اسناد رسمی و عادی لازم الاجرا و نحوه مطالبه آنها 

اسناد رسمی لازم الاجرا و اسناد عادی در حکم اسناد رسمی لازم الاجرا ، به اسنادی گفته می شود که بدون نیاز به مراجعه به دادگستری و طرح شکایت و به تبع آن حضور در جلسات دادرسی و اثبات دلایل برای ادعای خود، صرفا با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و طی کردن تشریفات قانونی لازم، متعهدله می تواند، نسبت به اجرای حق و وصول کلیه مطالبات خود اقدام نماید.نحوه مطالبه آنها بنا به نوع سند تابع مقررات قانون ثبت و آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷و اصلاحات آن و سایر مقررات خاص مربوطه می باشد.

اسناد رسمی لازم الاجرا شامل چه اسنادی می شود؟ 

باب پنجم از قانون ثبت به اجرای مفاد اسناد رسمی اختصاص یافته است. در ماده ۹۲ قانون ثبت مقرر گردیده که: « مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه لازم‌الاجراست، مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالث متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.» همچنین در ماده ۹۳ قانون ثبت نیز متذکر شده است: « کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجراست.»  

مع‌الوصف، اسناد رسمی لازم‌ الاجرا شامل همه اسناد رسمی نبوده و تنها در برگیرنده اسنادی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردیده و متضمن تعهدی باشند. که مصادیق شایع آن عبارتند از :

• اسناد رسمی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول ثبت شده
  

مصداق شایع آن اسناد مالکیت، خانه، آپارتمان، زمین و مغازه در صورتی که در اداره ثبت محلی به ثبت رسیده باشند را می توان نام برد  و عمل به مفاد آن ها نیازمند رسیدگی قضایی نیست. مگر اینکه همانند سایر اسناد لازم الاجرا مواردی همانند جعل بودن یا امثال آن ها در خصوص این اسناد مطرح گردد. اما در کل اصل بر لازم الاجرا بودن آن است. مگر اینکه تأمین مناسب در این زمینه اخذ شود و شواهد قانونی هم در خصوص جعل بودن آن ها وجود داشته باشد.

• اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول
  

این نوع اسناد علاوه بر اینکه رسمی هستند جنبه اجرایی هم دارند. بنابراین به عنوان اسناد لازم الاجرا شناخته می شوند. به اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول باید بدون نیاز به طی کردن مراحل قضایی و صدور حکم از دادگاه صالح ترتیب اثر داده شود؛ البته اگر مال مورد نظر به نحوی از انها در اختیار شخص ثالث قرار گرفته باشد. برای جلوگیری از ضرر و زیان وارده به او باید مراحل قضایی برای اجرایی شدن آن ها طی گردد.

• سند ازدواج ، تعهدات ضمن عقد مندرج در قباله نکاح و سند طلاق

شروطی که در قباله نکاح یا سند طلاق ذکر شده است به تبعیت از اسناد مورد نظر قابلیت اجرایی دارند. در این خصوص می توان به لازم الاجرا بودن مهریه اشاره کرد. از تعهدات لازم الاجرا در سند طلاق نیز می توان به رجوع از بذل مهریه اشاره نمود.

اسناد عادی در حکم اسناد رسمی لازم‌ الاجرا شامل چه اسناد و نحوه وصول آن به چه صورت است؟   

برخی از اسناد عادی هستند که ذاتاً لازم‌ الاجرا نبوده و قانون ‌گذار به لحاظ مصالحی با وضع قوانین خاص به آن‌ها جنبه لازم ‌الاجرائی بخشیده و آن‌ها را در حکم اسناد رسمی لازم ‌الاجرا قرار داده است که مصادیق شایع و مبتلابه آن و به تشریفات نحوه مطالبه و وصول آن ها اشاره می نمائیم.

الف. چک  

در میان اسناد تجاری، چک از اهمیت ویژه‌ ای برخوردار است. اهمیت چک به لحاظ امتیازاتی است که قانون‌گذار به آن داده تا در روابط مالی افراد در جامعه از پذیرش عام برخوردار باشد. یکی از این امتیازات، جنبه لازم‌ الاجرا بودن چک است. ماده (۲) قانون اصلاح موادی از قانون صدور چک مصوب ۱۶ تیرماه ۱۳۵۵، چک را در حکم سند لاز م‌الاجرا دانسته و مقرر می ‌دارد که چک ‌های صادره عهده بانک‌ هایی که طبق قوانین ایران در داخل کشور دایر شده یا می ‌شوند، همچنین شعب آن‌ ها در خارج از کشور، در حکم اسناد لازم ‌الاجراست. دارنده چک در هر علتی که منتهی به برگ صورت مراجعه به بانک و عدم دریافت تمام یا قسمتی از وجه آن به علت نبودن محل یا برگشت چک و عدم پرداخت گردد، می ‌تواند طبق قوانین و آئین ‌نامه ‌های مربوط به اجرای اسناد رسمی، وجه چک یا باقیمانده آن را از صادرکننده وصول نماید. البته ماده مذکور قبلاً نیز به همین نحو در قوانین مربوط به چک پیش ‌بینی شده بود. در آبان ‌ماه سال ۱۳۳۱، لایحه قانون چک مشتمل بر ۱۲ ماده و ۵ تبصره به تصویب رسید که به موجب این لایحه، چک در حکم اسناد لازم‌الاجرا شناخته شد و به دارنده آن حق مراجعه به اجرای ثبت و تقاضای صدور اجرائیه برای وصول وجه چک را در صورت عدم پرداخت وجه چک اعطا نمود. با تصویب آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در مورخه 1355/04/06، مواد ۲۴۵ الی ۲۵۴ و با اصلاح آیین ‌نامه مذکور در تاریخ 1387/06/19، مواد ۱۸۳ الی ۱۹۳ نیز نحوه صدور اجرائیه چک و مقررات مربوطه را پیش‌ بینی نمود. با توجه به قانون صدور چک و نیز آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، برای صدور اجرائیه چک باید شرایط زیر موجود باشد:

• صدور اجرائیه چک از اداره ثبت محل وقوع بانک محال‌علیه یا محل اقامت متعهد له

برابر ماده ۱۸۳ اصلاحی آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ، صدور اجرائیه چک از ثبت محلی که بانک طرف حساب صادرکننده چک در آن محل واقع است یا محل اقامت متعهد له به عمل می ‌آید. در مورد چک ‌های صادره از شعب بانک ‌های ایرانی خارج از کشور که برابر ماده ۱۸۳ سابق آئین‌نامه اجرا پیش ‌بینی شده بود، صدور اجرائیه از طریق اداره اجرای ثبت تهران به عمل می ‌آید. مع‌الوصف، در تبصره یک ماده ۱۸۳ اصلاحی صرفاً مقرر شده که درخواست اجرای چک‌ های صادره از شعب بانک‌های ایرانی خارج از کشور در دفترخانه ‌های اسناد رسمی تهران به عمل خواهد آمد و به مرجع صدور اجرائیه اشاره ‌ای نشده است. در هر حال، با توجه به اینکه درخواست اجرای این چک‌ ها از دفاتر اسناد رسمی واقع در تهران صورت می ‌گیرد، مرجع صدور اجرائیه نیز باید اداره اجرای ثبت تهران باشد.

