اثبات مالکیت ملک یکی از دعاوی شایع ملکی در مراجع دادگستری است .با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک، بخش قابل توجهی از املاک مطابق مفاد این قانون به ثبت رسیدند و سند رسمی مالکیت مربوط به آنها صادر شد. مع الوصف همچنان املاکی وجود دارد که به دلایل مختلف به ثبت نرسیده اند که طبعا سند مالکیتی نیز برای آنها صادر نشده است تا در فرض وقوع اختلاف در مورد مالکیت بتوان به آن استناد کرد. در این صورت شخصی که مدعی مالکیت است، می تواند اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت ملک ، جهت اثبات مالکیت خود نماید.
لازم به ذکر است، حسب مورد ممکن است، در کنار طرح این دعوا یا پس از اثبات آن طرح دعاوی دیگری جهت احقاق حقوق خواهان از قبیل الزام به تحویل ملک ، الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، قلع و قمع بنا غیر مجاز و دعوای خلع ید نیز ضرورت یابد، که هر یک دارای شرایط متفاوتی جهت طرح و دفاع می باشند. که با توجه به اهمیت دعاوی اعلامی به صورت مجزا به شرایط هر یک پرداخته ایم.
شرایط طرح دعوای اثبات مالکیت ملک
۱.ارائه قرارداد مکتوب یا اثبات انتقال ملک به خواهان
۲.عدم وجود سابقه ثبتی نسبت به ملک موضوع دعوا
مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک
نحوه دفاع در دعاوی اثبات مالکیت ملک و دلایل اثبات مالکیت بر حسب نوع دعوا ممکن است متفاوت باشد. ولی به صورت کلی احراز تصرفات و سابقه مالکیت با ارائه دلایل زیر صورت می پذیرد.
- قرارداد و مستندات انتقال مالکیت از جمله رسیدها و فیش های پرداخت ثمن معامله
- اقرار
- شهادت شهود
- معاینه و تحقیقات محلی
- استعلام ثبتی
نحوه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک
با ثبت دادخواست و ارجاع پرونده به شعبه ، غالبا با توجه به اینکه به ندرت ملکی در ایران فاقد پلاک ثبتی می باشد، شعبات دادگاه اقدام به ارسال اخطار رفع نقص جهت اعلام پلاک ثبتی به خواهان می نمایند و از پذیرش ادعای فقدان پلاک ثبتی امتناع می نمایند و پذیرش ادعای فقدان پلاک آن را منوط به اثبات فقدان پلاک ثبتی از سوی خواهان دعوا می دانند. که غالبا با عدم رفع نقص اقدام به صدور قرار رد می نمایند.
حال با فرض پذیرش دادخواست ، شعبه با تعیین وقت دادرسی نسبت به ادعای خواهان پرونده و بررسی اسناد و مدارک ادعایی وی و طرف دعوا اقدام و در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعوا تصمیم گیری می نماید.
مبانی دعوای اثبات مالکیت ملک
بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
برابر ماده قانونی فوق الذکر تنها دلیل مثبت مالکیت نسبت به اموال غیر منقول، سند رسمی است که برابر مقررات قانون ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است. به این ترتیب اشخاص نمی توانند برای اثبات مالکیت ملک خود به سایر ادله و مستندات توسل جویند.
در چنین مواردی شخصی که مدعی است ملک به نحوی از انحا قانونی به او منتقل شده اما به هر دلیلی، سند رسمی به نام وی تنظیم نشده، باید وقوع موجبات انتقال را نزد دادگاه به اثبات برساند که این امر غیر از اثبات مالکیت است. برای نمونه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، خواهان که در واقع خریدار ملک است، باید وقوع عقد بیع میان خود و مالک رسمی ملک را ثابت کند تا در نتیجه آن، فروشنده به حکم دادگاه ملزم شود تا با حضور در دفترخانه، سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل نماید.
موارد مذکور در فوق اختصاص به املاکی دارد که پیشتر در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشند و سند رسمی مالکیت نیز برای آنها صادر شده باشد. به این ترتیب دعوای اثبات مالکیت ملک راجع به املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع ندارد؛ چرا که چنین دعوایی شائبه ایجاد مالکیت موازی نسبت به اسناد رسمی را ایجاد می کند که این امر موجب تزلزل اعتبار اسناد رسمی است. در حالی که چنین نتیجه ای بر خلاف قصد و اراده قانون گذار است؛ در نتیجه این دعوا را نمی توان راجع به املاک ثبت شده مطرح نمود.
