دستور تخلیه یکی از دعاوی مبتلا به در شوراهای حل اختلاف است .به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.
تخلیه کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری که قرارداد اجاره آنها حائز شرایط مندرج در ماده قانونی اخیرالذکر باشد، با صدور دستور تخلیه مستاجر موظف به تخلیه ملک خواهد شد. در سایر موارد یعنی در فرض فقدان هر یک از شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه، تخلیه ملک وفق عمومات قانون مدنی و توافقات مندرج در اجاره نامه خواهد بود.در مقابل مستاجر می تواند در مقام دفاع نسبت به طرح دعوای ابطال دستور تخلیه اقدام نماید.
شرایط صدور دستور تخلیه
برای آنکه موجر بتواند تقاضای صدور دستور تخلیه کند، وجود شرایط ذیل ضروری است:
۱-قرارداد اجاره منعقده فی مابین موجر و مستاجر، عادی باشد.
صدور دستور تخلیه راجع به املاکی که سند رسمی اجاره دارند، میسر نبوده و موجر در چنین مواردی باید از دفترخانه تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجرائیه نماید.
۲-قرارداد عادی اجاره مدت دار باشد.
هرچند برخی قید مدت در قرارداد عادی اجاره را برای صدور دستور تخلیه لازم می دانند اما ذکر مدت در قرارداد اجاره جزء شرایط صحت قرارداد اجاره است. البته مطابق مقررات قانون مدنی، عدم قید مدت در متن قرارداد اجاره در برخی موارد سبب ابطال قرارداد اجاره نخواهد شد. به هر حال برای صدور دستور تخلیه ضروری است طرفین قرارداد اجاره در متن قرارداد، مدت اجاره را درج نمایند.
۳-قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۴-قرارداد اجاره به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
برخی از محاکم، درج امضای موجر و مستاجر در قرارداد را الزامی می دانند و معتقدند وجود اثر انگشت طرفین در قرارداد برای صدور دستور تخلیه کفایت نمی کند.
۵-قرارداد اجاره به وسیله دو نفر شاهد گواهی شود.
شهود مذکور باید ذیل قرارداد را امضا نمایند و صرف حضور ایشان در زمان انعقاد قرارداد کافی نخواهد بود. البته امضای شهود ذیل سند تمدید قرارداد اجاره الزامی نیست.
۶-مدت زمان قرارداد اجاره منقضی شده باشد.
تخلیه عین مستاجره در اثنا مدت قرارداد به هر دلیل از شمول مقررات راجع به دستور تخلیه خارج است و مدت قرارداد باید به پایان رسیده باشد.
۷-عین مستاجره فاقد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.
رسیدگی به امر تخلیه املاکی که دارای سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت هستند، و یا دعاوی مطالبه سرقفلی از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج است. بنابراین رسیدگی به موضوع تخلیه این قبیل املاک تنها در صلاحیت دادگاه های عمومی محل وقوع ملک است.
۸-مبلغ یا سندی که به عنوان تضمین نزد موجر بوده، به مستاجر مسترد شود.
در صورتی که موجر، مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
چنانجه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
۹-ارائه سند مالکیت عین مستاجره
هر چند در خصوص درخواست صدور دستور تخلیه کافی است خواهان، مالک منافع عین مستاجره باشد اما در عمل برای صدور این دستور، ارائه سند مالکیت از سوی خواهان ضروری است.
اعتراض به دستور تخلیه
همانطور که از عنوان دستور تخلیه مشخص است، این دستور یک تصمیم اداری است و نه یک حکم. بنابراین دستور تخلیه قابل اعتراض نبوده و در فرض صدور، قطعی است. البته در صورتی که مستاجر مدعی باشد که شرایط صدور دستور تخلیه وجود نداشته و همچنین در فرض بروز اختلاف در مورد اصالت سند یا تمدید قرارداد، مستاجر می تواند حسب مورد نسبت به طرح دعوای مربوطه در دادگاه های عمومی اقدام نموده و توقیف عملیات اجرایی راجع به دستور تخلیه را از آن دادگاه درخواست نماید. صدور چنین قراری منوط به نظر دادگاه و سپردن تامین از سوی مستاجر است.
استمهال مستاجر
برابر ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.البته برخی از محاکم، مقرره فوق را به جهت تعارض با روح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قابل اجرا نمی دانند.
اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه، مستاجر حاضر نباشد، می توان با انتقال اثاث موجود در ملک به یک انبار عمومی، مفاد دستور تخلیه را به اجرا گذاشت.
مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه
رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه در صلاحیت شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
16 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
پس‌از دریافت دستور تخلیه آپارتمانم و پرداخت ودیعه به دادگستری پرونده به اجرای احکام رفته است
به علت مسافرت در خواست اجرای حکم از اجرای احکام کردم
آیا اقدامات کلانتری در بخش روندکار پرونده‌ام در سامانه ثنا ثبت میشود؟
تا از روند اقدامات مامور کلانتری مطلع شود.
سلام خیر صرفا آخرین اقدامات در خصوص پرونده قابل مشاهده است
در مورد اعتراض نسبت به دستور تخلیه بعلت جعل امضا شاهد در اجاره نامه، مرجع صدور توقف عملیات اجرایی، کدام مرجع می‌باشد؟
شعبه حل اختلاف، دستور تخلیه صادر کرده است.
