تقسیم ملک مشاع 

تقسیم ملک مشاع زمانی ضرورت می یابد، که دو یا چند نفر به صورت اشاعه در مال واحدی دارای حق مالکیت بوده و هر یک درصدد دریافت سهم خود باشند. بر همین اساس با توجه به اینکه شرکا در جز به جز مال مشترک سهم هستند و املاک از اموال غالبا قابل تقسیم به اجزای مساوی نیستند. مضافا اینکه غالبا شرکا در خصوص نحوه تقسیم به توافق نمی رسند و نتیجتا  افراز ملک مشاع  و در صورت عدم  امکان دستور فروش ملک مشاع  مطرح می گردد.

روشهای تقسیم ملک مشاع 

• تقسیم به تراضی 

تقسیم به تراضی ، که در قالب توافق صورت می پذیرد، راحت ترین روش جهت رفع اشاعه است. که غالبا در قالب عقد صلح صورت می پذیرد.

• تقسیم به افراز 

تقسیم به افراز، حالتی است ، که مال یا اموال مشترک مثلی و قابل تقسیم به اجزای مساوی باشند و برای هر یک از شرکا بتوانیم به نسبت سهام قائل به سهم شویم.

• تقسیم به تعدیل 

تقسیم به تعدیل ؛ حالتی است که مال مشترک دارای اجزای مساوی نباشد و براساس ارزش مال تقسیم صورت پذیرد.

• تقسیم به رد 

تقسیم به رد نوعی از تقسیم به تعدیل است، تقسیم به رد ، صورتی است که نتوان بدون دادن مالی از خارج  به بعضی از شرکاء مال مشترک را تقسیم نمود. نوعاً در مورد اموال قیمی از قبیل اراضی و املاک و اتومبیل محقق می گردد.

لازم به ذکر است، این نوع تقسیم در مورد ارث درماده 316 قانون  امور حسبی پیش بینی شده است، ولی براساس ماده  326 قانون امور حسبی و با اخذ وحدت ملاک می توان درمورد تقسیم سایراموال مشترک نیز تسری داد.

در این ماده آمده است. (( تقسیم طوری به عمل می آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع از اموال حصه ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول و اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می شود.))

• فروش ملک مشاع 

در صورتی که با هیچ از روشهای مذکور امکان تقسیم ملک مشاع میسر نباشد و شریک یا شرکایی  حاضر به همکاری جهت فروش ملک نباشند، می توان با طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع  در دادگاه نسبت به مزایده ملک و تقسیم وجه حاصل از فروش فی مابین شرکا اقدام نمود.

تقسیم ملک مشاع بین وراث

تقسیم ملک مشاع ابتدا براساس توافقات وراث صورت می پذیرد، که غالبا منتج به فروش ملک می گردد. ولی اگر شرکا در خصوص تقسیم ملک مشاع توافق نمایند. وارث یا وراث می بایست ابتدا با مراجعه به اداره ثبت نسبت به ثبت درخواست افراز ملک مشاع اقدام نمایند. در صورت امکان افراز اداره ثبت نسبت به تقسیم به نسبت قدرالسهم اقدام می نماید در غیر اینصورت با صدورگواهی عدم افراز متقاضی را برای طرح دعوا به دادگاه ارجاع می نماید. دراین صورت وراث می تواند با طرح درخواست دستورفروش ملک مشاع تقاضای مزایده ملک را جهت خروج از شراکت را نماید.

نحوه تقسیم ملک مشاع  در اداره ثبت

1.متقاضی افرازملک باید تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات ملک و آدرس سایر مالکین ملک مشاع به ثبت محل وقوع ملک تسلیم نماید.

2.مسئول اداره ثبت دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید. این تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال، متصدی بایگانی پرونده را نزد نماینده تعیین شده می فرستد.

3.نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا  نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر، ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول ثبت می رساند.