به این ترتیب دعوای اثبات مالکیت تنها نسبت به املاک جاری یا ثبت نشده قابلیت استماع دارد. خواهان دعوای اثبات مالکیت ملک برای اثبات مدعای خود می تواند به دلایل مختلفی از جمله شهادت شهود، اماره تصرف، سند عادی، معاینه محل و تحقیق محلی و … استناد نماید.
اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی
همانطور که توضیح آن گذشت، دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی مسموع نمی باشد و در صورت طرح چنین خواسته ای، دادگاه رسیدگی کننده قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد. دلیل این امر نیز ایجاد مالکیت موازی با اسناد رسمی و مغایرت این خواسته با مفاد قانون ثبت اسناد و املاک است.
شخصی که مدعی است ملک دارای سابقه ثبتی به او منتقل شده، باید وجود ناقل مالکیت را نزد دادگاه به اثبات برساند. برای مثال اگر موجب انتقال مالکیت، عقد بیع بوده، خریدار باید به نحو معتبر، مثلا با ارائه مبایعه نامه اثبات وقوع بیع را ثابت کند و بر همین اساس از دادگاه بخواهد فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نماید.
اثبات مالکیت ملک با قولنامه
در صورتی که بموجب قولنامه که در عرف مصطلح است، مالکیت ملکی به خواهان واگذار شده باشد، با بررسی صحت و سقم فقدان پلاک ثبتی در ملک موضوع دعوا و بررسی دلایل ابرازی خواهان از جمله اقرار خوانده یا خواندگان ، شهادت شهود ، بررسی سابقه تصرف خواهان و ایادی ماقبل وی دادگاه نسبت به صدور حکم اقدام می نماید.
نکته :عدم اثبات اصالت سند عادی، در حکم جعل است!
وقتی دست‌نوشته یا سند عادی به دادگاه ارائه شود، دادگاه آن را به کارشناس ارجاع میدهد تا اصالت آن بررسی شود اگر احراز اصالت دست نوشته صورت نگیرد سند جعلی محسوب می‌شود و در صورت شکایت فرد ذینفع، پرونده جزایی دیگری با عنوان «جعل» و «استفاده از سند مجعول» قابل طرح خواهد بود که مجازات هرکدام از آنها سه ماه تا یک سال حبس و جزای نقدی است.
اثبات مالکیت ملک با کپی قولنامه یا مبایعه نامه
با توجه به اینکه کپی قولنامه یا قرارداد فاقد اعتبار اصل سند است، بنابراین محاکم به صرف ارایه کپی قولنامه به آن اعتباری نمی دهند و از پذیرش دعوا امتناع می نمایند.
اثبات مالکیت ملک با شهادت شهود
شهادت یکی از ادله اثباتی جهت اثبات مالکیت ملک می باشد و پذیرش حدود اعتبار آن با دادگاه است و رویه جاری محاکم در پذیرش آن اتفاق نظر ندارند و با جمع سایر دلایل موجود از جمله بررسی سابقه تصرف خواهان یا مورث ایشان اقدام به صدور حکم می نمایند.
اثبات مالکیت زمین روستایی
در زمین های روستایی با فرض فقدان پلاک ثبتی در آنها، دادگاه ها با بررسی اسناد و قراردادهای ادعایی خواهان، معاینه و تحقیقات محلی، استماع شهادت شهود، اخذ استعلامات مقتضی از ادارات مربوطه و احراز سابقه تصرف و انتقال مالکیت ملک به خواهان نسبت به آن حکم مقتضی صادر می نمایند.
اثبات مالکیت ملک بدون قولنامه
جهت اثبات مالکیت ملک در این فرض خواهان می بایست با تمسک به سایر دلایل اثباتی از جمله معرفی شهود ، درخواست انجام تحقیقات و معاینه محل و اخذ استعلامات مقتضی از ادارات مربوطه نسبت به اثبات سابقه تصرفات خود یا فروشندگان به ایشان و انتقال مالکیت اقدام نماید.
اثبات مالکیت زمین موروثی
جهت اثبات مالکیت زمین موروثی در فرضی که زمین فاقد پلاک ثبتی است، مورث (مورثین ) بدوا می بایست اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت نمایند و سپس با ثبت دادخواست حقوقی و با ارائه اسناد و مدارکی که دلالت بر تصرف و انتقال مالکیت ملک به مورث وی می نماید اقدام به اثبات دعوا نمایند.
