ابطال سند مالکیت که برخلاف قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است، مربوط به سند مالکیتی است که براساس مواد ۹ الی ۲۱ قانون ثبت اسناد و املاک و طی مراحلی که در این مواد تحت عنوان ثبت عمومی یا اجباری املاک به آن پرداخته شده است ، صادر می گردد.
این دعوا زمانی مطرح می شود، که اداره ثبت ملکی را بر خلاف مواد ۹ الی ۱۵ قانون ثبت پس از عملیات مقدماتی، وفق ماده ۲۱ به ثبت رسانده باشد و مالک اصلی و واقعی ملک از حق اعتراض پیش بینی شده خود، در مواد ۱۶ الی ۲۰ قانون ثبت و مواد ۸۶ الی ۱۰۲ آیین نامه به هر دلیلی استفاده ننموده باشد، می تواند نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت مخالفت آن با قانون مربوطه اقدام نماید.
شرایط و نحوه طرح دعوای ابطال سند مالکیت که برخلاف قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده | نحوه ثبت دادخواست ابطال سند مالکیت
مراحل و نحوه ثبت دادخواست ابطال سند رسمی مالکیت ، بدین صورت است، که شخص خواهان، ابتدائا می بایست به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، مراجعه نموده و نسبت به ثبت دادخواست ابطال سند رسمی اقدام نماید. در دادخواست مذکور، می بایست به یکی از شرایط و مواردی که به استناد آن، تقاضای ابطال سند رسمی شده است، استناد نموده و نیز ، اسناد و مدارکی که دلالت بر اثبات ادعای وجود دارد، ضمیمه نماید.
چنانچه ملک مورد معاملات متعددی قرار گرفته باشد، خواهان باید علاوه بر مالک فعلی ملک ، ایادی قبلی تا کسی که اولین سند را دریافت کرده یا وارث وی را طرف دعوا قرار دهد و ابطال کلیه اسناد انتقالی را با ذکر جزئیات بخواهد. زیرا در هر حال به حقوق این افراد نیز خلل وارد می شود.
در این دعوا ضرورتی ندارد، اداره ثبت اسناد و املاک، محل طرف دعوا قرار گیرد. هر چند برخی ها، از بیم رد دعوا توسط بعضی از محاکم، اداره ثبت را نیز جزء خواندگان قرار می دهند.
البته لازم به ذکر می داند، خواهان جهت ابطال سند رسمی، می بایست نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت ملک به همراه ابطال عملیات ثبتی نیز اقدام نماید. درغیراینصورت، درخواست ابطال سند رسمی، توجیح قانونی نداشته و محکوم به بطلان است.
مدارک لازم جهت ثبت دادخواست ابطال سند مالکیت که برخلاف قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است
با توجه به تنوع موضوعات نمی توان به مدارک و مستندات یکسانی برای تمامی دعاوی اشاره نمود. لیکن ارائه مستندات مالکیت و ایادی نقل و انتقالات سابق ، اخذ تامین دلیل از وضعیت تصرفات خواهان و ایادی سابق وی ، ارجاع امر به کارشناسی ، استماع شهادت شهود و مطلعین و اظهارات و اقاریر طرف دعوا می تواند مستمسک اثبات دعوا قرار گیرد.
دعوای ابطال سند مالکیت که برخلاف قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است دعوای مالی است یا غیرمالی ؟
خواسته ابطال سند مالکیت، درزمره دعاوی مالی غیرمنقول است. هزینه دادرسی آن نیز با توجه به غیر منقول بودن موضوع سند، براساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود. اما از حيث تجدیدنظر خواهی و فرجام خواهی می بایست تقویم شود.
نمونه دادخواست ابطال سند مالکیت که برخلاف قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است
با توجه به فنی و تخصصی بودن این دعوا و تنوع موضوعات آن و رویه های متفاوت قضایی ، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد.
مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک امری لازم و غیرقابل اجتناب است.
بر همین اساس، موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.
نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال سند مالکیت که برخلاف قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده
دادگاه حسب مورد، می تواند راسا یا بنا به درخواست طرف دعوا، موضوع را به کارشناس ثبتی ارجاع دهد. تا در خصوص ادعای خواهان، با بررسی اسناد و مدارک ابراری و عند اللزوم مراجعه به اداره ثبت و بررسی اسناد و سابقه ثبتی اظهار نظر نماید.
یا اینکه پرونده ثبتی را از اداره ثبت بخواهد و به بررسی آن بپردازد. دادگاه باید به اداره ثبت دستور دهد، تا گزارش مبسوطی از روند ثبت و گردش فیتی را ارائه دهد و اگر ارائه اصل پرونده نیاز نباشد، تصاویر مصدق اسناد را به دادگاه ارسال نماید.
