از جمله تعهدات قراردادی موجرین که در قرارداد اجاره نیز به آن اشاره می گردد،تاریخ تعهد در تحویل مورد اجاره است.که در مواد476 و 477 قانون مدنی نیز به این تکلیف اشاره شده است.که در فرض تخلف موجر ضمانت اجرای امکان اعمال فسخ قرارداد در فرض پیش بینی در قرارداد وجود دارد و در صورت عدم پیش بینی حق فسخ یا عدم تمایل مستاجر به اعمال حق فسخ خود ،طرح دعوی الزام موجر به تحویل مورد اجاره به مستاجر و ایفای تعهد از سوی محاکم عمومی حقوقی متصور است.که نهایتا اینکه با اخذ حکم بالاجبار از ملک رفع تصرف و در اختیار مستاجر و درصورت عدم امکان اجرای حکم امکان فسخ قرارداد از سوی مستاجر و خروج از تعهدات قراردادی و مطالبه حقوق قراردادی وی در مقررات پیش بینی شده است.
شرایط طرح دعوی الزام موجر به تحویل مورد اجاره به مستاجر
1.اثبات رابطه استیجاری
2.انقضای مهلت قراردادی موجر جهت ایفای تعهد در تحویل مورد اجاره
3.عدم انقضای مدت قرارداد
نکته کاربردی:
در صورتی که جهت ایفای تعهد موجر به تحویل مورد اجاره وجه التزام (خسارت) در قرارداد پیش بینی شده باشد،مستاجرمی تواند نسبت به طرح این خسارت همزمان با دعوی الزام به تحویل در یک دادخواست اقدام نماید.
نحوی اعمال حق فسخ قرارداد در دعوی الزام موجر به تحویل مورد اجاره
مستاجر ابتدائا نمی تواند بعلت تخلف موجر از ایفای تعهد در تحویل اقدام به فسخ قرارداد اجاره و خروج از قرارداد نماید.مگر اینکه حق اعمال فسخ برای مستاجر در قرارداد پیش بینی شده است.در غیر اینصورت موجر می بایست جهت الزام به ایفای تعهد،اقدام به طرح دعوی الزام به تحویل مورد اجاره و اثبات حقانیت خود نماید و پس از اخذ حکم قطعی و طی مراحل اجرائی با فرض عدم امکان اجرای حکم اقدام به فسخ قرارداد نماید.
لذا مستاجرین می بایست نسبت به پیش بینی امکان حق فسخ قرارداد برای خود و ایجاد ضمانت اجراهای قراردادی کافی که امکان اجرای تعهد از سوی موجر را فراهم نماید،دقت لازم را داشته باشند.
نکته کاربردی:
در فرضی که موجر به تعهد قراردادی تحویل عمل نمی نماید و حق حبسی جهت امکان عدم اجرای تعهد در تحویل برای موجر وجود ندارد،مستاجر می تواند نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف موجر نیز اقدام به طرح دعوی نماید.در غیر اینصورت موجر می تواند با اعمال حق حبس خود تحویل را منوط به پرداخت ودیعه و ضمانت اجراهای قراردادی پیش توافق شده نماید.
طرفین دعوی الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر
مستاجر به عنوان خواهان و موجر به عنوان خوانده در ستون دادخواست قرار خواهند گرفت.
نکات کاربردی:
1.بموجب ماده 497 قانون مدنی،عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمرخود مالک منافع عین مستاجره بوده باشد،اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگرشرط مباشرت مستاجر شده باشد،اجاره به فوت مستاجرباطل می گردد.بر همین اساس در صورتی که موجر محدودیتی در خصوص زمان مالکیت نداشته باشد،با فوت وی امکان طرح دعوی به طرفیت ورثه وی وجود خواهد داشت.
2.در صورت فوت مالک و عدم طرح دعوا به طرفیت تمامی ورثه با توجه به مالکیت تمامی ورثه در جز به جزمنافع ملک و نیز عدم امکان تجزیه دعوا و عدم امکان اجرای حکم بعلت تعارض با حقوق سایر وراث،دعوی بموجب ماده 2 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی بعلت عدم طرح صحیح دعوا با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.
3.در صورت فوت موجر و عدم اطلاع از مشخصات ورثه وی،مستاجر وی می توانند با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف محل آخرین اقامت وی درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت احوال مربوطه را نماید.هرچند بعضا مشاهده می شود که شوراهای حل اختلاف با استدلال غلط ممنوعیت در تحصیل دلیل از سوی آنها از انجام این درخواست امتناع می نمایند.
دادگاه صالح جهت طرح دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر
برابر با ماده 20 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،دادگاه محل وقوع ملک(مال غیرمنقول)صلاحیت رسیدگی به دعوای مذکور را دارا خواهد بود.
مهلت طرح دعوی الزام به تحویل مورد اجاره
با توجه به اینکه قرارداد اجاره با انقضای مدت اجاره کان لم یکن خواهد شد.امکان طرح دعوی می بایست تا قبل از انقضای مدت اجاره صورت پذیرد.جه بسا به علت تعلل در طرح دعوی و اخذ حکم اجرای حکم مصادف با انقضای مدت اجاره گردد.
نحوه اجرای حکم تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها
با قطعی شدن حکم و ابلاغ اجرائیه به موجر،وی موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تحویل مورد اجاره به واحد اجرای احکام یا مستاجر اقدام نماید.در غیر اینصورت با تشکیل پرونده اجرائی از طرف شعبه بدوی و ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام مدنی،دادورز اجرای احکام با همراهی نماینده دادستان و مامور نیروی انتظامی نسبت به تحویل ملک به مستاجر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی اقدام می نمایند.
