معامله با حق استرداد یا به عبارتی معاملات شرطی و رهنی ، قرارداد مستقلی است که در آن یکی از طرفین مبلغی را به دیگری قرض می دهد و در عوض مالی از طرف مقابل به عنوان وثیقه می گیرد. به بیانی دیگر، فردی به سبب بدهی ای که به دیگری دارد جهت تضمین بازپرداخت بدهی مال منقول یا غیرمنقول خود را به عنوان ضمانت یا وثیقه قرار می دهد، تا چنانچه بدهی در مدت تعیین شده پرداخت شود، ضمانت یا وثیقه از بین رفته و مال مورد وثیقه آزاد گردد.
اما در صورت عدم پرداخت بدهی در مدت توافق شده طلبکار بتواند حسب مورد با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه و با فروش مال مورد وثیقه ، طلب خود را از محل فروش که به صورت مزایده انجام می شود وصول نماید. به همین دلیل معامله مذکور ماهیت مختلط استقراضی و وثیقه ای دارد.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای اثبات معامله با معامله با حق استرداد ( معاملات شرطی و رهنی )
- مواد ۴۵۸، ۴۵۹ ،۴۶۰ و ۴۶۳ قانون مدنی
- مواد ۳۳ ،۳۴ ،۳۷ ،۳۸ و ۳۹ قانون ثبت اسناد و املاک
- قاعده امری بودن مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک
- جلوگیری از سوء استفاده و نیرنگ سرمایه داران رباخوار
- اثر وثیقه ای داشتن مال موضوع قرارداد (عدم ایجاد مالکیت )
- ماهیت مختلط استقراضی وثیقه ای بودن قرارداد
موارد و جهات طرح دعوای اثبات معامله با حق استرداد
این دعوا معمولاً در دو مورد زیر مطرح می شود.
- زمانی که مالی به صورت بیع شرط موضوع ماده ۴۵۸ قانون مدنی به دیگری منتقل شده باشد، اما فروشنده در پی اثبات معامله با حق استرداد ( شرطی و رهنی ) است، تا طلبکار از محل فروش مال ،طلب خود را وصول کند و نه آنکه ملک را به صورت کامل مالک شود.
- در مواقعی که در ظاهر عقد بیع ( غیر از بیع شرط ) یا هرعقدی با تمام شرایط قانونی تنظیم می شود، انتقال دهنده با طرح این دعوا مدعی است، در واقع عقد به صورت معامله با حق استرداد بوده که به صورت پنهانی توافق شده و در عقد نیامده است و براساس ماده ۱۹۱ قانون مدنی به دنبال اثبات عقدی است که قصد مشترک طرفین بوده ( به عبارتی مدعی است، اراده ظاهری با اراده باطنی مغایرت دارد.)
ارکان دعوای اثبات معامله با معامله با حق استرداد ( معاملات شرطی و رهنی )
- اخذ وجه از شخصی به عنوان قرض یا وام در قالب یک قرار داد.
- گرو گذاشتن یا وثیقه قرار دادن مال منقول یا غیرمنقول بابت تضمین بازپرداخت
- داشتن حق عینی نسبت به مال مورد وثیقه از سوی طلبکار
- حق مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه حسب مورد در صورت عدم بازپرداخت بدهی و فروش مال و وصول طلب از سوی طلبکار از محل فروش مال در مزایده
دعوای اثبات معامله با حق استرداد دعوای مالی است یا غیرمالی ؟
دعوای اثبات معامله با حق استرداد از دعاوی مالی محسوب می شود، که باید تقویم شود. اما اگر مال موضوع دعوا غیرمنقول باشد، هزینه دادرسی براساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت می شود و از حیث صلاحیت دادگاه و تمبر مالیاتی وکیل همان مبلغ تقویم شده ملاک عمل خواهد بود.