کاربرد اماره تصرف در دعوای اثبات مالکیت ملک
اماره تصرف، موضوع ماده 35 قانون مدنی، یکی از ادله مورد استناد در اغلب دعاوی راجع به اثبات مالکیت ملک است. قانون گذار در این ماده قانونی، تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت دانسته؛ مگر آنکه خلاف آن ثابت شود. در املاک ثبت شده، اماره تصرف نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت مورد استناد قرار بگیرد؛ چرا که اماره تاب مقاومت در برابر سند رسمی مالکیت را ندارد؛ اما در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی، می توان با توسل به اماره تصرف، مالکیت متصرف را به اثبات رساند.
شایسته تذکر است، تصرفی که در ماده 35 قانون مدنی به رسمیت شناخته شده، واجد ویژگی هایی است و هر گونه تصرف را نمی توان به استناد ماده اخیر الذکر منشاء مالکیت دانست. برای نمونه تصرفی می تواند دلیل مالکیت باشد که مشروع و قانونی باشد. چنانچه به هر طریق احراز شود تصرف متصرف منشاء قانونی نداشته و غاصبانه بوده، اماره تصرف اثرگذار نخواهد بود. از طرف دیگر اماره تصرف دلیل مالکیت شخصی است که از جانب خود در ملک متصرف باشد و تصرف اشخاصی مثل وکیل، امین، ولی، قیم و … که به نیابت از دیگری، ملک را در تصرف داشته باشند، از اسباب مالکیت شمرده نمی شود.
ضمنا بر اساس ماده 37 قانون مدنی نیز اگر متصرف فعلی اقرارکند که ملک سابقا مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند؛ مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
آیا خواسته اثبات مالکیت بدون وجود نزاع و به تنهایی قابلیت استماع دارد؟
در مقدمه باید گفت به دلیل وجود این خلأ (عدم سابقهٔ ثبتی ملک) احتمال سوء استفاده از این مقرره وجود دارد و چه بسا افرادی به صورت صوری و با دعوای زرگری به دنبال تحصیل حکم از دادگاه برای خود باشند منشأ همۀ این سوداگریها به عدم ثبت ملک بر می گردد اما به نظر میرسد در این حال محاکم میتوانند محدوده طرح این دعوا را تنگ تر کنند و آن را صرفاً در مواردی بپذیرند که فی الواقع اختلافی بین اصحاب دعوا حادث شده باشد. برای مثال دعوای اثبات مالکیت بدون خواسته خلع ید پذیرفته نشود. هرچند این راهکار نیز نمیتواند به طور کامل از مشکلات احتمالی جلوگیری کند و علاج آن فقط ثبت املاک است.
در چه مرحله ای از ثبت ملک میتوان متقاضی ثبت را مالک رسمی دانست؟
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ مورخ ۱۴۰۰/۲/۲۰ اشعار داشت “در فرض سؤال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ قانون ثبت مالک میشناسد، لذا منتقل اليه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر میرسد.”
چنانچه یک روستا یا یک منطقهٔ وسیع تنها یک سند ثبتی داشته باشد ولی در حال حاضر ملک به صورت مفروزالرعیه درآمده و به افراد متعددی واگذار شده باشد ، اگر به ملک احدی از مالکین تعرض شود وی چه خواسته ای میتواند مطرح کند؟
به نظر میرسد اگر شرایط دعوای تصرف عدوانی وجود داشته باشد ،مناسب ترین گزینه همین خواسته میتواند باشد و محاکم چنانچه به اصل حق پی ببرند به نظر می توانند با مسامحه با این قضیه برخورد نمایند تا مالک اصلی ملک استیفای حق نماید. مشکل اساسی این اراضی و املاک این است که بر روی اسناد رسمی مشاع هستند، اما بر روی طبیعت و در واقع افراز شده اند این تعارض بعضاً غیر قابل حل است.
اداره حقوقی در نظریهٔ شمارهٔ ۷/۹۹/۱۳۱۹ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۲۷ معتقد است اثبات مالکیت قابل استماع نیست حتی اگر پلاک ثبتی به مساحت یک روستا باشد.
در نظریه مشورتی مذکور آمده است (۱) .. الف) باتوجه به اینکه یکی از ارکان دعوی ،خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست؛ لکن چنانچه منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شمارهٔ ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور چنین خواسته ای ( تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و برعکس، در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر در مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ ..