• چک نزد بانکی صادر شده باشد که آن بانک طبق قانون در ایران تأسیس گردیده یا شعبه ‌ای در خارج از کشور داشته باشد.

 بنابراین، چک ‌های صادره از مؤسسات مالی اعتباری که اخیراً متداول گردیده، قابل صدور اجرائیه نمی ‌باشند.

• صدور گواهینامه عدم پرداخت از طرف بانک محال‌علیه

برابر ماده ۲ قانون اصلاح قانون صدور چک، هرگاه وجه چک به علتی از علل مندرج در ماده ۲ قانون چک پرداخت نگردد، بانک مکلف است بنا بر درخواست دارنده چک، فوراً غیرقابل پرداخت بودن آن را در سامانه یکپارچه بانک مرکزی ثبت نماید. بانک باید با دریافت کد رهگیری و درج آن در گواهینامه‌ ای که مشخصات چک و هویت و نشانی کامل صادرکننده در آن ذکر شده باشد، علت و یا علل عدم پرداخت را صریحاً قید و آن را امضاء و مهر نموده و به متقاضی تسلیم نماید. به گواهینامه فاقد کد رهگیری و فاقد مهر شخص حقوقی بانک محال‌علیه در مراجع قضائی و ثبتی ترتیب اثر داده نمی ‌شود. 

بانک موظف است به منظور اطلاع صادرکننده چک، فوراً نسخه دوم این برگ را به آخرین نشانی صاحب حساب که در بانک موجود است ارسال دارد. در این برگ باید نام و نام خانوادگی و نشانی کامل دارنده چک نیز قید گردد. همچنین برابر ماده ۳ قانون مذکور در صورتی که موجودی حساب صادرکننده چک نزد بانک کمتر از مبلغ چک باشد، به تقاضای دارنده چک، بانک مکلف است مبلغ موجود در حساب را به دارنده چک بپردازد. و دارنده چک با قید مبلغ دریافتی در پشت چک، آن را به بانک تسلیم نماید.

 بانک مکلف است بنا به درخواست دارنده چک، فوراً کسری مبلغ چک را در سامانه یکپارچه بانک مرکزی وارد نماید و با دریافت کد رهگیری و درج آن در گواهینامه مذکور، آن را به متقاضی تحویل دهد. چک مزبور نسبت به مبلغی که پرداخت نگردیده، بی ‌محل محسوب و گواهینامه بانک در این مورد برای دارنده چک جانشین اصل چک خواهد بود. در این مورد نیز بانک مکلف است، اعلامیه مذکور در ماده قبل را برای صاحب حساب ارسال نماید. ضمناً این گواهینامه نیز باید دارای کد رهگیری باشد؛ در غیر اینصورت، در مراجع ثبتی و قضائی به آن ترتیب اثر داده نمی ‌شود و بر اساس این گواهینامه، دارنده چک نسبت به باقی ‌مانده حق صدور اجرائیه دارد.

• گواهی مطابقت امضاء صادرکننده چک با نمونه امضاء اصلی صادر کننده چک نزد بانک، توسط بانک محال علیه
  

چک مورد تقاضا، در صورتی قابلیت صدور اجرائیه دارد که در گواهینامه عدم پرداخت مربوطه، مطابقت امضای صادرکننده آن با نمونه امضای موجود در بانک ( در حدود عرف بانکداری ) گواهی شود. چنانچه امضای چک با نمونه امضای اصلی نزد بانک مطابقت ننماید یا در مورد اشخاص حقوقی، چک صادره فاقد مهر باشد، قابل صدور اجرائیه در اداره ثبت نخواهد بود؛ زیرا چنین چکی نیاز به رسیدگی قضائی دارد که از صلاحیت اداره ثبت خارج می ‌باشد. (وفق ماده ۱۸۸ آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ).

با جمع شرایط فوق، دارنده چک که برابر ماده ۱۸۹ آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، حق تقاضای صدور اجرائیه را دارد، اعم از کسی که چک در وجه او صادر شده یا به نام او ظهرنویسی شده یا حامل چک در مورد چک ‌های در وجه حامل، براساس قانون اصلاح قانون صدور چک، اصلاحاتی در قانون چک مصوب ۱۳۵۵ با اصلاحات و الحاقات بعدی آن صورت گرفت که از جمله اصلاحات و تغییرات به عمل آمده، تغییرات در نحوه صدور و انتقال چک می‌ باشد. که افراد جهت صدور چک یا انتقال آن، علاوه بر فیزیک چک، حتماً باید مشخصات مبدا، گیرنده و تاریخ آن را در سامانه بانک مرکزی درج نمایند و جهت انتقال چک نیز باید این امر را سامانه صیاد بانک مرکزی به ثبت برسد.

 در برابر تبصره ۲ ماده ۲۱ این قانون، پس از گذشت دو سال از لازم‌الاجرا شدن آن، تسویه چک صرفاً در سامانه تسویه چک (چکاوک) طبق مبلغ و تاریخ مندرج در سامانه در وجه مالک نهایی چک انجام می‌ شود و چک ‌هایی که مالکیت آن در سامانه صیاد ثبت نشده باشد، مشمول این قانون نخواهند بود.

از دیگر اصلاحات صورت گرفته، ممنوعیت صدور ظهرنویسی چک در وجه حامل می ‌باشد. اگر شخصی که به عنوان ذی ‌نفع چک در سامانه بانک مرکزی ثبت شده است، قصد انتقال چک را داشته باشد، باید مشخصات انتقال ‌گیرنده را در سامانه بانک مرکزی ثبت نماید و تنها در این صورت سامانه بانک مرکزی اجازه نقل و انتقال را صادر می ‌کند و دارنده چک امکان وصول وجه چک را خواهد داشت. از تاریخ ۲۰ دی ماه ۱۳۹۹، پذیرش چک‌ های در وجه حامل ممنوع می ‌باشد. البته این مقررات مشمول چک‌ های صادره سابق که در وجه حامل می ‌باشند، نبوده و این چک ‌ها قابلیت صدور اجرائیه در ادارات اجرای ثبت را دارند.

برای پذیرش تقاضای صدور اجرائیه برابر شیوه ‌نامه موضوع بند ب اصلاحی ماده ۲ آئین‌ نامه اجرا، باید اصل چک و گواهینامه عدم پرداخت را ضمیمه تقاضانامه به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در محل وقوع بانک محال‌ علیه یا محل اقامت متعهد له ارائه نماید.

ممکن است دارنده چک پس از مراجعه به بانک و اخذ گواهینامه عدم پرداخت، نسبت به انتقال چک به شخص دیگر از طریق ظهرنویسی اقدام نماید یا اساساً چک مذکور در وجه حامل باشد. چنانچه شخص اخیر متقاضی صدور اجرائیه باشد، هر چند در گواهینامه مذکور نام وی به عنوان دارنده چک قید نشده است، مانع از اعمال حق وی برای صدور اجرائیه نمی ‌باشد.

صدور اجرائیه چک مانند تعقیب کیفری فقط علیه صادرکننده چک امکان ‌پذیر است. بنابراین نمی‌ توان علیه ظهرنویس یا ضامن اقدام به صدور اجرائیه نمود. ولی در صورت فوت صادرکننده چک، مستنبط از بند ۲ ماده ۳ آئین ‌نامه اجرا، صدور اجرائیه علیه وراث او به علت آنکه اجرائیه علیه اموال صادر می‌گردد، ممنوعیتی ندارد.

