وفق بند ۳ ماده ۳۶۲ قانون مدنی، یکی از آثار اصلی بیع، الزام فروشنده به تسلیم مبیع است. بنابراین، به محض وقوع عقد یعنی ایجاب و قبول، مالکیت به خریدار انتقال می یابد و فروشنده نمی تواند بدون دلیل از تسلیم مبیع امتناع نماید. اما اگرموعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته نشود، تسلیم باید فوراً انجام گردد. تسلیم نه تنها نسبت به خود مبیع انجام می گیرد، بلکه براساس ماده ۳۸۳ قانون مدنی، باید نسبت به اجزاء و توابع مبیع نیز اجرا شود، زیرا فرض این است که آنها نیز داخل در بیع هستند. مقصود از توابع، اشیایی است که برای استعمال و بهره برداری از مبیع ضرورت دارد، مثل سوئیچ یا زاپاس اتومبیل. که در صورت امتناع فروشنده، امکان طرح دعوای الزام به تسلیم مبیع در مرجع صالح به رسیدگی وجود دارد.
مستندات قانونی مرتبط با طرح دعوای الزام به تسلیم مبیع
- مواد ۳۳۸، ۳۳۹، ۳۴۱، ۳۶۲، ۳۶۷، ۳۶۸، ۳۶۹، ۳۷0، ۳۷۱، ۳۷۶، ۳۷۷ و ۳۸۳ قانون مدنی
- قاعده فقهی « الحاكم ولی الممتنع » موضوع ماده ۲۳۷ قانون مدنی
- اصل عدم دخول توابع در ماده ۳۵۹ قانون مدنی
- اصل عدم تحویل مبیع.
شرایط طرح دعوای الزام به تسلیم مبیع
- احراز وقوع عقد بیع.
- احراز عدم تحویل مبیع به مشتری ( اصل بر عدم تحویل است )
- اگر موعدی برای تحویل مبیع پیش بینی شده باشد، زمان آن فرا رسیده باشد.
نکته کاربردی:
قدرت بر تسلیم برای زمان اجرای عقد یا تحویل مبیع لازم است، نه هنگام تشکیل عقد. لکن اگر فروشنده قدرت بر تسلیم نسبت به بخشی از مبیع را داشته باشد، و نسبت به بعضی دیگر نداشته باشد، بیع به استناد خیار تبعض صفقه، نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعضی دیگر باطل خواهد بود. و در هر حال خریدار نسبت به آن قسمتی که بیغ صحیح بوده، خیار تبعض صفقه دارد و می تواند قسمت باقی مانده را فسخ کند.
هزینه دادرسی دعوای الزام به تسلیم مبیع
دعوای الزام به تسلیم مبیع در زمره دعاوی مالی است و اگر مال منقول باشد، از حیث هزینه دادرسی و صلاحیت دادگاه باید تقویم شود. اما اگر مبیع غیر منقول باشد، صرفاً از لحاظ صلاحیت دادگاه و پرداخت تمبر مالیاتی وکیل قابلیت تقویم دارد و از جهت هزینه دادرسی براساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد.
خوانده دعوای الزام به تسلیم مبیع
دعوا باید به طرفیت کسی مطرح شود که به عنوان بایع مبیع را فروخته است، زیرا وفق بند ۳ ماده ۳۶۲ قانون مدنی، وی ملزم است مال را تحویل مشتری بدهد، نه افراد ثالث، حتی اگر مال را در تصرف داشته باشند.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تسلیم مبیع
با فرض فقدان شرط داوری ، مرجع صالح اگر مال منقول باشد، دادگاه محل انعقاد عقد، محل تسلیم مبیع و نیز محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی است. اما اگر مبیع غیر منقول باشد، حوزه قضایی محل وقوع مال صلاحیت رسیدگی دارد.
نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مبیع در قراردادهای پیش فروش ساختمان
در قراردادهای پیش فروش آپارتمان، چنانچه واحد مسکونی تکمیل نشده باشد، خریدار باید الزام به احداث و تکمیل ساختمان را نیز بخواهد، زیرا این خواسته، مقدم بر خواسته تسلیم مبیع است. چون که در صورت عدم درخواست این خواسته و بر فرض صدور حکم بر تسلیم مبیع، ساختمانی وجود ندارد تا اجرای احکام با قوه قهریه تسلیم خریدار کند.
مضافاً اینکه، حکم الزام به تکمیل ساختمان به خریدار این امکان را می دهد تا در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد، در اجرای احکام مدنی خود نسبت به اجرای آن اقدام نماید.
