انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت یکی از جهات انحلال قرارداد به صورت قهری و بدون نیاز به اعلام اراده طرفین قرارداد است. منشا انحلال می تواند ناشی از حکم قانون و یا توافق سابق طرفین قرارداد باشد. اصل بر عدم امکان انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت و نتیجتا عدم انحلال قرارداد است. بر همین اساس جهت و دلایل امکان انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت بر حسب موضوع و شرایط هر پرونده متفاوت است.

با توجه به اینکه انعقاد قرارداد موجب ایجاد حقوق و تعهداتی برای هر یک از طرفین معامله شده است، طرف یا طرفین قرارداد جهت ممانعت از طرح هرگونه ادعای احتمالی طرف دیگر و خروج از تعهدات قراردادی و امکان استرداد مبیع یا ثمن معامله خود می بایست نسبت به طرح دعوای تائید انفساخ معامله در دادگاه اقدام نمایند.

دعوای تائید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت می تواند به صورت مستقل یا توامان با دعاوی دیگری نظیر استرداد ثمن معامله و یا مطالبه وجه التزام قراردادی نیز مطرح شود.

موارد و شرایط انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت 

جهات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت ،می تواند قانونی یا قراردادی باشد، برهمین اساس جهت و دلایل امکان انفساخ قرارداد برحسب موضوع و شرایط هر پرونده متفاوت بوده و می تواند یکی از مصادیق زیر باشد. که بار اثبات تحقق آن با مدعی خواهد بود.

• منتفی شدن موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

از بین رفتن ملکی که توافق بر بازسازی آن شده است، موجب انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت و منتفی شدن اجرای تعهدات قراردادی طرفین قرارداد خواهد شد.

• فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

درخصوص منفسخ شدن قرارداد مشارکت در ساخت ، به علت فوت سازنده اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.

گروهی با فرض اینکه اگر شخصیت و تخصص بالای سازنده اولویت اصلی جهت انعقاد قرارداد بوده را موجب انفساخ قرارداد می دانند.

ولی گروهی با توجه به اینکه انحلال را امری استثنایی و صرفا درصورت وجود دلایل قطعی امکان پذیر می دانند، قائل به بقای قرارداد و انتقال حقوق و تعهدات قراردادی به ورثه سازنده هستند. النهایه به نظر با توجه به قواعد عمومی قراردادها نظر گروه دوم به اصول حقوقی نزدیک تراست.

• انقضای مدت در قرارداد مشارکت در ساخت

در صورت توافق درمتن قرارداد، نسبت به منفسخ شدن قرارداد مشارکت در ساخت با فرض عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی سازنده و منقضی شدن مدت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت اختلاف نظری وجود ندارد.

ولی درخصوص اینکه آیا صرف انقضای مدت در قرارداد مشارکت در ساخت، موجب انفساخ قرارداد و نتیجتا انحلال آن خواهد شد یا خیر؟ اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.

 گروهی با توجه به تعیین شرط مدت و وحدت ملاک بودن زمان و ایفای تعهد، انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت را موجب انفساخ قرارداد می شوند.

 درحالی که گروه دوم، با توجه به قواعد عمومی قراردادها ازجمله اصل الزام آور بودن آن و استثنا بودن جهات انحلال قرارداد و اصل تعدد مطلوب بودن به زمان و ایفای تعهد، قائل به بقای قرارداد مشارکت در ساخت می باشند و بموجب  مواد 237 و 238 و239  قانون مدنی قائل به تکلیف اولیه مالک نسبت به طرح دعوای الزام به ایفای تعهد علیه سازنده بوده و با فرض محکومیت سازنده و عدم اجرای تعهدات قراردادی ، امکان طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را جهت خروج از قرارداد امکان پذیر می دانند.

• ورشکستگی سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

درخصوص تاثیر ورشکستگی سازنده درقرارداد مشارکت و امکان بقا یا ابطال قرارداد مشارکت در ساخت اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.