چنانچه چک به وکالت یا نمایندگی از طرف صاحب حساب صادر شده باشد، طبق ماده ۱۹۰ آئین ‌نامه اجرا، صادرکننده چک و صاحب حساب متضامناً مسئول پرداخت وجه چک بوده و به تقاضای بستانکار، اجرائیه علیه آنها براساس تضامن صادر می ‌شود. این مقررات در ماده ۱۹ قانون صدور چک ۱۳۵۵ نیز پیش‌ بینی شده و در اصلاحات بعدی کماکان به قوت خود باقی است. بنابراین، اقدامات اجرائی از قبیل بازداشت اموال علیه شخص حقوقی یا حقیقی امضاء کننده چک صورت می ‌گیرد.

هرگاه صادر کننده چک ادعا نماید که چک صادره بابت تضمین انجام کار یا امانت بوده، به این گونه ادعاها در اداره ثبت رسیدگی نشده و وجه چک مزبور قابل صدور اجرائیه خواهد بود. صادر کننده در صورت ادعای حق می‌ تواند از طریق مراجع قضائی اقدام نماید و تا زمانی که از مراجع قضائی حکمی دائر بر توقیف عملیات اجرائی صادر نشود، عملیات اجرائی کماکان ادامه خواهد داشت.

همچنین، چنانچه دارنده چک متقاضی اخذ خسارت تأخیر تأدیه چک باشد، بایستی به مراجع قضائی مراجعه نماید. ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه ‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی صرفاً دادگاه‌ ها را مکلف نموده که در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه دائن و تمکن مدیون، امتناع از پرداخت می‌ نماید، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، با رعایت تناسب شاخص سالانه محاسبه و مورد حکم قرار دهد. لذا، تکلیف مزبور به ادارات اجرای ثبت تسری ندارد.

همچنین، برابر ماده ۱۸۷ آئین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اعلام جرم علیه صادر کننده چک بی‌ محل به مقامات صلاحیت ‌دار مانع درخواست صدور اجرائیه برای وصول وجه چک از طریق اداره ثبت نخواهد بود، مگر اینکه دستوری در این باره از طرف مقامات قضائی صادر شود.

ضمناً، تذکر این نکته ضروری است که اداره ثبت نسبت به چک‌های وعده ‌دار اجرائیه صادر نمی ‌نماید. چنان‌که بند ۲۰۵ مجموعه بخشنامه ‌های ثبتی نیز متذکر این موضوع شده و مقرر می‌ دارد چک ‌های بانکی و وعده ‌دار قبل از رسیدن موعد پرداخت در اجرای ثبت قابل صدور اجرائیه نیست و در مورد چک‌های وعده ‌دار، اجرائیه پس از سررسید صادر خواهد شد. ( ماده ۱۹۲ آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا )

در موردی که صادر کنندگان چک متعدد باشند، در این صورت اجرائیه علیه امضاء کنندگان چک که طبق اعلام بانک مشخص می‌گردد، صادر می ‌شود و اگر چک به امضای احدی از آنان باشد، به موجب ماده ۱۹۱ آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اجرائیه فقط علیه امضاء کننده نسبت به مبلغ چک صادر می‌شود.

ب. اجرائیه مربوط به قراردادهای عادی بانک‌ها موضوع قانون اصلاح ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن مصوب ۱۳۶۵، برابر ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ١٣۶۵

کلیه قراردادهایی که در اجرای این قانون مبادله می‌ گردد به موجب قراردادی که بین طرفین منعقد می‌ شود، در حکم اسناد رسمی بوده و در صورتی که در مفاد آن طرفین اختلافی نداشته باشند، لازم ‌الاجرا بوده و تابع مفاد آئین‌ نامه اجرای اسناد رسمی می ‌باشد. همچنین در این ماده آمده است: آن دسته از معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و اموال منقول که طبق قوانین و مقررات موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، كماكان طبق تشریفات مربوط انجام خواهد شد. 

لذا کلیه معاملات مربوط به نقل و انتقال یا ترهین اموال غیرمنقول و نیز معاملات مربوط به خودرو بایستی به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد تا قابلیت اجرا داشته باشد. چنانچه این معاملات به صورت عادی بین مشتریان و بانک منعقد شود، قابلیت اجرا از طریق ادارات ثبت را ندارد و برای اجرای آن باید از طریق مراجع قضائی اقدام نمایند.

ماده یک از قانون نحوه وصول مطالبات بانک‌ها مصوب 1368/10/05 نیز مقرر نموده که کلیه وجوه و تسهیلات مالی که بانک ‌ها تا تاریخ اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362/06/08 مجلس شورای اسلامی به اشخاص حقیقی و حقوقی تحت هر عنوان پرداخت نموده‌ اند، اعم از آنکه قراردادی در این خصوص تنظیم شده یا نشده باشد، و مقرر بوده است که بدهکار در سررسید معینه تسهیلات مالی و وجه دریافتی اعم از اصل و سود و سایر متفرعات مسترد دارد، بر اساس مقررات و شرایط زمان اعطای این وجوه و تسهیلات قابل مطالبه و وصول است.

کلیه محاکم دادگستری و مراجع قضائی و دوایر اجرای ثبت مکلفند طبق مقررات و شرایط زمان اعطای وجوه و تسهیلات رسیدگی و نسبت به صدور حکم و وصول مطالبات بانک ‌ها، اعم از اصل و هزینه‌ ها و خسارات و متفرعات متعلقه ( خسارت تأخیر تأدیه، جریمه عدم انجام تعهد و غیره ) اقدام نمایند. تبصره ماده ۲ قانون فوق نیز مقرر می‌دارد که دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک مکلفند بر اساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی بین بانک‌ ها و مشتریان که منجر به صدور اجرائیه شده، اعم از آنکه عملیات اجرائی خاتمه پیدا کرده یا در جریان اجرا باشد، نسبت به وصول خسارت تأخیر تأدیه و سایر متفرعات و هزینه‌های مربوط طبق مقررات این قانون عمل نمایند.

در تاریخ 1376/11/29، دو تبصره به ماده ۱۵ فوق ‌الذکر الحاق گردید که به موجب تبصره، کلیه مراجع قضائی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلف شدند نسبت به صدور حکم و اجرائیه و وصول مطالبات بانک طبق مقررات این قانون اقدام نمایند. همچنین در تبصره ۲ ماده مزبور مقرر گردید که اشخاصی که در قالب استفاده از خدمات بانکی از وجوه و منابع مالی بانک‌ ها به نحو غیرمجاز بهره ‌مند می‌شوند، مکلفند علاوه بر استرداد وجوه مذکور، خسارت مربوط را به ترتیبی که در قراردادهای تنظیمی مقرر شده باشد، پرداخت نمایند.

در تاریخ 1381/01/27، ماده واحده ‌ای تحت عنوان (( قانون تسری امتیازات خاص بانک ‌ها به مؤسسات اعتباری غیربانکی مجاز)) تصویب گردید. به موجب این قانون، کلیه حقوق و امتیازات پیش‌بینی شده برای بانک ‌ها در ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۵، در حدود مقررات ناظر بر فعالیت مؤسسات اعتباری مجاز در موضوع فعالیت آن‌ها، به این قبیل مؤسسات نیز تسری داده شده است. در همین تاریخ، ماده واحده دیگری تحت عنوان (( قانون تسری مفاد برخی از قوان ین و مقررات مربوط به بانک‌ها به صندوق تعاون )) تصویب گردید که به موجب آن، ماده ۲۴ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362/06/08 و قانون الحاقی دو تبصره به ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1376/11/21 در مورد صندوق تعاون نیز قابل اعمال گردید.

