از جمله تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده در موعد معین مذکور در قرارداد است. این امر غالبا پس از اخذ پروانه تخریب و نوسازی و پرداخت هزینه های مربوطه به شهرداری انجام می گیرد. به کرات مشاهده می گردد که بنا به علل مختلفی از جمله اختلافات حادث شده در مراحل اخذ پروانه ساختمان، مالک از تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت به سازنده امتناع می نماید و بدین ترتیب انجام مقدمات شروع عملیات تخریب و ساخت پروژه متوقف می گردد. در این صورت سازنده می تواند جهت رفع این وضعیت و جلوگیری از افزایش خسارات وارده، دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت را مطرح نماید.
موارد طرح دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
طرح دعوای تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، مصداق الزام متعهد به ایفای تعهد و شرط فعل است. این دعوا غالبا در فرضی قابل طرح است که برای تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، تاریخی در قرارداد مشخص شده باشد و مدت آن منقضی شده باشد و مالک بنا به دلایل غیرموجه به تعهد خود عمل ننموده باشد. لذا در صورتی که تعهد مالک منوط و مشروط به ایفای تعهداتی از طرف سازنده از قبیل اخذ پروانه ساخت و ساز و تهیه مسکن برای مالک و پرداخت مبلغی به مالک باشد، ایفای تعهدات سازنده باید مقدم بر تخلیه و تحویل ملک باشد. در غیر این صورت مالک تعهدی بر تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت نخواهد داشت.
ممکن است در متن قرارداد به تعهد مالک در تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت اشاره ای نشده باشد. در این فرض نیز با توجه به اینکه تخلیه ملک از مقدمات عرفی اجرای تعهدات سازنده است، نافی تعهد مالک نسبت به ایفای تعهد مذکور نسبت به سازنده نخواهد بود و سازنده می تواند در فرض استنکاف مالک با استناد به ماده ۲۲۰ قانون مدنی که اشعار می دارد عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند، الزام وی را از دادگاه بخواهد.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تاخیر در تخلیه و تحویل ملک
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تاخیر مالک در ایفای تعهد مبنی بر تخلیه و تحویل ملک در دو فرض امکان پذیر است:
-
اعطای حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده
در صورتی که نسبت به تاخیر مالک در ایفای تعهد مبنی بر تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، برای سازنده، حق فسخ پیش بینی شده باشد، سازنده می تواند بر اساس خیار تخلف از شرط و به صرف اعلام مراتب اعمال حق فسخ به مالک، نسبت به خروج از قرارداد اقدام نماید.
-
اعمال حق فسخ به علت عدم امکان اجرای رای تخلیه و تحویل ملک
در صورتی که برای تخلف مالک از شرط فعل مذکور، حق فسخی برای سازنده در قرارداد پیش بینی نشده باشد، سازنده ناگزیر است ابتدا با طرح دعوای الزام به ایفای تعهد بر اساس ماده ۲۳۹ قانون مدنی، الزام او به ایفای تعهد را درخواست نماید. در صورتی که علیرغم ابلاغ اجرائیه، نامبرده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ آن نسبت به اجرای مفاد رای اقدامی ننماید، واحد اجرای احکام دادگاه با استفاده از قوای قهریه نسبت به تخلیه و تحویل ملک به سازنده اقدام می نماید. ولی در صورتی که علیرغم اقدامات واحد اجرای احکام، امکان تخلیه و تحویل ملک میسرنباشد، سازنده می تواند بر اساس ماده ۲۳۷ قانون مدنی و رای صادره و مستندات پرونده اجرائی، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید.
موعد تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
تاریخ تخلیه و تحویل ملک بر اساس توافقات مرسوم در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می شود. در غیر این صورت اصل بر فوریت و حال بودن اجرای تعهد توسط مالک خواهد بود و مدعی موجل بودن تعهد می بایست نسبت به ارائه دلیل و اثبات ادعای خود اقدام نماید.
طرفین دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
خواهان این دعوا، سازنده و خوانده دعوا، مالک در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
مرجع صالح جهت طرح دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
با توجه به ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول قابل طرح می باشد. در فرض وجود شرط داوری یا قرارداد داوری نسبت به قرارداد مشارکت در ساخت، دعوای مذکور با ارجاع امر به داوری حل و فصل خواهد شد.
نحوه اجرای رای محکومیت مالک به الزام به تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
پس از طرح دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و صدور حکم قطعی دال بر اجابت خواسته، سازنده (محکوم له) می بایست بر اساس رای صادره، درخواست صدور اجرائیه از دادگاه بدوی صادرکننده رای بخواهد. با صدور و ابلاغ اجرائیه به مالک (محکوم علیه)، ایشان می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای مفاد حکم اقدام نماید. در غیر این صورت با درخواست سازنده و تشکیل پرونده اجرائی و بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی، واحد اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی نسبت به تخلیه و تحویل ملک به سازنده اقدام می نماید. در صورتی که علیرغم انجام اقدامات قانونی لازم، اقدامات واحد اجرای احکام منتج به نتیجه نگردد، سازنده بر اساس ماده ۲۳۷ قانون مدنی، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را خواهد داشت.
