بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع از دعاوی مبتلابه درمراجع دادگستری است. فروشنده و خریدار می بایست علاوه بر اهلیت قانونی برای انجام معامله ، می بایست اهلیت تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشند و اگر کسی بدون نمایندگی ازمالک اقدام به انجام معامله می نماید فاقد اهلیت تصرف است، برهمین مبنا مالک و خریدار می توانند نسبت به طرح دعوای اعلام تائید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع را ازدادگاه درخواست نمایند. مصداق شایع طرح این دعوا درخصوص مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر درحال حاضر می باشد.که درادامه مقاله به شرایط مطالبه قیمت روز ثمن معامله به جهت مستحق للغیر بودن مبیع نیزخواهیم پرداخت.لازم به ذکر است، ممکن است با فرض تحقق ارکان مجرمانه ، عمل فروشنده مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری و جرم تبانی برای بردن مال غیرمحسوب گردد.
نحوه طرح دعوای بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع
۱خواهان پرونده با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری می بایست نسبت به ثبت دادخواست اعلام بطلان معامله به جهت مستحق للغیربودن ملک به طرفیت طرف معامله اقدام نماید.
۲.دلایل کافی دال بر تعلق مورد معامله به شخص ثالث از قبیل ارائه سند مالکیت و یا ارائه حکم قطعی محکومیت کیفری فروشنده و یا حکم قطعی ابطال معامله فضولی جهت اثبات ادعا می بایست ضمیمه دادخواست نماید.
دلایل اثبات دعوای بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع
نحوه اثبات مستحق للغیر بودن مبیع و متعاقبا ابطال معامله برحسب نوع موضوع و شرایط هر پرونده متفاوت است، اما به صورت کلی خواهان پرونده علاوه براینکه می تواند با ابتدائا طرح شکایت کیفری نظیرانتقال مال غیر، کلاهبرداری و اخذ حکم قطعی نسبت به تعلق مال فروخته شده به شخص ثالث اقدام نماید، می تواند با طرح دعوای اعلام تائید بطلان معامله با استناد به دلایلی همچون مبایعه نامه و اسناد واگذاری به خود، فیش های واریزی به حساب طرف معامله، استماع شهادت شهود و مطلعین ، تحقیق و معاینه محلی و اخذ استعلام ازادارات مختلفی حسب مورد همچون اداره ثبت و سازمان منابع طبیعی نسبت به اثبات تعلق مال واگذاره شده به شخص ثالث اقدام نماید.
آرای وحدت رویه در مورد مستحق للغیربودن مبیع
-
رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور.
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است
در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.
-
رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ ـ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است. بنا به مراتب، رأی شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده میشود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.
نکته کاربردی:
مستنبط از رای اخیر چنین استنباط می شود، است در واقع مطالبه قیمت ملک به نرخ روز به عنوان ثمن پرداختی و غرامات آن مورد ارزیابی و حکم محکومیت قرار خواهد گرفت.
شرایط مطالبه قیمت روز ثمن به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع
بموجب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی فروشنده در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع ضامن بوده و علاوه بر تکلیف بر پردخت ثمن معامله موظف به جبران غرامات می باشد، که با توجه به اختلاف نظر محاکم در خصوص تفسیر عبارت (غرامات ) نهایتا بموجب آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۰۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور الزام فروشنده به جبران خسارت با پرداخت قیمت روز ثمن با احراز شرایط زیر مقرر شد.
۱.احراز باطل بودن معامله به علت عدم مالکیت و عدم نمایندگی فروشنده از مالک ملک
۲.جاهل بودن خریدار از عدم مالکیت و عدم نمایندگی فروشنده از مالک ملک
۳.عدم توافق طرفین قرارداد در خصوص نحوه جبران خسارت
نکات کاربردی:
- ضمانت اجرای مستحق للغیر بودن اختصاص به مبیع و ثمن دارد و در صورت مستحق للغیر بودن ثمن ، ضمانت اجرای مطالبه قیمت روز ملک وجود خواهد شد.
