در قوانین، تعریفی از معامله معارض ارائه نشده است. تنها متن قانونی در این خصوص، قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 اصلاحی 1312 می باشد. ماده 117 این قانون با جرم دانستن انجام این معامله به بیان نحوه ی تحقق آن اشاره نموده و مقرر می دارد: (( هر کس به موجب سند رسمی یا عادی، نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول یا غیرمنقول ) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت، به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، جاعل در اسناد رسمی محسوب و به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
بر این اساس، معامله معارض وقتی محقق می شود که نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول یا غیرمنقول ) که قبلا مورد معامله واقع شده و فروشنده در مقابل خریدار، متعهد به انجام تعهداتی ( مانند تسلیم مبیع و تنظیم سند رسمی آن ) شده است به جای ایفای این تعهدات، معامله ی دیگری نسبت به همان مال با شخص ثالثی انجام دهد که با تعهدات قبلی او نسبت به خریدار اول در تعارض است، به نحوی که اجتماع حقوق دو متعامل امکان پذیر نباشد. نتیجتا معامله دوم نسبت به معامله اول، معارض محسوب می شود.
انواع معامله معارض
انواع معاملات معارض با توجه به تقسیم بندی اسناد به عادی و رسمی به سه شکل انجام می شود.
- معامله معارض که هر دو قرارداد با سند عادی انجام شده باشد.
- معامله معارض که هر دو قرارداد با سند رسمی انجام نشده باشد.
- معامله معارض که یکی از آنها با سند عادی و دیگری با سند رسمی واقع شده باشد.
معامله معارض با سند عادی
معامله معارض با سند عادی اینگونه است که مالک، ملک متعلق به خود را به موجب سند عادی به شخصی می فروشد و پس از این انتقال، همان ملک را با تنظیم سند رسمی به شخص ثالثی منتقل می نماید. در این قبیل موارد اصولا مبایعه نامه مقدم صحیح و مبایعه نامه موخر باطل است. مگر اینکه ثابت شود، تاریخ مبایعه نامه مقدم جعلی بوده و با اثبات این امر می توان ابطال مبایعه نام مقدم را درخواست نمود.
البته با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست، خریداری که تاریخ مبایعه نامه او مقدم بر مبایعه نامه دیگری است، نمی تواند به استناد تاریخ مندرج در مبایعه نامه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه مالک اقامه نماید. در تعارض میان دو سند عادی، تقدم و تاخر میان اسناد باید توسط دادگاه و به استناد سایر ادله موجود احراز شود. پس از تشخیص معامله مقدم توسط دادگاه، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام منتقل الیه این معامله خواهد شد و معامله دیگر محکوم به بطلان است.
در صورتی که فروشنده یکی از معاملات را به عنوان معامله مقدم معرفی نماید و صحت این اقرار توسط دادگاه احراز شود و همچنین خریدار دیگر نتواند تقدم معامله خود را نزد دادگاه به اثبات برساند، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار این معامله می شود.
معامله معارض با سند رسمی
با توجه به ثبت نقل و انتقالات املاک دارای سند رسمی در سامانه دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر، امکان وقوع تعارض میان دو سند رسمی بعید و دور از ذهن است. اما در صورتی که نسبت به یک ملک، دو سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد، برخی معتقدند سندی که تاریخ تنظیم آن مقدم بوده معتبر تلقی می شود و دارنده سند دیگر حق تصرف در ملک موضوع سند را ندارد. مگر آنکه بی اعتباری سند رسمی مقدم را به طریق قانونی نزد دادگاه اثبات نماید.
استدلال مذکور همواره منطبق بر واقعیت نیست و به نظر می رسد، قانون گذار نیز صرف تاخر تاریخ صدور سند را برای ابطال سند کافی نمی داند. قانون گذار سند موخر را سند معارض می داند، اما حکم به بطلان آن نداده است.
راه حل نهایی در خصوص اسناد مالکیت معارض، رسیدگی توسط دادگاه است. دادگاه پس از رسیدگی به موضوع و بدون توجه به تقدم و تاخر تنظیم اسناد، حکم ابطال یکی از قراردادها و اسناد آن را که جریان ثبت آن منطبق بر قانون نبوده و یا به جهات دیگری بطلان آن احراز شده، صادر می نماید.
معامله معارض با سند رسمی و عادی
اگر معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی باشد ، اصل بر اعتبار معامله با سند رسمی است. البته ذی نفع سند عادی می تواند با اثبات تقدم واگذاری به خود و بی اعتباری سند رسمی در دادگاه ابطال سند رسمی انتقال را تقاضا نماید. نکته حائز اهمیت اینکه، با توجه به اینکه تاریخ سند عادی نسبت به اشخاص ثالث قابل استناد نیست، اثبات تقدم واگذاری با دارنده سند عادی است و تا زمان صدور حکم قطعی دال بر بطلان قرارداد و سند موخر تنظیمی، اعتبار سند رسمی، به قوت خود باقی است.
