دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز

احداث بنا، ایجاد تاسیسات، زراعت، غرس درخت و … در ملک متعلق به غیر و بدون رضایت مالک ممنوع است. در فرض انجام این اقدامات، مالک می تواند با رعایت ضوابط قانونی مبادرت به اقامه دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز نماید. این دعوا اصولا همراه با دعوای خلع ید یا دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی مطرح می شود؛ هر چند ممکن است پس از این دعاوی نیز اقامه شود.

ارکان دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز

برای پیروزی در دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز، وجود شرایط ذیل ضروری است:

• خواهان باید مالک رسمی شش دانگ ملک باشد.
• احداث بنا بدون اذن و رضایت مالک صورت گرفته باشد.
• قلع و قمع بنا همزمان با خلع ید و رفع تصرف عدوانی یا پس از آن درخواست شود.

رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز نیز مانند دعوای خلع ید متوقف بر اثبات مالکیت خواهان بر ملک موضوع اختلاف است. به همین جهت خواهان در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی ملزم به ارائه سند مالکیت است. در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی که برای آنها سند رسمی مالکیت صادر نشده، رسیدگی به خواسته قلع و قمع منوط به رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت است و تا پیش از اثبات مالکیت نمی توان به خواسته قلع و قمع رسیدگی کرد.

در مورد دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز لزوما تصرفات خوانده در ملک متنازع فیه غیر قانونی نیست و ممکن است خوانده ماذون در تصرف بوده اما حق احداث بنا نداشته باشد. در این فرض نیز قلع و قمع بنا امکانپذیر است.

دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز در املاک مشاع

همانطور که اشاره شد، خواهان دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز باید مالک رسمی شش دانگ ملک باشد. بنابراین شرکای ملک مشاع نمی توانند علیه یکدیگر، دعوای قلع و قمع بنا را مطرح نمایند. چنین دادخواستی در صورت تقدیم با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.

دلیل این امر از مفهوم اشاعه در مالکیت قابل برداشت است. تمام ذرات ملک مشاعی متعلق به همه شرکا می باشد و هیچ قسمتی از ملک نیست که فقط به یک یا چند شریک اختصاص داشته باشد. بر همین اساس احداث بنا و تاسیسات در مشاعات به معنای احداث بنا در ملک غیر نخواهد بود. البته در صورتی که شخص ثالث بدون رضایت شرکا اقدام به احداث بنا در ملک مشاع نماید، مالکین می توانند قلع و قمع آن را از دادگاه بخواهند.

دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز به استناد سند عادی

ارائه سند رسمی مالکیت جزء الزامات دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز است و دادگاه نمی تواند به استناد سند عادی حکم به قلع و قمع بدهد. در صورتی که خواهان، مالک ملک متنازع فیه باشد اما به هر دلیل سند رسمی نداشته باشد، لازم است حسب مورد بدوا نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، اثبات وقوع عقد بیع و … اقدام نماید و پس از صدور حکم قطعی در این دعاوی، قلع و قمع بنای غیر مجاز را تقاضا نماید.

احداث بنا با رضایت مالک

مالک در صورتی می تواند قلع و قمع بنا را از دادگاه بخواهد که پیشتر به این امر رضایت نداده باشد، در غیر این صورت یعنی در فرضی که احداث بنا با رضایت مالک بوده، امکان قلع و قمع وجود ندارد و بنای مذکور نیز متعلق به احداث کننده است. البته مالک می تواند اجرت المثل عرصه را مطالبه نماید.

قلع و قمع بنا در جرم رفع تصرف عدوانی

به موجب ماده 690 کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی، هر كس به وسیله صحنه سازی از قبیل پی كنی، دیواركشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، كرت بندی، نهركشی، حفر چاه، غرس اشجار و زارعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از كشت شده یا در آیش زراعی، جنگل ها و مراتع ملی شده، كوهستان ها، باغ ها، قلمستان ها، منابع آب، چشمه سارها، انهار طبیعی و پارك های ملی، تأسیسات كشاورزی و دامداری و دامپروری و كشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاك متعلق به دولت یا شركتهای وابسته به دولت یا شهرداری ها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاك و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه كه برای مصارف عام المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی حق معرفی كردن خود یا دیگری مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی نماید كه موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هر گونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذكور نماید، به مجازات یك ماه تا یك سال حبس محكوم می شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید.