نحوه طرح دعوای مطالبه قیمت روز ثمن به علت مستحق للغیر بودن مبیع
خواهان پرونده جهت امکان مطالبه ثمن معامله به نرخ روز می بایست در ستون دادخواست اعلام تائید بطلان معامله به جهت مستحق للغیر بودن را درکنار طرح خواسته مطالبه قیمت روز ثمن را درخواست نماید.
لازم به ذکر است صرفا اخذ استعلام دادگاه از مراجع ثبتی و اداری و تائید تعلق مال به شخص ثالث ملازمه با اثبات مستحق للغیر بودن مال ندارد. بلکه دادگاه درفرض طرح صحیح دعوا در قالب اعلام بطلان معامله به جهت مستحق للغیر بودن وارد رسیدگی به موضوع مستحق للغیر بودن و متعاقبا صدور حکم بر پرداخت قیمت ثمن معامله به نرخ روز خواهد شد، در غیر اینصورت اقدام به صدور قرار رد می نماید و خواهان ناگزیر به ثبت دادخواست جدید می باشد.
دلایل اثبات دعوای مطالبه قیمت روز مبیع به علت مستحق للغیر بودن مبیع
دلایل استنادی برحسب نوع موضوع و شرایط هر پرونده متفاوت خواهد بود، اما به صورت کلی خواهان پرونده می بایست با ارائه مبایعه نامه و اسناد واگذاری به خود، فیش های واریزی به حساب طرف معامله، استماع شهادت شهود و مطلعین ، اخذ استعلام ازادارات مختلفی حسب مورد همچون اداره ثبت و سازمان منابع طبیعی و تمسک به رای وحدت رویه ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور می تواند نسبت به ابطال مبایعه نامه و مطالبه قیمت روز مبیع اقدام نماید.
مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی بطلان معامله و مطالبه قیمت روز ثمن به دلیل مستحق للغیر بودن
درخصوص اموال منقولی همچون اتومبیل خواهان می تواند در دادگاه محل انعقاد قرارداد یا محل اجرای تعهد یا محل اقامت خوانده طرح دعوا نماید. ولی در خصوص قراردادهایی با موضوع اموال غیرمنقولی همچون زمین و آپارتمان، دعوا می بایست دردادگاه محل وقوع ملک ثبت دادخواست نماید.
18 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
ام چند واحد آپارتمان فروشی داشتم با تامین پارکینگ کمتر از واحدها. یک واحد را وکالت تام دادم به برادرم با پارکینگ ۳ درحالیکه پارکینگ ۳و۴ قبلا به دیگران واگذار شده بود. اخوی بنده سندواحد را به نام خودش زد با پارکینگ۴ وبه دیگری فروخت. الان پارکینگ ۴ در سند دو واحد است. چه باید کرد خسارت فرد آسیب دیده را کی باید جبران کند؟ به من گفتند، گفتم من فقطوکالت زده بودم نهایت باید به من اعلام میشد که مورد وکالت به دیگر ی واگذارشده. عرض بنده درست است؟
سلام جنابعالی وبرادر گرامی مرتکب جرم فروش مال غیر شده‌اید خریدار اولیه میتواند ضمن شکایت ابطال سند را طرح نماید وخسارت دریافت نماید
با سلام و عرض ادب محضر اساتید و حقوقدانهای عزیز و عالیقدر، مستفاد از قانون مدنی در ضمان درک که در ماده ۳۹۰و۳۹۱ بدان اشاره شده، اگر مبیع مستحق للغیر درآید بایع ضامن است و درصورت جهل خریدار به وجود فساد بیع، بایع علاوه بر استرداد ثمن باید از عهده غرامات وارده به مشتری هم بربیاید در رای وحدت رویه شماره۸۱۱ که به نوعی تکمیل وتنقیح رای شماره ۷۳۳ میباشد اشاره شده است که منظور از غرامات، پرداخت ثمن معامله بر اساس نرخ تورم سالیانه اعلامی از سوی بانک مرکزی نیست و لذا شامل ماده ۵۲۲ نمیشود، بلکه بر اساس نرخ روز همان مبیع میباشد که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد آیا در عمل هم این رویه در محاکم حقوقی رعایت میشود؟ یعنی قاضی طبق رای ۸۱۱ اقدام به صدور رای مینماید چون بنده در سال ۹۸ قطعه زمینی خریداری نمودم که مستحق للغیر درآمد هم شکایت کیفری کردم چون فروش مال غیر بوده و هم به استناد دادنامه کیفری دادخواست غرامات در دفتر قضایی به ثبت رساندم اما فعلا دادگاه حقوقی برگزار نشده
مبیع به نرخ روزمحاسبه می شود و در حال حاظر رویه قضایی در این خصوص تشتت آراء ندارد
مقاله بسیار خوب و مفیدی بود و به نحو مختصر کلیات امر بیان شد .باتشکر
سپاس
عقد بیعی منعقد میشود و در آن شرط میشود که چنانچه مورد معامله مستحق الغير درآید خریدار میتواند با اعلام منفسخ شدن قرارداد ، ثمن را به قیمت روز زمین دریافت دارد.
