دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره ( تخلیه غیر فوری )

دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت ( تخلیه غیرفوری ) زمانی قابل طرح است که از سوی موجر مطرح می ‌شود که قرارداد اجاره شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ را جهت صدور دستور تخلیه را ندارد. به عنوان مثال، قرارداد اجاره شفاهی منعقد شده یا به امضای دو نفر شاهد نرسیده یا آنکه در دو نسخه تنظیم نشده یا ملک دارای حق سرقفلی است. 

مستندات قانونی مرتبط با دعوای صدور حکم به جهت تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره 

1. مواد ۴۶۶ و ۴۹۴ قانون مدنی  
2. مواد ۴ و ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶  
3. مواد ۱۶ و ۱۷ آیین ‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۸  

شرایط طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره 

• احراز رابطه استیجاری ( ضمیمه نمودن تصویر قرارداد اجاره )
• احراز مالکیت ملک یا مالکیت منفعت زمانی که مستأجر اذن در اجاره ملک را داشته است.
• انقضای مدت اجاره
• عدم شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بر قرارداد اجاره 

( زیرا تخلیه مربوط به قانون سال ۱۳۵۶ شرایط و مقررات خاصی دارد و معمولاً به مستأجر حتی پس از انقضای مدت اجاره حق ادامه تصرف می ‌دهد.) 

خاطرنشان می ‌سازد، چنانچه موجد ودیعه یا قرض الحسنه دریافت کرده باشد، قبل از تخلیه ملک باید به صندوق سپرده دادگستری واریز نماید. اجرت المثل ایام تصرف نیز از همین تاریخ به سود وی محاسبه می ‌شود.

دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره دعوای مالی است یا غیرمالی ؟ 

دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت از دعاوی غیرمالی به شمار می ‌آید.

نحوه رسیدگی به دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره 

دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت ( تخلیه فوری ) زمانی از سوی موجر مطرح می ‌شود که قرارداد اجاره شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ را ندارد. مثلاً قرارداد اجاره شفاهی منعقد شده یا به امضای دو نفر شاهد نرسیده یا آنکه در دو نسخه تنظیم نشده یا ملک دارای حق سرقفلی است. زیرا در این فرض، ضرورت دارد وقت رسیدگی تعیین و موضوع به کارشناسی ارجاع گردد تا قیمت روز سرقفلی مشخص شود. بنابراین، تخلیه فوری امکان ‌پذیر نیست.

 البته برخی‌ها معتقدند تعیین بهای سرقفلی زمان صدور حکم تخلیه مربوط به قانون سال ۵۶ است و قانون سال ۷۶ چنین مقرره‌ای را وضع نکرده ، بنابراین می ‌بایست جداگانه مطالبه شود.

 اما مخالفین این عقیده با وحدت ملاک از ماده ۲۸ قانون سال ۱۳۵۶ نظر دیگری دارند و تبصره ۲ ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ را به مفهوم تکلیف مستأجر مبنی بر طرح دعاوی مستقل یا متقابل نمی ‌دانند. شورا یا دادگاه حسب مورد، پس از تعیین وقت رسیدگی و وجود ارکان گفته شده در فوق، حکم مقتضی را صادر می ‌نماید. این حکم قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر است.

نحوه اجرای حکم تخلیه به جهت تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره

تخلیه فرع بر بازپرداخت ودیعه توسط موجر است. چنانچه موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه یا قرض ‌الحسنه دریافت کرده باشد، قبل از تخلیه ملک، بنا به صراحت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، باید آن را بپردازد یا در صندوق دادگستری تودیع نماید. چرا که این مقرره صرفاً ناظر به دستور تخلیه نیست، بلکه شامل حکم تخلیه نیز می ‌شود. بهتر است مرجع رسیدگی ‌کننده در زمان صدور حکم تخلیه قید نماید که تخلیه ملک از سوی اجرای احکام منوط به استرداد ودیعه یا وجه قرض ‌الحسنه است.  

