افراز ملک مشاع توسط دادگاه

افراز ملک مشاع توسط دادگاه به معنای خاتمه دادن وضعیت مالکیت مشاعی ملک توسط مرجع قضایی است. که در حالتهایی که ملک فاقد سابقه ثبتی یا مراحل ثبتی آن خاتمه نیافته یا در بین مالکین مشاعی محجور یا غایب مفقود الاثر باشد یا ملک مورثی بوده و تقسیم ترکه انجام نشده باشد، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد. که در صورت عدم امکان افراز ملک مشاع توسط دادگاه  ، نوبت به دستور فروش ملک مشاع جهت رفع حالت اشاعه خواهد رسید.

شرایط طرح دعوای افراز ملک مشاع توسط دادگاه 

1. وجود مال غیر منقول مشاعی (حداقل بین دو نفر)
2. جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد.
3. بین مالکین مشاعی محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد.
4. بنا به نظریه کارشناسی ملک با در نظر داشتن ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی قابلیت افراز داشته باشد.

نکته کاربردی:

دعوای افراز ملک مشاع توسط دادگاه فرع بر مالکیت است، لذا چنانچه اصحاب پرونده نسبت به مالکیت اختلافی نداشته باشند، دادگاه با بررسی موضوع نسبت به افراز آن  اقدام می کند، در غیر این صورت، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد. نداشتن سند مالکیت مانع از افراز نسبت به املاک مشاع نیست و مالکیت مشاعی به هر ترتیبی که احراز شود ، برای طرح دادخواست افراز ملک توسط دادگاه کفایت می کند.

مستندات قانونی جهت طرح دعوای افراز ملک مشاع توسط دادگاه 

1. مواد ۵۷۱، ۵۷۲ و ۵۸۹ قانون مدنی
2. مواد ۱ و ۲ و ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع
3. 5 و  6 و ۷ و ۸ و ۹ و ۱۰ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
4. ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی
5. ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک
6. ماده ۱۰۱ قانون شهرداری
7. ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
8. رأی وحدت رویه شمارۀ ۴۸ مورخ 1363/10/24؛ رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ مورخ 1360/02/07؛ رأی وحدت رویه شمارهٔ ۷۱۹ مورخ 1390/02/20

در چه مواردی افراز ملک مشاع توسط دادگاه انجام می شود؟

درخواست افراز ملک مشاع علی الاصول در صلاحیت اداره ثبت است، مگر آنکه، ملک فاقد سابقه ثبتی باشد. در بین شرکا محجور یا غایب مفقود الاثر وجود داشته باشد که در این صورت در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه رسیدگی به دادخواست افراز ملک مشاع توسط دادگاه به چه صورت است؟

دادگاه پس از تشکیل جلسه و در صورت وجود شرایط گفته شده قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر میکند، بهتر آن است دادگاه از کارشناس ثبتی و نقشه بردار توأمان استفاده کند و از آنها بخواهد ضمن ترسیم نقشه UTM دار و ملحوظ قرار دادن مادۀ ۱۰۱ قانون شهرداری یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی اعلام کنند، آیا ملک قابلیت افراز دارد یا خیر؟ و اگر ملک قابل افراز باشد، چگونگی آن و نحوه تقسیم را بیان نمایند و سهم هر یک به طور دقیق مشخص شود. در صورت انطباق نظر کارشناس با اوضاع و احوال مسلم قضیه دادگاه حکم بر افراز ملک طبق نظرکارشناس صادر و اعلام میکند .

و چنانچه کارشناس با هماهنگی و همکاری اداره ثبت اقدام به ارائه نظریه نماید، در اجرا با مشکلات کمتری مواجه هستیم. پس از قطعیت رأی اگر ملک سابقه ثبتی داشته ،باشد با توجه به اعلامی بودن حکم، با نامه دادگاه به اداره ثبت، بعد از مراحل قانونی و پرداخت هزینه های متعلقه سند مالکیت مشاعی باطل و براساس حدود و مشخصات هر قطعه سند جدید صادر می.شود اما اگر ملک غیر ثبتی باشد واحد اجرای احکام مدنی بر طبق رأی دادگاه و نظریه کارشناسی مضبوط در پرونده نسبت به افراز ملک اقدام میکند.