از آنجا که در ماده واحده مربوط به قانون تسری امتیازات خاص بانک‌ها به مؤسسات اعتباری، صرفاً به ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا اشاره گردیده و قیدی از تبصره الحاقی به ماده مزبور نگردیده، لذا این ابهام وجود داشت که اعمال تبصره‌های یاد شده، که تعلق خسارت تأخیر تأدیه به قراردادهای بانکی را بر اساس مفاد قرارداد منعقده مجاز دانسته، صرفاً به صندوق تعاون قابل تسری نموده و سایر مؤسسات اعتباری حق اخذ خسارت تأخیر تأدیه را نداشته و صرفاً بر اساس ماده واحده مذکور حق تقاضای صدور اجرائیه نسبت به قراردادهای منعقده را دارند، بدون آنکه حق اخذ خسارات تأخیر تأدیه را داشته باشند.

نهایتاً، در تاریخ 1393/02/28، شورای عالی ثبت اقدام به صدور رأی وحدت رویه به شماره ۴۸۷۱ نمود که بر اساس این رأی، قانون تسری امتیازات خاص بانک‌ها به مؤسسات اعتباری غیر بانکی مجاز مصوب ۱۳۸۱، مؤسسات مذکور را از کلیه حقوق و امتیازات پیش‌ بینی شده برای بانک‌ها در ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۵ بهره‌ مند کرده است.

هر چند در قانون اخیرالتصویب نامی از تبصره‌ های الحاقی به ماده ۱۵ قانون یاد شده در سال ۱۳۷۶ برده نشده است، لیکن از آنجا که تبصره‌های مواد قانون جزء لاینفک آن بوده و قانونگذار با علم به الحاق آن ‌ها، قانون تسری امتیازات خاص بانک ‌ها به مؤسسات اعتباری غیربانکی مجاز را تصویب نموده، لذا تمام احکام قانونی مندرج در تبصره‌های یک و دو الحاقی به ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا در سال ۱۳۷۶ شامل مؤسسات مالی و اعتباری غیر بانکی مجاز نسبت به قراردادهایی که مؤخر بر زمان تصویب قانون تسری امتیازات خاص بانک‌ ها منعقد کرده‌ اند، جاری است.

همچنین در خصوص تعلق نرخ خسارت تأخیر تأدیه بر اساس مفاد قراردادهای تنظیمی بانک‌ها به مشتریان، این ابهام وجود دارد که چنانچه اسنادی قبل از تصویب تبصره‌های الحاقی منعقد و همچنین منجر به صدور اجرائیه گردیده باشند، میزان نرخ خسارت تأخیر تأدیه بر اساس مفاد قرارداد تنظیمی قابل محاسبه است یا خیر؟

 در این راستا، به جهت آراء معارضی که توسط هیأت نظارت استان‌های تهران و بوشهر صادر گردیده بود، نهایتاً در اجرای تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت، موضوع آراء مذکور دستور طرح در شورای عالی ثبت قرار گرفت و نهایتاً منجر به صدور رأی وحدت رویه شماره ۳۵۰۴ در تاریخ 1383/01/30 گردید که مقرر نمود: گرچه طبق قانون اصلاح ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن، خسارت به ترتیبی که در قرارداد تنظیمی مقرر شده باید پرداخت شود، لکن چون قانون در مورد پرونده‌هایی که اجرائیه‌ های آن قبل از تصویب قانون مزبور صادر شده و بر طبق مقررات سابق جریان داشته، ساکت است، لذا قانون مذکور قابل تسری به پرونده‌ هایی که اجرائیه آن قبل از قانون صادر شده نیست و ادارات ثبت در موارد مطروحه نسبت به اخذ خسارت تأخیر تأدیه بر مبنای ۱۲ درصد در سال اقدام می ‌نمایند.

متقاضی پذیرش تقاضای صدور اجرائیه باید اصل قرارداد را ضمیمه تقاضانامه به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در محل اقامت متعهدله ارائه نماید.

نتیجتا اینکه اشرافیت به این مقررات و قوانین آمره وصول مطالبات نقش کلیدی درامکان ابطال اجراییه ثبتی و ابطال عملیات اجرایی ثبتی و نتیجتا امکان احقاق حقوق اشخاص در قبال بانک ها و موسسات مالی و اعتباری خواهد شد.

پ.اجرائیه مربوط به آراء هیأت داوری بورس اوراق بهادار

اجرای آرای صادره از هیأت داوری بورس اوراق بهادار از جمله موارد دیگری است که توسط ادارات اجرای ثبت صورت می‌ گیرد. و این تکلیف قبلاً برابر ماده ۱۸ قانون تأسیس بورس به عهده ادارات ثبت گذاشته شده بود. مع ‌الوصف، با تصویب قانون اوراق بهادار مصوب بازار اوراق بهادار در تاریخ 1384/09/01 و لغو قانون تأسیس بورس اوراق بهادار، مفاد ماده یاد شده مجدداً در تبصره ۵ ماده ۳۷ قانون مذکور پیش ‌بینی گردید. 

اشاره آئین ‌نامه اجرای مفاد به قانون تأسیس بورس مصوب ۱۳۴۵ ناشی از اشتباه اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۷ ماده ۱۹۴ بوده و بایستی به قانون جدیدالتصویب اشاره می‌ نمود. برابر ماده ۳۶ قانون اخیرالذکر، اختلاف بین کارگزاران، بازارگردانان، کارگزار/ معامله ‌گران، مشاوران سرمایه ‌گذاری، ناشران، سرمایه ‌گذاران و سایر اشخاص ذی ‌ربط ناشی از فعالیت حرفه ‌ای آنها در صورت عدم سازش در کانون ‌ها، توسط هیأت داوری رسیدگی می‌ شود.

هیأت داوری متشکل از سه عضو است که یک عضو از بین قضات با تجربه توسط رئیس قوه قضائیه و دو عضو از بین صاحب ‌نظران در زمینه‌ های اقتصادی و مالی به پیشنهاد سازمان بورس و تأیید شورا به اختلافات رسیدگی می ‌نماید. رئیس قوه قضائیه و سازمان با تأیید شورا، علاوه بر نماینده اصلی خود، هر یک عضو علی‌البدل تعیین و معرفی می ‌نمایند تا در صورت غیبت عضو اصلی مربوط در هیأت داوری شرکت نماید. ریاست هیأت داوری به عهده نماینده قوه قضائیه است. 

در تبصره ۵ مقرر شده آراء صادره از سوی هیأت داوری قطعی و لازم‌ الاجراست و اجرای آن به عهده ادارات و دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک می ‌باشد.

در قانون مذکور و همچنین آئین ‌نامه اجرائی آن مصوب ۱۳۸۵، در خصوص نحوه اجرای آراء صادره از هیأت داوری و نیز مدارک لازم جهت صدور اجرائیه مربوط، مقرراتی پیش‌بینی نگردیده است. 