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۱۴۰۰/۷۷۹ مورخ 1400/08/19 بیان داشته است: برابر اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد ودیعه ، سند و یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است. بنابراین، تا زمانی که موجر وجه یا سند مزبور را به مستأجر یا واحد اجرا ندهد ، امکان تخلیه و تحویل عین مستأجره به موجر وجود ندارد. در لزوم قید تخلیه در قبال استرداد سند یا ودیعه ، تفاوتی بین دستور تخلیه یا حکم تخلیه وجود ندارد.

بدیهی است در صورتی که موجر مدعی طلب بابت اجور معوقه باشد، می ‌تواند با تقدیم دادخواست همزمان، مطالبه طلب و تأمین خواسته توقیف مبلغ تودیع شده بابت ودیعه را درخواست کند.

اگر مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، چه مرجعی صلاحیت رسیدگی به این ادعا را دارد؟ دادگاه یا شورا؟ و آیا امکان ممانعت از تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره وجود دارد؟

بر طبق ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، صرفاً دعاوی تخلیه ( دستور یا حکم ) در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار گرفته است و از آنجایی که رسیدگی در این مرجع استثنایی بر اصل است و در موارد شک باید به اصل رجوع کرد، لذا فقط منصرف به تخلیه می‌ باشد و سایر درخواست‌ها یا خواسته‌ها بنا به صلاحیت عام دادگستری در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل است.

بنابراین، چنانچه مستأجر مدعی تمدید مدت عقد اجاره باشد، به دلالت ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ و مواد ۱۶ و ۱۷ آیین‌ نامه ، می ‌تواند مستقلاً دعوای مرتبط مبنی بر تمدید قرارداد اجاره در دادگاه عمومی حقوقی محل مطرح کند و همزمان درخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را بخواهد تا مانع تخلیه ملک و ابطال دستور تخلیه شود. 

ماده ۱۷ آیین‌ نامه بیان می ‌دارد، در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و تمدید قرارداد مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند، دستور شکایتی داشته و یا مدعی اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌ نماید. اعلام شکایت رسیدگی ‌کننده شکایت مستأجر را مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌ باشد، مگر اینکه دادگاه مدلل بداند. در اینصورت ، پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.

آیا موجر پس از انقضای مدت اجاره و قبل از پرداخت ودیعه یا وجه قرض الحسنه مستحق دریافت اجرت المثل است؟ 

پاسخ منفی است. به دلالت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، موجر حقی بابت اجرت المثل یا دیگر خسارات ندارد، زیرا مستأجر از حق حبس خویش استفاده نموده است. ولی به محض پرداخت وجه قرض الحسنه یا ودیعه، اجرت المثل شامل وی می ‌شود.

نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۱۴۰۰/۱۹۵ مورخ 1400/03/12مؤید همین نظر است، اما در خصوص استحقاق مطالبه وجه التزام قبل از استرداد ودیعه، اختلاف نظر وجود دارد. اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به این سوال در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۶ مورخ 1401/05/26 بیان داشته است: (( در صورتی که طرفین قرارداد مطابق قانون یاد شده عقد اجاره را منعقد کرده و برخلاف ماده ۴ آن قانون نیز توافق نکرده باشند، مستأجر می‌تواند تا اخذ ودیعه، سند و یا وجه از موجر از تخلیه عین مستأجره خودداری کند و موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف یا خسارت تأخیر در تخلیه و یا در فرض سؤال ، وجه التزام تعیین شده در قرارداد اجاره نخواهد بود؛ مگر آنکه موجر در اجرای ذیل ماده ۲۰ آیین‌ نامه اجرایی یاد شده، ودیعه و یا وجه مقرر بین طرفین را حسب مورد به دایره اجرای ثبت و یا دادگستری ( در حال حاضر شورای حل اختلاف ) تحویل داده و یا به حساب سپرده واریز کرده باشد.))

در خصوص املاک مشاعی یا تعدد مستأجرین ، تخلیه پس از انقضای مدت اجاره چگونه انجام می‌ شود؟  

با توجه به فقدان مقرره قانونی و عدم رویه واحد قضایی ، اداره حقوقی قوه قضاییه با صدور نظریه مشورتی شماره 7/99/1110 مورخ 1399/09/03 قائل به پاسخ های ذیل شده است.