آیا اعتراض به درخواست ثبت ملک و صدور حکم به قبول اعتراض و ابطال عملیات ثبتی به منزله اثبات مالکیت خواهان است؟
اداره حقوقی قوه قضاییه در پاسخ اعلام داشته است، اولاً، در فرض اعتراض به درخواست ثبت ملک موضوع ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی در مهلت مقرر و صدور حکم پر قبول اعتراض و ابطال عملیات ثبتی، نظر به اینکه، پیش از خاتمه عملیات ثبتی و سپری شدن مهلت قانونی اعتراض طبق ماده ۲۴ این قانون و رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ 1383/10/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص املاکی که سابقه ثبت ندارند، حتی برای متقاضی اولیه ثبت ملک نیز مالکیت ایجاد نمی شود.
بنابراین صرف صدور حکم بر قبول اعتراض و ابطال عملیات ثبتی به معنای ایجاد و اثبات مالکیت برای معترض نیست و ادامه عملیات ثبت ملک به درخواست وی امکان پذیر است و پیش از خانمه عملیات مذکور مالکیت این فرد مسلم نیست و بر این اساس و با توجه به رأی وحدت رويه شماره ۶۷۲ مورخ 01/۱۰/1383 هیات عمومی دیوان عالی کشور دعوای خلع ید از جانب معترض مسموع نیست .
آیا اساساً پس از ثبت ملک و انقضای مهلت های اعتراض و صدور سند مالکیت دعوای ابطال سند مالکیت قابلیت استماع دارد؟
دو دیدگاه حقوقی در این خصوص وجود دارد:
دیدگاه اول :
اگر ملکی برخلاف قانون و مقررات به ثبت رسیده باشد. ذی حق می تواند از دادگاه ابطال سند مالکیت صادره را بخواهد. برای مثال، کسی ملک دیگری را به جای ملک خود تعرفه کرده و فرضاً مالک اصلی خارج از کشور حضور داشته یا در استان دیگری بوده و نتوانسته در فرجه قانونی نسبت به اعتراض به ثبت ملک اقدام نماید یا اینکه شخصی با جعل اسناد ملک دیگری را به نام خود ثبت کرده باشد.
زیرا ماده ۲۲ قانون ثبت، به صراحت بیان داشته است . ( اگر ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است مالک می شناسد ) لذا اگر کسی با حیله و فریب ملک دیگری را به ثبت رسانده باشد. خلاف قانون عمل کرده است، بنابراین می توان گفت سند مالکیت مثبت حق می باشد. ( اثبات کننده حق ) ، نه موجد حق ( ایجاد کننده حق ).
مضافاً اینکه قانونگذار ایران به آثار سنگین و مشکلات عملی استنباط از ماده ۲۲ قانون ثبت پی برد و برای نمونه در سال ۱۳۳۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض را تصویب نمود، که به نوعی مؤید نظر فوق می باشد، یعنی این گونه نیست که سند و مالکیت در هیچ رسمی صورتی قابل ابطال نباشد.
دیدگاه دوم :
در مقابل عده ای دیگر، اعتقاد دارند، انتظام امور جامعه و حقوق افراد و تثبیت املاک ایجاب می نماید، سند مالکیت رسمی متزلزل نشود. زیرا در غیر اینصورت، با هیچ اطمینانی نمی توان معامله ای انجام داد و ملکی را خرید، چون ممکن است بعد از چند نسل با چندین انتقال هر فردی درصدد ابطال سند اولیه برآید و آثار آن به ایادی بعدی نیز اعتقاد تسری پیدا کند. استناد این افراد به همان مواد 21 ، ۲۴ و ۷۳ قانون ثبت است.
این گروه، منظور از عبارت ( مطابق قانون ) در ماده ۲۲ قانون ثبت را اشتباهات مأمورین اداره ثبت در حين عمليات اجرایی می دانند، که موارد دیگر، مثل عدم رعایت مهلت های قانونی ، عدم احراز تصرف وفق ماده ۱۱ ، عدم انتشار آگهی یا جعلی بودن انتشار آگهی.
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریات مشورتی متعددی دیدگاه دوم را تایید کرده است. از جمله در نظریه مشورتی شماره شماره ۷/۱۲۰۰/۹۹۴ مورخ 08/۱۲/1400 آمده است:
اولا، پس از پذیرش درخواست ثیت متقاضی و انتشار آگهیهای نوبتی و انقضای مهلت قانونی اعتراض و عدم وصول اعتراض در موعد قانونی، طبق ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، دعوای اینکه حقی از کسی ضایع شده است به عنوان عین و یا قیمت پذیرفته نیست مگر اینکه مشمول یکی از مواد ۱۰۹ به بعد آن قانون باشد که آن هم صرفاً قابل شکایت کیفری است و تأثیری در مالکیت متقاضی ثبت مذکور ندارد.
ثانیا، در فرض سؤال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ این قانون مالک می شناسد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت که برخلاف قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده کجاست؟
دادگاه محل وقوع ملک دارای صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی به دعوا می باشد.
