تخلیه سرقفلی

تخلیه سرقفلی بنا به دلایل مختلفی از قبیل تغییر شغل موضوع قرارداد اجاره ، اتمام مدت قرارداد اجاره ، تعدی و تفریط مستاجر ، تخریب و نوسازی  مورد اجاره،  انتقال مورد اجاره به غیر از سوی مستاجر، نیاز شخصی موجر جهت سکونت یا فعالیت تجاری می تواند مطرح شود. که با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 دارای شرایط و ضوابط متفاوتی است.

نحوه و شرایط تخلیه سرقفلی

تخلیه سرقفلی بنا به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و دلایل و جهات تخلیه سرقفلی ملک تجاری متفاوت است. که با توجه به تفاوت قوانین حاکم به تفکیک به هر یک می پردازیم.

الف .تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

بموجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، موجر حق تخلیه سرقفلی را نخواهد داشت، مگر در مواردی که در قانون معین شده باشد. مضافا اینکه حق سرقفلی ( حق کسب و پیشه )  بموجب قانون و بدون نیاز به موافقت مالک به مستاجر و قائم مقام وی منتقل شده است و موجر برای فسخ قرارداد اجاره می بایست نسبت به طرح تقاضای دستور تخلیه و یا صدور حکم تخلیه در مرجع صالح به رسیدگی اقدام نماید.

البته لازم به ذکراست، تخلیه سرقفلی در این قانون بسته به جهت تخلیه مستلزم پرداخت تمام یا نیمی از حق کسب و پیشه یا ساقط شدن تمام حق کسب و پیشه مستاجراست. که در ادامه به این موارد اشاره می نمائیم.

• تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر

براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق انتقال منافع و سرقفلی ملک تجاری تابع قرارداد فی مابین موجر و مستاجراست. بموجب این قانون اصل برعدم امکان انتقال حق کسب و پیشه و تجارت به غیر است، مگر اینکه این حق بصورت کتبی به مستاجرداده شده باشد یا اینکه مستاجر می تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر نسبت به اخذ مجوز انتقال از دادگاه اقدام نماید، در غیر اینصورت با تخلف مستاجر، موجر بموجب بند ۱ ماده۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه سرقفلی را بعلت انتقال به غیر و با پرداخت نصف سرقفلی خواهد داشت.

• تخلیه سرقفلی به منظور سکونت 

تخلیه سرقفلی به جهت نیاز به سکونت در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به عنوان یکی از روشهای تخلیه ملک تجاری پیش بینی شده است، شرایط تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت عبارتند از:

1. مالکیت ۶ دانگ مالک در ملک استیجاری
2. رابطه استیجاری می بایست مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد.
3. امکان استفاده از محل کسب یا پیشه یا تجارت به عنوان محل سکونت
4. نیازشخصی مالک یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر وی جهت سکونت در زمان طرح دعوی تخلیه
5. قطعیت رقم حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر با ارجاع به کارشناسی

• تخلیه سرقفلی به جهت نوسازی ( تخلیه سرقفلی به منظور احداث ساختمان جدید ) 

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اصل برعدم اتمام رابطه استیجاری با انقضای مدت اجاره است. لذا دراین قانون برادامه رابطه استیجاری علیرغم انقضای مدت اجاره تاکید شده و هرگونه توافقی بر خلاف آن را کان لم یکن اعلام شده است.برهمین اساس استثنائا درمواردی امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر با رعایت تشریفاتی پیش بینی شده است. ازجمله در بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 امکان طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی با رعایت شرایط اعلامی زیر پیش بینی نموده است.

1. اخذ پروانه ساختمانی یا گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری و ضمیمه نمودن به دادخواست مطروحه
2. انقضای مدت اجاره
3. طرح دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره همزمان با دعوی تخلیه
4. پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی جهت اجرای حکم تخلیه

• تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل 

مستاجر اماکن تجاری بر اساس قرارداد اجاره، مکلف به استفاده از منافع ملک در شغل پیش بینی شده در قرارداد می باشند. در فرض تخلف از این شرط بموجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان ضمانت اجرای شدید تخلف قراردادی مستاجر پیش بینی شده است.