آیا فروشنده می تواند با ادعای عدم پرداخت ثمن معامله نسبت به عدم تحویل مبیع اقدام نماید؟
عدم پرداخت ثمن معامله توجیهی برای عدم تحویل مبیع محسوب نمی شود، زیرا مطابق ماده ۳۶۲ قانون مدنی، به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع می گردد، مگر اینکه فروشنده تحت شرایط مندرج در قانون مدنی به حق حبس استناد نماید.
آیا قبل از انتقال رسمی ملک به خریدار، دعوای تسلیم مبیع ( مال غیر منقول ) قابلیت استماع دارد؟
در خصوص املاک ثبتی، برخی از محاکم معتقدند، تا زمانی که ملک رسماً به خریدار منتقل نشده، دعوای تسلیم مبیع قابلیت استماع ندارد، زیرا تحویل مبیع غیرمنقول نوعی دعوی خلع ید محسوب می شود.
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز وفق نظریه مشورتی شماره ۱۳۱۸/۱۴۰۰/۷ مورخ 1400/11/16 قائل به این نظر شده است. اما به نظر می رسد این دو هیچ ملازمه ای با هم ندارند و چنانچه دادگاه فی الواقع وقوع عقد بیع را محرز بداند، می تواند حکم بر الزام فروشنده به تحویل و تسلیم ملک صادر کند. اگر استناد مخالفین به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ 01/۱۰/1383 باشد، باید گفت، این رأی صرفاً درباره دعوای خلع ید صادر شده است، نه تسلیم مبیع. بنابراین نمی توان با این استدلال که هنوز ملک در دفتر املاک به نام فروشنده است و سند انتقال هنوز تنظیم نشده، خریدار را از تصرف در ملک محروم ساخت. نکته حائز اهمیت اینکه، بهتر است خواهان همزمان الزام خوانده یا مالک به تنظیم سند رسمی انتقال را بخواهد.
طرح دعوای الزام به تسلیم مبیع به همراه خواسته الزام به پرداخت وجه التزام قراردادی
چنانچه در بیع نامه برای عدم تسلیم مبیع، خسارت وجه التزام قراردادی روزانه یا مقطوع پیش بینی شده باشد، خریدار می تواند همزمان وجه التزام را نیز بخواهد. ولی اگر وجه التزام پیش بینی نشده باشد، خریدار می تواند براساس قواعد عام، از جمله ماده ۲۲۶ قانون مدنی، مطالبه خسارت نماید. برای مثال، در منزل مسکونی یا خودرو، چنانچه تسلیم با تأخیر انجام شده باشد، دادگاه با ارجاع امر به کارشناس، اجرت المثل ایام تصرف را که خریدار از تصرف در مال خود محروم بوده را در قالب تفویت منفعت و منافع ممکن الحصول به عنوان خسارت تعیین می کند.
اگر فروشنده خود مبیع را از شخص دیگری خریداری کرده و هنوز مبیع را تحویل نگرفته باشد، خریدار دوم باید الزام چه کسی را به تسلیم مبیع را بخواهد؟
در این فرض به نظر می رسد، دادگاه در صورت احراز معامله اول و دوم، می تواند فروشنده اول و دوم را ملزم به تسلیم مبیع به خریدار دوم نماید. این دیدگاه ما را از چالش ها و مشکلات عملی می رهاند و در مرحله اجرا نیز ملک در ید هر شخصی که باشد، از وی انتزاع ید شده و به خریدار دوم تحویل داده می شود.
اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۳۲۲ مورخ 1399/04/21 در تائید این نظر بیان داشته است: « اولاً، دعوای خریدار دوم به طرفیت خریدار اول مبنی بر الزام به تحویل مبیع ارتباطی به انتقال موقعیت قراردادی ندارد؛ زیرا انتقال قرارداد هنگامی است که شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می شود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می شود و در واقع، انتقال دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال گیرنده جانشین وی می شود. بر این اساس، تضمینات برقرار شده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقال دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال گیرنده منتقل می شود؛ اما در فرض سؤال، صرف معاملات بعدی صورت گرفته نسبت به مبیع مشمول عنوان انتقال قرارداد نیست.
ثانیاً، اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی به سبب آنکه مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست. اگر ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ 1383/10/01هیات عمومی دیوان عالی کشور، نمی توان دعوای مزبور الزام به تحویل مبیع را مطرح و استماع کرد.
بنابراین، در فرض سؤال، چنانچه سند ملک به نام « الف » فروشنده ( اول ) باشد، دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال توأمان به طرفیت «الف» و شخص خواهان اقامه می شود؛ وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت « ب » قابلیت استماع ندارد. به نظر می رسد عبارت « ندارد » صحیح باشد، اما به هر تقدیر در سایت اداره حقوقی بدین شکل منتشر شده است.
