
4. تعهد به عدم انجام عمل مادی ( شرط فعل مادی منفی )

مهمترین و اصلی ترین عامل فسخ معامله درمحاکم از جهت خیار تخلف از شرط از نوع شرط فعل است. براساس قسمت اخیر ماده ۲۳۴ قانون مدنی، شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود. مثلاً در ضمن بیع منزل با سند عادی شرط شود فروشنده در تاریخ معینی با حضور در دفترخانه عقد نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام کند یا در بیع خودرو با سند عادی شرط شود فروشنده در تاریخ مشخصی نسبت به فک پلاک و انتقال رسمی خودرو اقدام نماید.

نکات کاربردی:

در صورت تخلف از شرط فعل، برخلاف دو شرط دیگر شرط صفت و شرط ونتیجه، رأساً برای مشروط له حق فسخ ایجاد نمییشود. زیرا شرط فعل ماهیتاً تعهد است.

همان گونه که خودداری از وفای به تعهدهای اصلی به طرف قرارداد حق فسخ نمیدهد و او میتواند اجبار مشروط علیه را بخواهد در این مورد نیز قانون گذار از همین قاعده پیروی کرده است.

 لذا در مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی بیان داشته، ابتدا مشروط له باید الزام طرف مقابل را بخواهد و اگر الزام مشروط علیه در واحد اجرای احکام مدنی غیر ممکن باشد، تعهد باید توسط شخص ثالث با هزینه مشروط علیه انجام شود و اگر این مورد نیز امکان پذیر نبود، راه حل سوم به عنوان آخرین راه حق فسخی است که برای مشروط له ایجاد میشود، مگر خلاف این قاعده توافق و تراضی شده باشد.

آیا میتوان خیار تخلف از شرط اعم از فعل، وصف و نتیجه را اسقاط کرد؟ 

 الف. اسقاط خیار شرط فعل ، مانع قانونی ندارد و براساس اصل حاکمیت اراده میتوان آن را در عقد و یا بعداً ساقط کرد.

 ب. خیار تخلف از شرط نتیجه، یعنی پس از غیر ممکن شدن حصول شرط نتیجه خیار فسخ قرارداد اصلی ناشی از این تخلف که نصیب مشروطه میشود را می توان در قرارداد و یا جداگانه ساقط نمود. مثلاً: بنویسند اسقاط کافه خیارات شد، این خیارساقط میشود.

ج. در خصوص خیار تخلف از شرط از نوع صفت، اختلاف نظر وجود دارد. برخی ها معتقدند، هرچند شرط صفت قابل اسقاط نیست، اما مشروط له میتواند حق فسخ ناشی از تخلف از شرط صفت را اسقاط نماید.

اما عده ای دیگر اعتقاد دارند، خیار تخلف از وصف را نمیتوان ساقط کرد. زیرا این نظر مبتنی بر تفسیر اراده طرفین است؛ معقول به نظر نمیرسد که طرفین اوصافی برای مورد معامله تعیین کنند ولی ضمانت اجرای آن را ساقط نمایند.

اگر در قرارداد شرط شود چنانچه خریدار بعداً قصد فروش مبیع را داشت میبایست آن را به فروشنده بفروشد، ولی خریدار برخلاف این تعهد مبیع را به شخص ثالث بفروشد فروشنده اول چه حقی دارد؟ آیا امکان فسخ قرارداد به جهت تخلف از شرط وجود دارد؟

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۹ مورخ 1396/01/16 بیان داشته است:

 (( با توجه به مفهوم مادۀ ۹۵۹ قانون مدنی که سلب حق را به طور جزئی در رابطه خاص یا موقت مجاز و ممکن دانسته است و نظر به اینکه شرط ضمن عقد موضوع استعلام که خریدار متعهد شده است، در صورت فروش مبیع انتقال یا فروش آن را در حق بایع انجام دهد، نه شرط خلاف مقتضای عقد می باشد و نه سلب حق به طور کلی تلقی می شود، بنابراین، اولاً شرط مذکور صحیح است. ثانیاً، در صورت عدم اجازه مشروطه ( بایع ) عقد مذکور غیر نافذ میباشد و بایع میتواند تقاضای ابطال معامله دوم را درخواست نماید. البته به شرطی که خود آن ملک را خریداری نماید، در غیر این صورت معامله میباشد.))