4.مسئول اداره ثبت پس ازملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده ثبتی تصمیم لازم را مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز، روزمعاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید. پس ازحضور نماینده در محل و معرفی ملک توسط متقاضی، نماینده حدود آن را با حدود مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق داده و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین ترسیم نموده و قطعات مفروزی را به نرخ منطقه ای ارزیابی نموده  و مراتب را همراه با گزارشی با نقشه به مسئول واحد ثبتی گزارش می نماید.

شرایط تقسیم ملک مشاع در اداره ثبت 

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/9/1357 دراین خصوص بیان کرده است که « افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته است اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا نه در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در آن حوزه واقع می باشد». بنابراین طبق این ماده دررسیدگی به دعوی افراز املاک مشاع اصل بر صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال غیرمنقول است. اما این صلاحیت اداره ثبت برای رسیدگی به دعوی افراز نیازمند حصول شرایطی به شرح ذیل می باشد:

1.جریان ثبتی ملک مورد دعوی افراز خاتمه یافته باشد: یعنی عملیات مقدماتی ثبت ملک مورد درخواست افراز انجام و خاتمه یافته باشد.

2.عدم وجود شخص غایب مفقود الاثر یا شخص محجور (صغیر و مجنون) در بین شرکاء ملک مشاع:

در صورتی که بین مالکین مشاعی ملک فرد یا افرادی غایب مفقود الاثر بوده یا برخی از آنها محجور باشند حتی اگر جریان ثبتی ملک مشاع نیز به پایان رسیده باشد اداره ثبت صلاحیت افراز را نخواهد داشت و در این موارد افراز باید در دادگاه و با حضور نمایندگان آنها به عمل آید همچنانکه شبیه این حکم در ماده 313 قانون امور حسبی در خصوص تقسیم ترکه  مابین وراث در فرض وجود محجور یا غایب بین ورثه مقرر شده است.

3.عدم نیاز به اصلاح مشخصات ملک مورد تقاضای افراز

چنانچه افراز ملک مشاع، مستلزم اصلاح مشخصات آن باشد، چون اصلاح موصوف باید با حضور و موافقت تمامی مالکین مشاع صورت پذیرد، بنابراین قبل از حصول این نتیجه اداره ثبت صالح به افراز چنین ملکی نیست.

4. فقدان سند مالکیت معارض نسبت به ملک مورد تقاضای افراز

به صراحت تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع « نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت صادر شده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.»

شرایط رسیدگی دادگاه به درخواست تقسیم ملک مشاع

• تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت کلیه مالکین مشاعی
• عدم لزوم تقویم خواسته در صورت عدم وجود اختلاف در مالکیت ملک:

با عنایت به اینکه دعوی افراز ملک مشاع دعوی غیرمالی شمرده می شود، لذا نیاز به تقویم خواسته ندارد. مگر اینکه در مالکیت محل اختلاف باشد، دراین صورت به استناد بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درامدهای دولت مصوب 1373 باید خواسته مقوم شود، اما هزینه دادرسی مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تعیین خواهد شد.

• ارجاع امر به کارشناسی:

توضیح اینکه پس از تعیین جلسه و ضرورت ارجاع به کارشناسی ، کارشناس در معیت نقشه بردار نسبت به امکان افراز یا عدم افراز ملک اعلام نظر می نماید، درصورتی که نظر اداره ثبت با ارجاع امر به کارشناسی تائید گردد، رای صادره قطعی و لازم الاجرا می باشد و هر یک از مالکین می توانند درخواست فروش ملک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک را ارائه نمایند.

ولی اگر دادگاه با ارجاع امر به کارشناسی قائل به افراز ملک باشد، اقدام به نقض تصمیم واحد ثبتی و صدور حکم به افراز می نماید و به قدرالسهم هر یک از اعضا به قید قرعه انجام می شود.

نحوه تقسیم ملک مشاع در دادگاه 

موارد زیر خارج از صلاحیت اداره ثبت است و شریک یا نماینده محجورمی بایست جهت تقسیم ملک مشاع و در صورت ضرورت فروش ملک مشاع در دادگاه اقدام نماید.