مع‌الوصف، برابر شیوه ‌نامه موضوع بند ب اصلاحی آئین ‌نامه اجرا، متقاضی پذیرش تقاضای صدور اجرائیه، بدواً باید اصل رأی صادره از هیأت داوری را ضمیمه تقاضانامه به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در محل اقامت متعهدله ارائه نماید. اخیراً موضوع قابلیت اجرای قرارهای صادره از هیأت داوری بورس مطرح و درخواست گردیده که قابلیت اجرای قرارهای صادره، از جمله قرار تأمین خواسته و قرار دستور موقت، محل ابهام می ‌باشد.

 به نظر می ‌رسد با توجه به مفاد تبصره ۵ ماده ۳۷ قانون بازار اوراق بهادار که صرفاً تصریح به اجرای آرای صادره از هیأت داوری نموده و قرارهای صادره موقتی بوده و نهایتاً منوط به حکم صادره در خصوص ماهیت و اصل دعوا می ‌باشد، این قرارها در حال حاضر به جهت عدم پیش ‌بینی نص قانونی و عدم تکلیف ادارات اجرای ثبت، قابل اجرا از طریق اداره ثبت نبوده و بایستی در خصوص اجرای قرارهای مذکور نیز تعیین تکلیف شود.

ت.اجراییه جهت وصول مطالبات و پرداخت‌ های خسارت بیمه ‌گر و صندوق تأمین خسارت‌های بدنی

• اجراییه جهت وصول مطالبات و پرداخت‌های خسارت بیمه ‌گر

ماده ۲ قانون بیمه اجباری خسارات وارد شده به شخص ثالث در اثر حوادث ناشی از وسائل نقلیه مصوب 1395/02/20 مقرر نموده که کلیه دارندگان وسائل نقلیه موضوع این قانون، اعم از اینکه اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند، مکلفند وسائل نقلیه خود را در قبال خسارت بدنی و مالی که در اثر حوادث وسائل نقلیه مذکور به اشخاص ثالث وارد می ‌شود، حداقل به مقدار مندرج در ماده ۸ این قانون که معادل ریالی دیه یک مرد مسلمان در ماه‌ های حرام است، نزد شرکتی که مجوز فعالیت در این رشته را از بیمه مرکزی داشته باشد، بیمه کنند.

در ماده ۱۵ قانون مذکور، مواردی که بیمه ‌گر مکلف شده بدون هیچ قید و شرط و اخذ تضمین، خسارت زیان ‌دیده را پرداخت کند، احصاء گردیده است. این موارد عبارتند از:

1. اثبات عمد مسبب در ایجاد حادثه نزد مراجع قضایی.
2. رانندگی در حالت مستی یا استعمال مواد مخدر یا روانگردان مؤثر در وقوع حادثه که به تأیید نیروی انتظامی یا پزشکی قانونی یا دادگاه رسیده باشد.
3. در صورتی که راننده مسبب، فاقد گواهینامه رانندگی باشد یا گواهینامه او متناسب با نوع وسیله نقلیه نباشد.
4. در صورتی که راننده، وسیله نقلیه را سرقت کرده یا از مسروقه بودن آن آگاه باشد.

در صورت اختلاف میان بیمه ‌گر و مسبب حادثه، اثبات موارد فوق در مراجع قضایی صالح صورت خواهد گرفت. بیمه ‌گر پس از پرداخت خسارت، می ‌تواند به قائم مقامی زیان‌ دیده از طریق مراجع قانونی برای بازیافت تمام یا بخشی از وجوه پرداختی به شخصی که مسبب خسارت شده، مراجعه کند.

برابر تبصره ۲ همین ماده، اسناد پرداخت خسارت از سوی بیمه ‌گر در حکم اسناد لازم ‌الاجرا بوده و از طریق ادارات اجرای ثبت قابل مطالبه و وصول می ‌باشد. در صورتی که حادثه در حین آموزش رانندگی توسط مراکز مجاز یا آزمون اخذ گواهینامه رخ دهد، خسارت پرداخت شده به وسیله شرکت بیمه از آموزش‌ گیرنده یا آزمون ‌دهنده قابل بازیافت بوده و در این موارد، آموزش ‌دهنده با آزمون ‌گیرنده راننده محسوب می ‌شود و مسئول خسارت پرداختی می ‌باشند. چنانچه به موجب حکم مرجع قضایی اثبات شود عواملی نظیر نقص، راه نبودن یا نقص علائم رانندگی و نقص تجهیزات مربوط یا عیب ذاتی وسیله نقلیه یا ایجاد مانع توسط دستگاه‌های اجرایی یا هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در وقوع حادثه مؤثر بوده، بیمه ‌گر و صندوق تأمین خسارت ‌های بدنی می ‌تواند پس از پرداخت خسارت، برای باز یافت آن به نسبت تقصیر که درصد آن در حکم دادگاه مشخص می‌شود، به مسئولان ذی‌ ربط مراجعه کند و به طرفیت آنها اقدام به صدور اجراییه نماید.

 به منظور پذیرش تقاضای صدور اجراییه، باید اسناد پرداخت، اصل قرارداد بیمه مربوطه، حکم دادگاه مبنی بر اثبات عمد مسبب در ایجاد حادثه، تأییدیه نیروی انتظامی یا پزشکی قانونی یا دادگاه مبنی بر مست بودن راننده یا استعمال مواد مخدر یا روانگردان، تأییدیه راهنمایی و رانندگی مبنی بر فقدان گواهینامه راننده یا عدم تناسب گواهینامه، و تأییدیه نیروی انتظامی مبنی بر مسروقه بودن وسیله نقلیه مسبب حادثه به استناد هر یک از چهار مورد مذکور به ضمیمه تقاضانامه به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در محل اقامت متعهد له ارائه گردد.

• اجراییه جهت وصول مطالبات و پرداخت‌های صندوق تأمین خسارت‌های بدنی

 در ماده ۲۱ قانون بیمه اجباری پیش ‌بینی شده است. در مواردی که به علت فقدان یا انقضای بیمه‌ نامه، بطلان قرارداد بیمه، شناخته نشدن وسیله نقلیه مسبب حادثه، کسری پوشش بیمه‌ نامه ناشی از افزایش مبلغ ریالی دیه، یا تعلیق یا لغو پروانه فعالیت شرکت بیمه با صدور حکم توقف یا ورشکستگی بیمه ‌گر، خسارت ‌های بدنی وارده به اشخاص ثالث قابل پرداخت نباشد، یا به ‌طور کلی خسارت‌ های بدنی که خارج از تعهدات قانونی بیمه ‌گر است، به منظور حمایت از زیان ‌دیدگان جبران می‌شود. تشخیص موارد خارج از تعهد بیمه حوادث ناشی از وسایل نقلیه توسط صندوق مستقلی به نام صندوق تأمین خسارت ‌های بدنی بر عهده شورای عالی بیمه می‌باشد. به موجب ماده ۲۵ قانون بیمه اجباری، صندوق مکلف است بدون اخذ تأمین از زیان‌دیده با…

مسبب زیان، خسارت زیان‌ دیده را پرداخت نموده و پس از آن مکلف است به شرح زیر به قائم‌ مقامی زیان‌ دیده از طریق مراجع قانونی وجوه پرداخت شده را باز‌یافت کند:

1. در صورتی که پرداخت خسارت به سبب نداشتن انقضاء یا بطلان بیمه‌ نامه باشد، به مسبب حادثه رجوع می‌کند.
2. در صورتی که پرداخت خسارت به سبب تعلیق یا لغو پروانه یا توقف یا ورشکستگی بیمه‌ گر موضوع ماده ۲۲ این قانون باشد، به بیمه‌ گر و مدیران آن مراجعه می‌کند.
3. در صورتی که پرداخت خسارت به سبب شناخته نشدن وسیله نقلیه مسبب حادثه باشد، پس از شناخته شدن آن، حسب مورد به مسبب حادثه یا بیمه ‌گر وی رجوع می‌کند.
4. در صورتی که پرداخت خسارت به سبب خارج از ظرفیت بودن سرنشینان داخل وسیله نقلیه مسبب حادثه باشد، به مسبب حادثه رجوع می ‌کند.