با وجود اینکه در اراضی و املاکی که سند رسمی دارند خواسته اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد ،اما اگر دادگاهی آن را قابل استماع دانسته و حکم بر اثبات مالکیت صادر کرده باشد، آیا کسی که بر اساس حکم دادگاه مالک ملک است میتواند دعوای خلع ید علیه متصرف مطرح نماید؟
آنچه مسلم است در تعارض دو سند رسمی ،حکم دادگاه ارجحیت دارد، در این خصوص اداره حقوقی در قسمتی از نظریه مشورتی فوق الاشاره بیان داشته ” اگرچه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به املاک ثبت شده فاقد مجوز قانونی بوده ولی در فرض سؤال که این دعوا رسیدگی و مورد لحوق حکم قرار گرفته است تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی است ،صدور حکم مبنی بر خلع ید به استناد آن بلامانع به نظر میرسد.»
طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و دعوای خلع ید به صورت توامان
در خصوص امکان طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و دعوای خلع ید به صورت توامان و ضمن یک دادخواست میان حقوقدانان اختلاف است. اختلاف موصوف نهایتا منجر به صدور رای وحدت رویه شماره 672 در هیات عمومی دیوان عالی کشور شد. مطابق این رای، با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
به جهت ادامه اختلافات حتی پس از صدور رای وحدت رویه، موضوع در نشست قضایی نیز مطرح شد. نظر اکثریت قضات حاضر در نشست به شرح ذیل است:
طبق رای وحدت رویه شماره 672/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است، قابلیت استماع در دادگاه را ندارد. ولیکن چنان چه دعوای اثبات مالکیت توام با خلع ید مطرح شود، دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خوانده را به خلع ید از اعیان غیر منقول محکوم خواهد کرد.
اقلیت معتقد بودند دعاوی اثبات مالکیت ملک و خلع ید توامان در دادگاه، قابلیت استماع ندارد و منحصرا رسیدگی به دعوای خلع ید به استناد رای وحدت رویه مذکور، فرع برداشتن سند رسمی است. چنان چه خواهان دعوا، سند رسمی دفترچه ای یا موضوع ماده 22 قانون ثبت که از طریق اداره ثبت اسناد، اخذ می شود را نداشته باشد، دعوای نامبرده مبنی بر خلع ید نیز قابل استماع نخواهد بود و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز در محاکم، قابلیت استماع ندارد.
نهایتا مطابق نظر کمیسیون نشست قضایی اعلام شد خلع ید از اعیان غیر منقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رای وحدت رویه شماره ی 672/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی، قابلیت استماع ندارد.
مدعی در اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت باید در دادخواست خود حسب مورد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و خلع ید و تحویل ملک یا اثبات مالکیت در مورد پرونده هایی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است، به طرفیت ایادی قبلی و متعاقبا خلع ید غاصبانه را تقاضا کند.
به نظر می رسد با عنایت به لزوم ارائه سند رسمی مالکیت در دعوای خلع ید، این دعوا باید موخر بر صدور حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت اقامه شود.
نکته : چنانچه خواهان ملک را به صورت عادی خریده یا به وی هبه ، صلح یا هر طور دیگری منتقل شده باشد باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند نه اثبات مالکیت
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک
به موجب ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعاوی راجع به اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت راجع به اراضی که جزء منابع طبیعی اعلام شده و سند مالکیت آن به نام دولت صادر شده، با دادگاه عمومی حقوقی مرکز استان محل وقوع ملک است.
نظریه مشورتی شماره 7/96/446 مورخ 1396/02/26
تاریخ نظریه: 1396/02/26
شماره نظریه: 7/96/446
شماره پرونده: 69-721/1-042
استعلام:
غالباً در املاک جاری ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته و مشمول ماده 22 قانون ثبت نمی‌باشد دادخواست اثبات تحقق عقد بیع تنفیذ بیع و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم دادگاه حقوقی می‌گردد.
- از خواسته های اثبات تحقق عقد بیع، احراز تحقق بیع، تنفیذ بیع، تأیید بیع، آیا جملگی خواسته ها مطابق قانون است و در غیر این صورت کدام یک مطابق قانون و صحیح میباشد؟
- آیا دعوی اثبات مالکیت که نتیجه دعوی اثبات تحقق بیع است مطابق قانون است؟ آیا نتیجه یک دعوا میتواند خواسته باشد؟
- در املاک جاری آیا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال امکانپذیر است زیرا در املاک جاری جریان مقدماتی ثبت تکمیل نشده و سند صادر نشده است الزام خوانده‌ای که وفق ماده 22 قانون ثبت مالکیتی ندارد فاقد منطق قضایی است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
- با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفاً ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22،42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری.
- با توجه به پاسخ بند 1 دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می‌شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم میباشد.