بنا به مراتب فوق، در صورتی که صحت مبایعه نامه عادی توسط دادگاه احراز شود، قرارداد و سند رسمی موخر ابطال خواهد شد و خریدار اولیه می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه بخواهد.
شرایط تحقق معامله معارض
1.در معامله معارض ، انجام دو معامله ضروری است. بنابراین، با وقوع یک معامله به آن، معامله معارض گفته نمی شود.
2.انجام معامله معارض از ناحیه ی مالک مال ( منقول یا غیرمنقول ) متصور است. و چنان چه شخص دیگری غیر از او نسبت به مال غیر معاملات متعددی انجام دهد، شاید ظاهرا این معاملات با همدیگر در تعارض باشند، ولی به آن ها معامله معارض اصطلاحی که مشمول ماده ی 117 قانون ثبت باشد گفته نمی شود. بلکه، در صورت وجود سوء نیت در مرتکب، می تواند تحت عناوین دیگری مانند انتقال مال غیر یا کلاهبرداری تحت تعقیب قرار گیرد. در این خصوص، هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز به موجب رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 به نکته تاکید نموده اند.
فرق سند معارض با معامله معارض چیست؟
سند معارض به سندی گفته می شود که در آن برای یک مال غیرمنقول، دو یا چند سند رسمی صادر شده باشد که با یکدیگر تناقض دارند. این وضعیت معمولاً ناشی از اشتباهات یا تخلفات در فرآیند ثبت رسمی اموال است.
معامله معارض به وضعیتی اطلاق می‌شود که در آن مالک یک مال، همان مال را به دو یا چند نفر به طور جداگانه و متوالی می فروشد یا انتقال می دهد.
تفاوت معامله معارض با معامله فضولی
این دو معامله از جهات مختلف با یکدیگر تفاوت دارند. از جمله اینکه :
- معامله معارض واجد دو جنبه حقوقی و جزایی می باشد. که بر این اساس، دو گونه ضمانت اجرا در مورد آن اعمال می شود.
الف. ضمانت اجرای جزائی : یعنی اگر این معامله با رعایت شرایط مقرر در ماده 117 قانون ثبت و رای وحدت رویه 43 هیات عمومی دیوان عالی کشور انجام شود، جرم و مرتکب آن مجرم تلقی شده و با اتهام ارتکاب جرم معامله معارض ، قابل تعقیب و مجازات خواهد بود.
ب. ضمانت اجرای حقوقی : منظور از آن، تعیین تکلیف معامله دوم ( معارض ) از حیث عدم نفوذ یا بطلان است. در خصوص این که معامله دوم باطل است یا غیرنافذ، اختلاف نظر است.
به اعتقاد ما، معامله دوم که در واقع انتقال مال غیر( مال متعلق به منتقل الیه اول ) می باشد، به لحاظ تشابه با معامله فضولی و عدم اذن خریدار اول، مشمول احکام معاملات فضولی بوده و غیرنافذ است، که اگر مورد تنفیذ او قرار نگیرد باطل خواهد بود. در حالی که معامله ی فضولی ، فاقد وصف مجرمانه بوده و در غیرنافذ بودن آن بنا به تصریح مواد 247 و 255 و 256 قانون مدنی تردیدی نیست. بنابراین با عدم اجازه معامله توسط مالک، محکوم به بطلان خواهد بود.
- معامله فضولی از ناحیه ی شخص دیگر نسبت به مال غیر ( مالک ) انجام می شود. ولی، معامله ی معارض توسط خود مالک و نسبت به مال خود و برای بار دوم انجام می شود. بنابراین چنانچه شخصی با علم به این که ملک، مال غیر می باشد، آن را مورد معامله قرار دهد، مرتکب معامله فضولی ( جرم انتقال مال غیر ) شده است و نه معامله معارض.
- شرط تحقق معامله معارض انجام حداقل دو معامله است. در حالی که معامله ی فضولی با انجام یک بار نیز محقق می شود.
- خواهان دعاوی اعلام بطلان معامله ی فضولی اعم از مالک، خریدار و شخص ثالث می باشد. در حالی که، خواهان دعوای بطلان معامله ی معارض ، خریدار اول خواهد بود، که نسبت به مال مورد معامله ی او، معامله معارض انجام شده است.
تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر
معامله ی معارض توسط خود مالک و نسبت به مال خود و برای بار دوم انجام می شود. بنابراین چنانچه شخصی با علم به این که ملک، مال غیر می باشد ، آن را مورد معامله قرار دهد، مرتکب معامله فضولی ( انتقال مال غیر ) شده است و نه معامله معارض.
تفاوت کلاهبرداری با معامله معارض
جرم کلاهبرداری جرمی مقید است و در آن انجام عملیات فریب از سوی کلاهبردار و فریب خوردن مالباخته و دادن مال به کلاهبردار و نتیجتا تحقق سود برای کلاهبردار شرط تحقق جرم کلاهبرداری است.
