عقد رهن و شرایط صحت آن

عقد رهن قراردادی است، که به موجب آن، مدیون مالی را به عنوان تضمین بازپرداخت بدهی خود، در وثیقه طلبکار خود قرار می دهد. وثیقه را مال مرهونه و رهن ‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می ‌گویند.

ارکان عقد رهن

1. مال مرهونه : موضوع عقد رهن 
2. راهن : کسی که مال خود را در گرو می ‌گذارد. 
3. مرتهن : شخصی که مال راهن در وثیقه وی قرار می گیرد.  
4. دین : پولی که مدیون به طلبکار بدهکار است.

اوصاف عقد رهن – ویژگی های عقد رهن 

با توجه به مقررات مواد 771 الی 794 قانون مدنی، در باب رهن می ‌توان گفت که عقد رهن دارای اوصاف و شرایط اعلامی زیر می‌ باشد، که عدم رعایت این شرایط ، حسب مورد می تواند زمینه ی طرح دعاوی اعلام بطلان عقد رهن یا شرط ضمن آن و ابطال سند رهنی باشد.

1. مال مرهون می بایست عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است. همچنین وفق ماده 774 قانون مدنی، وثیقه قرار دادن اسنادی که دارای ارزش اعتباری و قابل داد و ستد است مانند اسکناس ( وجه نقد ) و سهام بی نام شرکت ها صحیح است، زیرا در حکم عین معین می باشد. اما به عقیده حقوقدانان به رهن گذاردن برخی از اسنادی که در حکم سند طلب می باشند، باطل است. مانند اوراق تجاری با نام. همچنین اموال غیرمادی مانند حق سرقفلی، حق اختراع و مطالبات نمی توانند به رهن داده شوند. نکته دیگر آنکه اسنادی مانند اسکناس و یا اسناد در وجه حامل، می توانند، بعنوان وثیقه ( رهن ) محسوب شوند، زیرا در حکم عین معین هستند.
2. به موجب ماده 772 قانون مدنی، یکی دیگر از اوصاف و ویژگی های عقد رهن آن است که رهن، یک عقد تبعی است. تبعی بودن عقد رهن بدین معناست، که تا پیش از آنکه مالی مورد رهن قرار گیرد، لازم است که دینی وجود داشته باشد تا برای تضمین آن، مالی به رهن گذارده شود. مطابق با مندرجات قانونی موجود در حقوق ایران، امکان وثیقه قرار دادن برای دین آینده وجود ندارد، چرا که وجود سبب دین، در زمره شرایط صحت عقد رهن می باشد.
3. به موجب ماده 798 قانون مدنی، مال مورد رهن باید در وهله اول به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین تعیین گردیده، داده شود اما استمرار قبض شرط صحت معامله نخواهد بود. ماده فوق الذکر، قبض را شرط صحت عقد رهن دانسته است. عده ای از فقها لزوم قبض در رهن را به جهت جلوگیری از ضرر، اختلافات و خصومات می دانند که با تحقق قبض از جهل جلوگیری می گردد. همچنین قبض در صورتی موثر است که به اذن راهن باشد. حال اگر مرتهن بدون اجازه راهن، عین مرهونه را تصرف و قبض کند، عقد رهن منعقد نمی شود و راهن می تواند استرداد آن را بخواهد و به نوعی می توان این اقدام را مصداق بارز تصرف عدوانی کیفری دانست. در فرضی که قبل از رهن وثیقه در اختیار مرتهن باشد، ایجاب و قبول دلالت بر اذنِ بر قبض و ادامه تصرف دارد، مگر اینکه خلاف آن تصریح گردد.

شایان ذکر است که اگر راهن به مرتهن اجازه دهد که عین مرهونه را قبض نماید، اما پیش از قبض، از اذن خود رجوع کند، با رجوع مرتهن، آثار اذن از بین می رود بنابراین عقد رهن محقق نگردیده است. 