سلام. اصل برصحت معاملات است وجعل باید اثبات شود ودر ضمن جعل امضای شاهد ملاک نیست مهم اصحاب معامله هستند
سلام. من قراراست یک خانه رابه صورت رهن کامل اجاره کنم. موجرمیگویدبه کافینت برویم ودرسامانه ثبت املاکsrem. irاجاره نامه راانجام دهیم. میگویدکافینت هزینه کمی میبرد. من میگویم بهتراست به بنگاه مشاوراملاک برویم. نگران این هستم که درپایان قرارداد، موجر، مبلغ رهن رابه من پس ندهد. حالانمی دانم برای محکم نمودن کاروجلوگیری ازپس ندادن رهن توسط موجرآیابهتراست به کافینت وسامانه ثبت املاک برویم؟ یابه مشاوراملاک برویم؟
سلام تفاوتی ندارد. در عمل از یک اعتبار حقوقی بهره مند هستند
چند هفته قبل مستاجر برای تمدید اجاره نامه از من خواست تا در یک پیامک تعداد و مبلغ چکهای اجاره را مشخص کنم وچند روز بعد به اتفاق مستاجر به آژانس املاک مراجعه کردیم. صاحب آژانس بعد از نوشتن قرارداد و امضای طرفین و مبادله چکهای اجاره مبلغ بالایی برای کمیسیون طلب کرد که با مخالفت مستاجر روبرو شد و قرار شد که به یک آژانس دیگر مراجعه کنیم ، ولی بعد مستاجر امروز و فردا می‌کرد و برای قرارداد جدید موعدی مشخص نمی‌کرد. من ناچارا به همان آژانس اول مراجعه کردم و پس از گرفتن تخفیف قابل ملاحظه قرارداد را از آژانس گرفتم ولی مستاجر با وجود تخفیف آژانس هنوز حاضر به گرفتن قرارداد نیست. با توجه به اینکه من قرارداد را دارم آیا نگرفتن قرارداد توسط مستاجر برای من تبعات حقوقی دارد؟
با سلام
خیر با امضای قرارداد طرفین متعهد به ایفای تعهد قراردادی می باشند و نگرفتن اجاره نامه حقی را از شما ضایع نمی نماید.
آیا چنانچه در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد در صورت حدوث اختلاف موضوع از طریق داوری حل و فصل شود داور میتواند دستور تخلیه صادر کند؟
اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۵۳۰ مورخ ۱۴۰۰/۶/۱۶ بیان داشت: ارجاع اختلافات ناشی از قرارداد اجاره از جمله تخلیه عین مستأجره به داور منعی ندارد و داور می تواند طبق مقررات رسیدگی و رأی خود را در خصوص تخليه عین مستأجره صادر کند که رأی مذکور طبق مقررات قانونی توسط دادگاه صالح اجرا می شود، اما رأی داور وصف دستور تخلیه ندارد؛ زیرا مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ صدور دستور تخلیه صرفاً توسط مرجع قضایی صالح امکان پذیر است. شایان ذکر است ابطال رأی داور در این خصوص در هر صورت با دادگاه عمومی حقوقی است.»
منزل خود را اجاره داده‌ام و و دوماه است که قرارداد به پایان رسیده و مستاجر بلند نشده است، برای حکم تخلیه چه مقدار زمان میبرد تا خانه‌ام را پس بگیرم؟ ایا این دوماه هم حساب می‌آید برای گرفتن حکم تخلیه؟
چنانچه در ذیل اجاره نامه شما ۲نفر شاهد امضا نموده باشند، از طریق دفاتر خدمات قضایی دستور تخلیه درخواست نمایید.بستگی به پروسه دادرسی دارد دستر تخلیه خیلیی سریع انجام می شود ولی حداقل یک ماه در نظر داشته باشید
برای تخلیه فوری ملک به کجا مراجعه کنیم؟
محل رسیدگی به تقاضای تخلیه فوری ملک، شورای حل اختلاف است.
برای این امر باید به شورای حل اختلافی مراجعه کنید که ملک شما در آن منطقه واقع شده است.
همچنین خواسته خود را در دادخواست، (( تخلیه فوری ملک)) بنویسید نه صدور حکم تخلیه تا بلافاصله دستور تخلیه صادر شده و ظرف مدت 72 ساعت، حکم قضایی اجرا شود.
یکی از ورثه بدون اجازه مابقی ورثه مغازه‌ای رو اجاره داده و بنده میخوام حکم تخلیه ملک بگیرم اما به قولنامه بین برادرم و مستاجر دسترسی ندارم فقط برگ انحصار وراثت گرفتم آیا راهی هست که این کارو انجام بدم لازم به ذکر هست که قولنامه ملک که بنام پدر مرحومم هست کاغذی و کپیش رو دارم با تشکر
به استناد استشهادیه و اسناد موجود و گواهی انحصار وراثت شکواییه انتقال مال غیر مطرح نمایید و همچنین میتوانید دعوی حقوقی رفع تصرف عدوانی علیه مستاجر مطرح کنید.