اسناد مربوط به مطالبات و پرداخت‌ های خسارت صندوق برابر ماده ۲۶ قانون بیمه اجباری در حکم اسناد لازم‌الاجراست و از طریق ادارات اجرای ثبت قابل مطالبه و وصول می ‌باشد. متقاضی صدور اجراییه باید اسناد پرداخت، قرارداد بیمه، تاییدیه بیمه مرکزی مبنی بر نداشتن بیمه‌ نامه، انقضاء یا بطلان بیمه ‌نامه، حکم دادگاه مبنی بر ورشکستگی یا توقف بیمه ‌گر یا تعلیق و لغو بیمه ‌نامه، گزارش راهنمایی و رانندگی مبنی بر شناخته نشدن وسیله نقلیه مسبب و گواهی نیروی انتظامی مبنی بر خارج از ظرفیت بودن سرنشینان وسیله نقلیه را به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در محل اقامت متعهدله ارائه نماید.

ث. اجراییه مهریه مندرج در اسناد ازدواج و طلاق تنظیمی در کنسولگری‌های خارج از کشور

برابر ماده ۳۱ قانون ثبت احوال، ازدواج، طلاق و رجوع ایرانیان مقیم خارج از کشور باید به وسیله کنسولگری‌های مربوط در دفاتری که از طرف ثبت احوال تهیه می ‌شود، ثبت و حداکثر هر یک ماه یک بار، وقایع مذکور از طریق وزارت امور خارجه به سازمان ثبت احوال کشور فرستاده شود. همچنین تبصره ماده ۱۵ قانون حمایت خانواده نیز در مورد ثبت طلاق ایرانیان مقیم خارج از کشور مقرر نموده که ثبت واقعه مذکور به درخواست کتبی زوجین یا زوج با ارائه گواهی اجرای صیغه طلاق توسط اشخاص صلاحیت‌ دار که با پیشنهاد وزارت امور خارجه و تصویب رئیس قوه قضائیه به کنسولگری‌ها معرفی می ‌شوند، امکان‌ پذیر است. 

ثبت طلاق رجعی را منوط به انقضای عده دانسته و در طلاق بائن، زوجه می ‌تواند طلاق خود را با درخواست کتبی و ارائه گواهی اجرای صیغه طلاق توسط اشخاص صلاحیت‌ دار در کنسولگری ثبت نماید. و چنانچه طلاق با درخواست زوج ثبت شود. زوجه می ‌تواند با رعایت قانون برای مطالبه حقوق قانونی خود به دادگاه‌ های ایران مراجعه نماید. لازم‌الاجرا بودن این اسناد و امکان صدور اجراییه نسبت به آن در قوانین و مقررات مربوطه پیش ‌بینی نشده است و رویه جاری نیز حاکی از ارجاع متعهدله به مراجع قضایی می ‌باشد.

 مع‌الوصف، در بند و از ماده ۵ کنوانسیون وین در شرح وظایف کنسولی، اقدام به عنوان سردفتر رسمی و مأمور ثبت احوال و همچنین اجرای بعضی از اعمال اداری، تا حدی که قوانین و مقررات دولت پذیرنده با آن تناقض نداشته باشد، قید شده است. کنوانسیون مذکور در تاریخ 1353/12/02 تحت عنوان قانون کنوانسیون وین درباره روابط کنسولی به تصویب مجلس رسیده است. بنابراین، با توجه به اینکه در این بند کنسول را در خارج از کشور به عنوان سردفتر تلقی نموده است، قاعدتاً باید وظایف سردفتر را نیز به عهده داشته باشد.

 یکی از وظایف سردفتر، صدور اجراییه جهت ایفای تعهدات و الزامات متعهد بنا به تقاضای متعهدله می‌باشد. در ماده ۴۷ آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ مقرر نموده‌ اند، که تقاضای صدور ورقه اجراییه باید به وسیله تقاضانامه از ناحیه ذینفع و یا قائم مقام او از دفتر اسناد رسمی که سند مورد اجراییه در آن دفتر ثبت شده، به عمل آمده و رسید دریافت گردد. همچنین، در بند ۳ قسمت ب ماده ۲۹ آیین ‌نامه قانون ۱۳۵۴، خودداری غیرموجه سردفتر از صدور اجراییه تخلف قلمداد شده و برای آن جریمه تعیین شده است. با عنایت به مقررات مذکور، کنسول نیز می‌تواند نسبت به تعهدات مندرج در اسناد ازدواج و طلاق و رجوع که در کنسولگری ثبت شده است، بنا به تقاضای ذینفع، اجراییه صادر نموده و جهت عملیات اجرایی به اداره اجرا ارسال نماید. در حال حاضر، در شیوه ‌نامه موضوع بند ب اصلاحی ماده ۲ آیین ‌نامه اجرا، این موضوع پیش‌ بینی شده که متقاضی جهت پذیرش تقاضای صدور اجراییه، بدواً اصل سند ازدواج و تأییدیه وزارت امور خارجه را به ضمیمه تقاضانامه به یکی از دفاتر اسناد رسمی تهران ارائه نماید. هرچند مرجع صدور اجراییه کماکان مشخص نگردیده و این شیوه ‌نامه نیز در خصوص آن دسته از اسنادی است که صدور اجراییه آن از طریق ادارات اجرای ثبت صورت می‌گیرد، ولی با توجه به وظایفی که برای کنسول گفته شد، به نظر می‌رسد اجراییه مربوطه باید توسط شخص کنسول در کشور تنظیم ‌کننده سند صادر شود.

ج. اجراییه قبوض اقساطی 

بند ن ماده یک آیین ‌نامه اجرا در تعریف قبوض اقساطی مقرر نموده است: قبوضی است که در معاملات اقساطی و اسناد اجاره به تعداد اقساط مورد تعهد صادر می‌شود. معامله اقساطی در مقابل معامله نقدی است و در این نوع معامله، عوض معامله به دفعات پرداخت می‌شود و سردفتر تنظیم‌ کننده سند مربوطه مکلف است تعداد قسط یک قبض اقساطی را صادر کند. 

در ماده ۳۰ آیین ‌نامه دفاتر اسناد ۱۳۱۷ مقرر شده که در مورد رسمی مصوب معاملات اقساطی، باید قبوض رسمی به تعداد اقساط صادر و شماره سند معامله و تاریخ تادیه و تعداد شماره قبوض آن در ستون مربوطه قید شده و به امضای متعهد برسد. قبوض مزبور به دائن تسلیم و تعداد شماره قبوض آن در ستون ملاحظات دفتر ذکر شده به امضا متعهدله خواهد رسید و در صورتی که ضامن داشته باشد، اسم ضامن در قبوض اقساطی قید گردیده و به امضا ضامن برسد. چنانچه قبوض اقساطی مربوط به اصل معاملات شرطی یا رهنی باشد، باید در قبوض مزبور رهنی و اشرطی بودن معامله قید شود.