نکته مهم دیگر آنکه در زمان وقوع قبض، هر دو طرف (راهن و مرتهن ) باید اهلیت داشته باشند و مرگ و حجر یکی از آنان به منزله مرگ و حجر در فاصله بین ایجاب و قبول است. داشتن اهلیت به معنای این است که هر دو طرف باید عاقل، بالغ، رشید و مختار باشند و محجور ( مجنون یا دیوانه یا سفیه ) نباشند. 

مستنبط از بند 3 ماده 423 قانون تجارت اگر راهن ورشکسته و متوقف باشد و رهن به ضرر طلبکارها باشد، رهن باطل خواهد بود. اگر راهن سفیه یا صغیر ممیز باشد، رهن غیرنافذ و محتاج تنفیذ نماینده محجور است؛ چنانچه نماینده قیم باشد و مال مرهونه غیرمنقول باشد، مستنبط از ماده 1241 صحت رهن منوط به رعایت غبطه محجور و اذن دادستان است.

حال ممکن است این پرسش مطرح گردد، که چگونه بانک ها زمانی اقدام به اخذ وثیقه می نمایند که مشتری هنوز از بانک، وامی دریافت ننموده است؟ به بیانی دیگر، هنوز دینی ایجاد نشده تا به سبب آن، عقد رهن ایجاد شود، مضافا قبضی نیز محقق نگردیده تا عقد رهن کامل شود. 

در پاسخ به این پرسش می توان اینگونه بیان نمود، که در مراودات عادی میان اشخاص نیز به کرات مشاهده می گردد، که فرد در ابتدا سند یا وثیقه ای از مدیون آینده می گیرد و بعد وجه را به او انتقال می دهد و این اقدام فقط مختص بانکها نمی باشد. مورد دیگر آنکه این تقدم و تاخر به نوعی قابل مسامحه و چشم پوشی است، چرا که در عرف نیز اینگونه امور قابل قبول است.

4. وفق ماده 787 قانون مدنی، عقد رهن نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است. ذکر این نکته حائز اهمیت است که جایز بودن عقد رهن از سوی مرتهن، با تصویب ماده 34 اصلاحی قانون ثبت، منتفی گردیده است و تبدیل به لزوم شده است، چرا که از محتوای ماده فوق الاشاره چنین برداشت می شود که برای راهن، راهی به غیر از استیفای طلب خود از عین مرهونه وجود ندارد.
5. عقد رهن سبب خروج مال از مالکیت راهن نمی شود و راهن می تواند تصرفاتی را که منافی حق مرتهن نباشد، در مال مرهونه انجام دهد.ماده ۷۹۴ قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد: (( راهن می ‌تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند، در صورت منع اجازه با حاکم است.))
6. مرتهن می بایست اختیار فروش مال مرهونه را در صورت عدم وصول طلب خود داشته باشد و نمی توان خلاف آن را شرط کرد، براساس ماده ۷۷۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر شده است : (( اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است.))
7. با فوت راهن یا مرتهن عقد رهن از بین نمی رود، به موجب ماده ۷۸۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر شده است : (( به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی‌ شود، ولی در صورت فوت مرتهن راهن می تواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که‌ به تراضی او و ورثه معین می ‌شود داده شود. در صورت عدم تراضی شخص مزبور از طرف حاکم معین می شود.
8. ثمره و زیادی که در مال موضوع عقد رهن حاصل می شود، اگر متصل باشد به تبع مال موضوع عقد متعلق به مرتهن است. ولی اگر ثمره و زیادت منفصل باشد، متعلق به راهن می باشد. قانون مدنی در ماده ۷۸۶ در این خصوص بیان می دارد: (( ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد‌ متعلق به راهن است، مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.))

انواع عقد رهن

عقد رهن به‌ طور کلی به دو نوع اصلی تقسیم می ‌شود که هر کدام ویژگی‌ های خاص خود را دارند :

1. رهن معلق : در این نوع رهن، انتقال مالکیت مال رهنی به مرتهن به ‌طور موقت به تعویق می ‌افتد. به‌ عبارت دیگر، مال رهنی به‌ عنوان تضمین برای بدهی باقی می‌ ماند، اما تا زمانی که راهن (بدهکار) بدهی خود را تسویه نکرده است، مالکیت کامل آن به مرتهن منتقل نمی ‌شود.