چنانچه فروشنده در دفاع بیان دارد به علت عدم پرداخت ثمن حاضر نشده است مبیع را تسلیم کند و از حق حبس خود استفاده نموده، دادگاه با چه تکیفی مواجه است؟
در فرض وجود حق حبس برای هر دو طرف معامله، شیوه واحدی درباره پرسش فوق وجود ندارد.
نظر اول : شعبه چهارم دیوان عالی کشور در دادنامه شمارهٔ ۱۸۷ مورخ 1317/01/28 مختصراً این‌گونه نظر داد که حکم بر الزام فروشنده به تسلیم مبیع صادر می‌شود و نهایت آنکه در موقع تسلیم ثمن، بایع باید حاضر به تسلیم مبیع شود تا مشتری اجبار به تسلیم ثمن گردد.
نظر دوم : برخی دیگر از حقوقدانان معتقدند اگر فروشنده دعوای متقابل مطرح کرده باشد، دادگاه هر دو طرف را محکوم می کند، اما اگر دعوای متقابل مطرح نشده باشد، دعوای خریدار باید رد شود. محکومیت طرف مقابل با توجه به عدم طرح دعوای متقابل وجاهت قانونی ندارد. پذیرفتن دعوی اجبار از طرف کسی که خود وفای به عهد نکرده است، به طور کلی با مفاد ماده ۳۷۷ قانون مدنی سازگار به نظر نمی رسد. همچنین حکم بر محکومیت طرف مقابل ( خواهان ) مبنی بر پرداخت ثمن معامله با توجه به عدم طرح دعوای متقابل موجه نیست.
اداره حقوقی قوه قضائیه در بحث حق حبس، در نظریه مشورتی شماره ۸۷۳/۹۶/۷ مورخ 1396/04/19، دو نظر متفاوت ارائه داده است.
نظریه اکثریت: ماده ۳۷۷ قانون مدنی در موردی قابل اعمال است که ثمن و بیع، هر دو، حال بوده یا فقط یکی از آنها حال و دیگری مؤجل باشد و شامل موردی که هر دو مؤجل باشد، نخواهد بود. سؤالات بعدی منتفی است.
نظریهٔ اقلیت: با توجه به تعریف قانونی بیع در ماده ۳۰۸ قانون مدنی، معاملهٔ موضوع استعلام، ولو اینکه ثمن و مثمن هر دو مؤجل بوده باشد، از مصادیق بیع محسوب بوده و کلیه آثار و احکام و شرایط قانونی بیع بر آن مترتب می باشد.
طبق ماده ۳۷۷ قانون مدنی و قاعده عدالت و انصاف، هریک از بایع و مشتری حق دارند از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کنند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود. در قسمت اخیر ماده قانونی، مذکور استثنایی بر اصل مارالذکر قرار داده و بیان داشته که اگر مبیع یا ثمن مؤجل باشد، در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد، باید تسلیم شود.
بنابراین، در قضیه ما نحن فیه که هر دو عوض مؤجل بوده و در تاریخ 1395/12/01 مبیع مؤجل تبدیل به حال گردیده و در تاریخ 1395/12/15 نیز ثمن مؤجل حال شده است، در صورتی که به تعهد مؤجلی که زودتر تبدیل به حال شده، یعنی تسلیم مبیع، عمل نشود، خریدار می تواند از دادن ثمن به استناد حق حبس خودداری کند
آثار تلف شدن مبیع قبل از تسلیم به خریدار یا اجرای حکم چیست؟
براساس ماده ۳۸۷ قانون مدنی و ضمان معاوضی، اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود، بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد.
اما قاعده فوق در خصوص اموال کلی مصداق ندارد، زیرا قبل از تعیین مصداق، تملیک صورت نمی پذیرد. دکتر شهیدی براساس گفته مشهور در فقه معتقد است، در اموال کلی، حتی اگر پس از تعیین مصداق، مبيع تلف شود، عقد منفسخ نمی شود و قاعده تلف مبیع قبل از تسلیم جریان پیدا نمی کند. بلکه فروشنده ملزم است فرد دیگری را انتخاب و تسلیم کند.
اما دکتر کاتوزیان این نظر را تخصیص می زند و می نویسند: پس گفته ی مشهور را که مبیع باید عین معین باشد، باید بدین گونه اصلاح کرد که مبیع به هنگام تلف باید عین معین باشد.
