الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک مستلزم اثبات اولیه فسخ یا انفساخ یا بطلان قرارداد است، بنابراین باید قبل و یا همزمان با دادخواست تخلیه و استرداد ملک، خواسته تایید اعلام فسخ و یا انفساخ یا بطلان نیز تقدیم شود. پس از آن که فروشنده از خریدار استرداد ملک را درخواست نمود، اگر خریدار ملک را مسترد ننماید، در حکم غاصب است و هر نوع خسارتی به ملک وارد شود ، خریدار در قبال آن مسئول است، ولو آن که خریدار در بروز خسارت مقصر نباشد.
مستندات قانونی جهت طرح دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
- ماده ۳۶۶ قانون مدنی : هر کس مالی را قبض کند، باید آن را به صاحبش رد کند و اگر تلف یا ناقص گردد، ضامن عین و منافع آن خواهد بود.
- ماده ۶۳۱ قانون مدنی : هرگاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرار داده باشد، مانند مستودع است. بنابراین، مستأجر نسبت به عین مستأجره، قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نمی باشد، مگر در صورت تفریط یا تعدی. در صورت استحقاق مالک به استرداد، از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد، متصرف مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود، اگرچه مستند به فعل او نباشد.
- ماده ۳۰۸ قانون مدنی : غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.
- ماده ۳۱۰ قانون مدنی: اگر کسی که مالی به عاریه یا به ودیعه و امثال آنها در دست اوست، منکر گردد، از تاریخ آن کار در حکم غاصب است.
طرفین دعوی الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک چه کسانی هستند؟
مشخصات فروشنده به عنوان خواهان و خریدار به عنوان خوانده می بایست در ستون دادخواست تصریح شوند. و درصورت انتقال موضوع قرارداد، طرف دعوا قراردادن سایر ایادی به همراه طرح دعاوی حقوقی مقتضی ضرورت دارد.
طرح دعوای استرداد ملک در چه صورتی امکان پذیر است؟
طرح دعوای استرداد ملک مستلزم اثبات فسخ و یا بطلان قرارداد است، بنابراین باید قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک خواسته تایید فسخ و یا بطلان نیز تقدیم شود.
نحوه طرح دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
در دعوای استرداد ملک، بهتر است قبل از تقدیم دادخواست بازگرداندن ملک از طریق اظهارنامه رسمی از خریدار مطالبه شود و در صورت استنکاف خریدار، دادخواست ارائه گردد. مالک می تواند ضمن دادخواست، اجرت المثل ایام تصرف ملک توسط خوانده را از تاریخی که خوانده متعهد به استرداد و تحویل ملک بوده است، مطالبه کند.
طرح دعوی استرداد ملک مستلزم اثبات اولیه فسخ یا انفساخ یا بطلان قرارداد است، بنابراین باید قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک ، حسب شرایط قرارداد، خواسته تایید فسخ یا انفساخ یا بطلان قرارداد نیز به ستون خواسته دادخواست اضافه شود. پس از آن که فروشنده از خریدار استرداد ملک را درخواست نمود، اگر خریدار ملک را مسترد ننماید، در حکم غاصب است و هر نوع خسارتی به ملک وارد شود، خریدار در قبال آن مسئول است، ولو آن که خریدار در بروز خسارت مقصر نباشد.
نکات حائز اهمیت اینکه ، رویه غالب مراجع قضایی با توجه به ماده 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت، قائل به این هستند که فروشنده زمانی می تواند دادخواست استرداد تقدیم کند، که مالک رسمی ملک باشد و یا حکم قطعی الزام مالک به تنظیم سند رسمی ملک به نفع وی صادر شده باشد. در غیر اینصورت، باید همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته متناسب اعم از الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت ملک را نیز مطرح نماید.
و چنانچه خریدار علی رغم منع قراردادی و قانونی نسبت به انتقال ملک اقدام نماید، طرف دعوا قراردادن سایر ایادی و حسب مورد طرح دعوای ابطال قرارداد و ابطال سند رسمی و ابطال سند مالکیت صادره نیز ضرورت دارد.
نکته دیگر اینکه ، با توجه به اینکه تحویل اولیه با رضایت فروشنده مطرح شده است، طرح دعوای خلع ید علیه خریدار فاقد وجاهت قانونی است و خواسته صحیح الزام خریدار به تخلیه و استرداد مورد معامله می بایست مطرح شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در صلاحیت ذاتی و محلی دادگاه محل وقوع ملک می باشد. اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
نحوه اجرای رای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
رای دادگاه در خصوص خواسته اعلام فسخ یا انفساخ یا بطلان قرارداد اعلامی است و از تاریخ وقوع آنها واجد اثر حقوقی است. و اجراییه ای نسبت به آنها صادر نمی شود. لکن در خصوص رای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک ، رای تاسیسی است و مستلزم صدور اجراییه می باشد. که از دادگاه بدوی درخواست می شود و پرونده پس از ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه به اجرای احکام ارسال می شود. دادورز اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می نماید.
رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ ـ03/04/1400هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص امکان استرداد ملک در صورت فسخ قرارداد ولو با انتقال به غیر و عدم اطلاع خریداران بعدی
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است
رای شماره ۴۲۹ – 11/09/1366 شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور
بنا به مستفاد از ماده ۳۰۸ قانون مدنی که مقرر داشته اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است، عدم استرداد عین به مالک نیز در حکم غصب خواهد بود. بر همین اساس، ماده ۳۱۰ قانون مدنی در موارد انکار عاریه یا ودیعه و امثال آن نیز صریحاً انکار مزبور را در حکم غصب مقرر داشته است.
رأی شماره ۱۶۳ – 10/05/1375 شعبه دیوان عالی کشور
به فرض این که ید خوانده شده امانی هم بوده، از تاریخ تقدیم دادخواست خلع ید ( در صورتی که چنین دادخواستی تقدیم و منتهی به صدور حکم قطعی شده باشد. ) دیگر ید خوانده امانی نخواهد بود.
رأی شماره ۱۰۳۴ مورخ 09/۱۰/1391 شعبه ۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
لازمه رسیدگی به دعوای استرداد مبیع به علت فسخ یا بطلان معامله، طرح دعوی مربوط به احراز فسخ یا بطلان معامله است و بدون طرح این دعوی، دعوای استرداد مسموع نیست.
رأی شماره ۹۳۹ مورخ 26/07/1391 شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران
طرح دعوای استرداد مبیع مستلزم طرح و اثبات فسخ یا ابطال بیع است؛ لذا چنانچه احراز فسخ یا بطلان عقد، موضوع دعوی نباشد، دعوای استرداد قابل استماع نیست.
نظریه مشورتی شماره 7/99/346 مورخ 23/04/ 1399 در خصوص الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
استعلام :
در یک پرونده اجرایی که مفاد آن استرداد عوضین به جهت انفساخ رابطه قراردادی است، یکی از عوضین در زمان انعقاد قرارداد قطعه زمینی بوده است که در مقابل عوض دیگر در قالب معوض به طرف دیگر قرارداد واگذار شده است؛ اما حکم قطعی بر انفساخ رابطه قراردادی به استرداد عوضین به مانند قبل از انعقاد عقد صادر شده و در مرحله اجرا کاشف به عمل می‌آید که قطعه زمین مورد معامله اکنون تبدیل به یک ساختمان چندین طبقه شده است.
با توجه به اینکه مطابق ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 عوض مورد نظر در حکم تلف قرار گرفته، باید قیمت آن به طرف مقابل پرداخت شود. توضیح آنکه ملک مذکور در زمان انعقاد قرارداد دارای کاربری آموزشی بوده که ارزش آن با توجه به این کاربری کمتر از دیگر کاربری هاست؛ حال پس از گذشت چندین سال این ملک به چندین واحد آپارتمان با کاربری مسکونی تبدیل شده است. بر حسب ظاهر تحویل گیرنده زمین در تغییر کاربری آن تاثیری نداشته و هزینه زیادی هم متقبل نشده است. حال در جایی که باید بهای ملک مورد نظر به طرف دیگر پرداخت شود بین کاربری آموزشی و مسکونی تفاوت قیمت فاحشی وجود دارد، آیا باید بهای زمین با کاربری زمان انفساخ ملاک عمل قرار گیرد یا زمان انعقاد قرارداد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
در فرض سوال که به جهت انفساخ عقد بیع، حکم بر استرداد عوضین صادر شده است؛ اما مبیع که ملکی با کاربری آموزشی بوده به یک مجتمع آپارتمانی با کاربری مسکونی تبدیل شده است، چنانچه فرآیند تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پیش از انفساخ معامله صورت گرفته باشد، از آنجا که این امر در زمان مالکیت خریدار انجام گرفته است، ارزش افزوده ایجاد شده به وی تعلق دارد و به سبب فراهم نبودن استرداد عین محکوم به، بر اساس ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، قیمت ملک بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری و ارزش افزوده ایجاد شده در زمان مالکیت خریدار و بر اساس کاربری آموزشی ملک تعیین و وصول می‌شود؛ اما اگر تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پس از انفساخ معامله و صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد، موضوع تابع احکام غصب است و به سبب مقدور نبودن استرداد عین محکوم به، قیمت یوم الادا با لحاظ کاربری مسکونی باید پرداخت شود.