گروهی با توجه به اینکه با ورشکستگی سازنده ، وی نسبت به مداخله دراموال خود ممنوع می شود، قائل به انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت درفرض ورشکستگی سازنده هستند.

 ولی گروه دوم، با توجه به ماده 418  قانون تجارت تصمیم گیری نسبت به بقای قرارداد را برعهده مدیرتصفیه محول نموده است. که در صورت تضرر طلبکاران ، قائل به امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مدیر تصفیه می باشند.

• غیر مقدور شدن ساخت موضوع قرارداد مشارکت در ساخت به جهت تغییر قوانین

درصورتی که به جهت وضع قوانین جدید امکان صدور پروانه ساختمانی یا ایفای تعهدات قراردادی امکان پذیر نباشد، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ خواهد شد. که نمونه آن قرارگرفتن ملک درطرح های عمرانی است.

• توقیف یا مصادره ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

درصورت توافق طرفین نسبت به اثرتوقیف یا مصادره موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، وفق توافقات قراردادی عمل می شود.

 ولی درصورت عدم پیش بینی ضمانت اجرای اثر مصادره موضوع قرارداد مشارکت در ساخت در متن قرارداد ، با توجه به قواعد عمومی قراردادها و عدم امکان تسلیم یا بهره برداری از ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت ، می بایست قائل به منفسخ شدن قرارداد شد.

ولی درصورت عدم پیش بینی اثر بازداشت و توقیف ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت وعدم تعیین ضمانت اجرای حقوقی درمتن قرارداد دو دیدگاه حقوقی وجود دارد.

گروهی با توجه به عدم امکان تسلیم موضوع قرارداد به صورت کامل قائل به انفساخ قرارداد می باشند. ولی گروهی با توجه به تعهد مالک نسبت به رفع هرگونه موانعی جهت بهره برداری سازنده و نیز با تمسک به مواد 237 و238 و239 قواعد عمومی قراردادها، ابتدائا قائل به الزام مالک به رفع توقیف از سوی محاکم بوده و درصورت عدم امکان ایفای این تعهد، قائل به امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای سازنده هستند.

نحوه طرح دعوای تائید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت 

1.ثبت دادخواست ازطریق دفاتر خدمات قضایی به طرفیت طرف قرارداد

2.ذکرجهت یا جهات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت درستون خواسته

3.ارائه و منضم نمودن دلایل و مستندات کافی جهت اثبات جهت یا جهات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

4.دعوای تائید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت می تواند به صورت مستقل یا توامان با دعاوی دیگری نظیر استرداد ثمن معامله ، خلع ید و یا مطالبه وجه التزام قراردادی نیز مطرح شود.

دلایل اثبات دعوای تائید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به اینکه جهت یا جهات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت می تواند منشا قانونی یا قراردادی داشته باشد، دلایل و مستندات متفاوت بوده برهمین اساس نحوه طرح دعوا و دفاع متناسب با جهت یا جهات اعلامی درپرونده متفاوت خواهد بود.

لذا اشرافیت به متن قرارداد و نیزمباحث فنی و پیچیده قواعد عمومی قراردادها و سایرمقررات مربوطه تعیین کننده اساسی موفقیت درپرونده از سوی خواهان یا خوانده پرونده می باشد.

مرجع صالح به رسیدگی به عوای تائید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت 

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول می بایست دردادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.

نحوه اجرای حکم انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت 

اگر خواسته دعوا صرفا تائید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت باشد، حکم صادره نسبت به انفساخ قرارداد ، جنبه اعلامی داشته و موردی برای درخواست صدوراجراییه نمی باشد.

لیکن اگر متن دادخواست، درکناردرخواست اعلام تائید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت ، خواسته دیگری ازقبیل خلع ید، استرداد ثمن معامله یا مطالبه خسارت قراردادی و امثال آن مطرح شده است، نسبت به اجرای حکم این قبیل خواسته ها تقاضای صدور اجراییه و تشکیل پرونده اجرایی ضروری است. نحوه اجرای حکم نیز تابع تشریفات قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و قانون اجرای احکام مدنی و سایر قوانین مربوطه خواهد بود.