مطالبه اجرت المثل ایام تصرف 

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از جمله دعاوی ملکی است و درفرضی مطرح می شودکه شخصی بدون اذن مالک رسمی ملک از ملک او استفاده و بهره برداری نماید و با توجه به اصل احترام به حقوق مالکانه افراد و عدم بهره مندی مالک از حقوق مالکانه خود و جبران خسارات وارده،مالک رسمی ملک می تواند با طرح دعوی اجرت المثل ایام تصرف علیه متصرف یا متصرفین ملک نسبت به مدت زمان تصرف آنها اقامه دعوا نماید.دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف،غالبا در ضمن یک دادخواست و درکنار دعاوی رفع تصرف عدوانی و دعوای خلع ید مطرح می گردد.هر چندکه برحسب مورد طرح این دعاوی بصورت مجزا به مصلحت نزدیکتر است.

شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از دادگاه 

جهت طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف دارا بودن شرایط زیر شرط اساسی جهت طرح دعوا می باشد.

1.مالکیت رسمی خواهان نسبت به ملک مورد تصرف

2.تصرف خوانده

3.عدم اعطای اذن یا اجازه مالک رسمی به متصرف جهت انتفاع یا استفاده

میزان اجرت المثل ایام تصرف چگونه تعیین می شود؟

دادگاه پس از احراز شرایط مالکیت رسمی خواهان نسبت به ملک مورد تصرف و عدم اعطای اذن یا اجازه مالک رسمی به متصرف جهت انتفاع یا استفاده و با ارجاع امر به کارشناسی دستوراعلام نظرکارشناس جهت برآورد مبلغ اجرت المثل ایام تصرف متصرف را صادر می نماید و کارشناس یا هیات کارشناسی برحسب مورد با انجام معاینه و تحقیقات محلی و ملاحظه نوع کاربری ملک و نحوه و مدت زمان استفاده از ملک و عرف اجاره بهای املاک مشابه نسبت به اعلام نظرکارشناسی اقدام می نماید.که نظریه صادره با ارائه دلیل قابل اعتراض در هیات کارشناسی می باشد.

مرجع صلاحیت دار جهت طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف 

مرجع صلاحیت دار بسته به تعیین مبلغ خواسته و یا تقویم خواسته به دو بخش تقسیم می گردد.

1.مطالبه مبلغ معین از باب اجرت المثل و یا تقویم خواسته تا 20 میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

2.مطالبه مبلغ معین از باب اجرت المثل و یا تقویم خواسته به بیش از 20 میلیون تومان درصلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

لازم به ذکر است،با توجه به اینکه غالبا تعیین مبلغ دقیق اجرت المثل ایام تصرف در زمان طرح دعوا مشخص نیست،درجهت امکان ارجاع دادخواست ابتدائا مقوم نمودن خواسته شرط لازم است و متعاقبا طرح درخواست جلب نظرکارشناس درادامه ستون خواسته جهت احراز دقیق مبلغ اجرت المثل ایام تصرف حائز اهمیت اساسی است.که نهایتا نیز با احراز شرایط طرح دعوی،موضوع جهت اعلام نظر به کارشناس ارجاع می گردد و کارشناس یا با انجام معاینه وتحقیقات محلی و ملاحظه نوع کاربری و وضعیت ملک و نحوه و مدت زمان استفاده از ملک و عرف اجاره بهای املاک مشابه نسبت به اعلام نظرکارشناسی اقدام می نماید.که نظریه صادره با ارائه دلیل و پذیرش دادگاه قابل اعتراض در هیات کارشناسی است.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاعی(ملک مشترک) 

بر اساس مقررات احکام شرکت در قانون مدنی ازجمله ماده 576 قانون مدنی،طرز اداره کردن اموال مشاعی تابع شرایط مقرره بین شرکاست،بر همین اساس هرگونه استفاده و بهره برداری از ملک مشاعی نیازمند موافقت تمامی شرکا می باشد،درغیراینصورت بموجب ماده 581 و 582 قانون مدنی تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود و شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.که از جمله آثار فضولی بودن و ضمانت،تبدیل شدن ید امانی شریک به ید غاصبانه و مسئولیت شریک به جبران خسارات وارده نسبت به ملک و الزام شریک غاصب به خلع ید از ملک و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خود خواهد بود.

لازم به توضیح است،درجهت تحصیل دلیل جهت اثبات فقدان اذن شریک دراستفاده از ملک وشروع محاسبه اجرت المثل ایام تصرف و طرح دعوای خلع ید ،ارسال اظهارنامه رسمی قبل از طرح دعاوی مذکورحائز اهمیت اساسی است.

 مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از مستاجر 

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر از دعاوی مبتلا به درمحاکم  دادگستری است و در فرضی قابل مطالبه است،که درجهت ادامه تصرفات مستاجر توافقی با موجر صورت نپذیرفته باشد و مستاجر بدون اذن موجر به ادامه استفاده و بهره مندی از منافع ملک اقدام نماید.که دراین فرض دادگاه با تشکیل جلسه رسیدگی و ملاحظه اسناد و مدارک وبا استماع اظهارات طرفین و درفرض دارا بودن شروط طرح دعوی ،مرجع رسیدگی کننده با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به تعیین مبلغ اجرت المثل ایام تصرف می نماید وکارشناس با انجام معاینه و تحقیقات محلی و ملاحظه نوع کاربری ملک و نحوه و مدت زمان استفاده از ملک استیجاری و عرف اجاره بهای املاک مشابه نسبت به اعلام نظر کارشناسی خود اقدام می نماید و این مبلغ ممکن است از مبلغ اجاره بهای مندرج در قرارداد اجاره کمتر یا بیشتر باشد.

لازم به ذکر است،مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ویژه دعاوی اماکن مسکونی و املاک تجاری مشمول قانون سال 1376 است.

شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از مستاجر

1.مالکیت رسمی موجر نسبت به ملک مورد تصرف

2.انقضای مدت اجاره و عدم تمدید آن

3.تصرف مستاجر درملک استیجاری

4.عدم اعطای اذن یا اجازه موجر به متصرف جهت انتفاع یا استفاده.

لازم به ذکر است،درفرضی که در قرارداد اجاره مبلغ اجرت المثل پیش بینی شده باشد،مرجع رسیدگی کننده براساس توافقات قراردادی مستاجر را ملزم به پرداخت می نماید.

نکات کلیدی:

1.دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف صرفا ازطرف مالک رسمی ملک مسموع است و در فرض فقدان این شرط دعوی منتج به صدور قرار رد خواهد شد.

2.عدم اعتراض موجر به ادامه تصرفات مستاجر وعدم عودت مبلغ ودیعه ممکن است در مرجع رسیدگی کننده به رضایت موجر به ادامه تصرفات مستاجر و رد دعوای موجر تلقی گردد.بنابراین اعلام رسمی مخالفت موجر به ادامه تصرفات به محض اتمام مدت قرارداد حائز اهمیت اساسی است.

3.درفرض انقضای مدت اجاره و درخواست مالک به تخلیه ملک و امتناع مستاجر،ید امانی مستاجر به ید غاصبانه تبدیل می شود و مستاجر ضامن عین و منافع ملک در صورت ورود خسارت به ملک و تلف بنا به هر علت خواهد بود.

شرط مطالبه اجرت المثل به میزان اجرت المسمی(اجاره بها)

ممکن است در قرارداد اجاره شرط شود،که با انقضای مدت اجاره،مستاجر موظف به پرداخت اجرت المثل به میزان اجرت المسمی(اجاره بهای مندرج در قرارداد) باشد،توضیح اینکه این شرط ناظر به فرضی است که با اتمام مدت اجاره موجر به ادامه تصرفات مستاجر اعتراضی ننماید و مستاجر نسبت به استفاده از منافع ملک اقدام نماید.در غیراینصورت با اعلام عدم رضایت موجر،مستاجر نمی تواند قائل به قانونی بودن ادامه تصرفات خود وتعهد بر پرداخت اجرت المثل مندرج در قرارداد نماید.بلکه دراین فرض مبلغ اجرت المثل ایام تصرف براساس ارزش واقعی منافع ملک محاسبه خواهد شد،که ممکن است از اجاره بهای موضوع قرارداد کمتر یا بیشترباشد.

آیا مالک ملک می‌ تواند دعوای مطالبه اجرت المثل را به طرفیت شهرداری مطرح نماید یا خیر؟ 

چنانچه شهرداری در اجرای طرح تملک برای احداث خیابان، ملکی را تصرف کند، با عنایت به اینکه اجرای طرح سبب مالکیت سازمان نسبت به ملک مذکور می‌ شود، موجبی جهت مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از شهرداری وجود نداشته و ارگان مجری طرح صرفاً مکلف به پرداخت بهای روز ملک بر اساس نظر کارشناس است.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، در صورتی که خواندگان متعدد در مال خواهان تصرف نموده باشند

در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، در صورتی که خواندگان متعدد در مال خواهان تصرف نموده باشند، قاضی دادگاه بعد از احراز ارکان دعوای اجرت المثل با صدور قرار کارشناسی، اجرت المثل مال را مبلغ ……. تومان تعیین می‌ نماید. آیا خواندگان به صورت تضامنی مسئول می‌باشند یا هر کدام به میزان تصرف خود مسئول هستند؟

در دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، در صورت تعدد خواندگان و احراز غاصبانه بودن تصرفات، حکم به محکومیت تضامنی خواندگان در پرداخت اجرت المثل و خسارات دادرسی صادر می‌ شود.

