بطلان بیع مال وقفی ، با توجه به اینکه فروش مال وقفی صحیح نیست ، از سوی اداره اوقاف علیه اشخاصی که بدون مجوز شرعی اقدام به فروش مال موقوفه نموده اند قابل طرح می باشد . فروش مال وقفی جز در مواردی که مورد تصریح در مادتین 88 و 349 از قانون مدنی جایز نیست . علاوه بر این طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب 1371/11/25 از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد ، به وقفیت خود برمی گردد.
دعوای بطلان بیع مال وقفی
اداره اوقاف به لحاظ وظایفی که در حفظ موقوفات دارد، می تواند دعوای بطلان بیع مال وقفی را مطرح نماید و در این موضوع تفاوتی میان موقوفه عام و خاص وجود ندارد .در صورتی که پس از بیع مال موقوفه، سند مالکیت به نام خریدار صادر شده باشد می بایست همزمان با طرح دعوای ابطال بیع موقوفه، ابطال سند مالکیت را نیز خواستار شد.عنوان صحیح خواسته این دعوا باید اعلام بطلان بیع مال وقفی باشد.
دادگاه با صدور حکم اعلامی فساد و بطلان بیع را اعلام می نماید. در واقع دادگاه مرجع ابطال معاملات نیست بلکه تنها در صورتی که بیع و فروش باطل باشد دادگاه با بررسی شرایط در صورت احراز موارد بطلان یعنی بیع و فروش مال موقوفه بدون مجوز قانونی اقدام به تایید و اعلام بطلان می نماید.بنابراین عنوان صحیح خواسته باید اعلام بطلان بیع باشد در غیر این صورت با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهیم شد.
مالی یا غیر مالی بودن دعوای بطلان بیع مال وقفی
دعوای بطلان از حیث مالی و غیر مالی بودن و هزینه دادرسی از موضوع عقد خود تبعیت می کند.از انجایی که دادگاه با اعلام بطلان به تثبیت مالی در دارایی مالک مهر تایید میزند و این رای مستقیما بر دارایی او تاثیر دارد دعوای بطلان را جزو دعاوی مالی قرار می دهند که البته مقبول رویه قضایی نیز افتاده است.
مرجع صلاحیت دار در دعوای بطلان بیع مال وقفی
دادگاه صالح در دعوای بطلان بیع مال وقفی با توجه به موضوع وقف متفاوت خواهد بود. اگر موضوع وقف مال غیر منقول باشد یعنی املاک باشد که معمولا هم ملک است دادگاه صالح دادگاه محل وقوع مال غیر منقول خواهد بود. در صورتی که موضوع وقف اموال منقول باشد با توجه به اینکه بیع باطل است دادگاه محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی می باشد.
مستندات قانونی دعوای ابطال بیع مال وقفی
-
ماده 349 قانون مدنی
بیع مال وقف صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است.
-
ماده 88 قانون مدنی
بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
-
ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه در سال ۱۳۶۳ (در وقف خاص ) و در سال ۱۳۷۱(در وقف عام)
از تاریخ تصویب قانون مذکور، کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد، به وقفیت خود برمی گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است. و برابر تبصره ۲ این ماده واحده، کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجازه تبدیل به احسن واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنها تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود. و وجوهی که قبلا از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده باشد بابت اهدایی به موقوفه محسوب می گردد.
تکلیف و حقوق خریدار مال وقفی
چنانچه خریدار مال وقفی از وقفیت مال بی اطلاع بوده باشد، و به موجب قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه سند مالکیت آنها باطل شود، می توانند برای دریافت خسارت وارده به فروشنده رجوع نمایند . در واقع با توجه به اینکه بیع باطل بودن و به نوعی مستحق للغیر بوده است خریدار جاهل می تواند دعوای مطالبه ثمن و خسارات را اقامه نماید و از باب خسارت قیمت به روز مبیع را مطالبه نماید . اما در صورتی که متصرف آگاه باشد به موجب قاعده اقدام به ضرر خود اقدام نموده و تنها می تواند ثمن معامله را مسترد نماید .
نظریه مشورتی شماره نظریه :۷/۹۹/۹۸۳ مورخ ۱۳۹۹/۰۸/۲۷ با موضوع بطلان بیع مال وقفی
استعلام :
۱- چنانچه به موجب عقد بیع یک باب خانه مسکونی یا بیع یک واحد اپارتمان فروخته شود و پس از بیع کشف شود عرصه موقوفه است : ۱- آیا بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو باطل است؟ ۲-ایا بیع نسبت به اعیان صحیح است و بیع منحصراً نسبت به عرصه باطل است و خریدار میتواند بیع را نسبت به اعیان قبول و نسبت به عرصه، ثمن را استرداد کند؟
پاسخ :
۱- و ۲- در فرض سؤال که پس از بیع یک باب خانه مسکونی و یا یک واحد آپارتمانی مشخص شده است که عرصه ملک موقوفه است:
- اولاً، قانونگذار ایران در تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ و تبصره ۴ ماده واحده مصوب ۱۳۷۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی، حقوق مکتسبه مستأجرین و متصرفین ارضی موقوفه را به رسمیت شناخته است.
ثانیاً، چنانچه در فرض سؤال بایع، در عرصه موقوفه دارای حق مکتسب یا حق اولویت باشد و به همین سبب در ملک موقوفه اعیانی احداث کرده باشد، بدون آنکه قصد وقف این اعیانی را داشته باشد، اعیانی احداثی متعلق به وی است و به موقوفه و موقوف علیهم تعلق ندارد. همچنین است فرضی که پیش از اقدام به وقف، حقوق مکتسبه ای برای این فرد از حیث احداث اعیانی در ملک ایجاد شده باشد؛ وقف بعدی عرصه به این حقوق خللی نمیرساند.
ثالثاً، در صورت وجود حق مکتسب برای بایع، چنانچه عقد بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو صورت گرفته باشد، عقد بیع نسبت به عرصه باطل است؛ اما بر فروش اعیانی ایرادی مترتب نیست. در این صورت، خریدار می تواند با استفاده از خیار تبعض صفقه، عقد بیع را فسخ کند و یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است ( اعیانی ) آن را قبول و با رعایت ماده ۴۴۲ قانون مدنی نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است (عرصه)، ثمن را مسترد کند.