1. ملک فاقد پلاک ثبتی یا جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته باشد.
2. بین شرکای ملک محجور یا غایب مفقود الاثری وجود داشته باشد، ولو اینکه دارای ملک جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا دارای پلاک ثبتی باشد.
3. تقسیم ماترک چنانچه مجموعه ای از اموال منقول و غیرمنقول یا حقوق مالی باشد.

دراین حالتها  چنانچه ملک ورثه ای باشد ، خواهان پرونده می بایست گواهی انحصار وراثت را نیزضمیمه دادخواست نماید و چنانچه ملک دارای پلاک ثبتی باشد یا جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد؛ دادگاه پس از ثبت دادخواست و با  تعیین وقت رسیدگی، اقدام به اخذ آخرین استعلام وضعیت ثبتی می نماید.

پس ازدریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه ی رسیدگی، دادگاه  قرارارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادرمی نماید، کارشناس درهنگام تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار درانجام عملیات تقسیم و افرازاستفاده کند تا در زمان اجرای حکم تقسیم و افراز، بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجالس احتمالی موجود تعارضی صورت نگیرد. لازم به ذکر است ، کارشناس درهنگام بررسی ملک می بایست با کمک نقشه بردار ثبتی، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و درصورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه و میزان  تقسیم اعلام نظر نماید. درصورت امکان افراز و عدم توافق شرکا دادگاه به قید قرعه سهم هر یک ازمالکین را مشخص خواهد کرد.

نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی درخصوص تقسیم ملک مشاع 

واحد ثبتی پس ازطی فرآیند ثبت نسبت به اعلام تصمیم واحد ثبتی درخصوص قابلیت افراز یا عدم افراز ملک مشاعی به شرکای ملک اقدام می نماید . تصمیم صادره ظرف 10 روز پس از ابلاغ به مالکین، قابل اعتراض در دادگاه دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

دادگاه با ارجاع پرونده علاوه برصدور دستور استعلام آخرین وضعیت ثبتی و ابلاغ تصمیم واحد ثبتی نسبت به تعیین وقت رسیدگی اقدام می نماید. درجلسه دادرسی پس از استعلام اظهارات طرفین و ملاحظه اسناد و مدارک ، قرارارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری صادر می گردد.

 کارشناس با هماهنگی با نماینده و نقشه بردار نسبت به بررسی وضعیت ملک ، اقدام و نظر خود را درخصوص افراز و یا عدم افراز ملک مشاع، صادر می کند. نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ و با طی فرآیند قطعیت نظریه کارشناسی دادگاه براساس نظریه صادره نسبت به تائید تصمیم اداره ثبت یا نقض آن اقدام می نماید.

ملکی که به موجب تصمیم قطعی اداره ثبت یا دادگاه غیرقابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه ، از طریق اجرای احکام مدنی مزایده خواهد شد. حکم دادگاه که با توجه به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، درخصوص افراز یا عدم افراز صادر می شود، اعلامی بوده و نیاز به صدور اجرائیه نخواهد داشت.؛ این حکم قابل تجدید نظردر دادگاه های تجدید نظر مرکز استان بوده و غیر قابل فرجام است.

ابطال تقسیم ملک مشاع 

در دو حالت می توان نسبت به ابطال تقسیم ملک مشاع اقدام نمود.

• ابطال تقسیم نامه ی مال مشاع با تراضی شرکا

همانگونه که شرکا با تراضی یکدیگرامکان تقسیم ملک مشاع را دارند، می تواند با توافق نسبت به اقاله و ابطال تقسیم نامه نیزاقدام نمایند.

اثر این توافق این است که، سند مالکیت صادر شده برای هر یک از شرکاء، نسبت به سهام هریک باطل خواهد شد و می توان مجددا جهت صدور سند مالکیت مشاعی اقدام نمود .

• ابطال تقسیم نامه ی مال مشاع در اثر حکم دادگاه
  

دادگاه درسه صورت اقدام به ابطال تقسیم نامه ملک مشاع می نماید.

