توقیف ملک در رهن بانک 

توقیف ملک در رهن بانک به صرف اعلام دستور توقیف پلاک ثبتی از سوی اداره اجرای ثبت یا دادگاه، خطاب به اداره ثبت مربوطه انجام می شود و دررهن بودن ملک یا بازداشت بودن آن مانع توقیف ملک نیست.توقیف ملک در رهن بانک درفرضی دارای اثر حقوقی و عملی برای طلبکار است که ارزش ملک بیشتر از رقم قرارداد رهنی بانک با تسهیلات گیرنده باشد. در این صورت با انجام کارشناسی و مزایده ملک ، مبلغ مازاد برسند رهنی بانک ، به میزان توقیف شده به نفع طلبکار، قابل وصول خواهد بود. یا اینکه طلبکارمی تواند با انجام توافق با مرتهن و پرداخت طلب بانک نسبت به توقیف مقدم ملک توسط خود اقدام نماید.

نحوه و شرایط اجرای حکم از طریق توقیف ملک در رهن بانک

محکوم له با قطعیت حکم می بایست درخواست صدوراجراییه نماید. با صدور اجراییه و انقضای مدت 10 روزه و عدم اجرای حکم از طرف محکوم علیه، محکوم له می بایست درخواست تشکیل پرونده اجرایی جهت ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام را نماید.

در واحد اجرای احکام مدنی ، محکوم له می تواند با معرفی پلاک ثبتی یا درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت از طریق کد ملی محکوم علیه نسبت به توقیف اموال غیرمنقول متعلق به محکوم علیه اقدام کند. درصورت تعلق پلاک ثبتی بنام محکوم علیه مراتب بلافاصله انجام و به مرجع دستوردهنده اعلام می گردد.

درفرضی که ملک سابق دررهن بانک شده است. واحد اجرای احکام مدنی نسبت به تعیین قیمت ملک با ارجاع به کارشناسی و تعیین وقت مزایده نسبت به فروش ملک اقدام می نماید و معادل طلب سند رهنی بانک را کسر و الباقی را جهت استیفای طلب محکوم له و هزینه های اجرایی لحاظ می نماید.

درعین حال ، محکوم له می تواند نسبت به پرداخت طلب بانک اقدام نماید و به عنوان طلبکار مقدم شناخته شود و با انجام کارشناسی و طی مراحل مزایده نسبت به استیفای طلب خود و یا انتقال سند شش دانگ بنام خود اقدام نماید.

نحوه توقیف ملک رهنی که به نام محکوم علیه ثبت نشده است؟

با توجه به اینکه تنظیم سند رهنی مستلزم وجود پلاک ثبتی بنام محکوم علیه است، با فرض عدم شناسایی مالکیت محکوم علیه دردفتراملاک اداره ثبت، امکان تنظیم سند رهنی متصور نمی باشد. برهمین اساس واحد ثبتی مربوطه با احراز عدم تعلق پلاک ثبتی بنام محکوم علیه، فورا مراتب عدم امکان اجرای دستوررا به صورت سیستمی به مرجع اعلام می نماید.

نکته مهم اینکه، بموجب مواد 99 و100 و101 قانون اجرای احکام مدنی چنانچه مال غیرمنقول فاقد سابقه ثبتی باشد، توقیف آن با این شرط که محکوم علیه درآن تصرف مالکانه داشته یا به موجب حکم نهایی دادگاه مالک شناخته شده باشد جایزاست.

توقیف مازاد ملک در رهن بانک ( آیا مازاد ملک در رهن  جزو مستثنیات دین محسوب می شود؟ )

دررویه اجرای ثبت ملکی که دررهن است، مازاد آن وفق رای وحدت رویه شماره 3156مورخ 1376/08/11 شورای عالی ثبت دیگر جز مستثنیات دین محسوب نشده و قابل توقیف و مزایده اداره اجرای ثبت است و محکوم علیه نمی تواند نسبت به اعتراض به توقیف مستثنیات دین بودن اقدام نماید.

