اثبات وقوع بیع

عقد بیع را می توان مهم ترین و رایج ترین عقد میان اشخاص دانست. به همین جهت بسیاری از دعاوی مطروحه در محاکم نیز به صورت مستقیم یا غیرمستقیم با این قرارداد در ارتباط هستند؛ اما در برخی موارد اصل وقوع عقد بیع بین متعاملین محل اختلاف و دعوا است. در چنین مواردی با رعایت برخی شرایط می توان اثبات وقوع بیع را از دادگاه درخواست کرد.

موارد طرح دعوای اثبات وقوع بیع

اصل بر رضایی و غیرتشریفاتی بودن عقود و قراردادها است. به این معنا که اصولا صرف توافق و تراضی طرفین برای انعقاد عقد کافی است و نیازی به رعایت تشریفات وجود ندارد؛ مگر در مواردی که در قانون مقرر شده باشد. بر اساس همین اصل، توافقات شفاهی طرفین نیز معتبر شمرده شده و الزامی به مکتوب نمودن توافقات وجود ندارد. البته معتبر دانستن توافقات شفاهی میان اشخاص مربوط به مرجله ثبوت است و در مرحله اثبات موضوع متفاوت است. به عبارت دیگر تراضی طرفین به صورت شفاهی قانونا منشا اثر خواهد بود اما اثبات وقوع تراضی شفاهی در مراجع قضایی و غیرقضایی امری علی حده است. بدیهی است در صورت مکتوب نمودن توافقات، اثبات تحقق تراضی در مراجع به مراتب آسان تر خواهد بود.

به هر ترتیب در صورتی که عقد بیعی محقق شده باشد اما مبایعه نامه مکتوبی در میان نباشد، ذی نفع می تواند با استناد به سایر ادله اثبات دعوا مانند شهادت شهود یا سایر قراین و شواهد، وقوع عقد بیع را نزد دادگاه اثبات نماید.

لازم به تذکر است بسیاری از محاکم، دادخواست اثبات وقوع عقد بیع را به جهت غیرترافعی بودن قابل استماع نمی دانند. بنابراین توصیه می شود در صورت وجود سایر شرایط، خواسته اثبات وقوع عقد بیع همزمان با خواسته الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مطرح شود. در غیر این صورت ممکن است خواسته، غیرترافعی و غیرقابل استماع محسوب شود.

دادگاه رسیدگی کننده پس از بررسی شواهد، قراین و مدارک، در صورتی که وقوع عقد بیع میان طرفین را احراز نماید، حکم به تایید وقوع عقد بیع صادر می نماید. دعوای اثبات وقوع عقد بیع ممکن است از سوی هر یک از خریدار یا فروشنده علیه طرف دیگر که منکر وقوع عقد است، اقامه شود. رای صادره در این خصوص صرفا جنبه اعلامی خواهد داشت.

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع و دعوای اثبات مالکیت ملک

دعوای اثبات وقوع عقد بیع با دعوای اثبات مالکیت ملک متفاوت است. نتیجه دعوای اثبات وقوع عقد بیع، احراز و تایید وقوع عقد میان طرفین است که یکی از آثار آن، شناسایی مالکیت خواهان بر موضوع دعوا خواهد بود. اما نتیجه دعوای اثبات مالکیت، شناسایی مستقیم مالکیت خواهان بر ملک موضوع اختلاف است و این مالکیت ممکن است ناشی از وقوع عقد بیع یا سایر اسباب انتقال مالکیت باشد.

از طرف دیگر دعوای اثبات مالکیت تنها در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی قابلیت استماع و رسیدگی دارد؛ در حالیکه دعوای اثبات وقوع عقد بیع ممکن است راجع به املاک ثبت شده یا ثبت نشده اقامه شود.

همچنین اصولا در دعوای اثبات وقوع عقد بیع، مبایعه نامه یا سند مکتوب دیگری وجود ندارد اما دعوای اثبات مالکیت ممکن است مستند به مبایعه نامه یا هر سند مکتوب دیگری باشد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای اثبات وقوع بیع

با توجه به ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در ‌دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. بنابراین دعوای اثبات وقوع عقد بیع راجع به اموال غیرمنقول در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

نکات کاربردی راجع به دعوای اثبات وقوع بیع

1-ترجیحا و تا حد امکان توافقات خود را مکتوب نمایید و به تراضی به نحو شفاهی اکتفا نکنید؛ چرا که اثبات وقوع قرارداد به نحو شفاهی در عمل بسیار مشکل است. در حالی که توافقات مکتوب در یک برگ کاغذ معمولی می تواند در دادگاه مورد استناد قرار بگیرد.