 این نوع رهن، به‌ طور معمول در شرایطی به کار می‌ رود که طرفین قرارداد مایلند تا زمانی که دین تسویه نشده است، کنترل کامل مال در دست راهن باقی بماند. در واقع، مالکیت مال به مرتهن منتقل نمی‌شود و تنها در صورت عدم پرداخت بدهی، مرتهن می ‌تواند از مال رهنی برای تسویه حساب استفاده کند.

2. رهن دائم : در این نوع رهن، مال رهنی به‌ طور کامل به مرتهن تحویل داده می ‌شود و تا زمانی که بدهی پرداخت شود، این مال در اختیار مرتهن باقی می ‌ماند. در این حالت، مرتهن کنترل کامل بر مال رهنی دارد و تا زمانی که دین تسویه نشود، مال به‌عنوان تضمین در اختیار او باقی خواهد ماند. این نوع رهن به‌ ویژه زمانی که مرتهن نیاز به اطمینان بیشتر برای بازپرداخت بدهی دارد، مورد استفاده قرار می ‌گیرد.

این دو نوع رهن، به‌ طور کلی در معاملات مالی و قراردادهای بانکی کاربرد دارند و انتخاب هر کدام بستگی به توافق طرفین و شرایط خاص قرارداد دارد. در هر دو حالت، هدف اصلی از رهن، ایجاد تضمینی برای بازپرداخت بدهی‌ها و کاهش ریسک برای مرتهن است.

آیا مال مرهونه باید به قبض مرتهن درآید؟

عموماً عقد به ایجاب و قبول واقع می‌ گردد، مانند بیع، اجاره، اما در برخی عقود، قانونگذار قبض را نیز شرط صحت عقد دانسته است. در فقه امامیه ( قول مشهور )، عقودی نظیر وقف و رهن نیازمند قبض هستند. که قانون مدنی از این نظر تبعیت کرده است و در ماده ۷۷۲ قانون مدنی در این خصوص مقرر نموده است : ((  مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می ‌گردد، داده شود، ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.))

اما در سند رهنی غالباً به نحو صوری قید می ‌گردد، که مرتهن مال مرهونه را قبض نمود یا اقرار به قبض نمود. بدیهی است که ضرورتی ندارد مال رهنی به نحو استمرار در ید مرتهن باشد، بلکه قبض در مدت کوتاه نیز کفایت می ‌کند.

ماده ۷۷۲ قانون مدنی باید به آسانی تفسیر شود، تا حکم ماده مرقوم تعدیل گردد و به نظر می ‌رسد، تصرف و استیلای عرفی بر مال مرهونه برای تحقق کافی باشد. چنان‌ که در ماده ۴۲ قانون دریایی مقرر نموده است: 

(( کشتی مال منقول و رهن آن تابع احکام این قانون است. رهن کشتی در حال ساخت و یا کشتی آماده بهره‌ برداری نیز باید با وسیله سند رسمی صورت گیرد و قبض شرط صحت رهن نیست. ))

لازم به ذکر است که در جهت خروج از اشکالات مربوط به قبض رهن مال مشاع، که باید با اجازه و اذن سایر شرکاء باشد، بانک ‌ها و مؤسسات اعتباری حتی ‌المقدور از رهن قرار دادن مال مشاع خودداری می ‌نمایند. 

رهن مال محجور یا صغیر از سوی قیم یا ولی قهری یا وصی

 رهن مال غیرمنقول محجور مطابق ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی و ماده ۸۳ قانون امور، منوط به رعایت مصلحت و غبطه محجور و تصویب دادستان است. در اینگونه موارد، دفتر اسناد رسمی در زمان تنظیم سند رسمی ( سند رهنی ) پس از اخذ مصوبه و موافقت دادستان ( اداره سرپرستی امور صغار و محجورین دادسرای عمومی و انقلاب و در دادگاه بخش مصوب رئیس دادگاه بخش ) اقدام به تنظیم سند رهنی می‌ نماید.