 ولی در رویه محاکم حقوقی اختلاف نظرحقوقی دراین خصوص وجود دارد.

گروهی با توجه به آمرانه بودن مقررات مربوط به قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و عدم تکلیف محاکم نسبت به تبعیت ازرای وحدت رویه شورای عالی ثبت ، قائل به امکان توقیف و مزایده مازاد ملک دررهن  با رعایت قوانین مربوط به مستثنیات دین می باشند.

گروه دیگر، با توجه به تبصره 7 ماده 34 قانون ثبت و ماده 34 مکرر و تبصره 3 ماده 30 آئین نامه اجرایی معاملات شرطی و رهنی با حق استرداد مصوب 1352/02/16 و آئین نامه اجرای اسناد رسمی، مازاد ملکی که در رهن است را نه تنها قابل بازداشت می دانند ، بلکه خارج از مقررات مستثنیات دین محسوب می نمایند.

توقیف مازاد مال توقیف شده یا در رهن بوده چگونه است؟ ( آیا ملک دررهن بانک قابل توقیف است ؟ ) 

توقیف مازاد مال توقیف شده توسط اداره اجرای ثبت یا اجرای احکام یا  دررهن  نیز امکان پذیر است. توضیح اینکه اگر زمین یا آپارتمان یا هر نوع مال منقول یا غیرمنقولی تا مبلغ معینی سابقا توقیف شده و یا در رهن قرار گرفته باشد، الباقی آن برای شخص دیگری نیز قابل توقیف خواهد بود.

نکته مهم اینکه، حتی اگر مالی، مازادی نیز نداشته باشد و کفایت پرداخت توقیف مقدم را نیز دارا نباشد، باز هم قابل توقیف است و تعداد توقیف یا بازداشت، ممنوعیت و محدودیتی برای توقیف ایجاد نمی نماید. اما ممکن است به علت عدم کفایت قیمت مازاد به شخص دوم یا سوم نرسد.

از طرف دیگر، امکان وصول طلب از مازاد یا مازاد مکرر با توجه به اینکه افراد توقیف کننده  قبلی با محکوم علیه سازش نمایند یا حتی دعوای ایادی مقدم به اثبات نرسد و توقیف کنندگان مازاد یا مازاد مکرر بتوانند طلب خود را از محل مال توقیف شده وصول نمایند، وجود دارد.

که این مهم بموجب ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز تائید شده است که مقرر می دارد: «اگر مالی که توقیف آن تقاضا شده وثیقه دینی بوده یا در مقابل طلب دیگری توقیف شده باشد، قسمت اجرا به درخواست محکوم له توقیف مازاد ارزش مال مزبور را حسب مورد به اداره ثبت یا مرجعی که قبلاً مال را توقیف کرده است اطلاع می‌دهد و مازاد آن بازداشت می شود. هم چنین اگر مال دیگری به تقاضای محکوم له توقیف شود که تکافوی طلب او را بنماید، از توقیف مازاد رفع اثر خواهد شد. با فک وثیقه یا رفع توقیف اصل مال، توقیف مازاد خود به خود به توقیف اصل مال تبدیل می شود. در این صورت، چنانچه محکومٌ علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشد، به هزینه ی او مال ارزیابی شده از مقدار زائد بر بدهی رفع توقیف خواهد شد.))

موارد و شرایط  توقف عملیات اجرای مزایده ملک در رهن بانک یا مرتهن (جلوگیری از تصرف و مزایده ملک در رهن بانک ) 

بدهکار یا معترض ثالث می تواند با انجام یکی از موارد زیر حسب مورد ، نسبت به توقف یا ابطال مزایده ثبتی اقدام نماید.