در اسناد ازدواج و طلاق نیز پرداخت مهریه ممکن است به نحو اقساط باشد و سردفتر بابت هر قسط قبض اقساطی صادر می ‌نماید. در صورت عدم پرداخت اقساط، متعهد له می‌ تواند بر اساس قبوض مذکور تقاضای صدور اجراییه بنماید. ممکن است در سند مربوط به قبض اقساطی شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت هر قسط، بقیه اقساط حال شود. صدور اجراییه در این موارد از دفترخانه تنظیم کننده سند صورت می ‌گیرد. ولی در صورتی که متعهدله نخواهد از شرط سند استفاده کند و یا قبض اقساطی بدون قید و شرط باشد و موعد پرداخت آن فرا رسیده باشد، صدور اجراییه از طریق اداره ثبت صورت می ‌گیرد. در این صورت، دارنده قبض اقساطی جهت پذیرش تقاضای صدور اجراییه، اصل قبض اقساطی، کپی سند مربوطه و گواهی دفترخانه تنظیم کننده سند مبنی بر اینکه وجه قبض اقساطی پرداخت نشده و همچنین محل اقامت متعهد سند تغییر ننموده و در صورت تغییر، با قید محل اقامت اعلامی به ضمیمه تقاضانامه به دفترخانه تنظیم کننده سند ارائه می ‌نماید.

چ.اجرائیه مربوط به وصول هزینه‌ های مشترک موضوع ماده ۱۰ مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۹ قانون نحوه واگذاری مالکیت و اداره امور شهرک ‌های صنعتی.

 به موجب قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمانها شامل دو قسمت است: قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک. قسمت ‌های مشترک عبارتند از: قسمت‌ هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ‌ها تعلق می‌گیرد. بطور کلی، قسمت‌ هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده، قسمت مشترک می‌ باشد. حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت ‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت ‌های اختصاصی تمام ساختمان، به جز هزینه‌ هایی که ارتباط به مساحت زیر بنا ندارد که به نحو مساوی تقسیم خواهد شد، مگر اینکه مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش ‌بینی کرده باشند.

پرداخت هزینه‌ های مشترک، اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است و مالک یا استفاده‌ کننده باید بپردازد. مدیران مجموعه سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌ کنندگان را تعیین می‌ کنند. برابر ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها، در هر ساختمان، در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، مجمع مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. هزینه‌های مشترک طبق این قانون عبارتند از، هزینه ‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه‌ های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

هزینه‌های مشترک به موجب اجاره‌ نامه یا قرارداد خصوصی به عهده مالک است و در صورتی که مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می ‌تواند از محل مال ‌الإجاره پرداخت کند. همچنین، اگر پرداخت هزینه‌ها به عهده استفاده‌ کننده باشد و از پرداخت آن استنکاف کند، مدیر یا مدیران می ‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌ کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ‌ها، الحاقی 1351/11/02 و اصلاحی1359/03/17، در صورت امتناع مالک یا استفاده ‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌ های مشترک، از طرف مدیر یا هیات مدیران، وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می ‌شود. هرگاه مالک یا استفاده‌ کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می ‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از ارائه خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، گرم، برق و گاز و غیره خودداری کنند. در صورتی که مالک یا استفاده‌ کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور، بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال، مدیر یا هیات مدیران موظف هستند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

بر اساس تبصره یک الحاقی 1376/03/11 قانون مذکور، در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می ‌توانند به مراجع قضائی شکایت کنند. دادگاه‌ ها موظف هستند این گونه شکایت‌ ها را خارج از نوبت رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می ‌شود، محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه ‌های معوق واحد مربوطه، بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره 2 الحاقی 1351/11/02 اصلاحی 1359/03/17 نیز مقرر می ‌دارد، که مالک یا استفاده ‌کننده، رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم از هزینه ‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده‌ کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

جهت صدور اجرائیه، اوراق ذیل باید ضمیمه تقاضانامه اجرائیه به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در شهر محل وقوع ملک مربوطه تسلیم گردد.

1. رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک و یا استفاده‌ کننده.  
2. رونوشت مدارک مثبت سمت مت مدیر یا هیأت مدیران و صورت‌ریز سهم مالک از هزینه‌های مشترک.  

در تقاضانامه فوق باید قید شود که بدهکار در مدت مقرر، گواهی تقدیم دادخواست اعتراض به محکمه تسلیم نکرده است. طبق شیوه ‌نامه موضوع بند ب اصلاحی ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی، سر دفتر در صورت تکمیل بودن مدارک، جهت صدور اجراییه، مدارک مذکور را به اداره ثبت محل یا اداره اجرای محل وقوع ملک ارسال می‌نماید.  

از جمله موارد دیگری که جهت وصول هزینه‌های مشترک از طریق ادارات ثبت اقدام می‌گردد، هزینه‌های مشترک مربوط به اداره امور شهرک‌های صنعتی است. شرکت شهرک صنعتی برابر ماده یک قانون نحوه واگذاری مالکیت و اداره امور شهرک‌های صنعتی، مکانی است دارای محدوده و مساحت معینی که بر اساس قانون تأسیس شرکت شهرک‌های صنعتی ایران و اصلاحات بعدی ایجاد شده یا می ‌شود. نواحی صنعتی مشمول قانون شرکت شهرک‌های صنعتی شامل مجموعه ‌ای ساماندهی شده از واحدهای صنعتی، پژوهشی، فناوری و خدمات پشتیبانی است که در آن امکانات زیربنایی و خدمات ضروری مورد نیاز به واحدهای مذکور واگذار می‌شود.  

برابر ماده ۲ و ۷ قانون مذکور، مالکیت در شهرک ‌ها و نواحی صنعتی شامل مالکیت قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک می‌باشد و حقوق هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از قسمت‌های مشترک و همچنین تعهدات و قدرالسهم هر قسمت‌های مشترک متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی آنها به مجموع مساحت تمام یک از آنان از مخارج قسمت ‌های اختصاصی شهرک صنعتی است. پرداخت هزینه‌های مشترک، اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.  

قسمت‌ های مشترک عبارت است از قسمت‌هایی از شهرک صنعتی که استفاده از آن به کلیه مالکان واحدهای مستقر در شهرک تعلق می ‌گیرد و منحصر به یک یا چند واحد نمی‌باشد. بطور کلی، قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی واگذار نشده یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان شناخته نشده است، جزئی از قسمت‌های مشترک محسوب می ‌شود.  

