انقضاء مدت در قرارداد مشارکت در ساخت

انقضاء مدت در قرارداد مشارکت در ساخت آثار حقوقی نسبت به طرفین قرارداد یعنی سازنده و مالک دارد . قراردادهای مشارکت در ساخت مانند بسیاری از انواع قراردادها، دارای مدت و زمان‌ اجرای قرارداد است ، با این توضیح که بنابر ماهیت این نوع قرارداد های مشارکت در ساخت ، طرفین نسبت به یکدیگر دارای تعهداتی هستند ، به منظور انجام به موقع تعهدات موجود در قرارداد از قبیل اخذ مجوز ساخت ، ساخت و اتمام مراحل پروژه ساختمان و تحویل ساختمان ، تمامی آنها دارای مدت و موعدی می‌باشند که مطابق برنامه زمانی قرارداد مشارکت در ساخت ، طرفین باید اقدام به انجام تعهدات خویش نمایند و در نهایت پروژه ساختمانی تکمیل می‌گردد. حال اگر مدت قرارداد منقضی شود و پایان یابد ولی طرفین به تعهدات خویش نتوانسته باشند عمل کنند باید دید اثر آن چیست و  متعهد له چه اقداماتی می تواند انجام دهد . 

آثار انقضاء مدت در قرارداد مشارکت در ساخت

 انقضاء قرارداد مشارکت به تنهایی باعث خاتمه قرارداد مذکور و سقوط تعهدات طرفین نمی‌شود و متعاملین همچنان متعهد به ایفاء و به اتمام رساندن تعهدات خویش می‌باشند و نیاز به توافق جدیدی در این خصوص نمی‌باشد . آثار انقضاء مدت قرارداد مشارکت در ساخت را در دو حالت می توان بررسی کرد :

• انقضاء مدت قرارداد در صورتی که طرفین به تمامی تعهدات خود عمل کرده اند :

در این حالت طرفین مالک و سازنده به تمامی تعهدات خود عمل نموده  موضوع قرارداد انجام شده است و با انقضای مدت قرارداد ، قرارداد مشارکت در ساخت خاتمه یافته است .

• حالتی که مدت قرارداد منقضی شده و پایان یافته است اما تعهدات طرفین مانند ساخت و تحویل آپارتمان انجام نشده است :

ین حالت فرضهای مختلفی می تواند داشته باشد که در هر صورت با توجه به ضمانت اجراهای مندرج قرارداد طرفین قرارداد خواه مالک یا سازنده  می تواند حسب مورد الزام به ایفای تعهدات قراردادی ، مطالبه خسارت و یا فسخ قرارداد را بخواهد .

1 . الزام به انجام تعهدات قراردادی

انقضا مدت قرارداد مشارکت به معنای اتمام و منتفی شدن قرارداد و تعهدات ضمن قرارداد نیست . چه اینکه درست است که مدت قرارداد منقضی شده است ولیکن تعهدات طرفین قرارداد همچنان پابرجاست و طرفین علیرغم پایان یافتن مدت قرارداد ملزم به ایفای تعهدات قراردادی می باشند . بنابراین در صورت انقضاء مدت قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به وجود قرارداد و فرا رسیدن موعد انجام تعهدات میتوان طرف مقابل را به موجب دعوای الزام به انجام تعهدات قراردادی و بر مبنای قرارداد موجود ملزم به انجام و ایفای تعهدات قراردادی نمود  .

2 . مطالبه خسارت قراردادی ( وجه التزام )

مطالبه خسارات قراردادی در نتیجه عدم اجرای تعهدات قراردادی طرفین قرارداد حادث می شود. بر اساس قوانین مواد ۲۱۹، ۲۲۷، ۲۰۱ و قواعد  عمومی  قرارداد ها هر شخصی که در قرارداد متعهد به انجام عمل شده باشد و از اجرای تعهد خویش سرباز زند و یا آن را به تأخیر اندازد مسئول جبران خسارت ناشی از تخلف قراردادی خواهد بود. مطالبه خسارت قراردادی توسط متعهدله با توجه به نحوه تنظیم قرارداد و اینکه آیا در قرارداد میزان خسارت قراردادی و وجه التزام در صورت تخلف متعهد شرط شده است یا عدم تعیین خسارت در قرارداد متفاوت خواهد بود.