ولی در جرم معامله معارض ، صرف تحقق دو انتقال معارض که دومی به صورت رسمی است، ولو اینکه سودی هم برای فروشنده حاصل نشده باشد برای تحقق جرم کفایت می نماید. و لذا قانونگذار سوء نیت او را در ارتکاب این جرم، مفروض دانسته و اثبات آن را ضروری ندانسته است. بر این اساس، می توان گفت، جرم معامله معارض از جمله جرائم صرف مادی است که عنصر روانی آن مفروض است.
آثار معامله معارض نسبت به انتقال دهنده
انتقال دهنده در صورت سو نیت ، مورد تعقیب کیفری و مشمول حبس از ۳ تا ۱۰ سال و جبران خسارات وارده به خریداران قرار می گیرد.
آثار معامله معارض نسبت به انتقال گیرنده
خریدار در صورت اطلاع از معامله معارض ، شریک جرم محسوب می شود و ار باب کیفری قابل تعقیب بوده و علاوه بر این در معرض طرح دادخواست ابطال معامله معارض می باشد. ولی اگر خریدار با حسن نیت باشد، می تواند نسبت به ابطال معامله معارض و مطالبه ثمن معامله به نرخ روز به علت مستحق للغیر بودن مبیع ، علیه فروشنده اقدام نمایند.
مجازات معامله معارض در قانون ثبت
بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت مجازات معامله معارض ۳ تا ۱۰ سال حبس می باشد.
حکم معامله معارض چیست؟
حکم اولیه معامله معارض، بسته به شرایط معامله متفاوت است. در صورتی که معامله بین سند عادی و رسمی باشد، طبق قانون اصل بر اعتبار سند رسمی است، مگر اینکه بطلان سند رسمی در دادگاه اثبات گردد. در صورتی که معامله معارض بین دو سند عادی باشد، اصل بر اعتبار مبایعه نامه مقدم می باشد، مگر اینکه اصالت و صحت مبایعه نامه مقدم دچار خدشه و بی اعتباری شود.
در صورتی که معامله معارض بین دو سند رسمی باشد، طبق قانون سند مالکیت مقدم معتبر می باشد، مگر اینکه طبق رای دادگاه آن سند باطل اعلام شود.
دلایل طرح دعوای ابطال معامله معارض
بر حسب موضوع هر پرونده شرایط و دلایل اثباتی متفاوت است. ولی به صورت کلی خواهان پرونده می تواند با تمسک به دلایل زیر نسبت به اثبات انجام معامله معارض اقدام نماید.
- اخذ حکم محکومیت قطعی کیفری علیه فروشنده و خریدار
- قرارداد و مستندات واریز ثمن معامله و تطابق آن با قرارداد معارض و نحوه پرداخت ثمن آن
- تامین دلیل دال بر سابقه تصرف بر موضوع معامله
- تحقیق و معاینه محل
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- ارجاع به کارشناسی جهت تشخیص تاریخ تقدم و تاخر قرارداد ها
نحوه ابطال معامله معارض
-
طرح شکایت کیفری در دادسرا
چنانچه اقدام فرد مشمول مقررات ماده 117 قانون ثبت و رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/08/ 1351 هیات عمومی دیوان عالی کشور شود، امکان طرح شکایت کیفری علیه مالک به اتهام ارتکاب جرم معامله معارض وجود دارد. و شاکی می تواند پس با اثبات وقوع جرم و اخذ حکم قطعی، نسبت به طرح دعوای حقوقی جهت ابطال معامله و سند موخر در دادگاه حقوقی اقدام نماید.
-
طرح دعوای حقوقی
خریدار ممکن است، به هر علتی تمایلی به ثبت شکایت کیفری نداشته یا فروشنده سوء نیتی در معامله معارض نداشته باشد. در این صورت می تواند با بهره مندی از امتیازات مقررات معامله فضولی نسبت به ابطال معامله معارض در دادگاه صالح به رسیدگی اقدام نماید.
نکته اساسی این است، که می بایست علاوه بر خواسته اعلام بطلان معامله، خواسته ابطال سند موخر هم در ستون خواسته درج گردد و صرف طرح خواسته ابطال سند بدون درج خواسته اعلام بطلان معامله از موجبات صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد بود.
مضافا اینکه، خواهان می تواند ضمن یک دادخواست، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و ابطال سند رسمی مالکیت و خلع ید و … را نیز تقاضا نماید.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله معارض
وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای ابطال معامله معارض در خصوص اموال غیرمنقول در صلاحیت ذاتی و محلی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. لکن در خصوص اموال منقول وفق ماده 13 قانون اعلامی، دعوا بنا به تشخیص ذی نفع، قابلیت طرح در دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد یا اجرای قرارداد را دارد.
رای وحدت رویه معامله معارض / رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/08/ 1351هیات عمومی دیوان عالی کشور
(( نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد. ))
.