الف.اخذ دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی یا اخذ حکم قطعی از دادگاه دائربرابطال اجراییه بانکی و یا ابطال شرط سود مازاد در قرارداد بانکی  و…

ب. اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدوررای هیات نظارت

پ. صدوررای ازهیات نظارت یا شورای عالی ثبت دائر بر پذیرش اعتراض و ابطال عملیات اجرائی ثبت

ت.پرداخت کلیه مطالبات بستانکاران  یا اخذ رضایت طلبکاران و تسویه حقوق اجرائی ثبت

نحوه مزایده ملکی که در رهن بانک است به چه صورت است؟ ( قوانین مزایده ملک در رهن بانک )

نحوه و تشریفات مزایده ملکی که دررهن بانک قرارگرفته است یا به عبارتی نحوه خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، تابع ماده 126 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و تبصره اصلاحی آن می باشد. که مقرر می دارد.

((مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت 9 تا 12 برگزار می‌شود در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌شود و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می‌گردد..

تبصره (اصلاحی 1388/12/06)- چنانچه مال مورد مزایده، مازاد بر طلب داشته باشد، اداره اجرا ضمن تنظیم صورتجلسه برگزاری مزایده به بستانکار تفهیم مینماید که ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه ‌التفاوت یا واگذاری سهم مشاعی به میزان طلب، اقدام نماید. در صورت عدم حضور بستانکار مراتب مذکور طی اخطار به وی ابلاغ میگردد. چنانچه بستانکار اقدام به پرداخت ما به التفاوت یا قبول انتقال مشاعی به میزان طلب ننماید، به درخواست متعهد پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، حسب مورد فک رهن یا رفع بازداشت به عمل می ‌آید.))

برهمین اساس چنانچه ارزش ملک بیش از طلب طلبکار باشد، بانک یا طلبکار می تواند نسبت به انتقال قدرالسهم مشاعی به خود اقدام به اخذ سند انتقال اجرایی ثبتی بنام خود نماید یا پرداخت مابه التفاوت ارزش ملک و انتقال شش دانگ ملک به خود اقدام نماید. درغیراینصورت با عدم اعلام نظر نسبت به موارد اعلامی و ابلاغ اخطاریه اداره ثبت و منقضی شدن فرصت یکماه و عدم توجه به اخطاریه ارسالی، ملک با پرداخت هزینه های اجرایی بنا به درخواست متعهد فک رهن یا رفع بازداشت حسب مورد خواهد شد.

که عملا با اصلاح ماده 126 و تبصره آن، امکان عدم همکاری بانک ها و طلبکاران جهت طولانی شدن روند اجرای فروش منتفی شده است.

توقیف ملک در رهن بانک بابت مهریه (آیا خانه ای که در رهن بانک است بابت مهریه قابل توقیف می باشد؟ )

زوجه می تواند از طریق اداره اجرای ثبت نسبت به توقیف مازاد ملک دررهن بانک اقدام نماید، که بموجب ماده 126 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا با فرض فروش ملک، معادل طلب سند رهنی بانک پرداخت و الباقی معادل طلب زوجه به وی داده می شود. ولی اگرخریداری نباشد، زوجه می تواند معادل ارزش مازاد ملک دررهن بانک اقدام به انتقال قدرالسهم مشاعی بنام خود نماید.

آیا منزل در رهن بانک جز مستثنیات دین است؟

خیر، با توجه به اینکه مالک طی توافقات قراردادی اقدام به اخذ تسهیلات درقابل دررهن قراردادن ملک خود نموده است، مقررات مستثینات دین مشمول وی نمی شود و امکان اعتراض به توقیف مستثنیات دین وجود ندارد.

لیکن نسبت به مازاد ارزش ملک دررهن بانک ، درادارات اجرای ثبت، مازاد ارزش ملک هم مشمول مقررات مستثنیات دین نمی باشد. ولی دررویه محاکم نسبت به مستثنیات دین بودن مازاد ارزش ملک دررهن اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.

اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی 

اعتراض به ارزیابی ملک پس از اتمام مزایده ملک رهنی مسموع نبوده و امکان پذیر نیست. ولی ذی نفع می تواند با رعایت تشریفات مصرحه درماده 98 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ( اصلاحی 1398 ) نسبت به اعلام مراتب اعتراض اقدام نماید.

.توضیح اینکه بموجب ماده 98 این آیین نامه، بنا به تقاضای هر یک از طرفین پرونده به منظورارزیابی مورد وثیقه، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه یک نفر کارشناس رسمی دادگستری انتخاب می نماید که با مراجعه به محل نسبت به ارزیابی اقدام نماید و کارشناس مکلف است پس از ارزیابی مال، حداکثر به مدت ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام کند.

مراتب ارزیابی به انضمام نظر کارشناس و ذکر هزینه دستمزد کارشناسی مجدد حداکثر ظرف 3 روز از طرف اجرای ثبت به طرفین ابلاغ خواهد شد و هرگاه بدهکار یا بستانکار نسبت به ارزیابی معترض باشند باید ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناسی مجدد به اجرا تسلیم نماید. در صورتی که به این ترتیب اعتراضی واصل نشود، ارزیابی قطعی خواهد شد.

چنانچه شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی سپری شده باشد، هر یک از طرفین می تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را به ضمیمه قبض حق الزحمه کارشناسی درخواست نماید. در این صورت، ارزیابی به هیات 3 نفره کارشناسان رسمی به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجراء به صورت قرعه از طریق سیستم ارجاع می گردد این نظریه قطعی است.

نحوه تملک ملک مورد مزایده بانکها ( آیا بانک می تواند ملک مشتری را تصرف نماید؟ ) 

بموجب ماده 126 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و سایرمقررات این آیین نامه ، با اتمام عملیات مزایده و تنظیم صورتجلسه آن ، ملک معادل طلب بانک یا با پرداخت مازاد ارزش ملک به بدهکار و نیز تسویه هزینه های اجرایی به صورت شش دانگ به تملک بانک درخواهد آمد. متعاقبا دادورز اجرای ثبت با ارسال صورتجلسه مزایده ، درخواست تنفیذ مزایده و دستور رئیس اجرای ثبت را اخذ خواهد نمود ، که با صدور این دستور سند ملک طی مکاتبه با دفترخانه مربوطه از نام راهن خارج و به نام بانک به صورت انتقال اجرایی منتقل خواهد شد. در این صورت بانک می تواند علیه متصرف با طرح دعوای خلع ید  و اجرت المثل ایام تصرف را از تاریخ انجام مزایده از دادگاه های حقوقی علیه متصرف اقدام نماید.

رای وحدت رویه مورخ 1376/08/11 شورای عالی ثبت پیرامون مستثنیات دین نبودن توقیف مازاد ملک در رهن