برای مطالبه خسارت قراردادی وجود شرایط زیر ضروری است :

• احراز وجود تعهد

 اولین شرط  مطالبه خسارت وجود قرارداد و تعهد است. ابتدا باید اثبات شود که تعهدی وجود داشته است تا امکان الزام متعهد به پرداخت خسارت وجود داشته باشد. که در اینجا همان قرارداد مشارکت در ساخت می باشد .

• تخلف از اجرای تعهد 

شرط دوم دعوای مطالبه خسارت ، عدم اجرا ، تأخیر در اجرا یا انجام ناقص تعهد، است در زمان و تاریخ تعیین شده در قرارداد است . نقض تعهدی که منتسب به متعهد باشد مسئولیت او را در پی دارد .خلف وعده و پیمان شکنی متعهد باید احراز شود تا امکان مطالبه خسارت قراردادی وجود داشته باشد. متعهد باید در زمان مقرر شده در قرارداد آنچه را که متعهد به انجام بوده است را انجام دهد و نیاز به مطالبه مجدد متعهدله نمی باشد.  بنابراین در صورتی که هریک از سازنده یا مالک با انقضاء مدت قرارداد یا موعد و مهلت مشخص شده در قرارداد به تعهدات خویش عمل نکنند تخلف کرده اند .

3. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ، تابع قواعد عمومی قراردادها از جمله اصل الزام آور بودن قراردادها می باشد. به همین جهت امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و بر هم زدن آن ، در صورت پیش بینی این موضوع در قرارداد و انقضای مدت قرارداد و عدم انجام موضوع قرارداد توسط هریک از سازنده و مالک امکان پذیر است . فسخ قرارداد موجب انحلال قرارداد از تاریخ اعمال حق فسخ قرارداد می شود و طرفین قرارداد نسبت به تعهدات در آینده مبرا می نماید. بر همین اساس فسخ اثر قهقرایی ( عطف به گذشته ) ندارد، مگر اینکه طرفین نسبت به بازگشت اثر فسخ به گذشته توافق نمایند.

اگر ساخت‌ و ساز پروژه ساختمانی تا حدودی انجام شود ولی تکمیل نشده باشد و با انقضاء مدت قرارداد مالک نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید، تکلیف اقدامات و هزینه هایی که سازنده در ملک موضوع مشارکت نموده است چه خواهد بود؟

برای پاسخ در این خصوص دو حالت می توان متصور بود، حالت اول، اگر طرفین نسبت به تعیین این موضوع در قرارداد توافق نمایند، مکلف به پایبندی به این توافقات می باشند. ولی اگر نسبت به این موضوع قرارداد ساکت باشد، سازنده می تواند با اخذ تامین دلیل نسبت به ثبت و ضبط وضعیت موجود جهت ممانعت از ایجاد اختلاف در آینده نسبت به الزام مالک به مطالبه هزینه های صورت گرفته اقدام نماید.

مدت در قراردادهای مشارکت در ساخت 

یکی ازمهم ترین موضوعات در قراردادهای مشارکت درساخت که توجه به آن حائز اهمیت اساسی است،تعیین مدت قرارداد مشارکت و برنامه زمان بندی جهت انجام هریک مراحل پروژه از قبیل : ساخت وتکمیل وتحویل و اخذ پایان کار وصورتمجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم نامه رسمی و تنظیم سند است.

تاریخ شروع تعهدات قراردادی و زمان انقضای آنها صراحتا می بایست در متن قرارداد تصریح گردد.درغیراینصورت تاریخ تنظیم قرارداد ملاک عمل خواهد بود .تاریخ شروع قرارداد مبنای شروع محاسبه تاریخ انقضای مدت قانونی انجام تعهدات قراردادی و اعمال ضمانت اجراهای مقررقانونی از قبیل اعمال حق فسخ و انفساخ و مطالبه وجه التزام های قراردادی  وخسارات قانونی و خواهد بود .