1. حالت اول، چنانچه دراثرتقسیم مال مشاع ، سهمی ازسهام یک ازشرکا وارد سهم شریک دیگرشده باشد، شریکی که حق او تضییع شده است می تواند با مراجعه به  دادگاه نسبت به ابطال تقسیم نامه اقدام نماید.
2. حالت دوم، درصورتی که سهم شخص ثالثی وارد سهم شریک یا شرکا شده و منتج به ورود ضرر گردد.
3. حالت سوم، چنانچه قبل از تقسیم مال مشاع حقوقی برای شریک یا شرکایی وجود داشته است، که پس از تقسیم این حقوق از بین رفته باشد ، این مورد می تواند ازموجبات ابطال تقسیم نامه توسط دادگاه گردد.

تقسیم ملک مشاع قولنامه ای 

تقسیم ملک مشاع قولنامه ای ابتدا براساس توافقات شرکا صورت می پذیرد. ولی اگر شرکا درخصوص تقسیم ملک مشاع توافقی ننمایند و ملک دارای سابقه ثبتی یا جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد ، شریک می بایست ابتدا با مراجعه به اداره ثبت نسبت به ثبت درخواست افراز ملک مشاع اقدام نماید. درصورت امکان افراز، اداره ثبت نسبت به تقسیم به نسبت قدرالسهم عمل می کند .درغیراینصورت با صدور گواهی عدم افراز متقاضی را برای طرح دعوا به دادگاه ارجاع می نماید. دراین صورت شریک می تواند با طرح درخواست دستورفروش ملک مشاع تقاضای مزایده ملک را جهت خروج از شراکت نماید.

آیا تقسیم از طریق فروش حتما باید با درخواست یکی از شرکا باشد؟

نیازی به درخواست یکی از شرکا مبنی بر فروش مال مشاع نیست و صرف ذکر خواسته تقسیم مال مشاع در دادخواست کفایت میکند ،زیرا تقسیم از طریق فروش نیز خود یکی از طرق تقسیم است. لذا دادگاه نمیتواند با این استدلال که درخواستی مبنی بر فروش مال ارائه نشده است حکم بر رد دعوا صادر نماید.

تقسیم ملک مشاع بدون اجازه شریک 

براساس مقررات قانون مدنی، تصرف درمال مشاع باید با اذن و اجازه همه شرکاء صورت پذیرد. برهمین اساس درصورتی که شریکی بدون اجازه اقدام به تقسیم و یا انتقال قدرالسهم شریک نماید معامله غیرنافذ و فضولی است. مضافا مرتکب ازباب جرم انتقال مال غیرقابل تعقیب کیفری خواهد بود.

تقسیم ملک مشاع کشاورزی 

تقسیم ملک مشاع کشاورزی ابتدا براساس توافقات و با رعایت مقررات قانونی تفکیک زمین صورت می پذیرد. ولی اگر شرکا درخصوص تقسیم ملک مشاع توافقی ننمایند، شریک می بایست ابتدا با مراجعه به اداره ثبت نسبت به ثبت درخواست افراز ملک مشاع اقدام نماید. درصورت امکان افراز، اداره ثبت نسبت به تقسیم به نسبت قدرالسهم عمل می کند .درغیراینصورت با صدور گواهی عدم افراز متقاضی را برای طرح دعوا به دادگاه ارجاع می نماید. دراین صورت شریک می تواند با طرح درخواست دستورفروش ملک مشاع تقاضای مزایده زمین کشاورزی را جهت خروج از شراکت نماید.

آیا سرقفلی قابلیت تقسیم دارد؟ وضعیت سرقفلی مشاعی چگونه است؟

نظر غالب این است که اگر مستأجر حق انتقال داشته باشد، با توجه به قابل نقل و انتقال بودن سرقفلی ،منع قانونی بر تقسیم از طریق فروش و تقسیم وجه آن وجود ندارد.

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۱۴۰۱/۱۲۴۶ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ بیان داشت: «اولاً، مزایده تمام یا قسمت مشاعی از سرقفلی با رعایت حقوق مالک بلامانع است و در مزایده آن باید مقررات مربوط به فروش اموال غیر منقول و از جمله ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ رعایت شود ،ثانیاً در فرض سؤال که محکوم علیه به عنوان یکی از ورثه، مالک سهم مشاعی از سرقفلی است، وفق مادۀ ۵۸۳ قانون مدنی صرف فروش و مزایده سهم مشاعی وی مستلزم موافقت دیگر وراث و صاحبان سهم مشاعی سرقفلی نیست و امر مزایده با رعایت ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و نیز مواد ۸۶۸ و ۸۷۱ قانون مدنی صورت میگیرد.

همچنین در نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۸/۲۱۳ مورخ ۱۳۹۸/۳/۱۸ آمده است: «نظر به اینکه در موردی که سرقفلی، بخشی از ماترک بوده و به ارث رسیده باشد، وراث ادامه دهنده شخصیت مورث (مستأجر) متوفی می باشند و آنها میتوانند سرقفلی را با رضایت همدیگر به هر نحو ممکن در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) وجود ندارد ،بنابراین نیازی به اینکه مالک عین مستأجره نیز طرف دعوای تقسیم ماترک قرار گیرد، نیست.»

چنانچه شرط انتقال سرقفلی اذن مالک باشد و مالک نیز انتقال را تجویز نکند، سرقفلی چگونه بین شرکا تقسیم میشود؟

رویه غالب قضایی متمایل به این نظر است که دادگاه میتواند حکم بر فروش سرقفلی صرفاً به یکی از شرکا و تقسیم وجوه حاصله به نسبت سهمشان بین آنها صادر نماید .به عبارتی، یکی از شرکا میتواند آن را با قیمت بیشتر خریداری کند و چون کل سرقفلی به احدی از شرکا واگذار شده ،مالک ملک نیز نمی تواند مخالفتی با آن داشته باشد.

آیا بازداشت ملک مانع تفکیک و افراز است؟

تفکیک و افراز اقداماتی هستند که ملک را به قطعات تقسیم می­ کنند اما با هم متفاوتند. تفکیک، اقدامی است که با وجود یک یا چند مالک، ملک به چند قطعه تقسیم می­شود و ید مالکانۀ مالکان به همان وضعی است که از قبل بوده یعنی مالکیت مالک یا مالکان از نظر کیفیت و کمیت تغییر نمی­کند. اختصاص قطعات تفکیکی به مالکان مشاع لازمه­ اش تقسیم و اختصاص قطعات در ازای سهم مشاع آنان است.

برای اقدام در این مورد، استعلام ادارۀ ثبت ضرورت پیدا خواهد کرد و انجام معامله نسبت به قطعات تفکیکی نیز مستلزم استعلام از ادارۀ ثبت مبنی بر عدم اشکال انجام معامله است. در هر دو مورد، موضوع بازداشت، بازدارندۀ اقدام خواهد بود و ملک به همان حالت توقف باقی خواهد ماند. لذا بازداشت، مانع تفکیک ملک نیست و تفکیک ملک بازداشتی موجب تالی فاسدی نخواهد بود.

اما افراز اقدامی است که به قصد تملک سهم مشاعی صورت می­گیرد. بعد از افراز و تنظیم صورتمجلس، قطعات افرازی در سهم اختصاصی مالکان مشاع استقرار می ­یابد یعنی سهم هر مالک در قسمت کوچکتری از ملک اولیه اختصاصی خواهد شد و ید مالکانۀ او از بقیۀ ملک که به شرکا اختصاص یافته، قطع می­ شود. این وضعیت موجب تغییر کیفیت و کمیت ملک مورد بازداشت است و این برخلاف مقتضای مفهوم بازداشت و توقف ملک است. هرگاه بازداشت به صورت سهمی مشاع از شش دانگ نیز باشد موجبات عدم افراز ملک را فراهم خواهد کرد. در نتیجه باید گفت که بازداشت ملک، مانع افراز است.