اگر در قرارداد شرط شود خریدار تا زمان حیات فروشنده حق فروش مبیع را ندارد آیا این شرط صحیح است؟ و آیا امکان فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف از شرط وجود دارد؟

قانون مدنی در ماده ۹۵۹ اسقاط حق تمتع یا اجرا به صورت کلی را ممنوع اعلام کرده است و اگر حقی به طور کلی سلب شود این شرط باطل است، ولی خللی به عقد وارد نمی کند، اما اگر طرفین در قرارداد شرط کنند، خریدار تا پایان حیات فروشنده حق فروش مبیع را نداشته باشد. شرط از نوع شرط فعل بوده و به نظر میرسد، چون که سلب حق به صورت جزئی صورت پذیرفته این شرط صحیح باشد. در این حالت در صورت فروش مال توسط خریدار، مشروط له فروشنده اول میتواند به استناد مواد ۲۳۷ و ۲۳۹ قانون مدنی به جهت خیار تخلف از شرط فعل عقد را فسخ نماید.

آیا با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ 1400/03/04 خریدار علی رغم درج خیار تخلف از شرط میتواند مال مورد معامله را به دیگری منتقل کند؟ و آیا امکان فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف از شرط وجود دارد؟

به صورت خلاصه باید گفت رأی وحدت رویه مذکور امر جدیدی را بیان نکرده و در حالت عادی خریدار میتواند حتی در صورت گنجاندن خیار تخلف از شرط مال خریداری شده را قبل از موعد تعهد خود به فروش برساند، مگر اینکه صراحتاً یا به طور ضمنی بنایی تراضی نموده باشند که خریدار تا زمان انجام تعهد حق فروش مال مورد معامله را ندارد و قصد مشترک طرفین این گونه باشد. بنابراین اگر قصد مشترک بر عدم انتقال مال مورد معامله باشد، ولی خریدار آن را به دیگری منتقل کند و خریدار اول از شرط ضمن عقد تخلف کند معامله دوم قابل ابطال بوده و مبیع باید به مالک اولیه برگردد.

اگر حق فروش مبیع توسط خریدار یا منتقل الیه به مدت ۱۰ سال سلب شده باشد، اما خریدار برخلاف شرط مذکور آن را منتقل کند، وضعیت عقد چگونه است؟ 

اداره حقوقی قوه قضاییه نیز نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۲۱۱۳مورخ 1395/08/23 بیان داشته است :

(( اولا: در فرض سؤال که در ضمن عقد بیع مشتری حق انتقال مبیع را تا زمان معین از خود ساقط کرده است اولاً با عنایت به اینکه اسقاط حق انتقال مبیع به صورت جزئی است، شرط فاقد اشکال قانونی است.

 ثانیاً: با عنایت به مواد 454 و ۴۵۵ قانون مدنی، چنانچه مشتری به رغم اسقاط حق انتقال، مبیع آن را به دیگری منتقل کند مشروط که بایع ( اول ) می تواند دعوای ابطال این انتقال را مطرح کند.))

چنانچه در قرارداد ذکر شود. (( در صورت عدم پرداخت وجه چک در موعد مقرر بایع حق فسخ قرارداد را دارد. )) اما متعاقب آن بایع چک را قبل از سررسید به ثالث آیا این عمل اسقاط  ضمنی خیار محسوب می شود یا در صورت اخذ گواهی عدم پرداخت حتی در ید ثالث، برای فروشنده حق فسخ محفوظ است؟

در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد و قضات دراین باره اتفاق نظر ندارند.

• گروه اول : انتقال چک به شخص ثالث را اسقاط ضمنی خیار تلقی می کنند، زیرا در صورت انتقال او حقی نسبت به چک ندارد تا بتواند از آثار گواهی عدم پرداخت استفاده نماید و با انتقال چک، به طور ضمنی ارادۀ خود مبنی بر اسقاط حق فسخ معامله را اعلام کرده است و اگر قصد استفاده از حق فسخ را داشت، نباید آن را به دیگری واگذار میکرد.
•  گروه دوم : معتقدند چک جزو اسناد تجاری محسوب می شود و از ویژگی بارز این اسناد در گردش بودن و سرعت در نقل و انتقال داشتن آن است، لذا مانعی ندارد، تا فروشنده چک را به دیگری انتقال دهد و انتقال چک به دیگری باعث اسقاط حق فسخ وی نمی شود، زیرا در قرارداد به صورت مطلق آمده است. در صورت عدم پرداخت وجه چک، فروشنده حق فسخ داشته باشد و قیدی وجود ندارد، مگر صراحتاً یا به طور ضمنی خلاف آن شرط شده باشد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تائید فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط

در خصوص اموال منقول همچون اتومبیل دادگاه عمومی حقوقی  محل انعقاد قرارداد، محل اجرا و محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی است. ولی در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل زمین و آپارتمان محل وقوع مال غیرمنقول مرجع صالح به رسیدگی به دعوا می باشد.