نکته کاربردی:

دادگاه در دعوای افراز ملک مشاع توسط دادگاه ، باید حتماً به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب ۱۳۸۵ توجه داشته باشد. در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۳۸۹ مورخ 1389/03/29 نیز آمده است: مستفاد از ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات بعدی، هرگونه افراز و تفکیک در اراضی بزرگ مستلزم پرداخت حقوق قانونی شهرداری (سهم سرانه فضای عمومی و خدماتی و …)  است و چنانچه این امر رعایت نشده باشد، شهرداری میتواند از طرق قانونی نسبت به مطالبه حقوق قانونی خود اقدام نماید و مطالبه حقوق مزبور در قالب عوارض محلی صحیح نمیباشد.

اداره حقوقی در نظریۀ دیگری به شماره ۷/۹۸/۱۱۰ مورخ ۱۳۹۸/۲/۳۱ درباره اراضی فاقد سند رسمی نیز بیان داشته با توجه به تبصره ۳ ماده واحده قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ در مورد افراز و تفکیک اراضی فاقد سند رسمی هم که بدون استعلام از شهرداری و به صورت عملی اقدام به تفکیک و افراز نموده اند، حق شهرداری برای اخذ قدر السهم ،شهرداری موضوع ماده واحده صدرالذکر به اعتبار و قوت خود باقی است. ))

در املاکی که سابقهٔ ثبتی دارند آیا پس از تصمیم قطعی غیر قابل افراز بودن ملک توسط اداره ثبت ذی نفع حتماً باید درخواست فروش ملک تقدیم کند یا دعوای تقسیم مال مشاع بدهد هم قابلیت رسیدگی دارد؟

 هرچند بهتر است درخواست فروش ملک مشاع تقدیم شود، اما اگر دادخواست تقسیم مال مشاع هم بدهد به نظر میرسد با اشکال قانونی مواجه نباشد. زیرا درخواست فروش خود یکی از روشهای چهارگانه تقسیم مال است.

مضافاً اینکه، درخواست فروش حق وی است، نه تکلیف قانونی. تنها تفاوت آن این است ،که در این فرض ، دادگاه به جای دستور فروش، حکم به فروش مال مشاع صادر میکند و بر خلاف دستور فروش قابل تجدید نظر خواهی است.

تصمیم به افراز ملک مشاع توسط دادگاه حکم است یا  قرار 

 تصمیم دادگاه مبنی بر افراز املاک مشاعی حکم تلقی شده و قابلیت تجدید نظر خواهی دارد و اگر قابل افراز نبود با درخواست احدی از شرکا به نظر میرسد باید حکم به فروش صادر کند، چرا که دستور فروش نه حکم است و نه قرار، لذا قابلیت اعتراض و تجدید نظر خواهی ندارد، اما حکم به فروش قابلیت تجدید نظرخواهی دارد.

افراز ملک مشاع موروثی در صلاحیت کجاست؟

زمانی که ملک موروثی بوده و تقسیم ترکه انجام نشده باشد نیز ،  اداره ثبت صالح به رسیدگی نبوده و حسب رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ مورخ 1390/02/20 دادگاه تحت خواسته تقسیم ترکه صالح به رسیدگی به موضوع است. همان طور که به آن اشاره شد، املاکی که در زمره ترکه محسوب میشوند، از بحث افراز مستثنی هستند. بنابراین به جای درخواست افراز یا فروش مال مشاع ، باید دعوای تقسیم ترکه مطرح گردد.

 نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۱۸۵ مورخ 1398/08/20 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز مؤید این نظر است. که بیان داشته : ( در این مورد، موجبی برای استناد به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ نمیباشد. )

اگر هر یک از ورثه نسبت به سهم الارث خود به صورت جداگانه سند مالکیت مشاعی اخذ کرده باشند، آیا دعوای تقسیم ملک یا تقسیم ترکه قابلیت استماع دارد؟ و اینکه آیا اگر در فرض سؤال برخی از شرکا سهم خود را به دیگران منتقل کنند. تقسیم ترکه تحقق یافته یا خیر؟

اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۹۳۴ مورخ ۱۳۹۵/۸/۱۵ در پاسخ به این سؤال عنوان داشته است:

1. اخذ سند مشاعی هر یک از ورثه به نسبت سهم الارث خود، نسبت به ملک موروثی ظهور در این امر دارد که تقسیم نسبت به ملک موروثی مذکور محقق شده است. بنابراین در این فرض دعوای تقسیم ترکه ، نسبت به آن ملک موضوعاً منتفی است و فقط به علت شراکت مشاعی ورثه در ملک موروثی هر یک از مالکین مشاعی وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن میتواند درخواست افراز ملک مشاع ثبت شده را از اداره ثبت مربوطه بنمایند و چنانچه اداره ثبت به موجب تصمیم قطعی خود ملک مشاع را غیر قابل افراز تشخیص دهد، ممکن است ملک مشاع به درخواست شرکاء فروخته شده و ثمن آن بین شرکاء تقسیم شود.
2. بنا به مراتب مذکور، سؤال دوم، موضوعاً منتفی است. یعنی اگر برخی از ورثه سهم مشاعی خود را به دیگری واگذار و انتقال داده باشند، باز هم درخواست برخی دیگر مبنی بر تقسیم ملک فاقد موضوعیت است و باید به ترتیب مذکور در بند یک عمل شود.