- نظر به اینکه ملک مورد معامله قبل از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده 22 قانون ثبت، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده 41 قانون ثبت ارائه گردیده که به صراحت این ماده چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلاً به دیگری منتقل نموده، مکلّف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتباً اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. نتیجتاً در شرایط حاضر، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.
نمونه دادخواست الزام اثبات مالکیت ملک
| مشخصات طرفین | نام | نام خانوادگی | نام پدر | شغل | محل اقامت | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| خواهان | مشخصات مالک (مغصوب منه) | |||||
| خوانده | ۱ مشخصات متصرف غاصب -۲ مشخصات ایادی منقلة ماقبل | |||||
| وکیل یا نماینده قانونی | مشخصات وكیل یا وکلای دعاوی در صورت تمایل به داشتن آن | |||||
| خواسته یا موضوع و بهای آن | تقاضای صدور حکم بر
|
|||||
| دلایل و منضمات دادخواست |
|
|||||
| شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی بخش……….. / مجتمع قضائي ……….. ریاست محترم دادگستری شهرستان ………….. / سلام علیکم / احتراماً اینجانب / اینجانبه… وکیل پایه…. دادگستری به شماره پروانه… به وکالت از خواهان به استحضار می‌رساند:
بنا بر این، با تقدیم دادخواست و اسناد و مدارک تصدیق شده ابرازی در ۷ ردیف و ۳ برگ به شرح ستون دلایل و استناداً به مادتین ۳۰، ۳۱، ۳۶، ۱۴۰، ۳۰۸ قانون مدنی و ۱۹۸، ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی، رسیدگی به شرح ستون خواسته و نفس‌الامر صدور حکم مقتضی از محضر دادگاه تحت استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام |
||||||
| شماره و تاریخ ثبت دادخواست | ریاست محترم شعبه………دادگاه ……. رسیدگی فرمائید.
نام و نام خانوادگی مقام ارجاع کننده تاریخ و امضاء |
محل نقش تمبر | ||||
110 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
باسلام ووقت بخیر .ببخشید مزاحم شدم. بنده در سال ۹۲ سه قطعه باغ با ۳ سند مجزا خریداری کردم .در سال ۹۴ چند تن از همسایگان با ارایه مبایعه نامه ای از فروشنده ادعا کردند که سال ۹۰ قسمتی از این باغات را برای تردد با وسیله نقلیه خریداری کرده ا ند.البته یک نکته ای که بود قرارداد بدون تاریخ بوده و متراژ خریداری شده ونیز مکان دقیق آن در مبایعه نامه مشخص نبود.وبیشتر شبیه اجازه تردد بود.که البته مالک قبلی در این خصوص اصلا به ما چیزی نگفته بودند.ما طبق اسناد ومتراژی که در آنها قید شده بود( ۷۰۰۰مترمربع از قرار متری ۲۰۰۰۰تومان)ملک را خریده آیم .وبه مدعیان اعلام کردیم که ما طبق سند تمام ملک را خریداری کرده آیم و در مورد فروش این قسمت از ملک توسط مالک قبلی به شما صحبتی نشده وطبق اسناد انتقالی مالک فعلی ما هستیم .اخیرا ایشان در دادگاه از بنده اداره ثبت وفروشنده شکایت کرده ودر خواست ابطال معامله و اسناد را کرده اند .از شما راهنمایی میخواستم آیا صرف مبایعه نامه که جدیدا تاریخ آن را با تبانی شورای روستا درج کرده اندمیتوانند کل معامله ودر نهایت سندها را باطل کنند .تکلیف بنده که قبلا اطلاعی از این معامله نداشته ام چیست
مبایعه نامه وداد خواست را برایتان میفرستم
لطف کنید مرا راهنمایی کنید ممنون
یک سوال میتوانم با ارایه مبایعه نامه بدون تاریخی که سال ۹۴ از ایشان گرفته ام به عنوان جعل اسناد ؛اعتبار آن مبایعه نامه را زیر سوال ببرم؟
مورد شما، به فرض اثبات و درستی، از موارد معامله فضولی به شمار میرود.
طبق ماده 247 و 262 قانون مدنی معامله به مال غیر نافذ نیست و مشتری حق دارد برای استرداد ثمن، عینا یا مثلا به بایع فضولی رجوع کند.
بنابراین به فرض صحت معامله این حق برای شما محفوظ است تا برای استرداد ثمن و غرامات وارده، طرح دعوی کنید.
در مورد قسمت دوم سوال، طبق ماده 219 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای جعلیت باید با ذکر دلیل اقامه شود و شما می تونید در جلسه اول رسیدگی نسبت به سند ارائه شده ادعای جعلیت کنید.
