دستور فروش ملک مشاع 

دستور فروش ملک مشاع مطابق با ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاعی صرفا پس از عدم امکان افراز و تقسیم شدن ملک مشاع در اداره ثبت و دادگاه قابلیت طرح خواهد داشت.با این توضیح که پس از آنکه مالک مشاعی بموجب ماده 1 قانون مذکور به تکلیف قانونی خود در جهت درخواست افراز ملک مشاع و تقسیم شدن مال مشاعی از سوی اداره ثبت یا دادگاه اقدام نمود و این درخواست منتج به رد شدن خواسته مذکور گردید،قانونگذار برای شریک امکان طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع را از طریق دادگاه جهت منتفی شدن موضوع شرکت شرکای ملک را پیش بینی نموده است.

که دادگاهها علیرغم دعوی نبودن این درخواست،غالبا با تشکیل جلسه دادرسی اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع در قالب دادنامه می نمایند و متعاقبا بدون صدور اجرائیه،دادنامه صادره را بهمراه سایر مستندات و با تشکیل پرونده اجرائی به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می نمایند. لازم به ذکر است ،در جهت امکان اجرای مزایده ملک مشاع ممکن است حسب مورد، به علت عدم همکاری شریک یا متصرف طرح دعوای خلع ید ، رفع تصرف عدوانی و نیز مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک ضرورت داشته باشد.

شرایط طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع

شرط اساسی طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع عدم امکان افراز ملک در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.با این توضیح که شریک مشاعی ابتدائا می بایست بموجب ماده 1 قانون افراز و فروش ملک مشاع اقدام به طرح درخواست افراز ملک مشاعی در اداره ثبت محل وقوع ملک نماید و در فرض امکان افراز و تقسیم اداره ثبت با رعایت مقررات ثبتی مربوطه نسبت به افراز و تقسیم ملک مشاع فی ما بین شرکا اقدام می نماید.در غیر اینصورت به صدور گواهی عدم افراز ملک اقدام می نماید،که این تصمیم قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.که با فرض عدم اعتراض متقاضی یا تائید شدن تصمیم صادره در دادگاه ،مالک مشاعی می تواند با ضمیمه نمودن گواهی عدم افراز نسبت به طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.

آیا نسبت به ملکی که در بازداشت است میتوان دستور فروش صادر کرد؟

دادگاه در املاکی که سابقه ثبتی دارند، حتماً باید در خصوص بازداشت بودن یا در رهن قرار داشتن ملک از اداره ثبت استعلام نماید. در صورتی که ملک به هر دلیلی بازداشت باشد، امکان صدور دستور فروش وجود نداشته و ممنوع است. زیرا مخل حقوق ذی نفع میباشد. لذا نیاز به رفع بازداشت ملک توقیفی می باشد.

بنابراین درخواست باید رد شود؛ مگر اینکه متقاضی فروش با وحدت ملاک از ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی قبلاً کلیه دیون و خسارات قانونی و حقوق دولت را تودیع نموده باشد. نظریه مشورتى شماره ۷/۹۸/۵۵۵ مورخ ۱۳۹۸/۷/۳۰ مؤید این نظر است.

 با این حال اداره حقوقی در نظریه ای دیگر تحت شماره ۷/۱۴۰۲/۶۴ مورخ ۱۴۰۳/۳/۲ دستور فروش را ممنوع ندانسته ،اما انجام مزایده را منوط به تودیع كلية ديون مدیون اعلام نمود.

در این نظریه آمده است: «اولاً .. دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست؛ زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف کننده صادر می کند.

ثانیاً … در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده ۵۵ قانون اخیرالذکر امکان پذیر است و در هر حال ، فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف کننده مقدم و یا مرتهن امکان پذیر نیست.

آیا نسبت به ملکی که در رهن است میتوان دستور فروش صادر کرد؟

عده ای معتقدند در این فرض نیز همانند در بازداشت بودن ملک، قابلیت صدور دستور فروش وجود نداشته و درخواست باید رد شود. اما عده ای دیگر معتقدند صدور دستور فروش در این فرض با حفظ حقوق مرتهن مانع قانونی ندارد .