صدور حکم محکومیت بر مبنای این ماده برای قلع و قمع بنای غیر مجاز کافی نخواهد بود و خواهان باید ضمن تقدیم دادخواست جداگانه، قلع و قمع بنا را درخواست نماید.

قلع و قمع بنا در جرم تغییر کاربری غیر مجاز

برابر ماده 10 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی، تغییر کاربری محسوب می‌گردد،

چنانچه به‌ طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ‌ماده 1 ‌این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

تبصره 1 – چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.

تبصره 2 – مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

همانطور که از تبصره 2 ماده قانونی فوق الذکر استنباط می شود، قلع و قمع بنا یکی از مجازات های پیش بینی شده توسط قانون گذار برای جرم تغییر کاربری غیر مجاز است. بنابراین بر خلاف جرم تصرف عدوانی موضوع ماده 690 کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی، در مورد این جرم نیازی به تقدیم دادخواست جداگانه برای قلع و قمع بنای غیر مجاز نیست.

رای وحدت رویه شماره 707 هیات عمومی دیوان عالی کشور در این مورد اعلام می دارد چون مطابق ماده 3 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 31/3/1374، کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا به سایر مجازات ‌های مذکور در این ماده محکوم می‌شوند و عبارت “علاوه بر قلع و قمع بنا ” در صدر مجازات ‌های مقرره به تقدم آن نسبت به مجازات‌های دیگر ماده مزبور، دلالت می ‌نماید و معلوم می‌ دارد که قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است، کما اینکه در تبصره2 ماده10 این قانون نیز جلوگیری از ادامه عملیات غیرمجاز و توقف آن، حتی به صورت قلع و قمع بنای غیرمجاز، البته با رعایت مقررات قانونی به مأمورین کشف و تعقیب بزه موصوف تکلیف گردیده است، لذا با توجه به اهمیت حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و صراحت قانونی فوق‌الاشعار، صدور حکم به قلع و قمع بنای غیرمجاز، به عنوان تکلیف قانونی، وظیفه دادگاه صادرکننده حکم کیفری بوده و نیازی به تقدیم دادخواست از سوی ادارة شاکی ندارد.

ابقاء بنا و تاسیسات در صورت پرداخت قیمت اراضی

بنا بر ماده واحده مذکور در لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسات وارده به املاک، در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غیرمجاز در املاک مجاور، هرگاه محرز شود که طرف دعوا یا ایادی قبلی او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجادکننده بناء یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده، تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم در مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بناء و مستحدثات متوجه طرف میشود، به نظر دادگاه نسبتاً جزئی باشد، در صورتی که طرف دعوا قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوا می دهد در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بناء و مستحدثات غیرمجاز داده خواهد شد.

تبصره 1 ـ منظور از قیمت اراضی در این ماده بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا تاریخ صدور حکم خواهد بود.

تبصره 2 ـ در صورتی که تجاوز به اراضی مجاز موجب کسر قیمت باقیمانده آن نیز بشود، در احتساب ضرر مالک اراضی منظور خواهد شد.

تبصره 3 ـ مقررات این قانون نسبت به دعاوی مطروحه ای که تا تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به حکم قطعی منتهی نشده، لازم الرعایه است و هرگاه حکم قطعی صادر شده و اجراء نشده باشد، ذی نفع می تواند با استناد به این قانون، ظرف مدت دو ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون تقاضای اعاده دادرسی نماند.

قلع و قمع بنای غیر مجاز ایجاد شده توسط دستگاه های اجرایی

به موجب تبصره 1 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، در مواردی که اسناد یا اقدامات دستگاه های اجرائی مبنی بر مالکیت قانونی (اعم از این که به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار شده یا نشده باشد) به موجب احکام لازم‌الاجراء قضائی ابطال گردیده یا می‌گردد، دستگاه مربوطه موظف است املاک یادشده را به مالک آن مسترد نماید؛ لکن چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرارگرفتن اراضی مذکور در طرح های مصوب، استرداد آن به تشخیص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد، دستگاه اجرائی ذی‌ ربط می‌تواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید. در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر خلع ‌ید یا قلع‌ و قمع صادر شده باشد، دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرائی، دستور توقف اجرای حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرائی ذی‌ ربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یادشده اقدام نماید.

البته اصولا دادگاه ها به جهت آنکه برای احداث این بناها از منابع عمومی استفاده شده و به استناد قاعده استحسان از صدور حکم قلع و قمع بنا خودداری می کنند.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز

به حکم ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.