نظریه شماره 105/96/7 اداره کل حقوقی قوه قضاییه در خصوص دعوای فسخ قرارداد و استرداد ملک و اعتراض ثالث اجرایی
استعلام :
الف. (فروشنده) ملکی را به ب (خریداری) طی عقد بیعی واگذار می نماید یک ماه پس از عقد معامله فسخ می گردد و فروشنده (الف) دعوی تنفیذ فسخ و استرداد مبیع مطرح می نماید که حکم به له ایشان صادر و رأی صادره درمرحله تجدیدنظر تایید و قطعی می گردد و محکوم له (فروشنده) تقاضای اجرای حکم را می نماید در این اثنا شخص ثالثی ج موخر بر فسخ صورت گرفته معامله ای با خریدار ب منعقد می نماید و متعاقبا با استناد به مبایعه نامه مذکور به رأی صادره دادخواست اعتراضی ثالثی به دادگاه تجدیدنظر ( شعبه دوم ) که رأی قطعی صادر نموده است تقدیم می نماید پس از تعیین وقت و رسیدگی ماهوی صورت گرفته در موضوع مرجع تجدیدنظر ضمن تایید رأی مورد اعتراض حکم به رد دعوی ثالث صادر می نماید. لذا عملیات اجرایی به تقاضای محکوم له تعقیب می گردد متعاقبا ثالث ج مجددا دادخواستی از حیث اعتراض ثالث اجرایی به دادگاه بدوی صادرکننده حکم تنفیذ فسخ و استرداد مبیع تقدیم می نماید مرجع بدوی پس از رسیدگی مبادرت به رد دعوی مذکور نموده است مشارالیه ج به رأی صادره اعتراض و پرونده در شعبه دیگری از دادگاه تجدید نظر ( شعبه چهارم ) مطرح می-گردد شعبه چهارم در مقام رسیدگی کننده با این استدلال تا زمانی که قولنامه ثالث از درجه اعتبار ساقط نشده حکم قطعی خلع ید صادر نگردیده باشد امکان وضع ید محکوم له فراهم نیست اقدام به صدور قرارتأخیر اجرایی حکم می نماید.
پاسخ :
اولا: با وجودی که دادگاه تجدیدنظر ( شعبه دوم ) در مقام رسیدگی به دادخواست اعتراض ثالث ج بدوا با رسیدگی ماهوی به موضوع اقدام به تایید دادنامه معترض عنه نموده و حکم به رد دعوی معترض ثالث صادر گردیده است آیا امکان طرح مجدد همان دعوی ازسوی ثالث با عنوان معترض ثالث اجرایی در شعبه چهارم وجود دارد به عبارتی موضوع واجد اعتبار امر قضاوت نشده نیست؟
ثانیا: با توجه به اینکه مبایعه نامه فی مابین ثالث و محکوم علیه موخر به فسخ صورت گرفته و معامله فضولی بوده است و مالک نیز محکوم له آن را تنفیذ نمی نماید و شعبه تجدیدنظر (شعبه دوم) نیز دعوی اعتراض ثالث را قانونی تلقی نکرده وحکم به رد دعوی وی صادر نموده است آیا نیازی به ابطال معامله فضولی به شرح استدلال مرجع تجدیدنظر شعبه چهارم وجود دارد؟
ثالثا: با وجود دو رأی متعارض نحوه اجرای حکم چگونه خواهد بود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
اولا: هرگاه دادگاه پس از رسیدگی حکم به استرداد عین معین صادر نموده و شخص دیگری به این رأی دادگاه در اجرای ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی ، اعتراض ثالث محاکماتی کرده و این اعتراض پس از رسیدگی رد شده باشد، موضوع منصرف از اعتراض ثالث اجرایی است. به عبارت دیگر، ثالثی که نسبت به رأی دادگاه با موضوع عین معین اعتراض ثالث محاکماتی نموده است، نمی تواند راجع به توقیف همان عین معینی که محکوم به بوده است، تحت عنوان اعتراض ثالث اجرایی نیز طرح دعوا نماید، زیرا اعتراض ثالث اجرایی ناظر به اشتباه در توقیف مال محکوم علیه است. ولی وقتی عین معین موضوع محکوم به دادگاه بوده است، امکان چنین اشتباهی در حین توقیف منتفی است مگر آنکه ثالث این بار مدعی باشد عین توقیف شده مالی غیر از عین معین موضوع حکم دادگاه است.
ثانیا: در فرضی که دادگاه با رسیدگی به دعوای فسخ مبایعه نامه و استرداد مبیع حکم به نفع محکوم له صادر نموده است، برای اجرای این حکم نمی توان محکوم له را ملزم به طرح دعوای دیگری نمود .
ثالثا: هر چند پرسش مطرح شده دراین قسمت مبهم است، از توضیح مذکور در مقدمه استعلام استنباط می شود که مرجع رسیدگی کننده به تجدیدنظرخواهی از رأی بدوی راجع به اعتراض ثالث اجرایی، قرار تأخیر اجرای حکم را صادر نموده است، اگر مقصود، صدور قرار توقیف عملیات اجرایی در اجرای ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی باشد، با توجه به تصریح این ماده، قرار یاد شده تا تعیین تکلیف نهایی شکایت ( اعتراض ثالث اجرایی ) دارای اعتبار است و درهرحال اجرای احکام تابع نظر دادگاه است که به موجب رأی (تصمیم نهائی) خود اعلام نموده و این رأی مراحل قطعیت خود را طی کرده است.