1. در فرض سؤال که موجر و مستأجر ملک متعدد هستند، از آنجا که یکی از مستأجرین به نسبت سهم خود ذی ‌نفع است، صدور دستور تخلیه به نسبت سهم مشاعی وی امکان ‌پذیر است.  
2. با لحاظ پاسخ یک و نظر به اینکه در فرض سؤال صرفاً به میزان قدرالسهم مشاعی متقاضی دستور تخلیه، دستور صادر شده است، محملی برای عدول از دستور تخلیه به میزان یاد شده وجود ندارد. 
3. در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین ، صدور این دستور منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستأجر است و وجه مذکور بعد از تخلیه به مستأجر مسترد می‌ شود. 
4. با توجه به قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستأجرین مشاعی و حق مستقل هر یک از آنها ، طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین قابل استماع است.  
5. اجرای دستور تخلیه ید مستأجر از ملک و عین مستأجره مشاعی تابع نحوه تصرف در املاک مشاعی و مشمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ است و متصرف یا مستأجر از کل ملک تخلیه خواهد شد و تصرفات موجر مشمول نحوه تصرف اموال مشاعی است. 

در صورت وجود خیار تخلف از شرط یا شرط انفساخ در قرارداد اجاره و تحقق شرط فسخ یا فاسخ ، بررسی و احراز این امر و سپس تخلیه ملک در صلاحیت چه مرجعی است؟ 

در فرضی که در قرارداد اجاره قید می‌شود در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعود مقرر، موجر حق درخواست تخلیه ملک را دارد، موجر نمی‌ تواند درخواست صدور دستور تخلیه ( تخلیه فوری ) داشته باشد زیرا شرایط ماده ۲ قانون سال ۷۶ را ندارد و قرارداد نشده است. بلکه باید دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف تقدیم شود. فرض نیازی به طرح خواسته تأیید انفساخ قرارداد اجاره نیست، هرچند شورای حل اختلاف در این حین رسیدگی باید این موضوع را احراز نماید.  

در این راستا، اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۵۴ مورخ 1401/06/13 بیان داشته است: 1. صرف نظر از آنکه شروط مطرح شده در هر دو بند استعلام ، شرط فاسخ تلقی می ‌شود و داشتن حق درخواست تخلیه به شرح مندرج در بند یک استعلام، فرع بر آن است که پیش از تحقق حق درخواست تخلیه ، قرارداد اجاره انحلال یافته باشد. 

در فرض سؤال، لزومی به طرح دعوای اثبات انحلال قرارداد به صورت مستقل وجود ندارد؛ هرچند انحلال قرارداد به عنوان سبب دعوای تخلیه باید در رسیدگی به دعوای اخیرالذکر احراز شود. موارد موضوع استعلام از شمول ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ خروج موضوعی دارد و با توجه به عبارت (( پس از انقضای مدت اجاره )) مندرج در ماده یاد شده ، در فرض سؤال ، ادعای خواهان صرفاً در قالب طرح دعوای تخلیه و به صورت ترافعی قابلیت طرح و رسیدگی دارد و رسیدگی به آن در قالب درخواست تخلیه موضوع ماده یاد شده امکان‌ پذیر نیست.

همچنین در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۱۱۰ مورخ 1399/09/03 آمده است: (( برابر بند «ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴، تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه ، در صلاحیت قاضی شورای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضای مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره. عموم و اطلاق عبارت تمامی دعاوی مربوط به تخلیه مزبور در بند «ب» یاد شده شامل همه موارد مذکور است و بنابراین دعوای اعلام فسخ یا بطلان عقد اجاره در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است. ))

آیا موجر می‌ تواند به بهانه ‌ی اجور معوقه یا بدهی بابت قبوض آب و برق یا تلفن و یا خسارت وارده به ملک از پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه خودداری نماید؟ 

موجر نمی‌تواند به این بهانه‌ها از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری نماید یا به نوعی آن را تهاتر کند. در رابطه با این مسئله، قسمت اخیر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ اشعار داشته است: « چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال ‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض، تلفن، آب و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌ های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت، دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر، اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.»

مرجع صالح به رسیدگی به دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره

مرجع صالح بنا به تصریح بند «ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف ، مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعوا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است، مگر اینکه یکی از اصحاب دعوا اداره یا سازمان دولتی بوده یا اینکه ملک دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت باشد. در این حالات، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد.