اعتراض به رای هيات حل اختلاف ثبتی 

 اعتراض به رای هيات حل اختلاف ثبتی به موجب ماده 148 اصلاحی قانون ثبت از طریق دادگاه انجام می شود اگر شخصی نسبت رای صادره از هیات حل اختلاف ثبت اعتراض داشته باشد باید با اعلام اعتراض خود به اداره ثبت مربوطه ، دادخواست ابطال رای هیات حل اختلاف را در دادگاه صالح اقامه نماید  . بنابراین آرای صادره از هیات حل اختلاف قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک و اداره ثبت می باشد . در این صورت شخص معترض باید طبق تشریفات آیین دادرسی مدنی اقدام به طرح دادخواست ابطال رای هیات حل اختلاف ثبتی نماید .

 شرایط اعتراض به رای هيات حل اختلاف ثبتی

دعوی اعتراض به آراء هیات های حل اختلاف مانند سایر دعاوی باید به موجب دادخواست بوده و واجد سایر شرایط مقرر در قانون آئین دادرسی مدنی مانند ذینفع بودن خواهان و سمت داشتن  و اهلیت خواهان ، باشد . دادخواست باید با عنوان ابطال رای شماره …. هیات حل اختلاف ثبتی ثبت شود در صورت لزوم نیز میتوان از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت کرد . از نظر مالی بودن یا غیر مالی بودن نیز دعوی اعتراض به رأی هیات حل اختلاف با توجه به آنچه قبلاً در بحث اعتراض به اصل ثبت ملک بعرض رسید ، مالی محسوب می گردد و باید برابر هزینه دادرسی دعاوی مالی هزینه دادرسی و تمبر وکالتی و سایر حقوق مربوطه پرداخت شود . رای صادره از دادگاه در این خصوص قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی حقوقی می باشد .

مهلت اعتراض به رای هيات حل اختلاف ثبتی

در قانون دو نوع مهلت تعیین شده است ، در مواردی که رأی هیات بوسیله ثبت محل و بر اساس تبصره 1 ماده 21 آئین نامه اجرائی به طرفین ابلاغ می گردد ، به موجب ماده 148 اصلاحی مهلت اعتراض بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی می باشد . و در مواردی که ابلاغ از طریق انتشار رأی در روزنامه و آگهی به عمل می آید بر اساس بند 6 ماده 147 اصلاحی و ماده 134 اصلاحی آئین نامه اجرائی  ، دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی می باشد .

مرجع تقدیم اعتراض به رای هيات حل اختلاف ثبتی

مستفاد از ماده 148 و بند 6 ماده 147 و ماده 34 آئین نامه اجرائی ، این است که اعتراض باید بدواً به اداره ثبت محل تسلیم گردد ، بر اساس ماده 34 آئین نامه چنانچه در موعد مقرر اعتراض واصل شود اداره ثبت باید به معترض اعلام نماید که ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به مرجع ذی صلاح قضایی نموده و گواهی تقدیم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نماید .

مرجع صالح رسیدگی به اعتراض هیات حل اختلاف

برابر بند 6 ماده 147 و ماده 148 مرجع رسیدگی به اعتراض واصله دادگاه صالح می باشد و منظور از دادگاه صالح نیز دادگاهی است که از نظر محلی و نسبی صالح به رسیدگی باشد ، در حال حاضر با توجه به اینکه صلاحیت نسبی در دادگاه ها منتفی است ، فقط صلاحیت محلی مورد نظر می باشد ، بنابراین مرجع رسیدگی به اعتراض آراء هیات های حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملک می باشد .

لازم به ذکر است که هر چند در متن قانون بطور صریح مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراض آراء هیات حل اختلاف را دادگاه صالح تعیین گردیده است مع الوصف ، در اینکه مرجع رسیدگی به اعتراض به رأی هیات حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملک است یا شورای عالی ثبت ، بین شعب دیوان عالی کشور اختلاف نظر ایجاد شده بود و یک شعبه با توجه به تبصره 3 ماده 20 آئین نامه اجرائی شورای عالی ثبت را صالح به رسیدگی دانسته و شعبه دیگر دادگاه عمومی را صالح دانسته بود فلذا موضوع به هیات دیوان عالی کشور جهت صدور رأی وحدت رویه ارجاع که هیات عمومی دیوان طی رأی وحدت رویه شماره 623-18/1/77 دادگاههای دادگستری را صالح برای رسیدگی به اعتراض به آراء هیات عمومی حل اختلاف اعلام نمود .

 صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی 

صلاحیت هیات حل اختلاف را با توجه به قانون اصلاحی و آئین نامه اصلاحی آن بشرح زیر می توان طبقه بندی نمود :

1-هر گاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد و بین اشخاص در تصرف اختلافی باشد و یا اینکه معترضی وجود داشته باشد و همچنین در صورتی که با وجود توافق و نبودن معترض اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نمی باشد ، موضوع برای رسیدگی به هیات حل اختلاف ارجاع می گردد .

