حکم تخلیه یکی از دعاوی مبتلا به در مراجع دادگستری است و در حال حاضر تخلیه اغلب اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری و اداری از طریق درخواست صدور دستور تخلیه فوری از سوی شوراهای حل اختلاف بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 انجام می شود؛اما موجرین بسیاری بعلت فقدان شرایط طرح درخواست صدور دستور تخلیه و یا شمولیت مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بر روابطه استیجاری،ناگزیرند با طرح درخواست تخلیه ملک تجاری و اثبات جهات اعلامی در قانون سال 1356 اقدام به رفع تصرف مستاجرین نمایند.
لذا در خصوص شرایط طرح درخواست دستور تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و نیز شرایط امکان طرح دعاوی تخلیه بر اساس مقررات قانون سال 1356 در مقاله های مجزائی با تفکیک دقیق موضوعات به بیان هر یک پرداخته ایم.لذا در این مقاله به بررسی شرایط کلی طرح و نحوه ی اجرای این قبیل دعاوی خواهیم پرداخت.
موارد صدور حکم تخلیه
در فروضی که یکی از شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد،موضوع تابع احکام راجع به حکم تخلیه خواهد بود. برای مثال اگر موضوع مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد یا قرارداد اجاره مکتوبی بین طرفین وجود نداشته باشد یا قرارداد فقط در یک نسخه تنظیم شده باشد یا دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا نکرده باشند،یا مستاجرمرتکب تخلف از شروط قراردادی پیش از اتمام مدت گردد و موجر بنای بر فسخ قرارداد و تخلیه داشته باشد،موجر نمیتواند با توجه به فقدان شرایط شکلی اعلامی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تقاضای صدور دستور تخلیه نماید.در چنین مواردی موجر باید با مراجعه به دادگاه های عمومی حقوقی یا شوراهای حل اختلاف برحسب مورد خواستار صدور حکم تخلیه شود.
شرایط درخواست صدور حکم تخلیه
برای درخواست صدور حکم تخلیه لازم است،قرارداد اجاره ای میان طرفین منعقد شده باشد و مدت این قرارداد منقضی شده باشد و تا پیش از انقضای مدت نیز تمدید نشده باشد.همچنین خواهان در این دعوا باید مالک منافع عین مستاجره باشد و ضرورتی ندارد که الزاما مالک عین نیز باشد.درخصوص قراردادهای اجاره تابع قانون سال 1356 اصل بر عدم امکان طرح درخواست صدور حکم تخلیه جز در موارد مصرحه قانونی است.
اجرای حکم تخلیه نیز مستلزم استرداد مبلغ ودیعه ای است،که متعلق به مستاجر بوده و نزد موجر امانت است.اگر ودیعه مزبور سند، چک و … باشد، اجرای حکم تخلیه منوط به استرداد چک، سند و … خواهد بود.که در فرض عدم اجرای حکم تخلیه موجر موظف است نسبت به واریز مبلغ ودیعه در صندوق دادگستری و تحویل اصول فیش و اسناد مذکور به واحد اجرای احکام می باشد.
اجرای حکم تخلیه در فرض وجود سرقفلی
چنانچه طبق قرارداد اجاره،مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد،دادگاه الزامی به تعیین این مبلغ و الزام موجر به پرداخت آن ندارد. در چنین مواردی مستاجر می تواند در مقابل دعوای تخلیه سرقفلی ، دادخواست مطالبه سرقفلی را علیه موجر تقدیم نماید؛مگر آنکه در قرارداد بر خلاف این امر شرط شده باشد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه
بر اساس ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در فرض وجود سرقفلی در ملک موضوع اختلاف، رسیدگی به دعوای صدور حکم تخلیه با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.در سایر موارد یعنی زمانی که ملک موضوع دعوا سرقفلی نداشته باشد،امر تخلیه اماکن استیجاری راجع به شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک خواهد بود.
ضمانت اجرای تاخیر در تخلیه عین مستاجره
مستاجر باید در پایان مهلت قرارداد اجاره،ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد.در صورت تاخیر در این امر،موجر برای مدت تصرف مستاجر در ملک،مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف خود خواهد بود.موجر می تواند صدور حکم تخلیه و طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را ذیل یک دادخواست مطالبه کند.لذا دادگاه با فرض پذیرش اتمام رابطه استیجاری و تکلیف قانونی مستاجر به تحویل و امتناع از تعهد وی با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری نسبت به برآورد دقیق اجرت المثل ایام تصرف که بر اساس عرف جاری املاک مشابه تعیین می شود،اقدام به تعیین رقم اجرت المثل ایام تصرف می نماید.
لازم به ذکراست،با توجه به اینکه ادامه تصرفات مستاجر در ملک غاصبانه است،ید امانی وی به ید ضمانی تبدیل شده و هرگونه خسارت وارده بر ملک بر عهده مستاجرخواهد بود.
نحوه اجرای حکم تخلیه
با قطعیت دادنامه صادره و متعاقب ابلاغ اجرائیه به مستاجر،وی موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تخلیه و تحویل ملک به موجر یا واحد اجرای احکام اقدام نماید.درغیراینصورت واحد اجرای احکام با حضور دادورز و نماینده دادستان یا مامورنیروی انتظامی بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی حسب مورد اجرا خواهد شد.
14 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
۱: آیا میتونم حکم تخلیه بگیرم.آیا با نپرداختن ۵ ماه اجاره امکانش هست
۲: و آیا بدون هماهنگی گارگر اوردن هزینه‌اش با من است
۳: باتوجه به اینکه بنده ساکن قم هستم وخانه‌ام در اهواز است میتوانم از قم درخواست تخلیه بدم
۱- در صورتیکه مستاجر اجاره عقب افتاده داشته باشد میتوانید درخواست تخلیه نمائید.
