الزام به تحویل ملک یکی از اقسام تعهدات قراردادی است .ماده 362 قانون مدنی مقرر داشته عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند. به عبارت دیگر، پس از انعقاد عقد بیع میان بایع و مشتری، مشتری ملزم به تادیه ثمن و بایع ملزم به تحویل مبیع خواهد بود و این دو تعهد، اصلی ترین تعهدات ناشی از عقد بیع است. در فرض تخلف هر یک از متبایعین از ایفای این تعهدات، طرف دیگر می تواند الزام وی را از دادگاه صالح تقاضا نماید. در صورت امتناع فروشنده از تحویل مبیع در بیع املاک، خریدار می تواند دعوای الزام به تحویل ملک را علیه فروشنده مطرح نماید.
این دعوا غالبا همراه با دعاوی الزام به اخذ پایان کار ، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت مطرح می گردد.
نحوه و شرایط طرح دعوای الزام به تحویل ملک
مهم ترین رکن دعوای الزام به تحویل ملک، ارائه سند مثبت مالکیت است که این سند غالبا مبایعه نامه تنظیم شده فی مابین خواهان و خوانده است. همچنین مرسوم است که بایع و مشتری ذیل قرارداد خود، موعد مشخصی را برای پرداخت ثمن و تسلیم مبیع مشخص می کنند. در این صورت دعوای الزام به تحویل ملک تا پیش از این موعد قابل استماع نیست؛ چرا که طبق توافق تا آن زمان، فروشنده تعهدی مبنی بر تسلیم مبیع ندارد.
در صورتی که خریدار و فروشنده در قرارداد خود نسبت به موعد تسلیم مبیع ساکت باشند، اصل بر تحویل فوری مبیع است و خریدار می تواند بلافاصله پس از انعقاد قرارداد، اقدام به طرح دعوا نماید.
اگر در قرارداد برای یکی از تعهدات فوق الذکر، موعدی مقرر شده باشد، تعهد دیگر باید پیش از تعهد دارای موعد اجرا شود. برای نمونه اگر در قرارداد، تاریخ مشخصی برای تسلیم مبیع قرار داده شود و پرداخت ثمن بدون موعد باشد، خریدار باید ثمن را فورا بپردازد و برای قبض مبیع تا تاریخ مذکور صبر کند.
نحوه طرح دعوی الزام به تحویل در اموال غیر منقول مشاع
گاهی مدعی ،علی رغم در دست داشتن سند رسمی دایر بر مالکیت مشاعی نسبت به قسمتی از یک مال غیر منقول، تصرفی در آن نداشته و قصد دارد نسبت به الزام معامل به تحویل حصه تحت مالکیت خویش اقدام نماید.
در این مورد، اگرچه موکل سند رسمی مالکیت در اختیار دارد؛ لیکن در خصوص اموال مشاع، صرف مالکیت رسمی برای طرح دعوی الزام به تحویل مورد معامله کفایت نمی کند و طرح چنین دعوایی منتهی به صدور قرار رد از ناحیه دادگاه مرجوع الیه خواهد شد.
اگرچه به موجب ماده 583 قانون مدنی، هر یک از شرکاء می تواند بدون رضایت سایر شرکاء، سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص یا اشخاص ثالث منتقل نماید لیکن تصرفات مفروز هر یک از شرکاء در نال مشاع، نتیجتاً منافی با حقوق سایر شرکاء است که در جزء جزء مال مشاع، سهیم و شریک هستند ولذا مادامی که وضع اشاعه در اموال غیر منقول حاکم باشد و مالکیت مشاعی شرکاء منتزع نشود، جز با افراز و تقسیم نمی توان یکی از شرکاء را بر بخشی از مال غیر منقول مسلط کرد و به وی اجازه تصرف داد.
بدین ترتیب و با این مقدمه برای طرح صحیح دعوی الزام به تحویل در اموال غیر منقول مشاع، بدواً باید در صورت خاتمه جریان ثبتی با مراجعه به اداره ثبت محل، درخواست افراز مال مشاع را تقدیم نمود و در صورت عدم خاتمه جریان ثبتی، بدواً از دادگاه ذی صلاح، تقسیم مال مشاعی را درخواست کرد و سپس ضمن همان دعوی (دعوی تقسیم) و یا مستقلاً پس از صدور حکم قطعی یا افراز مال مشاع توسط اداره ثبت، درخواست تحویل مورد معامله را مطرح نمود.
دعوای الزام به تحویل ملک به استناد سند عادی
ثبت نقل و انتقالات اموال غیر منقول به صورت رسمی، الزام قانونی است اما در اغلب موارد، اشخاص ضمن سند مبایعه نامه عادی اقدام به خرید و فروش ملک می کنند و به همین جهت، طرح دعوا نیز مستند به سند عادی خواهد بود. در خصوص امکان پذیرش دعوا به خواسته الزام به تحویل ملک با سند عادی میان محاکم اختلاف نظر است. عده ای معتقدند طرح چنین دعوایی تنها از سوی مالک رسمی ملک امکانپذیر است و خریدار با سند عادی، حق طرح چنین دعوایی را ندارد. در مقابل عده دیگری معتقدند اگر سند عادی مبایعه نامه به نحو صحیح تنظیم شده و دلالت بر اثبات وقوع بیع نماید، خریدار می تواند با ارائه همین سند، الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید. به نظر می رسد در حال حاضر رویه قضایی به سمت نظر گروه دوم متمایل است.
البته خواهان می تواند همزمان با طرح دعوای الزام به تحویل ملک، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را نیز ضمن یک دادخواست تقاضا نماید.
مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک
خریدار بابت تاخیر فروشنده در ایفای تعهد خود مبنی بر تحویل ملک، مستحق دریافت خسارت است. اگر مبلغ این خسارت در قرارداد منعقده مشخص شده باشد، خریدار مستحق دریافت همین مبلغ است. چنانچه به هر دلیلی تحویل ملک توسط فروشنده امکانپذیر نباشد، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
تحویل ملک در تصرف ثالث
اگر ملک موضوع اختلاف در تصرف شخص ثالثی باشد، این امر مانع از اجرای حکم الزام به تحویل ملک نخواهد شد؛ مگر اینکه ثالث متصرف مدعی وجود حقی از عین یا منافع باشد و برای اثبات ادعای خود دلیلی نیز ارائه دهد. در فرض اخیر، دادورز اجرا کننده ی حکم یک هفته به ایشان مهلت می دهد تا نسبت به طرح دعوا اقدام نماید و قراری مبنی بر تاخیر در اجرای حکم را به اجرای احکام ارائه دهد. در غیر این صورت عملیات اجرایی راجع به تحویل ملک ادامه خواهد یافت.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک
رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.
2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
حدود ۵ سال پیش مبلغی پول رو بصورت چک به یک بساز و بفروش خونه دادم که یکسال بعد بهم یک واحد آپارتمان بده الان نزدیک به ۵ سال هست که بهم خونه نداده و داره جوابای سربالا بهم میده و منو از سرش باز میکنه هیچ قرادادی هم برام ننوشت فقط کپی چکی که بهش دادم رو گرفت و پایینش نوشت مورخ فلان اصل چک فوق به جهت سرمایه گذاری تحویل اینجانب فلان گردید و امضا کرد و انگشت زد و چکی که دادم از دسته چک خودم بود
چون قرارداد نداری فقط باید دادخواست مطالبه وجه با خسارت را بدهید