آیا خواسته ابطال معامله صحیح است به دلیل مستحق الغير بودن؟ با توجه به شرط عنوان شده آیا با ابطال معامله شرط نیز باطل است یا این شرط خود مستقل از قرارداد است و طرفین جدا از قرارداد قبول نموده اند که در صورت مستحق الغیر در آمدن ،فروشنده موظف به پرداخت ثمن به قیمت روز زمین میباشد؟
به نظر با مستحق الغير درآمدن مبيع بيع باطل است تا منفسخ؛ و معنی و قصد طرفین بطلان بوده است اما طرفین در صورت بطلان عقد به نظر برابر شرط فوق ،امکان مطالبه قیمت روز زمین را خواهد داشت.
اهالی یک روستایی که الان مقیم تهران می باشند در سال ۱۳۷۲زمینی را در یکی از محله های تهران با قولنامه از طریق یک بنگاه معاملات ملکی از یک شخص خریداری می کنند و به عنوان حسینیه می سازند و تا الان هم به عنوان حسینیه مورد بهره برداری بوده تا اینکه در
سال ۱۳۹۵ شخصی با در دست داشتن سندی رسمی ادعا کرده که مالک این زمین من هستم و بر علیه چهار نفر از هییت امنای حسینیه شکایت کیفری کرده
الان اعضای حسینیه باید چیکار بکنند
تشکر از زحمات شما عزیزان
سلام. از این دو سند، به هر حال یکی جعلی و غیر واقعی است.
شما باید مدارکی رو که بر اساس آن زمین رو خریداری کردید حاضر کنید تا در صورتیکه از صحت آن اطمینان حاصل کردیم بر علیه شخص جدید ادعای جعل و کلاهبرداری کنیم.
فراموش نکنید هرگونه ادعا بدون کارشناسی بر علیه او ممکن است باعث ضرر و زیان مضاعف برای شما گردد.
در صورتی که نیاز به مشاوره حضوری و بررسی مدارکتون، یا اخذ وکیل دارید با ما تماس بگیرید.
سلام عرض اردت
پدر بزرگم زمین هاشو صلح عمری کرده با پسراش و بعد که فوت شدن دایی هام مقدار پنچ هزار متر به مادرم دادن که در برگه هر سه تا دایی هام نوشتن بابت سهم ارث مادرم بوده و بنگاهی هست نوشته ها با شاهد
حالا مقدار ۱۸۰۰ مترش اراضی ملی شده و مادر من هم زمینو فروخته بودن دو سه سال قبل این ماجرا
خریدار هم خونه ساخته تو زمین و تغیر کاربری و مابقی ماجرا
سوالم اینه اگر مبلغی مادرم محکوم بشه با توجه به توضیحاتم میتونه مادرم از دایی هام از این بابت مستحق للغیر شدن مقدار زمین و ضرری که بهش وارد شده طبق رای نهایی دادگاه، برعلیه برادرهاش دادخواست بده ؟
سلام چنانچه نسبت به این موضوع بی اطلاع بوده باشند امکان مطالبه ضرر و زیان وجود ندارد اگرچه میتوانید بر سر این موضوع مصالحه نمایید.
سلام و عرض ادب
در انتهای کوچه ی شخصی ام که خودم از وردی ملک خودم ایجاد نمودم، ملک دیگری متعلق به برادرم بود(ارث پدری) که به دیگری فروخت و در سندشان، معبر یادشده به عنوان کوچه با تآیید بنیادمسکن قیدشده! هیچ توافق و هماهنگی با بنده صورت نگرفته است. چه اقدامی را از طرف من پیشنهاد میکنید؟ چون حق و حقوقم لحاظ نشده است. ممنون.
سلام چنانچه معبر یاد شده در سند رسمی شما قانونا درج گردیده میتوانید با استناد به آن دادخواست ابطال سند ملک مجاور را درخصوص حیطه اختصاصی خود تسلیم دادگاه حقوقی کنید.
سلام، یک قطعه زمین کشاورزی مشاعی سندثبت به مساحت ۱۰۵۰ سهم ( مترمربع) ازآقایی خرید کردم بعد ازمدتی فردی باارائه سندثبت مدعی شد من همین قطعه به همان مساحت یعنی ۱۰۵۰ سهم ازآقای دیگری خرید کرده ام پس ازچهارسال دوندگی نهایتاً دادگاه تجدید نظر رای صادر کرد که هردو به همان مساحت شراکت دارید یعنی نصف ونصف من الان ازفروشنده زمین به خودم چه شکایتی کنم خواسته من چه می تونه باشه فروش مال غیر به میزان نصف یا فسخ معامله ثبتی به جهت خیارعیب ویاتقاضا ومطالبه وجه پرداختی به قیمت روز ویا دادن زمین معوض با همان موقعیت فعلی یاتسلیم مبیع؟
سلام با استناد به مستحق للغیر درآمدن قسمتی از مبیع میتوانید به خیار تبعض صفقه استناد نموده ، بیع را نسبت به آن قسمت از مبیع باطل اعلام و مطالبه قیمت آن را از خوانده بنمایید.
سلام و عرض خدا قوت خدمت تمامی وکلا
من سال 1400 یک باب از سه باب مغازه مجزا شده با دیوار را بصورت مبایعه نامه در دفتر املاک خریداری کردم و فروشنده قرار گذاشت که بعد از تفکیک و دریافت سندمجزا، سند را بنام بزند و بابت همین نصف ثمن معامله رو نقدآ پرداخت کردم و مابقی آن را مشروط به انتقال سند گذاشتم. حتی از زمان معامله مغازه هم به من تحویل نداد و در تصرف خودش بوده این سه سال. حال بعد از گذشت سه سال موقعی که فروشنده برای تفکیک سند اقدام کرده متوجه شده که ملک موات شده. منم دادخواست 1_فسخ معامله و2_ استرداد اصل ثمن معامله و3_ خسارت تاخیر تادیه دادم اما دادگاه رای قرار عدم استماع دعوی صادر کرده و گفته که من دعوی خودمو طبق قانون مطرح نکردم. الان بنظرتون کدام حکم مد نظر قانون گذار هست؟
الف) باید دادخواست اعلام ابطال معامله بدم یا اعلام بطلان؟
ب) کدام دادخواست رو بدم (ابطال یا بطلان) که به تبعش مستحق مطالبه اصل ثمن معامله به قیمت روز و غرامات و تاخیر تادیه باشم؟
ج) آیا من میتونم علاوه بر اصل پول و خسارت تاخیر تادیه، اجرت المثل ایام تصرف رو هم از فروشنده دریافت کنم؟
ممنون میشم اگه عزیزان تک تک سوالاتم رو جواب بدن
با سلام
پاسخگویی مستلزم ملاحظه قرارداد و رای صادره از سوی دادگاه می باشد.