اگر درخواست افراز ملکی که سابقه ثبتی دارد در دادگاه مطرح شود، دادگاه باید چه چنانچه درخواست افراز املاک ثبتی در دادگاه مطرح شود و در بین شرکا محجور یا اتخاذ نماید؟ 

چنانچه درخواست افراز ملک ثبتی در دادگاه مطرح شود و در بین شرکا محجور یا غایب مفقود الاثر نیز نباشد، برخی از محاکم قرار عدم صلاحیت به شایستگی اداره ثبت اسناد و املاک محل صادر می کنند و برخی دیگر قرار عدم استماع دعوا. به نظر می رسد، چون تصمیم اداره ثبت یک تصمیم اداری است و در قالب کمیسیون شبه قضایی نیست. دیدگاه دوم به نظر صحیح تر است.

اگر خواهان در یک دادخواست درخواست افراز اموال منقول و غیرمنقول را توامان خواسته باشد، دادگاه باید چه تصمیمی اتخاذ نماید؟

اولاً ، اگر اموال موروثی و ماترک متوفی باشد، خواسته تقسیم ترکه باید تقدیم شود. بنابراین چون دعوا صحیحاً مطرح نشده دادگاه باید قرار عدم استماع دعوا صادر نماید.

ثانياً ، چنانچه اموال مشاعی باشد ( غیر ماترک ) اگر ملک سابقه ثبتی داشته و در بین شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر نیز وجود نداشته باشد، نسبت به اموال غیر منقول قرار عدم استماع دعوا صادر میشود و دربارۀ مال منقول هر چند میبایست دعوای تقسیم مال مشاع مطرح می شد، لیکن به دلیل اینکه افراز مال منقول جزوی از تقسیم مال است، مسامحتاً می توان به این دعوا رسیدگی کرد. با فرض اینکه ، اموال قابلیت افراز داشته باشند، که معمولاً در اموال منقول این چنین نیست.

 اما برخی معتقدند، چون خواسته افراز در خصوص اموال منقول مصداق ندارد، در این خصوص باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود و خواسته نه اصلی را درباره اموال منقول، همان تقسیم مال مشاع میدانند. توصیه میشود، در خصوص اموال منقول و غیر منقول غیر ثبتی که توأمان درخواست میشود، خواسته تقسیم مال مشاع مطرح گردد.

اگر دادگاه تشخیص دهد ملک قابلیت افراز ندارد باید چه تصمیمی اتخاذ کند؟ در صورت غیر قابل افراز بودن آیا دادگاه میتواند بدون درخواست فروش از سوی احدی از مالکین حکم بر فروش ملک صادر کند؟ 

وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و مادۀ ۹ آیین نامه آن، (( در صورت صدور حکم ( تصمیم ) قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایرۀ اجرای دادگاه خواهد داد. ))

 اما چنانچه حسب نظریه کارشناسی ملک غیر قابل افراز باشد و از سوی هیچ یک از شر کا درخواست فروش و تقسیم وجه آن بین شرکا نشده باشد، به لحاظ صراحت مواد مذکور مبنی بر وجود درخواست برای فروش  ملک، دادگاه به لحاظ غیر قابل افراز بودن ملک قرار عدم استماع دعوا صادر میکند.

 در املاک غیر ثبتی نیز با وحدت ملاک از مواد مرقوم بدون درخواست حداقل یک نفر از مالکین مشاعی به نظر میرسد دادگاه نمیتواند رأساً حکم به فروش صادر کند.

اما با این حال اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۵۱۵ مورخ 1399/06/30 بیان داشته است:

 (( اولاً : افراز املاک مشاع فاقد سابقه ثبتی از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ خروج موضوعی دارد.  ثانیاً : رسیدگی به درخواست فروش این املاک را نمیتوان موکول به ارائه حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن دانست و دادگاه رسیدگی کننده رأساً قابلیت یا عدم قابلیت افراز را احراز و چنانچه قابل افراز نبودن و قابل تقسیم نبودن ملک به یکی از طرق قانونی را احراز کند، حکم بر فروش ملک صادر و در صورتی که ملک را قابل تقسیم به یکی از طرق قانونی غیر از فروش بداند، اما خواسته خواهان صرفاً فروش ملک باشد، تصمیم مقتضی اتخاذ میکند.))