الف به موجب پرونده اجراییه تشکیلی در ثبت کازرون ، بانویی علیه زوج خود برای وصول یکصد عدد سکه بهارآزادی (مافی القباله ) اجراییه صادر که پس از ابلاغ بستانکار تقاضا کرده که اصل یامازاد ملک بدهکار بازداشت گرددکه در نتیجه چهار دانگ مازاد پلاک مزبور بازداشت می شود0
لکن بدهکار مدعی می گردد که ملک بازداشت شده ، جزو مستثینات دینم است و به عمل اجرا معترض می گردد که رئیس ثبت محل به اعتراض مذکور طبق ماده 229 آئین نامه اجرایی رسیدگی و اظهارنظرمی نماید: ((چون پلاک مذکور در رهن بانک می باشد لذا به استناد تبصره ذیل ماده 69آئین نامه اجراء خواسته بدهکار قانونی نیست و رد می شود.)
این نظریه مورد اعتراض بدهکار واقع شده و موضوع در هیات نظارت ثبت استان فارس طرح و رای هیات به این شرح است:
((نظر به اینکه ثبت کازرون در موقع اعلام نظریه توجه به تبصره اصلاحی ماده 69دایر بر لغو بند2 مذکور ننموده است ، از این رونظریه صادره فسخ می گردد.))
ب طبق یک فقره پرونده اجرایی متشکله در ثبت کازرون که به استناد چک بلامحل صادر گردیده ، پس از ابلاغ اجراییه ، بستانکار درخواست بازداشت مازاد پلاک ثبتی ملکی بدهکار را می نماید که مورد اعتراض بدهکار واقع شده و رئیس واحدثبتی به اعتراض مزبور رسیدگی کرده و چنین نظر می دهد:با بررسی پرونده و گزارش ، چون خانه پلاک مذکور در رهن بانک می باشد، لذا برابر تبصره 69 آئین نامه تقاضای بدهکاربررفع باز داشت مسموع و قانونی نیست .))
به علت اعتراض بدهکار به نظریه رئیس ثبت ، پرونده در هیات نظارت ثبت استان فارس طرح ورای هیات نظارت بشرح ذیل صادرگردیده است:

(نظریه اعلام شده ازجانب آقای رئیس ثبت کازرون تاییدمی شود.)

 بنابراین ، ملاحظه می شود که آرای هیات نظارت نسبت به امری واحد متناقض و مغایر یکدیگر صادر شده است ، زیرا در یک مورد رای بر بازداشت ملک که در رهن بانک بوده بدون توجه به اصلاحیه ماده 69 آیین نامه اجرایی مورخ 17/9/1370 صادر شده و در رای دیگر به اصلاحیه توجه شده و رای به رفع بازداشت مازاد ملک که دررهن بوده اصدار می یابد که اداره کل ثبت استان فارس با عنایت به مغایرت مضوع ، جریان امر را گزارش و اعلام نموده :
((با عنایت به ماده 34 قانون ثبت و تبصره 7آن و ماده 34 مکرر و تبصره 3 ماده 30 آئین نامه اجرایی معاملات شرطی و رهنی باحق استرداد مصوب 16/2/1352 و فراز 1 الی 11 وماده 50 آئین نامه نحوه توقیف حق بدهکار نسبت به مازاددر وثیقه واستیفای حقوق توقیف کننده و حذف ماده 69 آیین نامه قدیم و با توجه به اینکه رای های فوق الذکر معارض یکدیگر صادر شده در موارد ذکر شده ، کدام یک از آراء مد نظر قرا گیرد چون به نظر ثبت استان آراء فوق الذکرمعارض یکدیگر صادر شده بود مجددا” در هیات نظارت مطرح ، هیات نظارت برابر تصمیم مورخ 14/9/75 اعلام نموده رفع تعارض به عهده شورای عالی ثبت می باشد.))
علیهذا، پرونده های مورد بحث در اداره کل امور اسناد و سر دفتران رسیدگی شده و پس از کارشناسی لازم سرانجام معاونت محترم رئیس قوه قضاییه وریاست سازمان ثبت اسنادو املاک کشور،به استناد تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت که می گوید((000 ولی مدیرکل ثبت به منظور ایحاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیاتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید000)) دستور فرمودند به منظور ایجاد وحدت رویه پرونده در شورای عالی ثبت مطرح گردد که به منظور ایحاد وحدت رویه پرونده در شورای عالی ثبت مطرح گردد که موضوع در تاریخ 11/8/1376 درشورای عالی ثبت (قسمت اسناد)) مطرح و به شرح آتی رای شورای عالی ثبت صادر شده است:
باتوجه به محتویات پرونده وگزارش کاررای شماره 3390ه 27/8/71 هیات نظارت مبنی بر تجویز بازداشت مازاد ملکی که در رهن است تایید و به لحاظ مذکور رای شماره 3602د 18/7/73 هیات نظارت فسخ می شود.))