موفق باشید.
با عرض سلام وخسته نباشی پدر بزرگم قطعه زمینی را با حضور دو شاهد کتبا نذر اینجانب نمود متاسفانه عموهام بعد از فوت پدر بزرگم گفتند که زمین در گذشته مال اقوام ساکن عراق بوده وما خریداری کرده ایم در صورتی که مدارک به نام پدر بزرگ ودر تصرف ایشان بوده حال: آیا نذر در حقوق ایران موجود و ماده ای در این راستا وجود دارد؟در صورت وجود جه ماده ای؟ من چگونه می توانم احقاق حق و دادخواست تقدیم نمایم؟ با تشکر فراوان لطفا راهنمایی فرماییید۰
سلام دادخواست اثبات مالکیت_هبه مطرح کرده و به استناد مدارک موجود خواهان صدور سند مالکیت گردید.
سلام خسته نباشید. ی خونه ای هست که پدر و فرزند چند سال پیش با هم شریک بودن که پسر سهم خود را به پدر میفروشه ملک هم سند نداره و قولنامه ای هستش حالا پسر اومده به مدارک پدر دستکاری کرده ادعای مالکیت و سهم و..میکنه و گلنامه رو هم این وسط پسره برداشته و مدارکی دست پدر نیست حالا پدر قصد فروش ملک رو داره به دلیل فشار زندگی و… مدرکی هم دستش نیست از چه راهی میتونیم ی مدرک برای پدر بگیریم و خونه رو بفروشيم. ممنون از راهنمایها ی شما
سلام. از آنجا که ملک قولنامه ای بوده و متاسفانه قولنامه موجود نیست، کار شما با پیچیدگی های زیادی روبرو خواهد بود.
در هر حال پیشنهاد ما برای شما این است که در وهله اول با توجه به اینکه بنگاه های معاملات ملکی برای هر معامله 3 نسخه تنظیم میکنند و یک نسخه به خریدار، یک نسخه به فروشنده می دهند، یک نسخه نیز در آرشیو خود نگهداری میکنند به بنگاه معاملات ملکی که قولنامه در آنجا تنظیم شده مراجعه کنید و یک کپی از قولنامه تهیه کنید.
در صورت نتیجه نگرفتن می توانید به شهرداری منطقه مراجعه کرده و وضعیت ملک را استعلام کنید در اینصورت، وضعیت ملک و مالک آن مشخص می گردد.
درخصوص سهم پسر که به پدر واگذار شده نیز چنانچه شاهدی دارید می توانید با اقامه دعوا در دادگاه این موضوع را ثابت کنید.
با توجه به اینکه قولنامه را پسر برده، چنانچه مدرک و سند یا شاهدی دارید، ابتدا با ارسال اظهار نامه به وی استرداد قولنامه را درخواست کنید چنانچه نتیجه ای نداشت می توانید با ادله خود در دادگاه اقامه دعوا کنید.
پیشنهاد اکید داریم حتما از وکیل دادگستری در هر مرحله استفاده کنید.
با سلام و احترام
خانه پدری ما طبق تقسیم بندی به دو برادر کوچکمان سهم شد و در نهایت یکی از برادران کوچک سهم برادر که در خانه با هم بودن را خرید و خانه مال یک نفر از انها شد در این معامله برادر بزرگ هم حضور داشته و پای قرار داد ما بین آن دو را امضا کرد ـ علی ای حال برادر بزرگ این ادعا را دارد که در ساختن خانه پدری شریک بوده و مصالح و پول در اختیار والدین قرار گذاشته تا خانه ساخته شده واز راه میگوید که نصف خانه ازآن خود است ودر ثانی برادر بزرگ ما یک قرار داد دارد که در آن قرار داد اولیه زمین پدری در آن معامله شده که در نزد وی است
. لازم به ذکر است که قریب به ۱۳سال هم هست که برادر که سهم خانه را خرید در آن زندگی میکند .
و مادر هم در قید حیات هستند و اما با این ادعا که بی سواد بوده فریب خورده نمیدانسته چه چیزی را امضا میکند و با قرار داد اولیه که از مالک بین او و پدر بوده شکایت کرده
ممنون از جواب دهی
سلام.
هر ادعایی باید به واسطه مدعی و با دلائل قوی به اثبات برسد.
اینکه برادر شما مدعی است که با پدر برای ساخت خانه هزینه کرده و مدعی است مالک نصف خانه است ادعایی است که نیاز به اثبات توسط سند و مدرک دارد.
برای این موضوع از شهادت مادر و سابقه سکونت در آن منزل و عدم ادعای وی تا کنون می توانید استفاده کنید.
