خیار غبن چیست؟ – شرایط اثبات و نحوه اعمال خیار غبن 

خیار غبن ، توانایی یا اختیار بر هم زدن قرارداد ، توسط زیان دیده ( فروشنده یا خریدار ) به دلیل غیر متعارف بودن قیمت موضوع معامله است. به بیانی ساده تر، یعنی معامله ای انجام شده، اما قیمت و ارزش مورد معامله در قرارداد و قیمت آن در بازار اختلاف و نابرابری قابل توجهی داشته باشد. که عرفاً قابل مسامحه نباشد یا به حدی باشد که اساس و هدف از تنظیم قرارداد را زایل نماید. 

انواع خیار غبن در معامله  

• خیار غبن فاحش
  

اگر زیان ناشی از تفاوت قیمت معامله و قیمت واقعی که یکی از طرفین در معامله متحمل می شود آنقدر زیاد باشد که یک شخص متعارف نتواند آن را تحمل کند، غبن فاحش خواهد بود.

• خیار غبن افحش

اگر زیانی که در نتیجه غبن در معامله حاصل می شود به حدی زیاد باشد به طوری که اساس معامله را زیر سوال ببرد، غبن افحش خواهد بود.

 باید متذکر شد، ملاک تعیین وجود غبن فاحش و افحش به موجب 417 قانون مدنی عرف است . در حال حاضر دادگاه ها برای احراز وجود غبن فاحش یا افحش در معامله موضوع را به کارشناس مربوط ارجاع می دهند.

ویژگی های خیار غبن

1. خیار غبن مختص بایع و مشتری می باشد و هریک از طرفین که در معامله مغبون شده اند، می توانند با استناد به خیار غبن معامله را فسخ نمایند.
2. خیار غبن برخلاف خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن که مختص عقد بیع می باشند، فقط اختصاص به عقد بیع ندارد و در سایر عقود نیز می توان به استناد خیار غبن معامله را فسخ نمود.
3. خیار غبن در عقود رایگان اثری ندارد، زیرا این عقود غیر معوض اند و اساس این عقود بر مسامحه است.
4. در صورتی خیار غبن قابل اعمال می باشد که ضرر عرفا قابل چشم پوشی نباشد.

شرایط اثبات خیار غبن – شرایط اعمال خیار غبن برای فسخ 

1. احراز رابطه قراردادی فی مابین اصحاب دعوا
2. اختلاف قیمت فاحش و بالاتر ( افحش ) موضوع مورد معامله در قرارداد نسبت به قیمت واقعی که قابل مسامحه نباشد ( عدم تعادل اقتصادی عوضین در زمان تنظیم قرارداد )
3. عدم اطلاع مغبون از قیمت واقعی موضوع مورد معامله
4. فوریت در اعمال خیار غبن 
5. عدم اسقاط خیار غبن در قرارداد اصلی یا الحاقی  

بنابراین همانگونه که بیان شد، صرف وجود غبن در معامله ، باعث ایجاد حق فسخ نخواهد شد. بلکه وجود دو شرط ضروری است، یکی اینکه، غبن باید فاحش و یا افحش باشد. دوم اینکه، علاوه بر آن غبن باید آن قدر باشد که عرفاً قابل مسامحه نباشد.

نکته کاربردی :  

نکته حائز اهمیت اینکه، با تصویب تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فسخ قرارداد نسبت به معاملات قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول به یک ایقاع تشریفاتی تبدیل شده است. که فوریت آن نیز دیگر عرفی و بسته به نظر قاضی نخواهد بود، بلکه دارنده حق فسخ ابتدا باید اراده خود را دائر بر فسخ قرارداد انشاء نماید. پس از اعمال حق فسخ با انشای آن، باید ظرف 15 روز از تاریخ اعمال حق فسخ، مراتب با ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل اعلام شود. ضمن آنکه با بررسی بخش اخیر تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، می‌ توان بدین نتیجه دست یافت که طبق قانون مذکور، فسخ صرفاً با اعلام اراده یا ارسال اظهارنامه محقق نمی‌ گردد، بلکه با ثبت در سامانه است که آثار فسخ از همان لحظه به وجود می‌ آید و قرارداد خاتمه می ‌یابد. به بیانی دیگر، تصمیم دادگاه مبنی بر تنفیذ فسخ قرارداد ، به دارنده حق فسخ اجازه ثبت در سامانه و بهره مندی از امتیازات این عمل حقوقی را می‌ دهد.

مدت زمان استفاده از خیار غبن – آیا اعمال خیار غبن محدودیت زمانی دارد؟ 

بر اساس ماده 420 قانون مدنی، اعمال خیار غبن به محض اطلاع فوری است. بنابراین چنانچه خریدار از غبن فاحش مطلع باشد و هیچگونه اقدامی جهت فسخ قرارداد به جهت خیار غبن ننماید، دلالت بر اسقاط ضمنی و انصراف از حق فسخ دارد. 