2-در صورتی که متصرف و متقاضی نتواند سند عادی مالکیت ارائه دهد هیات حل اختلاف با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیات توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید .

3-در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد هیات به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام می کند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضی آگهی نماید ، در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار این آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضی نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود .

4-هر گاه انتقال اعم از رسمی یا عادی به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد اما به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد و یا وجود معترض ، موضوع به هیات حل اختلاف برای رسیدگی ارجاع می گردد . هیات در صورت احراز تصرف بلامنازع و بلامعارض متصرف بر حسب مورد به صدور سند مالکیت مفروزی یا مشاعی به نام متقاضی رأی خواهد داد . این تصمیم به واحد ثبتی ابلاغ می شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهی های ثبتی آگهی نماید ، چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود .

5-در صورتی که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیات با رعایت شرایط مقرر در تبصره 2 ماده 148 اصلاحی دستور صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان یا قید اجرت زمین خواهد داد .

6-در موراد آن دسته از متقاضیانی که اعیان آنها کلاً و جزئاً در اراضی دولت و شهرداری ها ایجاد شده است نیز هیات با رعایت شرایط مقرر در تبصره 3 ماده 148 اصلاحی در آئین نامه مربوطه رسیدگی و اتخاذ تصمیم خواهد نمود .

7-در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیات حل اختلاف به این گونه تقاضا ها نیز رسیدگی نموده و با احراز شرایط مقرر در بند 3 ماده 147 اصلاحی اقدام به اتخاذ تصمیم خواهد نمود .

 اعتراض به رای هیات حل اختلاف  بعد از انقضاء مدت 

بر خلاف ماده 24 قانون ثبت که ناظر به ثبت عمومی می باشد ، و بعد از انقضاء مدت های مقرر هیچگونه اعتراضی را مسموع ندانسته است ، در موراد 147 و 148 اصلاحی به صراحت بند 6 ماده 147 و ماده 34 آئین نامه اجرائی قانون ، صدور سند مالکیت را مانع مراجعه متضرر به دادگاه ندانسته است . بنابراین معترض بعد از انقضاء مهلت و صدور سند مالکیت نیز می تواند جهت احقاق حق خود به دادگاه مراجعه نماید . دلیل این امر نیز روشن است ، چرا که به هر حال متضرر از حکم در جریان رسیدگی هیات که فی الواقع یک نوع رسیدگی قضایی می باشد و هیات پس از رسیدگی و امعان نظر قضایی مبادرت به صدور رأی می نماید ، نبوده و از تصمیمات و اقدامات هیات بی اطلاع می باشد و انتشار آگهی هم ایجاد علم و یقین برای اطلاع وی از تصمیمات هیات نمی کند .

بنابراین باید گفت با در نظر گرفتن بند 6 ماده 147 قانون ثبت که مقرر داشته « … چنانچه اعتراضی نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد . صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود » پس بنابراین قانون اعتراض به رأی هیات را حتی بعد از انقضاء مهلت نیز تجویز نموده و بنابراین خواسته خواهان علاوه بر ابطال سند باید ابطال رأی هیات نیز باشد و علاوه بر این طبق ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده آنان رسیدگی به دعوا را برابر قانون دادخواست نموده باشند و در اینجا چون فسخ رأی هیات جزء خواسته نمی باشد دادگاه نمی تواند به آن رسیدگی کند و چون بدون رسیدگی به صحت و سقم رأی هیات نمی توان در خصوص سند مالکیت نیز اظهار نظر نمود ، دعوی قابلیت استماع را ندارد و دادگاه باید اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوی نماید . و قیاس دعوی اعتراض به ثبت و ابطال سند مالکیت با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قیاس مع الفارق می باشد ، چرا که در دعوی الزام دادگاه ناگزیر است که بعنوان مقدمه به صحت و سقم قرار داد فی ما بین نیز رسیدگی کند در صورتی که در دعوی ابطال سند مالکیت چنین ملازمه ای وجود ندارد ، مضاف بر این سند مالکیت جدید بر اساس رأی هیات حل اختلاف صادر گردیده است و بدون فسخ رأی هیات نمی توان به ابطال سند مالکیت رسیدگی نمود .

رأی وحدت رویه شماره ۶۲۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص اعتراض به رای هيات حل اختلاف ثبتی

‌باتوجه به مقررات قسمت اخیر ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک سال ۶۵ و الحاق موادی‌به آن مصوب ۲۱ شهریور ماه 1370  (‌ماده ۱۴۸‌اصلاحی) مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به رأی هیأت حل اختلاف موضوع ماده مذکور، دادگاه‌عمومی است‌و با این وصف رأی شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور که متضمن این مطلب است صحیح و قانونی تشخیص میشود. این رأی بر طبق ماده‌واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

نمونه دادخواست ابطال رای هیات حل اختلاف ثبت