آیا شرکا میتوانند ملکی را که قسمتی از آن وقفی است درخواست افراز نمایند؟

 اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۸۶۲۳ مورخ 1376/01/21 بیان داشته است: به موجب ماده ۵۹۷ قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، بنابراین دعوی افراز ملک باید بدواً طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع در واحد ثبتی محل ملک غیر منقول مطرح و رسیدگی شود. چنانچه طبق تصمیم واحد ثبتی مذکور و قطعیت آن ملک غیر قابل تقسیم باشد، متقاضی میتواند از دادگاه تقاضای دستور فروش بنماید.

 صرف ادعای اینکه ملک غیر قابل افراز است، برای دادگاه نمیتواند مستند دستور فروش باشد. بنابراین اگر دلایل و حکم لازم بر غیر قابل افراز بودن ملک به دادگاه ارائه شود، دادگاه میتواند در حدود مقررات قانون فوق و آیین نامه اجرایی آن دستور فروش آن را به حالت مشاعی یعنی چهار دانگ مشاع از شش دانگ ملک ( با حفظ دو دانگ وقف ) را صادر نماید. در این صورت اگر چهار دانگ به فروش برسد، چهار دانگ آن فروخته میشود و اگر مشتری پیدا نشود، به همان حالت اشاعه باقی میماند.

چنانچه قسمتی از ملک مجهول المالک ثبتی باشد چه مرجعی صالح به رسیدگی به درخواست افراز ملک است؟

اداره حقوقی از نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۳۹۲ مورخ 1398/08/28 بیان داشته است. (( با توجه به اینکه طبق مدلول ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع افراز املاک مشاع که شش دانگ آنها ثبت شده بوده و جریان ثبتی آنها خاتمه یافته با واحد ثبتی محلی است که ملک در حوزه آن واقع شده است. لذا در فرض سؤال که دو دانگ مشاع از ملک مجهول المالک ثبتی بوده است، افراز آن از صلاحیت اداره ثبت خارج بوده و با توجه به عمومات قانونی و مقررات قانون مدنی و امور حسبی در صلاحیت عام دادگاههای دادگستری است …

 ثانیاً : اگر ملک مجهول المالک ثبتی از نظر مقررات قانون ثبت از نظر قانون مدنی نیز مجهول المالک باشد با توجه به قانون راجع به اموال بلاصاحب مصوب ۱۳۱۳ دعوای تقسیم و افراز ملک یاد شده باید به طرفیت دادستان اقامه ،شود مگر آنکه سهم مزبور در اختیار ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره) قرار گرفته باشد که در این حالت دعوا بایـد بـه طرفیت این ستاد اقامه شود.))

نظریه مشورتی شماره 7/4778 مورخ 1384/07/10 در خصوص نحوه افراز ملک مشاع توسط دادگاه 

مطابق قانون، اگر اداره ثبت مال غیر منقول را به نسبت سهام ،مالکین قابل افراز تشخیص ندهد، مالک یا مالکین مایل به افرازه می توانند به تصمیم اداره ثبت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک، اعتراض کنند. در این صورت دادگاه به درخواست افراز رسیدگی و چنانچه امکان افراز مال غیر منقول به هر طریق ممکن باشد، ولو از طریق قرعه کشی و با پرداخت سرانه نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد.

نظریهٔ مشورتی شمارهٔ ۷/۹۹/۳۵۳ مورخ 1399/04/11 در خصوص افراز ملک مشاع توسط دادگاه  

قانون افراز و فروش املاک مشاع صرفاً ناظر بر اموال غیر منقول (املاک) است و در مورد اموال منقول مقررات قانون مدنی در مورد شرکت جاری است و شریک مال مشاع می تواند مستقیماً از دادگاه درخواست تقسیم مال مشترک و عنداللزوم فروش آن و تقسیم حاصل از فروش را بنماید.

رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ ـ 1390/02/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص افراز ملک مشاع توسط دادگاه و تقسیم ماترک

مستفاد از مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم، تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیرمنقول باشد جاری است، بنابراین آراء شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور که تقسیم ترکه غیرمنقول را از صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال خارج و در صلاحیت دادگاه دانسته به اکثریت آراء صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاههای سراسر کشور لازم‌الاتباع است.