۲- اگر عیبی در مورد اجاره به وجود آمده باشد نیازی به هماهنگی با موجر نداشته و باید هزینه توسط شما پرداخت گردد.
۳- میتوانید از طریق دفاتر خدمات قضائی قم درخواست خود را ثبت نمایید تا به اهواز ارسال شود. اقدامات مربوط به تخلیه را باید در شورای حل اختلاف اهواز پیگیری کنید
باسلام یه سوال داشتم. اگر بعد از اتمام قرارداد اجاره مستاجر با موجر شفاهی صحبت کند که اجاره نامه تمدید شود بعد از چند ماه موجر میتونه بره حکم تخلیه بگیره؟ مستاجر چیکار میتونه کنه؟
تمدید شفاهی قرراداد اجاره معبر است اما باید بتوانید اثبات کید که اجاره تمدید شدده است فقط اگه مستاجر بتواند اثبات کند که به صورت توافقی وشفاهی تمدید کردند امکان تخلیه ندارد
اگر به مستأجر دسترسی نیست یا از تخلیه وسایل منزل خودداری میکند حکم چگونه اجرا میشود؟
اداره حقوقی در نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۹/۷۱۵ مورخ ۱۳۹۹/۶/۳ اشعار داشت مستأجر به رغم اخطار از بردن اموال خود خودداری میکند یا به وی دسترسی نیست ضمن تخلیه جبری ملک، با اتخاذ ملاک از بند ۳ ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ نگهداری اموال در همان محل یا محل مناسب دیگری از اختیارات دادورز (مأمور اجرا) است. بنابراین تشخیص اینکه در مورد هریک از اموال محل مناسب کدام است با توجه به عرف موجود از جمله نوع و ارزش مال، زمان و نگهداری با دادورز است. ضمناً قابل ذکر است باقی ماندن اموال مستأجر در همان محل بدون رضایت موجر امکان پذیر نیست.
فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه فوری چیست ؟
منظور از حکم تخلیه فرضی است که مدت اجاره پایان یافته یا قرارداد اجاره فسخ شده و شرایط دستور فوری تخلیه وجود ندارد.در این فرض برای انجام تخلیه متقاضی باید حکم تخلیه بگیرد.
شرایط لازم برای قابلیت صدور دستور تخلیه :
الف) در عقد اجاره مدت قید و منقضی شده باشد.
ب) عقد اجاره کتبی باشد.
ج) در قرارداد اجاره مبلغ اجاره بها ذکر شده باشد.
د) قرارداد اجاره حداقل به امضای 2 شاهد رسیده باشد .
سلام .با تشکر از شما .بنده .مورخ 1.1.86زیرزمینی را اجاره کردم بابت کار تولیدی و تا به الان ثابت موندم و کارکردم..اجارهاشم به موقع دادم ..صاحب ملک چون ملکش.خیلی داغون و من آبادش کردم.از من هر دفعه به سوای اجاره .یک دو پنج میلیون پول می گرفت وقرار بود که نصفش را به نامم بکنه و شریک بشیم .اما هیچوقت رسیدی یا مدرکی نمی داد به ازای پولهایی که میدادم…الانم میگه هرچقدر پول دادی را بهت میدم بلند شو…میخواستم ببینم قانونی هست که من از اونجا بلند نشم …خدا شاهده عمرم اونجا تموم شد انقدر که خرجش کردم..تا گفته نمونه فقط قولنامه دست نویس که خودمون نوشتیم بابت اجاره نامه داره اونم فقط همون سال 86…نه چک تخلیه دادم بهش نه این همه سال قول نامه دیگه ننوشتیم …میشه کاری کرد ؟؟؟
سلام. اگر برای ادعای خودتون دلیل داشته باشید، شاید بتونید در دادگاه رای قاضی رو به نفع خودتون بکنید. اما متاسفانه شما پول دادید بدون اینکه رسید بگیرید، ملک آباد کردید بدون اینکه اجازه از دادگاه گرفته باشید.
مالک میتونه به راحتی حکم تخلیه گرفته و شما رو بیرون کنه پس بهتره پولی که دادید رو پس بگیرید.
اگر شخصی ملک را تصرف کنه چطوری باید حکم تخلیه ملک بگیریم؟
اگر ملکی که دارای سند رسمی می باشد تصرف گردد، مالک می تواند برای تخلیه ملک در دادگاه دعوای خلع ید مطرح کند.
توجه داشته باشید که طرح دعوای خلع ید در صورتی امکان پذیر است که خواهان ، سند رسمی مالکیت داشته باشد اگر ملک ثبت نشده باشد و فاقد سند باشد در ابتدا مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
موجر به علت اتش سوزی بخشی از تراس ومنزل از گرفتن اجاره طفره می‌رود واز دادن ودیعه با وجود اتمام قرار داد سر باز می‌زند و برای او اظهار نامه هم فرستادم ولی با این وجود حکم تخلیه گرفته است
ضمن حکم تخلیه در خصوص سپردن ودیعه به صندوق دادگستری هم تعیین تکلیف میشود که موجر بتواند در صورت ورود خسارت عمدی به عین مستاجره از ناحیه مستاجر خسارت خودش رو وصول کنه. منتها این موضوع فقط با حکم قطعی مبنی بر احراز ورود خسارت به ایشون قابل تحقق و برداشته