صرف تغییرشغل موضوع قرارداد فی نفسه موجب امکان اعمال حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره نخواهد شد و امکان اعمال این حق تنها در فرضی متصور است که اولا:به شغل مشخصی در قرارداد توافق شده یا توافق ضمنی بر حسب عرف محل صورت پذیرفته باشد. ثانیا: تغییر شغل بدون اخذ رضایت موجر صورت پذیرد. ثالثا: تغییرشغل صورت گرفته مشابهت عرفی با شغل موضوع قرارداد نداشته باشد.

بنابراین با تجمیع سه شرط مذکور امکان طرح دعوی مذکور و صدور حکم بر علیه مستاجر فراهم خواهد شد. تشخیص این موارد با دادگاه است و موجر می تواند با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف نسبت به صورتجلسه نمودن وضعیت موجود ملک جهت ارائه به دادگاه اقدام نماید و یا در صورت لزوم دادگاه می تواند در جهت کشف واقع اقدام به اخذ نظریه کارشناسی یا اخذ استعلام از صنف مربوطه یا تحقیق و معاینه محلی نماید.

• تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط 

ازجمله اسباب انحلال قرارداد و تخلیه براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تعدی و تفریط مستاجردرمورد اجاره است. نتیجه اثبات آن ساقط شدن حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر و تخلیه سرقفلی است.

درقانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶درخصوص تعدی و تفریط تعریفی نیامده است و صرفا در قانون مدنی درمواد ۹۵۱ و ۹۵۲ آن به تعریف تعدی و تفریط پرداخت است، که بعنوان مبنای تشخیص می توان ملاک عمل قرارگیرد.

براساس ماده ۹۵۱ قانون مدنی، تعدی تجاوز نمودن ازحدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری است و تفریط:بموجب ماده 952 قانون مدنی ، عبارت است ازترک عمل که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.

در خصوص مصادیق تعدی و تفریط در قانون اشاره ای به آنها نشده است و در رویه محاکم نیز نظر واحدی وجود ندارد. ولی با بررسی متون جلسات تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و آرای قضایی مشخص می گردد، که هر گونه تعدی یا تفریطی در عین مستاجره ملاک ایجاد حق تخلیه نمی باشد. بلکه آن دسته از اقداماتی که به اساس و سازه بنا لطمه و خسارت وارد نموده و منافی اذن موجر است، در دایره شمول تعدی و تفریط قرار می گیرد.

بعنوان مثال می توان به احداث بناهای نظیر بالکن یا زیر زمین درملک، تخریب عمدی تمام یا بخشی از ملک، تغییرات اساسی درملک نظیر برداشتن ستون و دیوارها، انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستاجر و به اساس بنا لطمه وارد می نماید، می توان اشاره نمود.

• تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی 

تخلیه سرقفلی بعلت نیاز شخصی موجر یکی از جهات استثنائی است که مالک براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 میتواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه سرقفلی اقدام نماید. تخلیه ملک تجاری بموجب بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به دلیل نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت خود است. شرایط دعوی تخلیه بعلت نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت عبارت است از:

1. اثبات نیاز شخصی موجر، برای تامین معاش خود یا خانواده وی بعنوان مبنای پذیرش دعوی تخلیه ضرورت دارد.
2. اثبات نیاز فعلی موجر به محل کسب و کار، با این توضیح که با توجه به استثنا بودن تخلیه ملک براساس قانون سال 1356 ضرورت دارد نیاز شخصی و تامین معاش موجر در زمان تقدیم دادخواست بالفعل و وجود داشته باشد. بنابراین نمی توان به استناد نیاز آینده موجر دایره شمول استثنا را گسترش و قائل به حق تخلیه ملک از سوی موجر شد.
3. پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت به نرخ روز کارشناسی از سوی موجر ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی لازم الاجرا می باشد.
4. موجر باید مالک شش دانگ ملک استیجاری باشد. در غیر اینصورت بعلت تعارض با حقوق سایر مالکین رسمی  دعوا رد خواهد شد. البته بعضی از شعبات محاکم در فرض پذیرش سایر مالکین مشاعی  قائل به امکان صدورحکم تخلیه می باشند.

• تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها 

دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها از جمله موارد استثنای پیش بینی شده جهت تخلیه مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356است.که برخلاف قراردادهای خصوصی یا قراردادهای مشمول قانون سال 1376 که امکان فسخ قرارداد را در جهت تخلف از شرط عدم پرداخت اجاره بها برای موجر پیش بینی نموده است.که در این قانون عدم پرداخت اجاره بها با رعایت تشریفات سخت تری موجب ایجاد حق تخلیه می شود.که رعایت تشریفات اعلامی در ماده 9  و بند 9 ماده 15 قانون سال 1356 جهت طرح این دعوی لازم است.

بموجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستأجر مکلّف است، در موعد معین در اجاره ‏نامه اجرت‏ المسمّی و پس از انقضاء مدّت اجاره اجرت‏ المثل را به میزان اجرت‏ المسمّی آخر هر ماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‏ نامه‏ ای در بین نباشد اجاره ‏بها را به میزانی که بین طرفین مقرّر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت‏ المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‏دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‏شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره ‏نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجاره ‏نامه عادی بوده یا اجاره ‏نامه‏ ای در بین نباشد، قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

در صورت عدم انجام این تکالیف، در صورتی که قرارداد اجاره عادی باشد، موجر می بایست اقدام به ارسال اظهارنامه و در صورتی که رسمی باشد،می بایست از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اخطاریه ای خطاب به مستاجر جهت پرداخت اجاره بها تا 10 روز از تاریخ ابلاغ ارسال نماید. در غیر اینصورت با امتناع مستاجر، در صورتی که اجارنامه رسمی باشد، موجر می‏تواند از دفترخانه یا اجراء ثبت صدور اجرائیّه جهت تخلیه و وصول اجاره ‏بها را درخواست نماید.

و هرگاه اجاره‏ نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر می‏تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‏ بها می بایست به دادگاه مراجعه کند. که با طرح دادخواست دادگاه با احراز رعایت تشریفات اعلامی اقدام به صدور حکم فسخ قرارداد اجاره و تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها می نماید.

• تخلیه سرقفلی به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه 

یکی از موارد تخلیه سرقفلی کمتر مورد توجه قرار می گیرد، تخلیه سرقفلی موجب مواد 7 و 9  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. بموجب این مقررات در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره ‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌ نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره ‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره ‌نامه به دادگاه مراجعه کند.

دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود.

و از تاریخ ابلاغ حکم ‌قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره ‌نامه تنظیم کنند. ‌هر ‌گاه در این مدت اجاره ‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌ نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به ‌طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره ‌نامه در دفترخانه حاضر شوند، هر‌ گاه موجر حاضر به امضای اجاره ‌نامه نشود نماینده ‌دادگاه اجاره ‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند و این حکم  قطعی است.

• تخلیه سرقفلی به جهت تخلف از شرط 

با توجه به آمره بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و محصور شدن جهات امکان تخلیه در این قانون که در بندهای مذکور بیان شد، طرفین قرارداد صرفا می توانند نسبت به تصریح شرط یا شروط قراردادی درحیطه مقررات قانون سال 1356 اقدام نمایند و سایرشروط  مصرحه درقرارداد و تخلف ناشی از آن از موجبات تخلیه نخواهد بود، بلکه موجر می تواند درصورت پیش بینی وجه التزام قراردادی نسبت به مطالبه آن از مستاجر اقدام نماید.

ب .تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 موارد تخلیه اماکن تجاری دارای حق کسب و پیشه مشخص شده است. اما در قانون روابط موجرو مستاجر سال 1376 این موضوع  مسکوت مانده است و از سوی دیگر در ماده یک این قانون تصریح شده است که خلاء های قانونی یاد شده باید با مراجعه به قانون مدنی جبران گردد. برهمین اساس جهت تخلیه سرقفلی دراماکن تجاری مشمول قانون سال 1376 عبارتند از:

• تخلیه سرقفلی به جهت فسخ قرارداد اجاره 

درخصوص امکان فسخ قرارداد ملک تجاری و تخلیه سرقفلی مشمول قانون سال 1376 صراحتا ماده ای در این قانون وضع نشده است و درخصوص رفع این اختلاف به عمومات قانون مدنی ارجاع شده است. برهمین اساس با توجه به بحث شروط و خیارات مصرحه درمقررات قانون مدنی، طرفین قرارداد می توانند نسبت به درج شروطی درمتن قرارداد جهت امکان فسخ قرارداد پیش از اتمام مدت اجاره و یا اعمال حق فسخ به علت تخلف از شرط توافق نمایند.