2-ثمن معامله را تنها به مالک که طرف عقد بیع است پرداخت نمایید و از واریز وجه به حسابی که به نام مالک نمی باشد، خودداری نمایید.

3-ترجیحا پس از پرداخت ثمن از فروشنده رسید بگیرید.

4-بهتر است پرداخت ثمن از طرقی صورت پذیرد که اثبات آن در دادگاه آسان باشد؛ از جمله پرداخت از طریق چک. توصیه میشود شماره چک یا چک های صادره جهت پرداخت ثمن را در قرارداد درج نمایید.

5-بهتر است در زمان معامله حداقل دو شخص معتمد را با خود به همراه داشته باشید که حاضر باشند در صورت لزوم در دادگاه شهادت بدهند.

6-بهتر است تنظیم قرارداد خود را به اشخاص متخصص در این زمینه بسپارید و از امضای قراردادهای آماده یا تنظیم شده توسط طرف مقابل خودداری نمایید.

7- چنانچه مجبور به طرح دعوای اثبات وقوع بیع شدید، هرچه سریع تر اقدام نموده و این امر را به تعویق نیندازید.

چنانچه یک روستا یا یک منطقهٔ وسیع تنها یک سند ثبتی داشته باشد ولی در حال حاضر ملک به صورت مفروزالرعیه درآمده و به افراد متعددی واگذار شده باشد ،سؤال اینجاست اگر به ملک احدی از مالکین تعرض شود وی چه خواسته ای میتواند مطرح کند؟

به نظر میرسد اگر شرایط دعوای تصرف عدوانی وجود داشته باشد ،مناسب ترین گزینه همین خواسته میتواند باشد و محاکم چنانچه به اصل حق پی ببرند به نظر می توانند با مسامحه با این قضیه برخورد نمایند تا مالک اصلی ملک استیفای حق نماید. مشکل اساسی این اراضی و املاک این است که بر روی اسناد رسمی مشاع هستند، اما بر روی طبیعت و در واقع افراز شده اند این تعارض بعضاً غیر قابل حل است.

اداره حقوقی در نظریهٔ شمارهٔ ۷/۹۹/۱۳۱۹ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۲۷ معتقد است اثبات مالکیت قابل استماع نیست حتی اگر پلاک ثبتی به مساحت یک روستا باشد.

در نظریه مشورتی مذکور آمده است (۱) .. الف) باتوجه به اینکه یکی از ارکان دعوی ،خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست؛ لکن چنانچه منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شمارهٔ ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور چنین خواسته ای ( تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و برعکس، در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر در مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ ..

نظریه مشورتی شماره 7/96/446 مورخ 1396/02/26

تاریخ نظریه: 1396/02/26
شماره نظریه: 7/96/446
شماره پرونده: 69-721/1-042

استعلام:

غالباً در املاک جاری ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته و مشمول ماده 22 قانون ثبت نمی‌باشد دادخواست اثبات تحقق عقد بیع تنفیذ بیع و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم دادگاه حقوقی می‌گردد.

1. از خواسته های اثبات تحقق عقد بیع، احراز تحقق بیع، تنفیذ بیع، تأیید بیع، آیا جملگی خواسته ها مطابق قانون است و در غیر این صورت کدام یک مطابق قانون و صحیح می‌باشد؟
2. آیا دعوی اثبات مالکیت که نتیجه دعوی اثبات تحقق بیع است مطابق قانون است؟ آیا نتیجه یک دعوا می‌تواند خواسته باشد؟
3. در املاک جاری آیا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال امکانپذیر است زیرا در املاک جاری جریان مقدماتی ثبت تکمیل نشده و سند صادر نشده است الزام خوانده‌ای که وفق ماده 22 قانون ثبت مالکیتی ندارد فاقد منطق قضایی است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

1. با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفاً ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22،42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء ‌مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری.
   
2. با توجه به پاسخ بند 1 دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می‌شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می‌باشد.
   
3. نظر به اینکه ملک مورد معامله قبل از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده 22 قانون ثبت، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده 41 قانون ثبت ارائه گردیده که به صراحت این ماده چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلاً به دیگری منتقل نموده، مکلّف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتباً اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. نتیجتاً در شرایط حاضر، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.