راجع به رهن مال منقول محجور، قانون ساکت است و صرفاً رعایت مصلحت و غبطه مولی‌ علیه ضرورت دارد تا اموال محجور در معرض انتقال ناخواسته قرار نگیرد. اما در خصوص رهن مال صغیر توسط ولی قهری ( اعم از رهن مال منقول و غیرمنقول ) نیاز به اجازه دادستان ندارد و صرفاً رعایت غبطه و مصلحت مولی علیه ضرورت دارد. رعایت غبطه و مصلحت مولی علیه اصل اجتناب‌ ناپذیری است که باید از سوی ولی قهری رعایت گردد.

تبدیل مال رهن

گاهی اوقات شرایطی پیش می‌ آید که مال رهنی نیاز به تغییر یا جایگزینی با مال دیگری پیدا می‌ کند. در چنین مواردی، ممکن است، درخواست شود که مال رهنی از یک نوع به نوع دیگری تبدیل شود. این تغییر معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که مال رهنی اولیه به هر دلیلی دچار کاهش ارزش شده یا نتواند به ‌طور مؤثر به ‌عنوان ضمانت عمل کند.

در این وضعیت، مرتهن می ‌تواند درخواست کند که مال رهنی با مال جدیدی جایگزین شود، مشروط  بر اینکه مال جدید حداقل همان ارزش یا بیشتر از مال قبلی را داشته باشد. این موضوع  به ‌ویژه در مواقعی که مال رهنی در معرض خطر یا تخریب قرار دارد یا شرایط بازار باعث کاهش ارزش آن شده است، اهمیت پیدا می ‌کند. 

به‌ عنوان مثال، اگر مال رهنی یک ملک باشد و به دلیل مشکلات قانونی یا شرایط نامساعد بازار ارزش آن کاهش یابد، مرتهن ممکن است، از راهن بخواهد که مال جدیدی را به‌ عنوان رهن معرفی کند که همان قابلیت تضمینی را داشته باشد. در این صورت، مالی جدید باید از نظر ارزش مالی و نوع آن به‌ گونه ‌ای باشد، که همچنان تضمین کافی برای بازپرداخت بدهی فراهم کند.

مضافا اینکه، برای اینکه این تغییر مال رهنی قابل انجام باشد، باید توافقی بین مرتهن و راهن صورت گیرد. این توافق ممکن است، شامل بررسی‌ های دقیق از سوی مرتهن و ارزیابی ‌های قانونی باشد، تا مطمئن شوند که مال جدید قادر به ارائه همان سطح اطمینان و تضمین مال اولیه باشد. در غیر این صورت، مرتهن می‌ تواند از پذیرش مال جدید خودداری کرده و درخواست بازپرداخت بدهی یا اجرای سایر روش‌ های قانونی را مطرح نماید.

آیا مرتهن می‌ تواند از مال رهنی استفاده کند؟

مرتهن نمی ‌تواند از مال رهنی استفاده کند، مگر در شرایط خاص که توافق طرفین اجازه دهد. او تنها مسئول نگهداری از آن است تا زمانی که دین پرداخت شود.

آیا رهن مکرر نیاز به اذن مرتهن اول دارد؟

 راهن براساس قاعده تسلیط می تواند نسبت به مال مرهونه هرگونه تصرفی را که نافی حق مرتهن نباشد، انجام دهد. از جمله این حقوق می توان به رهن گذاشتن مجدد مال موضوع رهن نسبت به دین دیگر اشاره کرد، علت اینکه راهن می تواند نسبت به رهن مکرر مال مرهونه اقدام نماید، علاوه بر باقی ماندن حق مالکیت راهن، می تواند به عینی بودن حق مرتهن اشاره کرد، حق مرتهن نسبت به مال مرهونه حقی عینی تبعی می باشد.

به همین علت با به رهن گذاشتن مجدد مال مرهونه، حق مرتهن نخست از بین نمی رود. قانون مدنی در ماده ۷۸۰ قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد: برای استیفاء طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت. بنابراین چون مرتهن نخست نسبت به سایر مرتهنین حق تقدم دارد و رهن مکرر نیز منافی حقش نمی باشد نیاز به اجازه او برای رهن بعدی  توسط راهن نمی باشد.