برای اداره امور شهرک، شرکت شهرک‌های صنعتی استان با دعوت از مالکان نسبت به تشکیل شرکت خدماتی شهرک صنعتی اقدام می‌نماید. تا زمان تشکیل شرکت خدماتی مذکور، شرکت شهرک‌ های صنعتی استان اداره امور شهرک‌های صنعتی را به عهده دارد. هزینه‌های مشترک به تصویب مجمع عمومی شرکت خدماتی می‌ رسد و سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌ کنندگان از هزینه‌های مشترک توسط هیات مدیره محاسبه و دریافت می ‌شود. در ماده ۹ این قانون پیش‌بینی شده که چنانچه مالک و استفاده‌کننده متصرف ( قانونی) از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک امتناع کند، مدیر یا هیات مدیره به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت‌ریز آن را مطالبه می‌نماید. هر گاه مالک یا استفاده‌ کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیات مدیره می‌تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک خودداری کند. در صورتی که مالک یا استفاده‌ کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید، شهرک صنعتی به تقاضای مدیر عامل برای وصول وجه مزبور بر طبق اداره ثبت محل وقوع شهر، اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد و عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. مدیر یا هیات مدیره موظف می ‌باشد که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نماید. جهت تقاضای پذیرش صدور اجراییه، مدیر عامل مدارک مثبت سمت خود و صورت ‌ریز سهم مالک یا استفاده‌کننده متصرف قانونی از هزینه ‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده‌کننده را باید ضمیمه تقاضانامه به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در محل وقوع ملک مربوطه ارائه نماید که در صورت تکمیل بودن، سردفتر مدارک مذکور را جهت صدور اجراییه به اداره ثبت محل ارسال می ‌نماید.

ح. اجراییه مربوط به عوارض شهرداری موضوع آراء صادره از کمیسیون ‌های ماده ۷۷ قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۵ و عوارض موضوع ماده ۱۱۰ قانون شهرداری و عوارض موضوع کمیسیون مواد ۸ و ۱۳ قانون نوسازی و عمران شهری

 برابر ماده ۸ قانون نوسازی عمران شهری مصوب 1347/09/07، اعتراضات راجع به ممیزی در مورد اختلاف مساحت اراضی و مستحدثات و محل وقوع ملک و… و اعتراضات راجع به ارزیابی املاک و حقوق کسب و پیشه و میزان آن مربوط به اجرای طرح‌ های نوسازی و اصلاح و توسعه معابر در کلیه شهرداری‌های کشور در کمیسیونی مرکب از سه نفر افراد محلی بصیر و مطلع در تقویم املاک که یک نفر آن از طرف انجمن شهر و یک نفر رئیس و یک نفر از طرف وزارت کشور تعیین می ‌شود، به عمل خواهد آمد. تصمیم اکثریت اعضای کمیسیون قطعی و لازم‌الاجراست و رسیدگی به سایر اختلافات راجع به اجرای قانون نوسازی و عمران شهری در صلاحیت کمیسیون رفع اختلاف ماده ۷۷ قانون شهرداری می ‌باشد. در ماده مذکور پیش ‌بینی شده است که رفع هرگونه اختلاف بین مؤدی و شهرداری در مورد عوارض به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و انجمن شهر ارجاع می‌شود و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است. بدهی‌هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص شود، طبق مقررات اسناد لازم‌الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول می‌باشد. 

اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجرائیه و وصول طلب شهرداری مبادرت نماید. در نقاطی که سازمان قضائی نباشد، رئیس دادگستری یک نفر را به نمایندگی دادگستری تعیین می‌نماید و در غیاب انجمن شهر، انتخاب نماینده انجمن از طرف شورای شهرستان به عمل خواهد آمد.

همچنین، ماده ۱۳ قانون نوسازی و عمران شهری مقرر می ‌دارد که در هر مورد که عوارض یا حق مرغوبیت این قانون به یک ملک تعلق گیرد و قطعی گردد، علاوه بر مالک که مسئول پرداخت است، عین ملک وسیله تأمین مطالبات شهرداری بوده و شهرداری مکلف است که در صورتی که عوارض یا حق مرغوبیت را ظرف مهلت‌های مقرر با رعایت آئین ‌نامه مذکور در تبصره یک ماده ۲ نپردازد، با صدور اجرائیه نسبت به وصول طلب خود از مالک یا استیفاء آن از عین ملک اقدام کند.

ادارات و دوائر اجرای ثبت به تقاضای شهرداری مکلف به صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرائی طبق مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا می‌باشند. ماده ۱۸۱ آئین ‌نامه اجرای اسناد رسمی مقرر می‌دارد: برای صدور اجرائیه بابت عوارض شهرداری موضوع ماده ۷۷ قانون اصلاح پاره ‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب 1345/11/27 باید اوراق ذیل به ثبت محل تسلیم شود:

1. درخواست ‌نامه مخصوص صدور اجرائیه
2. رونوشت مصدق رأی کمیسیون حل اختلافات – اخطار ابلاغ شده و رأی مذکور به مؤدی.

برابر ماده ۱۸۲ آئین ‌نامه اجرای اسناد رسمی، در مواردی که شهرداری به استناد ماده ۷۷ قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۴ و مواد ۸ و ۱۳ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال ۱۳۴۷ و تبصره یک آن و مواد دیگر از قانون شهرداری از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه می‌نماید، باید دلیل قطعیت رأی مذکور در مواد یاد شده را اعلام دارد. قابل ذکر است که تقاضای پذیرش صدور اجرائیه، بدواً بایستی به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در محل اقامت متعهدله داده شود.

همچنین، به موجب ماده ۱۱۰ قانون شهرداری، نسبت به زمین یا بناهای مخروبه و غیرمناسب با وضع محل و یا نیمه‌تمام واقع در محدوده شهر که در خیابان یا کوچه و یا میدان قرار گرفته و منافی با پاکی و پاکیزگی و زیبایی شهر با موازین شهرسازی باشد، شهرداری با تصویب انجمن شهر می‌تواند به مالک اخطار کند که ظرف دو ماه به ایجاد نرده یا دیوار و یا مرمت آن که منطبق با نقشه انجمن شهر باشد، اقدام کند. اگر مالک مسامحه و یا امتناع کرد، شهرداری می‌تواند به منظور تأمین نظر و اجرای طرح مصوب انجمن در زمینه زیبایی و پاکیزگی و شهرسازی، هر گونه اقدامی را که لازم بداند معمول و هزینه آن را به اضافه ده درصد از مالک یا متولی و یا متصدی موقوفه، در صورتیکه ملک وقفی باشد، دریافت نماید. در این مورد، صورت ‌حساب شهرداری بدواً به مالک ابلاغ می‌شود. در صورتی که مالک ظرف پانزده روز از تاریخ ابلاغ به صورت ‌حساب شهرداری اعتراض نکرد، صورت‌حساب قطعی تلقی می‌شود و هرگاه مالک ظرف مهلت مقرره اعتراض کرد، موضوع به کمیسیون مذکور در ماده ۷۷ ارجاع خواهد شد.

صورتحساب‌ هایی که مورد اعتراض واقع نشده و همچنین آراء کمیسیون رفع اختلاف مذکور، سند قطعی و لازم‌الاجرا بوده و اجرای ثبت مکلف است بر طبق مقررات در ماده ۷۷، در حکم اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا نسبت به وصول طلب شهرداری، اجرائیه صادر و به مورد اجرا بگذارد. بنابراین، می ‌بینیم که با توجه به ماده مذکور، غیر از آراء صادره از کمیسیون‌های ماده ۷۷ قانون شهرداری، همچنین صورت ‌حساب‌های قطعی شده نیز قابلیت صدور اجرائیه از طریق اداره ثبت را دارند.