صحت قراردادی که به استناد آن شکایت کرده باید بررسی شود. می توانید با انکار امضای پدر خود به قرداد متعرض شوید و یا ادعای جعل نسبت به آن بکنید.
به هر حال هر ادعایی باید در محکمه به اثبات برسد و بهتر است برای دفاع از خود، از کمک یک وکیل دادگستری استفاده کنید.
سلام و درود
ما یه قطعه زمین که ارث پدری بود داشتیم.مادر بنده زمین رو به برادر خودش به شکل قول نامه ای فروخته بود و تک تک بچه ها هم امضا کرده بودند که فروختند و وجه رو دریافت کردند(با اینکه بعضی از بچه ها زیر سن قانونی بودند) البته قولنامه بدون داشتن شاهد نوشته شده.اما با گذشت ۲۰ سال هنوز وجه معامله پرداخت نشده و نهایتا دایی بنده بدون پرداخت پول شکایت کرد و رای به نفع ایشون صادر شد.
آیا راهی برای فسخ معامله هست؟یا حداقل وجه زمین رو به ما بپردازه؟؟
لازم به ذکر هست که در این چندسال ما سند رسمی هم به نام تک تک وراث دریافت کردیم که قبلا قولنامه ای بود.ولی دادگاه زمین رو به ایشون واگذار کرد
سلام میتوانید دادخواست مطالبه وجه زمین را به همراه خسارت تاخیر تادیه مطالبه کنید.
سلام، سال 89 یک ملک قولنامه ای رو که چند باری قبل از ما خرید و فروش شده، خریداری کردیم و تا به امروز هم مالک هستیم، می خوایم برای سند اقدام بکنیم که موضوعی مبنی بر جعلی بودن حواله زمین خریداری شده توسط اولین نفر از مالک اصلی زمین مطرح شده، ما صحت این موضوع رو نمی دونیم اما اگر برای درخواست سند اقدام بکنیم از ورثه یا وکیل مالک زمین هم برای بررسی ترتیب اسناد استعلام میشه، در صورت صحت جعلی بودن سند اول که انتقال زمین باشه، و ادعای ورثه نسبت به ملک، ما باید تخلیه بکنیم؟ و تنها می تونیم از فروشنده به خودمون شکایت بکنیم؟
با سلام
در فرض احراز جعلیت سند ، شما می توانید جهت مطالبه ثمن معامله به نرخ روز ارزش ملک ، علیه نفر مستقیم خود و جاعل اصلی اقدام نمایید
با عرض سلام و خدا قوت خدمت شما استاد گرانقدر سوال حقوقی دارم ممنون میشم پاسخ بدین
با توجه به این که گفته شده رای دادگاه باید مستند و مستدل باشد حال اگر در رای دادگاه موضوع اثبات مالکیت قاضی به هیچ ماده قانونی استناد نکرده باشد آیا می توان گفت چنین رایی مستند نیست واگر این رای هم در دادگاه بدوی به دلیل عدم اعتراض قطعی شده باشد و مدت بیش از سی سال از صدور رای گذشته باشد آیا می توان نسبت به ان اعاده دادرسی نمود؟
سوال دوم این که اگر خواهان در دادخواست اثبات مالکیت حیله و تقلبی به کاربرده باشد و به واسطه آن حیله رای دادگاه بدوی به نفع وی صادر شود و نسبت به این رای اعتراضی صورت نگرفته باشد آیا پس از گذشت سی سال از زمان صدور آن رای می توان به همان دادگاه اعاده دادرسی نمود و اگر پاسخ مثبت باشد آیا قاضی رسیدگی کننده جهت اثبات حیله و تقلب لزوما قرار اناطه صادر خواهد نمود و یا این که راسا خود به دلایل استنادی رسیدگی خواهد کرد؟
و یا این که پس از اثبات حیله و تقلب و صدور رای می بایست اعاده دادرسی صورت گیرد؟
سلام جهات اعاده دادرسی در قانون احصاء گردیده است و یکی از آن جهات به کار رفتن حیله و تقلب برای اخذ رأی میباشد چنانچه جهت اثبات این حیله و تقلب نیاز به نظر کارشناسی و یا طرح دعوای کیفری است ابتدا باید نسبت به اثبات آنها در دادگاه صالح اقدامات لازم را انجام داده و پس از اخذ رأی موافق با استناد به آن دادخواست اعاده دادرسی ثبت نمایید.