نکته: براساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی، توقیف مازاد ملک مورد رهن بدون اذن مرتهن صحیح نمی باشد و راهن نمی تواند ملکی را که قبلا در رهن بوده، برای آزادی متهم در وثیقه قرار دهد، زیرا این اقدام از مصادیق تصرفی است که منافی حق مرتهن بوده و بدون اذن مرتهن  مجاز نیست.

مقایسه رهن با تعدد دائن با رهن مکرر

براساس ماده ۷۷۶ قانون مدنی مقرر شده است، ممکن است، یک نفر مالی را در مقابل دو یا چند دین که به دو یا چند نفر دارد رهن بدهد، در این صورت مرتهنین باید به تراضی معین کنند‌، که رهن در تصرف چه کسی باشد. همچنین ممکن است، دو نفر یک مال را به یک نفر در مقابل طلبی که از آنها دارد رهن بدهند. 

لکن توضیح تکمیلی دیگر اینکه، ماده ۷۷۶ قانون مدنی به دو بخش تقسیم می شود. در بخش نخست این ماده به رهن مکرر پرداخته شده است و در بخش انتهایی ماده به رهن با تعدد دائن پرداخته شده است. تفاوت این دو رهن از قرار ذیل است :

1. در رهن مکرر، دو عقد رهن صورت گرفته است، در حالی که در رهن با تعدد دائن یک عقد رهن وجود دارد.
2. در عقد رهن مکرر، دو دین در دو زمان برای راهن بوجود می آید و نسبت به هر یک عقد رهنی منعقد می شود.
3.  ولی در مورد رهن با تعدد دائن ممکن است دو دین در آن واحد به وجود آمده باشد.
4. در مورد رهن با تعدد دائن، مرتهن بیش از یک نفر است، ولی در مورد رهن مکرر ممکن است مرتهن در هر دو عقد یک نفر باشند.
5. در رهن مکرر، برای مرتهن نخست حق تقدم ایجاد می شود، در حالی که در رهن با تعدد دائن مرتهنین در عرض یکدیگر قرار می گیرند.

شرایط انحلال عقد رهن

عقد رهن زمانی به‌ طور کامل پایان می‌ یابد که شرایط مشخصی محقق شود. نخستین حالت، زمانی است که بدهی یا قرض راهن به طور کامل پرداخت شود و مرتهن مال رهنی را به مالک اصلی بازگرداند. در این شرایط، مال رهنی از اختیار مرتهن خارج شده و به راهن باز می‌ گردد، زیرا هدف اصلی عقد رهن که تضمین بازپرداخت بدهی بوده، به ‌طور کامل محقق شده است. از سوی دیگر، عقد رهن ممکن است در شرایط خاصی فسخ یا از بین برود. یکی از این شرایط زمانی است که مرتهن به مال رهنی تعدی یا دخل و تصرف غیرمجاز کند.

به ‌عنوان مثال، اگر مرتهن بدون اجازه و به‌ طور غیرقانونی از مال رهنی استفاده کرده یا آن را به گونه ‌ای تغییر دهد که ارزش آن کاهش یابد، راهن می‌ تواند درخواست فسخ عقد رهن را بدهد. این تخلفات ممکن است، شامل آسیب به مال، استفاده از آن یا فروش آن بدون رضایت راهن باشد. در چنین مواردی، فسخ عقد رهن به‌ عنوان یک راه‌ حل قانونی برای حفظ حقوق راهن و جلوگیری از تضییع مال او در نظر گرفته می‌ شود.

علاوه بر این، فسخ عقد رهن می‌ تواند در شرایط دیگری نیز رخ دهد، به‌ ویژه زمانی که تغییرات در وضعیت حقوقی یکی از طرفین قرارداد به ‌وجود آید. به‌ طور مثال، اگر یکی از طرفین ورشکسته شود یا فوت کند، ممکن است شرایط برای فسخ عقد رهن مهیا شود. در این صورت، به‌ طور معمول باید توافقات جدیدی صورت گیرد یا حقوق طرفین مورد بررسی قرار گیرد تا قرارداد معتبر باقی بماند.