منظور از فوری در اینجا فوریت عرفی است. تشخیص اینکه چه میزان تاخیر منافی با فوریت اعمال حق فسخ است به دادرسان سپرده شده است . در برخی معاملات تعلل چند روزه منافی با فوریت نخواهد داشت و فوریت در فسخ به موضوع قرارداد و عقد نیز بستگی دارد. البته باید متذکر شد، این فوریت از زمان اطلاع و آگاهی شخص مغبون از غبن و تفاوت قیمت در معامله است . این موضوع در نظریه مشورتی شماره 6120/7 مورخ 1372/08/30 نیز تایید شده است.

البته این مدت مشمول اعمال فسخ معاملات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نمی باشد.

غبن فاحش چند درصد است؟ – ملاک تشخیص غبن فاحش و افحش جهت امکان فسخ قرارداد چیست؟ 

قبل از اصلاح ماده ۴۱۷ قانون مدنی به تاریخ  1361/10/08 قانونگذار ضابطه و معیار خاصی برای اندازه گیری نسبت به وجود غین در معامله ذکر کرده بود و بیان می داشت، اگر غبن به مقدار خمس ( یا ۲۰) یا بیشتر باشد، فاحش است و در کمتر از مقدار مزبور در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.

 اما قانونگذار ایران در تاریخ 1361/10/08 با پیروی از نظر مشهور در فقه، این معیار و ضابطه را بر هم زد و وفق ماده ۴۱۷ فعلی قانون مدنی اعلام داشت که غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. بنابراین، قاضی با این وصف، باید براساس اوضاع و احوال قضیه و در نظر داشتن عرف محل یا جامعه و در صورت صلاحدید ارجاع امر به کارشناسی وجود یا عدم وجود غبن را تشخیص می دهد.

این تغییر و اصلاح قانون در عمل ، کار قضات را سخت و مشکل تر کرده است، زیرا معیار و ضابطه مشخصی برای تشخیص غبن فاحش وجود ندارد و همه چیز بستگی به عرف پیدا کرده است و میدانیم که عرف نمی تواند همیشه معیار و سنجش قطعی هر مسئله باشد و کم و زیاد شدن در آن اجتناب ناپذیر است. 

تاثیر خیار غبن در معامله ملک 

معاملات املاک هم تابع قواعد عمومی قراردادها می باشند. نتیجتا در فرض دارا بودن شرایط غبن ، امکان فسخ قرارداد و خروج از خریدار از تعهدات قراردادی برای وی وجود خواهد داشت.

اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به چه معناست؟

به این معنا می باشد، که طرفین کلیه اختیارات قانونی و قراردادی جهت فسخ قرارداد، از جمله ادعای متضرر شدن را از خود ساقط کردند، لذا دیگر نمی توانند تحت هیچ شرایطی ادعای فسخ قرارداد نمایند، حتی اگر این ضرر بزرگ و قابل چشم پوشی نباشد.

اسقاط خیار غبن چیست؟

اسقاط خیار غبن به معنای این است که طرفین یک قرارداد یا معامله به صورت توافقی از حق اعمال خیار غبن صرف ‌نظر نمایند. این کار معمولاً به صورت درج شرط اسقاط حق در قرارداد ذکر می‌ شود که طرفین به طور آگاهانه و با رضایت کامل از حق فسخ معامله به دلیل غبن چشم‌ پوشی می نمایند.

آیا اسقاط خیار غبن امکان پذیر است؟ 

اسقاط خیار غبن ولو فاحش یا افحش مخالفتی با نظم عمومی و اخلاق حسنه ندارد، لذا بنا به اصل حاکمیت اراده یا آزادی قرارداد طرفین می توانند خیار غبن فاحش یا افحش را ساقط کنند. که در فرض اسقاط حق فسخ ، رویه قضایی نیز دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار غبن محکوم به بطلان می نماید.

آیا در صورت قید عبارت اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش، غبن افحش نیز ساقط شده است ؟

اثر اسقاط خیار غبن و دامنه آن تابع اراده مغبون است، به طوری که اگر مغبون به گمان این که تفاوت قیمت در حدود غبن متعارف است و یا کمی بیشتر از آن (در حد غبن فاحش) و خیار را ساقط کند و بعد مشخص شود بهای قراردادی چند برابر قیمت واقعی است یا مغبونیت در حد افحش (بالاترین درجه مغبونیت) می‌باشد، در این صورت خیار غبن ساقط نمی شود و چنانچه دلیلی بر احراز و اثبات قصد واقعی وجود نداشته باشد، باید به نظر عرف رجوع کرد؛ زیرا مقتضای مغابنه ای بودن عقد ثبوت خیار است.

اسقاط غبن افحش وفق رای وحدت رویه دیوان عالی کشور 

به موجب رای وحدت رویه شماره ۸۲۱ مورخ 1401/02/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور اسقاط غبن فاحش، غبن افحش را ساقط نمی نماید، مگر اینکه غبن افحش نیز به موجب توافقات صریح در قرارداد یا اقدامات عملی ذی حق ساقط شده باشد.