• تخلیه سرقفلی به دلیل اتمام مدت اجاره

براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 با انقضای مدت اجاره رابطه استیجاری خاتمه می یابد و مستاجر موظف به تخلیه می باشد و در صورت عدم انتقال سرقفلی به وی موظف به تخلیه است و در صورت امتناع موجر می تواند حسب مورد نسبت به طرح درخواست دستورتخلیه جهت تخلیه ظرف یک هفته اقدام نماید.

نکته کاربردی:

درصورت تخلف مستاجر از شروط قراردادی هرچند برای موجرامکان تخلیه سرقفلی ایجاد خواهد شد، ولی اعمال این حق منوط به پرداخت کامل سرقفلی به نرخ روز به مستاجر خواهد بود.

مراحل صدور دستور تخلیه سرقفلی 

درخواست تخلیه، علیرغم ارائه آن درمتن دادخواست، دعوا نیست بلکه درخواست کتبی است.

موجرجهت ارائه درخواست تخلیه میبایست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نماید. مدارکی که برای طرح این درخواست لازم اند عبارتند از:

• اجاره نامه که می بایست حاوی شرایط قانونی زیر باشد.

الف.مدت اجاره تمام شده باشد.

ب.در دو نسخه تنظیم شده باشد.

پ.به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد.

• کپی سند مالکیت
• ارائه فیش واریزمبلغ ودیعه جهت ضمیمه نمودن به پرونده
• عین مستاجره فاقد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.

نحوه اجرای دستور تخلیه سرقفلی 

اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجرائیه ندارد. بلکه رای صادره توسط مامور، ابلاغ و اجرا میگردد. مامور مکلف است، دستور تخلیه را ظرف ۲۴ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و درصورت امتناع  مستاجراز دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

درصورتی که موجرمبلغی به عنوان ودیعه از مستاجردریافت نموده باشد، اجرای دستورتخلیه منوط به سپردن وجه نزد اجرای احکام شورای حل اختلاف می باشد. درصورت اخذ سند تعهدآورمانند چک و سفته توسط موجر، سند تعهد نیزنزد اجرای احکام سپرده خواهد شد.

نکته کاربردی:

چنانچه موجر مدعی ورود خسارت و یا عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر باشد، بایستی دادخواست خود را به حسب مورد به شورا و یا دادگاه ارائه نماید. سپس گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرا تحویل می نماید. در این صورت مامور اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر خودداری می نماید. پس از رسیدگی به ادعای موجر و صدور رای و کسر مطالبات وی مابقی وجه یا سند به مستاجر مسترد خواهد شد.

مراجع صالح جهت تخلیه سرقفلی

دعاوی تخلیه سرقفلی با توجه به سال انعقاد قرارداد و قانون حاکم بر موضوع ، رسمی یا غیر رسمی بودن قرارداد اجاره و شرایط مصرحه در قرارداد اجاره حسب مورد در مرجع شورای حل اختلاف ، اداره اجرای ثبت و دادگاه عمومی حقوقی واقع در محل وقوع ملک قابل طرح خواهند بود.

نظریه شماره ۳/۹۳/۷ ـ ۱۳۹۳/۱/۱۶ در خصوص تخلیه سرقفلی

سوال :

۱ـ در چه زمانی مالک می تواند، تقاضای تخلیه نماید؟

۲ـ آیا برای تخلیه ملک جهات مورد نظر در قانون اجاره سال ۱۳۵۶، همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل و یا الزامی است؟

۳ـ آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال ۱۳۷۶، تأثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟

۴ـ چنانچه نقل و انتقال سرقفلی، ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه باشد، آیا با انقضاء عقد اجاره مستأجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را درقانون سال۱۳۷۶ دارد یا خیر؟

۵ـ درصورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند ۴ وضعیت مستأجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال۱۳۷۶ روابط موجر و مستأجر می‌باشد.

پاسخ:

۱ـ طبق مواد ۴۶۸و ۵۰۱ قانون مدنی و ماده ۲ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ که ناظر بر موضوع استعلام می‌باشد، چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و… مشخص نشده باشد، عقد اجاره باطل اسـت و مالک می‌تواند ضـمن طرح دعـوای بطلان اجاره‌نامه، درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد.

۲ـ چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود. ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد، ذکر جهت منتفی است.

۳و۴و۵ ـ طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد، در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی‌نفسه در این مورد تأثیری نخواهد داشت.

پاسخ :

۱- در فرض سؤال که موجر سرقفلی یک باب مغازه را به مستأجر واگذار کرده است و اجاره مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است واگذاری حق سرقفلی باعث نمی شود که ملک مذکور از شمول مقررات مربوط به قانون یادشده از جمله مقررات مربوط به حق فسخ و تخلیه خارج شود.