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره ۷/۹۶/۲۲۶۷ مورخ ۱۳۹۶/۹/۲۲ نظر دوم را تأیید کرده و این گونه بیان داشت ….. اولاً، دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست، زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن بودن ملک مطلع باشد ،دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن صادر می کند .

ثانیاً: اجرای دستور فروش منوط به فک رهن یا جلب رضایت مرتهن است و بدون رضایت مرتهن، امکان فروش ملک مرهونه و پرداخت طلب مرتهن از سوی اجرای احکام می وجود ندارد.»

طرفین درخواست دستور فروش ملک مشاع

هر یک از شرکا می تواند به عنوان خواهان اقدام به طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع در قالب فرم دادخواست نماید و می بایست نسبت به طرف دعوا قراردادن تمامی شرکا در ستون خوانده اقدام نماید.در غیر اینصورت دعوی به علت عدم طرح صحیح خواسته منتج به صدور قرار رد درخواست خواهد شد. 

مرجع صالح جهت طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع 

بموجب ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی درخواست دستور فروش ملک مشاع می بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک از حیث صلاحیت محلی و ذاتی مطرح گردد.

نحوی اجرای دستور فروش ملک مشاع

با صدور دستور فروش ملک مشاع پرونده بدون صدور اجرائیه جهت فروش ملک به واحد اجرای احکام ارسال می گردد،واحد اجرای احکام ابتدائا با ارجاع امر به کارشناسی نسبت به ارزیابی قیمت ملک اقدام می نماید و متعاقب قطعی شدن نظریه کارشناسی با فرض طی مراحل کارشناسی یا عدم اعتراض به نظریه صادره،وقت مزایده و دستور انتشارآگهی صادر می گردد.که در جلسه دادرسی ملک مشاعی براساس قیمت پایه اعلامی کارشناسی به بالاترین قیمت فروخته می شود و مبلغ ثمن فروش با کسر هزینه های اجرائی به نسبت قدرالسهم فی مابین شرکا تقسیم می گردد.که در صورت عدم وجود خریدار بنا به درخواست هر یک از شرکا جلسه مزایده تجدید می گردد.

نکته کاربردی:

رویه غالب قضایی قائل به امکان طرح درخواست ارسال پرونده به واحد اجرای احکام از سوی هریک از شرکای ملک ولو شرکای خوانده در پرونده هستند، هر چند نظر اقلیت قضات صرفا قائل به قبول درخواست از سوی متقاضی (خواهان) می باشند.

 آیا دستور فروش قابل اعتراض است؟

درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن ،دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند .دستور فروش نه حکم است و نه قرار و لذا صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست ،زیرا فاقد جنبۀ ترافعی است .بنابراین قابلیت اعتراض و تجدیدنظر خواهی ندارد، اما اگر دادگاه پی به اشتباه خود ببرد، باید طی صورت جلسه ای از آن عدول کند.

 اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۰۹ مورخ ۱۳۹۹/۴/۹ اشعار داشت: «دستور فروش، رأی به معنای مذکور در ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹  نیست، بنابراین از شمول عنوان رأی مذکور در مواد ۴۱۷ و ۴۱۸ قانون یاد شده خارج است.

 در نتیجه، طرح دعوای اعتراض ثالث به استناد مواد یاد شده نسبت به دستور فروش منتفی است، اما با توجه به اینکه”دستور” على الاصول قابل عدول است، چنانچه مرجع صادر کننده ،به هر دلیلی از جمله اعتراض ثالث که مدعی حقی در مال است، عدول از آن را لازم تشخیص دهد، میتواند مستدلاً از این دستور عدول کند.

آیا صدور دستور فروش در املاک فاقد سابقه ثبتی نیز امکان پذیر است؟

 خیر، دستور فروش استثنائاً بنا به تصریح ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه آن منحصر به املاکی است که دارای سابقهٔ ثبتی هستند، لذا چنین اقدامی در خصوص این املاک فاقد مینا و توجیه قانونی بوده و میبایست وفق قواعد گفته شده در قانون مدنی در باب تقسیم مال عمل شود .