آیا با پرداخت مابه التفاوت یا جبران ضرر خریدار خیار غبن از بین می رود؟

 معمولاً با توجه به اینکه مبنای خیارات دفع ضرر است. با پرداخت خسارت و مابه التفاوت خیار فسخ نیز از بین می رود. اما استثنائاً در خیار غبن (ماده ۴۲۱ قانون مدنی ) و خیار رویت و تخلف از وصف این گونه نیست و حتی با پرداخت مابه التفاوت حق فسخ زائل نمی شود، مگر اینکه صاحب حق به اخذ تفاوت قیمت راضی شود. در غیر اینصورت با احراز شرایط، دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار غبن فاحش و افحش پذیرفته خواهد شد.

آیا با اسقاط غبن فاحش، غبن افحش جهت ممانعت از فسخ قرارداد ساقط می شود؟

 به دلالت رأی وحدت رویه شماره ۸۲۱ مورخ 1401/02/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور، اسقاط غبن فاحش غبن افحش را ساقط نمی کند، مگر اینکه غبن افحش نیز در ضمن عقد یا به موجب توافق یا قرارداد الحاقی ساقط شده باشد. که در صورت اسقاط شرط خیار غبن افحش، دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش و افحش محکوم به بطلان خواهد بود.

نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد به جهت خیار غبن

ذینفع باید بعد از اعمال حق فسخ به دلیل خیار عیب ، می بایست اقدام به طرح دادخواست اعلام و تایید فسخ قرارداد بنماید. اگر از قبل از طرح دعوای اعلام فسخ به جهت غبن فاحش و یا افحش ، اظهارنامه رسمی به طرف قرارداد ارسال نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست ، تاریخ اعلان فسخ و ظهور و بروز اراده محسوب خواهد شد.

مضافا اینکه فسخ ایقاع است و با اراده صاحب حق انجام می شود و دادگاه صرفا نسبت به احراز تحقق شرایط اعمال حق فسخ اقدام می نماید. نتیجتا دعوای تنفیذ فسخ قرارداد که بعضا مطرح می شود، صحیح نیست و ممکن است، به جهت اعلام ایراد خوانده یا دادگاه دعوا منتج به صدور قرار عدم استماع گردد.

تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس

خیار غبن مربوط به مغبونی است که بدون آگاهی از  ارزش واقعی  مورد معامله در  قیمت دچار ضرر و زیان شده است و به همین منظور برای جبران ضرر، قانونگذار به او اختیار فسخ را داده است.

اما خیار تدلیس ، مربوط به حالتی است که طرف معامله عیب مورد معامله را پنهان کند یا صفت و کمالی  فراتر از حد واقعی را ذکر کند و مبیع را بهتر از حالت واقعی نشان دهد. در این حالت برای طرف مقابل که از این ظاهر نمایی متحمل ضرر شده است اختیار فسخ وجود دارد.

رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره 821 مورخ 1401/02/20در خصوص خیار غبن فاحش و افحش 

مطابق مواد 416 و بعد قانون مدنی، در موارد غبن «فاحش»، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد. چنانچه برابر ماده 448 همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یاد شده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفاً « افحش » دانسته می ‌شود. برخی فتاوی معتبر فقهی نیز بر همین اساس صادر شده است. بنا به مراتب، رای شعبه سوم دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رای طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعمّ از قضایی و غیر آن لازم ‌الاتباع است.

نظریه مشورتی شماره 7/1400/130 مورخ 05/03/ 1400 در خصوص امکان فسخ قراردادهای واگذاری اراضی و املاک جهت طرح های عمرانی به جهت خیار غبن 

استعلام :

چنانچه به منظور اجرای طرح عمرانی دستگاه اجرایی با مالک بدون آن که قیمت ملک کارشناسی شود، به مبلغی توافق کنند و مراتب نیز صورت مجلس شود و سپس مالک به موجب اقرارنامه رسمی هرگونه ادعای بعدی و کلیه خیارات از جمله خیار غبن را از خود ساقط کند :
اولاً، با توجه به لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌ های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات بعدی، آیا ماهیت توافق مالک با دستگاه اجرایی در خصوص تملک ملک تابع قواعد عمومی قراردادهاست یا مشمول قواعد حقوق عمومی؟
ثانیاً، با توجه به فرض سوال آیا مالک می ‌تواند دعوای فسخ قرارداد به لحاظ خیار غبن افحش را مطرح کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، نظر به این‌ که در ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه ‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات بعدی، با رعایت شرایطی تعیین بهای عادله اراضی و املاک از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکان و صاحبان حقوق پیش ‌بینی شده است، لذا در فرض سوال که دستگاه اجرایی با مالک در خصوص بهای اراضی توافق کرده است، قرارداد منعقده بین طرفین لازم‌ الرعایه است.
ثانیاً، در فرض سوال که مالک متعاقباً به موجب اقرارنامه رسمی هرگونه ادعای بعدی و تمامی خیارات از جمله خیار غبن را از خود ساقط کرده است، اسقاط حق خیار غبن با توجه به ماده 448 قانون مدنی فاقد منع قانونی است؛ لذا مالک نمی ‌تواند با استفاده از خیار غبن تقاضای فسخ معامله را بنماید؛ مگر آن‌ که ثابت کند این میزان از غبن مدنظر و مقصود نبوده است. در هر صورت تشخیص موضوع بر عهده مقام قضایی رسیدگی‌ کننده است.