سلام وقت بخیر
پدرخانمم یک قطعه زمین به مساحت ۳۰۰متردراختیاره من گذاشت تابسازم وبعده ساخت نصف ازمن ونصف دیگه ازهمسرم باشه منم قبول کردم وساختمون روساختم حالاخانمم که تمامه زمین بنامش هست به من سندنصفه خودم رونمیده ومن هیچی ندارم اماشاهدزیاددارم ایاراهی هست که حقموبگیرم اگه ایشان بدون اجازه من بخشی ازملکوبفروشه بایدچکارکنم
سلام دادخواست اثبات مالکیت به طرفیت همسر خود تقدیم دادگاه حقوقی کنید. در دادخواست به مدارک خود و شهادت شهود استناد کنید.
سلام و عرض خدا قوت .پدر باغی حدود ۱۵۰۰ متر در سال ۷۴ در منطقه ملارد ویلا خریداری کرده و در سال ۸۴ پایان کار اتاق سرایداری و دیوار کشی و استخر را از شهرداری گرفته اند در سال ۱۴۰۱ پدرم به رحمت خدا رفتند اکنون که دنبال کارهای انحصار ورثه هستیم شهرداری اعلام میکند که پلاک ثبتی باغ با ملک مجاور جاذبه جا است و سند تک برگ سه دانگ از باغ ما را هم به اسم فردی دیگر زده است . هیچ کمک و راه حلی نداده و در واقع دو دستی باید ملک را واگذار کرده و رها کنیم . آیا شهرداری موظف به اثبات مالکیت نیست . در ضمن شهود و حتی فروشنده باغ را میشناسیم. لطفا راهنمایی کنید ما از کجا شروع کنیم . ممنون
با سلام
ارائه راهکار مستلزم بررسی مدارک و مستندات شما می باشد. در صورت تمایل با دفتر موسسه حقوقی آبان تماس حاصل فرمایید .
سلام وخسته نباشید
یه سوال داشتم مادربزرگم زمین خریده بودبعدپدرم خونه ساخته درهمین زمین بعدچندین سال زندگی و….۸سال پیش عمه مجردمن بدون اینکه به پدرم بگه ازمادربزرگم امضا گرفت خونه به نام خودش کردبعدپدرم فهمیدرفتن برگه رودردادگاه پاره کردن بعدچندمدت بازهمین کارانجام داد سند بازبه نام خودش کردمادربزرگ من ۲۰روززودترازپدرم فوت کردبعدپدرم فوت کردالان بایدبفروشیم خونه روعمه نمیزاره میگه الان نه بعدجایی میگه ۳دونگ مال من ۳دونگ برای داداشم نوشتم منم مستاجرم الان هیچ راه حلی نیست کمکم می کنید
سلام سند ملک به نام کیست؟!
اگر به نام پدر بزرگ میباشد باید به نسبت سهم الارث تقسیم شود اگر ادعای دیگری دارید باید دعوای اثبات مالکیت مطرح کنید.
در هر حال برای تقسیم ارث چنانچه به توافق نرسیدید دعوای مهرو موم و تقسیم ترکه مطرح کنید.
باسلام،حدود بیست سال پیش برادرم برای ساخت گاوداری اززمین بنده به عنوان راه عبوری رفت وآمدش تاالآن استفاده کرده،ولی حالا که بنده میخوام اقدام به ساخت وساز ملک خود کنم،رفته دادخواست تامین دلیل داده،آیا باتوجه به اینکه بنده قولنامه خرید ملک فوق رابه تاریخ ۲۱سال پیش دارم،دادگاه رای به نفع برادرم میدهد،یابنده؟خیلی ممنون!
با سلام
ارائه مشاوره تخصصی مستلزم مطالعه و بررسی مدارک و مستندات شما می باشد. اما به صورت کل چنانچه صرفا اذن در انتفاع داده باشید، امکان عدول از اذن وجود دارد ولی اگر نسبت به انتقال امتیاز حق ارتفاق به برادر خود عمل نموده باشید ، امکان ممانعت از استفاده ایشان وجود ندارد.
درودوسپاس بر شما،از یک ملک سند دار که بنام خواهرم هست سهمی دارم(وکالت بلاعزل هم از خواهرم دارم) ومیخوام به همسرم تضمین دهم که بعداز مرگم مستقیما به دو فرزندم ۵۰-۵۰ میرسد،چیکارکنم؟-ممنون
سلام حتما نسبت به تنظیم سند رسمی نسبت به سهم خود اقدام نمایید چرا که پس از فوت اثبات مالکیت شما با دشواری مواجه خواهد شد. پس از آن میتوانید برای تعیین تکلیف ملک خود اقدام کنید.