الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت ، یکی از دعاوی مبتلا به در دادگاههای حقوقی است .کلمه تجمیع به معنای گرد کردن،به هم پیوست نمودن،ادغام کردن،یکی شدن است و منظور از تجمیع ملک این است، که دو یا چند ملک مجاور یکدیگر با ادغام یا یکپارچه نمودن تبدیل به یک قطعه واحد و با حدود اربعه یکسان و با دارا شدن یک سند مالکیت جدید تعریف گردند.که ممکن است مالک آنها شخص واحد یا اشخاص مختلف باشند.

و در فرض امکان قانونی تجمیع پلاک ها،قطعات مختلف توسط کارشناسان اداره ثبت تجمیع حدود شده و با ابطال اسناد مالکیت املاک مجاور (هریک ازقطعات) یک جلد سند مالکیت،معادل مساحت پلاک های تجمیعی توسط اداره ثبت محل وقوع ملک صادرمی گردد.

و در مواردی که مالک یا مالکین املاک برخلاف تعهدات قراردادی خود از انجام تعهد تجمیع پلاک ها استنکاف می نماید،سازنده یا هر شخص ذی نفع که از تجمیع پلاک های ساخته شده بر روی قطعات موضوع قرارداد مشارکت در ساخت منتفع خواهد شد،می تواند با طرح دعوی الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت در محاکم عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول مالک متخلف را الزام به ایفای تعهد قراردادی خود نماید.

موارد طرح دعوای الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت درساخت

دعوای الزام مالک به تجمیع املاک در فرضی متصور است،که دو ملک با دو پلاک ثبتی متفاوت موضوع قرارداد مشارکت در ساخت واقع شوند.در غیر اینصورت در فرض وجود یک پلاک ثبتی طرح این دعوا موضوعیت نخواهد داشت.

نکات کلیدی:

۱.دعوی الزام به تجمیع پلاک های ثبتی پس از اخذ گواهی پایان کار ساختمان قابلیت طرح خواهد داشت و در فرض عدم اخذ آن ،می بایست خواسته الزام به اخذ پایان کار نیز در ستون خواسته اعلام گردد.در غیر اینصورت دعوی مذکور منتج به صدور قرار عدم استماع خواهد شد.

۲.اداره ثبت از قبول درخواست تجمیع ملکی که در رهن یا در بازداشت است خودداری می نماید.نتیجتا اینکه دعوی الزام به تجمیع نسبت به ملک یا املاک بازداشتی یا در رهن قابلیت استماع ندارد و مستلزم رفع بازداشت ملک است.

۳.می توان دعوی الزام به تجمیع املاک را همزمان با دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی مطرح نمود.

ضرورت طرح دعوای الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

با اتمام عملیات ساختمانی بر روی پلاک های موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و در جهت اخذ اسناد افرازی برای هر یک از واحدهای احداثی جدید،ابطال پلاک های ثبتی سابق و تجمیع پلاک ها و صدور یک سند مالکیت جدید امری ضروری است.

وبا توجه به اینکه درخواست تجمیع پلاک ها می بایست توسط تمامی مالکین یا نماینده رسمی ایشان به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مال غیرمنقول ارائه گردد.

و در صورت استنکاف مالک و عدم اعطای وکالتنامه رسمی کاری به سازنده، طرح دعوای الزام مالک به تجمیع پلاک های ثبتی موضوع قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده یا شخص ذی نفع در مراجع قضایی ضرورت می یابد.

نکته:در فرضی که مالک براساس قرارداد مشارکت در ساخت،تعهد براعطای وکالتنامه رسمی کاری به سازنده را نموده است،سازنده بهتر است،از طریق طرح دعوای الزام به اعطای وکالتنامه رسمی کاری نسبت به اخذ حکم قضایی در جهت تسریع در انجام اقدامات اداری و ثبتی موضوع قرارداد مشارکت در ساخت در آینده اقدام نماید.

تجمیع املاک در صورت سکوت در قرارداد مشارکت در ساخت

در تمامی قراردادها از جمله در قرارداد مشارکت در ساخت،مبنای تعهدات،توافقات اعلامی در متن قرارداد است و در فرضی که موضوع قرارداد مشارکت در ساخت تجمیع پلاک های ثبتی متفاوت و طرفین در خصوص تعهد مالک نسبت به انجام این امر سکوت نموده اند و مالک از انجام تجمیع استنکاف می نماید.سازنده یا شخص ذی نفع ناگزیر است،با استناد به ماده ۲۲۱ قانون مدنی که طرفین قرارداد را ملزم به کلیه نتایجی که بموجب قانون یا عرف و عادت از قرارداد ناشی می گردد می نماید،مالک را به ایفای تعهد ضمنی تجمیع املاک در مراجع قضایی ملزم نماید.

شرایط تجمیع املاک در قرارداد مشارکت در ساخت

ادارات ثبت اسناد و املاک کل کشور با تجمیع شرایط اعلامی در بخشنامه شماره ۵۳۵۴/۳-۱۷/۰۹/ ۱۳۵۳مضبوط در بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی اقدام به تجمیع املاک متقاضیان می نمایند.

۱.اولین شرط اساسی اینکه ،دو یا چند پلاک در اثراحداث ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی درآمده باشند و یا قطعات باید بهم وصل باشند.

۲.مالک یا مالکین در خواست کتبی تجمیع را بهمراه اسناد مالکیت خود تسلیم اداره ثبت نمایند.

۳.انجام تجمیع مغایر با  بخشنامه ها و دستورالعمل ها و مقررات جاری ثبت نباشد.

۴.انجام تجمیع موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نشود.

۵.ملک در بیع شرط و یا در وثیقه و بازداشت بند (ز) نباشد.

۶.نقشه و صورتمجلس تعیین حدود اربعه تنظیم گردد.

۷.تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود.

۸.حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق نماید.

۹.دستور اصلاح و تجمیع همزمان با بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر و مراتب در دفتر املاک توضیح داده شود.

طرفین دعوی الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

خواهان دعوا سازنده یا هر شخصی است که در تجمیع واحدهای ساخته شده ذی نفع است و مالک مستنکف از ایفای تعهد مذکور،بعنوان خوانده در ستون دادخواست اعلام می گردد.

مرجع صالح جهت طرح دعوی الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

دعوی الزام به تجمیع املاک براساس ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب در امور مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

و در فرض وجود شرط داوری یا قرارداد داوری نسبت به ارجاع داوری در قرارداد مشارکت در ساخت ،دعوای مذکور حل و فصل خواهد شد.

نحوی اجرای رای الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

پس از طرح دعوی الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و صدور رای قطعی دال براجابت خواسته اعلامی،سازنده یا شخص ذی نفع (محکوم له) می بایست براساس رای صادره درخواست صدور اجرائیه ازدادگاه بدوی صادرکننده رای اولیه یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به خواسته را در فرض عدم وجود شرط داوری دارا خواهد بود نماید و با صدور و ابلاغ اجرائیه به مالک (محکوم علیه) نامبرده می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای رای صادره اقدام نماید.در غیر اینصورت براساس مقررات قانون اجرای احکام و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی،طی دستور و مجوزه صادره توسط واحد اجرای احکام دادگاه خطاب به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک،اداره ثبت نسبت به اجرای رای اقدام خواهد نمود.