بنابراین، در املاک غیر ثبتی چنانچه دادگاه پس از بررسی کامل و ارجاع امر به کارشناس احراز نماید ملک قابلیت افراز و تقسیم از طریق افراز، تعدیل و یا رد ندارد، حکم به فروش ملک مشاع صادر مینماید( نه دستور فروش) و این حکم نیز قابل تجدید نظر خواهی است. بنابراین، صحیح تر آن است که خواسته در این گونه املاک تقسیم مال مشاع از طریق فروش باشد. به هر تقدیر خواستۀ فروش مال مشاع نیز مانعی جهت رسیدگی ایجاد نمیکند و دادگاه وفق آنچه بیان شد اتخاذ تصمیم مینماید.

آیا در خصوص سرقفلی میتوان درخواست فروش داد؟

دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و لذا در مورد سرقفلی وجاهت قانونی ندارد. مستأجرین مشاعی محل کسب نمیتوانند الزام شریک دیگر به فروش و انتقال سرقفلی به غیر را تقاضا نمایند، صلاحیت خاص دادگاه به صدور دستور فروش مال غیر قابل افراز ،در این باره موضوعیت ندارد.

خاطرنشان میسازد از جهتی دیگر مالک مشاعی که ملک آن دارای حق سرقفلی است می تواند در صورت غیر قابل افراز بودن ملک، صرفاً نسبت به اعیان درخواست فروش تقدیم نماید. دادگاه نیز باید صراحتاً به مستثنی بودن سرقفلی از عین ملک در تصمیم خود اشاره کند . بنابراین فروش ملک مشاع در این حالت هیچ خللی به حق کسب، پیشه و تجارت یا سرقفلی مستأجر وارد نمی آورد.

آیا شخصی که از طریق بیع نامه عادی ملکی که سابقه ثبتی دارد را به صورت مشاعی از احدی از مالکین خریداری کرده باشد میتواند درخواست فروش ملک مشاع تقدیم کند؟

نسبت به املاک ثبت شده ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخيص داده شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست، همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری شده رسماً به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش و استماع نیست.( نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۹/۸۹۷ مورخ ۱۳۹۱/۷/۲۳)

آیا واحد اجرای احکام درباره دستور فروش ملک مشاع باید نیم عشر دولتی را اخذ کند؟

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۹/۴۱ مورخ ۱۳۹۹/۴/۳ بیان داشته : دستور فروش ملک مشاعی، حکم نیست تا اجرای آن نیاز به اجرائیه داشته باشد، بنابراین پنج درصد مبلغ محکوم به موضوع ماده ۱۵۸ قانون اجرای احکام مدنی که بابت حق اجرای حکم بعد از اجرا وصول میشود، در فرض سؤال قابلیت وصول نداشته و وصول حق اجرا در این فرض سؤال منتفی است.

اگر یکی از شرکا محجور باشد، ملک چگونه به فروش میرود؟

با توجه به اطلاق مواد ۱۲۴۱ قانون مدنی و ۸۳ قانون امور حسبی، فروش اموال غیر منقول محجور توسط قیم مستلزم رعایت غبطه محجور و تصویب دادستان است و مفروز یا مشاع بودن مالکیت اموال غیر منقول محجور مؤثر در مقام  نیست. بدیهی است در صورتی که موضوع تقسیم مال در بین باشد و این تقسیم به فروش مال منجر شود، مشمول حکم مقرر در ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی است.

آیا واحد اجرای احکام مکلف است ملک مورد مزایده موضوع دستور فروش را قهراً از متصرف انتزاع ید نموده و به برنده مزایده بدهد؟

اداره حقوقی در نظریه شماره ۷/۹۷/۱۹۱۳ مورخ ۱۳۹۷/۷/۴ به جهت حکم نبودن موضوع آن را از شمول ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی خارج میداند و بیان کرده «دادگاه در اجرای دستور فروش ملک مشاع وظیفه ای دایر بر تخلیه ملک فروخته شده و تحویل آن به برنده مزایده ندارد و مورد از ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی نیز منصرف است. زیرا در اجرای دستور مزبور اصولاً توقیف ملک و سپردن آن به مالک یا متصرف منتفی است.»

با این وصف، برنده مزایده در صورت عدم تخلیه ملک توسط متصرف باید دعوای جداگانه علیه وی مطرح کند.