ملاک محاسبه اجرت المثل ایام تصرف در اراضی کشاورزی 

خواهان دادخواست مطالبه اجرت المثل یک هکتار زمین کشاورزی از تاریخ ۱۳۸۰/۱/۱ لغایت ۱۳۹۰/۱/۱ را به طرفیت خوانده مطرح می‌نماید و در ایضاح خواسته بیان می‌ نماید که خوانده در زمین زراعی ایشان به مدت ۱۰ سال گندم کاشته است. قاضی دادگاه بعد از احراز تصرف خوانده ، قرار کارشناسی صادر می‌ نماید

حال سوالی که مطرح می‌ شود این است که آیا می‌بایست قیمت گندم در هر سال به نرخ همان سال محاسبه شود یا قیمت گندم به نرخ روز در زمان کارشناسی محاسبه گردد. در این خصوص به دو نشست قضایی به شرح ذیل اشاره می‌گردد.

نحوه محاسبه اجرت المثل زمین کشاورزی غصب شده

یکی از سوالات مبتلابه این است، که اجرت المثل زمین کشاورزی غصب‌ شده که در تصرف غیر بوده است با نقد رایج تقویم می‌ گردد یا از محصولی که متصرف کشت و برداشت کرده است؟

با عنایت به مفاد ماده ۳۲۰ قانون مدنی ، اجرت المثل املاکی که در عرف برای آن اجاره منظور می‌ شود و به حکم عرف و عادت می‌توان به اجاره داد ، بر عهده غاصب این‌ گونه املاک است و باید اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس پرداخت کند. نظر اتفاقی در فرض سؤال مبنی بر این‌که ضمان اتلاف است یا غصب، میان حقوقدانان اختلاف وجود دارد. در ماده ۳۲۰ قانون مدنی نیز نحوه پرداخت مشخص نشده است و باید به عرف رجوع شود. در عرف رایج ، اگر عین غصب یا تلف شود، مثل آن را می‌دهند؛ اما در فرض سؤال که اتلاف منفعت است، باید با ارجاع امر به کارشناس و محاسبه غلبه عوض یکی از منافع، قیمت پرداخت شود، مگر آن‌ که طرفین بر پرداخت مثل توافق کنند.

محاسبه اجرت المثل ایام گذشته اراضی شالیزاری بر مبنای قیمت همان سال مورد خواسته (فرض تقویم خواسته به صورت ارزش ریالی)

اجرت المثل ایام گذشته اراضی شالیزاری اگر موضوع خواسته به صورت ارزش ریالی باشد، آیا ملاک محاسبه قیمت شالی به قیمت روز است یا این‌ که براساس قیمت همان سال مورد خواسته محاسبه می‌شود؟

نظریه اکثریت و رویه غالب مراجع قضایی قائل به این نظر هستند ، که اصولاً منشأ اجرت المثل بر مبنای الزامات خارج از قرارداد و ضمان قهری در مبحث استیفای ناروا ( ماده ۳۰۳ قانون مدنی ) و منافع مال مغصوب (ماده ۳۲۰ قانون مدنی ) حاصل جمع منافع و خساراتی است که غاصب در ملک غیر به اندازه تصرفات زمان خود و ما بعد خود ضامن است. در صورتی که منافع در موضوع سؤال شالی است و قیمت آن در طول مدت تصرفات غاصب بر حسب گذشت زمان تغییری از لحاظ کاهش یا افزایش قیمت پیدا نکند، صرفاً منافع ( قیمت شالی ) با توجه به آن که خسارات دیگری به وجود نیاید، از باب اجرت المثل قابلیت مطالبه را دارد. حال اگر تغییر در قیمت بر حسب مدت زمان تصرفات به وجود آید، در اینجا منافع و خسارات باید محاسبه شود و نحوه محاسبه قیمت گذشته شالی با قیمت حال آن را در نظر گرفته و حد متوسط آن قابل مطالبه است. در واقع ، همانند محاسبه خسارت تأخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی ، با این تفاوت که شاخص معینی را در نظر نگرفته بلکه در محاسبه اجرت المثل از طریق ارجاع به کارشناس و مطابق قیمت گذشته و حال ، با در نظر گرفتن خساراتی که برای مالک به وجود آمده ، به صورت کامل محاسبه می‌ شود و مبنای آن قواعد فقهی لاضرر و تسبیب است.

درمقابل نظریه اقلیت قائل به آن است که در صورت تغییر در قیمت شالی زمان گذشته با قیمت حال بر حسب بالاترین قیمت ، اجرت المثل قابل مطالبه است. همانند رد مال مغصوب در صورت تلف مال، در پرداختن قیمت بر حسب قیمت حین‌ الادا محاسبه می‌شود و اگر مال مغصوب از مالیت افتاده باشد ، غاصب باید آخرین قیمت آن را بدهد که ماده ۳۱۲ قانون مدنی به این موضوع اشاره دارد و از باب وحدت ملاک قابل استناد است.