۲- نظر به این که حق سرقفلی ناشی از توافق مالک و مستأجر است و این حق پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده و از جمله در ماده ۹ آیین نامه قانون تعدیل مال الاجاره مستغلات مصوب ۱۵/۱۱/۱۳۱۷ به آن تصریح شده است و وضع مقرراتی در خصوص پیدایش و زوال حقی با عنوان «کسب و پیشه» به حکم قانون، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که در مقام حمایت از مستأجر بوده است، به حقوق ناشی از توافقات طرفین عقد که ممکن است در قالب شروط ضمن عقد نیز ایجاد شود، خللی نمی رساند و در فرضی که دادگاه احراز کند در قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶ نیز طرفین حق سرقفلی پیش بینی کرده اند، زوال حق کسب و پیشه ناشی از حکم قانون، به حق سرقفلی مقرر بین طرفین خللی وارد نمی کند و ارزیابی ریالی آن با لحاظ نکات فنی به عمل می آید.

۳- مطالبه سرقفلی در فرض سؤال مستلزم طرح دعوای مربوط مانند دعوای تقابل است.

۴- با توجه به تفاوت های ماهوی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، حکم به استرداد سرقفلی از شمول ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خروج موضوعی دارد.

نظریه مشورتی شماره 7/95/845 مورخ 1395/04/12  در خصوص مطالبه سرقفلی و تخلیه سرقفلی

سوال:

در صورتی که عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد و مستاجر طی آن مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد به عبارتی سرقفلی مغازه را خریده باشد چنانچه به درخواست موجه نظر دادگاه بر تخلیه ملک باشد آیا دادگاه حق کسب و پیشه و سرقفلی را جداگانه محاسبه کند و تخلیه مغازه منوط به پرداخت هر دو باشد یا اینکه حق کسب و پیشه با لحاظ سرقفلی و به صورت مبلغ واحد تعیین شود و تخلیه با پرداخت آن صورت گیرد یا اینکه فقط حق کسب و پیشه لحاظ شود؟ در صورت اخیر ایا مستاجر می‌تواند مستقلا سرقفلی مغازه را مطالبه کند؟

پاسخ:

1- اگر چه در برخی قوانین از جمله قانون مالیاتهای مستقیم، عبارت سرقفلی گاهی مسامحتاً به جای حق کسب و پیشه و بالعکس استفاده شده است؛ اما منظور از سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای روابط استیجاری از مستأجر دریافت می‌کند که تحت ضوابط مواد 6 الی 10 قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1376، معمول و قابل مطالبه است ولی منظور از حق کسب، پیشه یا تجارت که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به رسمیت شناخته شده و در قانون سال 1376 ذکر نشده، حقی است که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری ‌اش در چارچوب مقررات همین قانون ایجاد می‌شود و مستأجر هنگام تخلیه مورد اجاره مطابق مقررات قانون سال 56 از مالک دریافت می کند و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی تأثیری در ایجاد حق کسب، پیشه یا تجارت ندارد، ولی در تعیین حق کسب، پیشه یا تجارت که توسط کارشناس انجام می‌شود مبلغی که مستأجر به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته به اضافه حقوقی که در طول سالیان مدت رابطه استیجاری برای مستأجر بوجود آمده است، ملاک محاسبه کارشناس قرار می‌گیرد. ولی سرقفلی طبق مقررات قانون موجر و مستأجر سال 56 مستقلاً قابل مطالبه نیست و در قانون مذکور ذکری از سرقفلی نشده است.
2- همان گونه که گفته شد دریافت سرقفلی به نرخ روز در قانون موجر و مستأجر سال 1376 پیش بینی شده و در قانون موجر و مستأجر سال 1356، سرقفلی و دریافت آن به نرخ روز پیش بینی نشده است بلکه فقط حق کسب، پیشه یا تجارت مقرر شده که در صورت تخلف، این حق تعلق نمی‌گیرد. ضمناً اگرمبلغی که در فرض سوال در ابتدای رابطه استیجاری تحت هر عنوان به موجر پرداخت شده و حسب قرارداد توافق شده باشد که هنگام تخلیه مسترد شود، تابع قرارداد فیمابین است و تشخیص آن با مرجع قضائی رسیدگی‌کننده می‌باشد.