اگر ملک به فروش نرود ،اجرای احکام تا چند مرتبه مجاز به برگزاری مزایده است؟

در خصوص مزایده ملک مشاع در راستای دستور فروش ،محدودیت مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام را نداشته و از شمول مواد مذکور خارج است و اگر ملک به فروش نرود ،چاره ای جز تجدید مزایده ولو به کرات به تقاضای ذی نفع نیست.

آیا زوجه میتواند درخواست فروش ملک همسر متوفای خود را بدهد؟

با توجه به ماده ۹۴۸ قانون مدنی، در صورت امتناع ورثه از اداء قیمت اموال غیر منقول به زوجه ،وی میتواند حق خود را از عین اموال استیفا کند ،بنابراین، در این حالت اموال غیر منقول موضوع ارث، وثیقه طلب زوجه از جهت میراث میباشد .

به عبارت دیگر زوجه نسبت به اموال مذکور دارای حق عینی بوده و وارث تا پرداخت حق زوجه حق تصرف و تغییر و انتقال عین (اموال غیر منقول ) را ندارند که با توجه به مراتب و وجود حق عینی برای زوجه در دعوای تقسیم با فروش مال مشاعی لزوماً وی میبایست طرف دعوا قرار گیرد .(نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۹۳۵ مورخ ۱۳۹۵/۸/۱۲)

بنابراین، با این وصف در صورتی که حق زوجه اما نشود، وی نیز میتواند درخواست فروش ملک مشاعی و دریافت حق السهم خود را تقدیم دادگاه نماید.

اگر متقاضی خواسته مطالبه خسارات دادرسی یا خواسته دیگری مطرح نماید، تکلیف دادگاه چیست؟

با توجه به اینکه در فرض درخواست صدور دستور فروش رسیدگی ترافعی وجود ندارد و تصميم دادگاه یک تصمیم اداری است، بنابراین هیچ خواسته ای قابل استماع نیست و اگر مطرح شود دادگاه درباره اصل درخواست، در صورت وجود شرایط ،دستور فروش و درباره مازاد بر آن قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید. دستور فروش قابل اعتراض نیست، اما قرار عدم استماع دعوا قابل تجدید نظر خواهی است. مضافاً اینکه در خصوص خواسته خسارات دادرسی ،رابطه سببیت نیز برقرار نیست.

آیا صدور دستور فروش ملک مشاع نسبت به ملک در رهن امکانپذیر است؟

در این خصوص محاکم قضائی رویه های متفاوتی دارند،برخی بر این عقیده اند که اگر ملک در رهن باشد تا رفع مانع و فک رهن، فروش امکانپذیر نمی باشد اما برخی دیگر صدور دستور فروش را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف‌ کننده بلامانع می دانند، جدیدترین نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بر پذیرش این دعوی در صورت در رهن یا توقیف بودن ملک دارد.

شماره نظریه : ۷/۱۴۰۲/ ۶۴شماره پرونده : ۱۴۰۲-۸۷-۶۴ تاریخ نظریه : ۱۴۰۲/۰۳/۰۲

چنانچه سهم یکی از شرکای مشاعی ملکی که توسط اداره ثبت غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، در توقیف یا رهن ثالث باشد، آیا شرکای دیگر می‌توانند صدور دستور فروش بابت حصه مشاعی خود را درخواست کنند؟ و یا آنکه ملک باید از رهن خارج شود تا صدور دستور فروش امکان‌پذیر شود؟

پاسخ:

اولاً، در فرض سؤال که در اجرای ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، به درخواست یکی از مالکان مشاع، دستور فروش ملک مشاع صادر و متعاقباً معلوم شده است، مالک دیگر سهم خود را در رهن قرار داده و یا حصه وی در توقیف است، دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست؛ زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف‌کننده صادر می‌کند. ثانیاً، با توجه به ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین نامه اجرایی آن خواهد بود و مطابق ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون یادشده مصوب ۱۳۵۸/۰۲/۲۰هیأت وزیران، فروش ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است؛ بنابراین در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده ۵۵ قانون اخیرالذکر امکان‌ پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف‌ کننده مقدم و یا مرتهن امکانپذیر نیست.