تجویز انتقال منافع به غیر

بر اساس ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیرانتقال دهد یا واگذارنماید ( تجویز انتقال منافع به غیر )،مگر اینکه کتبا این اختیار به او داده شده باشد.بر همین اساس اگر مستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد و بنا به دلایلی همچون کهولت سن یا تغییر شغل یا مسافرت یا نیازمالی اصرار بر انتقال داشته باشد.ولی مالک حاضر به اعلام رضایت یا پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت وی نگردد.با انجام این انتقال موجب ایجاد حق تخلیه با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد شد.

لذا قانونگذار برخلاف قواعد قانونی راه حلی را برای خروج مستاجر از قرارداد تحت عنوان طرح دعوی تجویز انتقال منافع به غیر پیش بینی نموده است.که در این مقاله به اهم موارد کاربردی این دعوی خواهیم پرداخت.

شرایط طرح دعوی تجویز انتقال منافع به غیر

1.عدم رضایت مالک به انتقال منافع 

2.عدم رضایت مالک به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت در ازای تخلیه ملک از سوی مستاجر

3.قرارداد اجاره میبایست مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد

4.مالکیت رسمی موجر بر پلاک ثبتی ملک موضوع اجاره احراز گردد

طرح دعوی تجویز انتقال منافع به غیر و نحوی رسیدگی 

با تجمیع شرایط مذکور،مستاجر می بایست اقدام به طرح دعوی با خواسته تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال رسمی در دفترخانه تنظیم کننده سند یا دفترخانه اسناد رسمی (در فرضی که اجاره نامه رسمی نباشد.) بنماید.دادگاه با احراز شرایط طرح دعوی و انجام استعلام ثبتی و تائید مالکیت موجر حکم بر تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال رسمی به نفع مستاجر در دفتر اسناد رسمی مربوطه به مدت 6 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی صادر می نماید.

لازم به ذکراست،درصورتی که در جلسه دادگاه موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر شود،دادگاه با ارجاع به کارشناسی میزان حق کسب یا پیشه مستاجر را تعیین می نماید و با قطعیت آن،حکم به تخلیه ملک توسط مستاجر در قبال دریافت حق کسب یا پیشه صادر می نماید و در حکم صادره تصریح می نماید،در صورتی که موجر ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی حق کسب یا پیشه مستاجر را پرداخت ننماید،مستاجر مجاز خواهد بود، منافع را ظرف 6 ماه به غیر منتقل نماید و در صورت عدم انتقال حکم مزبور کان لم یکن و بلا اثر خواهد شد.

نکات کاربردی:

1.به کررات دیده می شود،که مستاجر و طرف قرارداد با اخذ رضایت شفاهی موجر و یا با تصور اخذ رضایت مالک در آینده اقدام به انعقاد قرارداد و انتقال منافع می نمایند.که با این اقدام خود را در معرض خلف وعده و کتمان اجازه رضایت شفاهی ازسوی موجر یا عدم امکان اخذ رضایت وی قرار می دهند.که نهایتا ممکن است موجر اقدام به طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه بعلت انتقال به غیر نماید.

2.دعوی تجویز انتقال به غیر می بایست از سوی مستاجر صورت پذیرد و اگر بدون اخذ مجوز انتقال صورت پذیرفته باشد،مستاجر بعدی نمی تواند تقاضای تجویز و انتقال رسمی اجاره را بنماید.

دعوی تجویز انتقال سرقفلی یا تجویز انقال حق کسب و پیشه 

در قانون صراحتا از تجویز انتقال منافع به غیر نام برده است.لذا دعوی تجویز انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه در محاکم مسموع نیست و بر اساس ماده 2 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.

 طرفین دعوی تجویز انتقال منافع به غیر

موجر یا مالک جدید و در صورت فوت هر یک،تمامی ورثه وی به عنوان خواهان می بایست در ستون دادخواست تصریح گردند.مستاجر و در صورت فوت وی،تمامی ورثه بعنوان خوانده می بایست طرف دعوا قرار گیرند.

نکات کاربردی:

1.در صورت فوت موجر و عدم طرح دعوا از طرف تمامی ورثه یا در صورت فوت مستاجر و طرف دعوا قرار ندادن تمامی وراث با توجه به عدم امکان تجزیه دعوا و عدم امکان اجرای حکم در آینده،دعوی بر اساس ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی با قرار رد دعوا مواجه خواهد گردید.

2.در صورت فوت مالک یا در صورت فوت وی ارائه گواهی انحصار وراثت از سوی ورثه یا وراث وی جهت احراز سمت الزامی است.در فرض فوت مستاجر و عدم اطلاع از مشخصات ورثه وی،مالک یا هریک وراث وی می توانند با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت احوال جهت معرفی ورثه نمایند.هر چند بعضا شوراهای حل اختلاف با استدلال اینکه حق تحصیل دلیل ندارند،از پذیرش درخواست امتناع می نمایند.

مرجع صالح جهت طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

بموجب ماده 20 قانون آئین دادرسی مدنی،دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول(محل وقوع ملک )صلاحیت رسیدگی به دعوای مذکور را دارد.

نحوه اجرای رای تجویز انتقال منافع به غیر 

حکم قطعی تجویز انتقال منافع به غیر اعلامی است و اجرائیه ای جهت اجرای آن صادر نمی شود و رونوشت رای به دفترخانه مربوطه ارسال می گردد و مستاجر موظف است،ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی باید با سند رسمی منافع را به دیگری منتقل نماید.در این صورت مستاجر می تواند حق کسب و پیشه خود را از مستاجر جدید دریافت نماید و مستاجرجدید از هرحیث قائم مقام وی در قرارداد سابق خواهد شد.