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای اثبات معامله با حق استرداد
مرجع صالح اگر مال موضوع دعوا منقول باشد، دادگاه محل انعقاد عقد، محل تحویل مال و محل سکونت خوانده صلاحیت رسیدگی دارند؛ اما اگر مال غیرمنقول باشد، انحصاراً دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
آثار اثبات دعوای معامله با حق استرداد به موجب سند عادی چیست؟ | نحوه استیفا و وصول طلب در معاملات شرطی رهنی با اسناد عادی به چه صورت است؟
بیع شرطی که با سند عادی تنظیم شده باشد نیز مشمول قواعد ماده 33 و 34 قانون ثبت است .اما خریدار به جای اداره ثبت باید به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست فروش مال و وصول طلب خود از محل فروش را تقدیم نماید، تا پس از صدور حکم مبنی بر فروش مال و پرداخت بدهی ، مدیون در مرحله اجرا پس از انجام مزایده ، مطالبات خود را از محل فروش مال دریافت کند و چنانچه وجهی باقی مانده باشد، متعلق به مالک است.
نحوه طرح دعوای اثبات معامله با حق استرداد در فرضی که ملک به موجب سند قطعی غیرمنقول به طرف دعوا منتقل شده است؟
چنانچه ملکی به صورت بیع قطعی از طریق دفتر اسناد رسمی به خوانده منتقل شده باشد و خواهان در پی اثبات معامله با حق استرداد بودن آن باشد، می تواند همزمان خواسته ابطال سند رسمی انتقال مالکیت ملک را نیز بخواهد تا در صورت احراز و اثبات قصد واقعی طرفین مبنی بر معامله شرطی یا رهنی یا معامله با حق استرداد و ابطال سند رسمی انتقال ، ملک مجددا به وی برگردد تا خوانده از طریق درخواست فروش ملک ، طلب خود را وصول نماید.
آیا مالک می تواند همزمان با دریافت وجه به قرض دهنده وکالت فروش دهد تا در صورت عدم بازپرداخت بدهی طلبکار به وکالت از مالک مال مورد وثیقه یا تضمین را به خودش انتقال دهد؟
در خصوص عقد رهن که یکی از مصادیق معامله با حق استرداد است، در ماده ۷۷۷ قانون مدنی این امر پیش بینی شده است که در ضمن عقد رهن، راهن میتواند به مرتهن وکالت در فروش بدهد.
اما پرسش این است که با توجه به تصویب و اصلاح مادهٔ ۳۴ قانون ثبت آیا این امر هنوز هم امکان دارد یا خیر؟ اتفاق نظرحقوقی واحدی وجود ندارد.
اکثریت حقوقدانان که رویه قضایی نیز متمایل به آن است ، معتقدند، با تصویب مادۀ ۳۴ قانون ثبت ، ماده ۷۷۷ نسخ ضمنی شده است، گروه دیگری معتقدند، اعتقاد دارند ، طلبکار صرفاً به طور خصوصی نمی تواند مال مورد وثیقه را بفروشد، ولی می تواند با رجوع به مقامهای عمومی ( اداره ثبت یا دادگاه )، امر وکالت را انجام دهد. لذا ماده ۳۴ قانون ثبت تنها از اختیار وکیل کاسته است.
در مجموع به نظر می رسد، نظر غالب حقوقدانان مبنی بر نسخ ضمنی ماده ۷۷۷ قانون مدنی نزدیک به غرض مقنن باشد و باید گفت این ماده دیگر کارایی ندارد و اگر طلبکار حتى وکالت در فروش هم اخذ کرده باشد، باید حسب مورد از طریق اجرائیات ثبت یا دادگاه طلب خود را وصول کند.
اعطای وکالت در فروش ملک به بانک
علی رغم تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت و بند ۷-۷ قانون بودجه سال ۱۳۹۱ و بخشنامه های بانک مرکزی، بانکها تا سال ۱۳۹۴ ضمن پرداخت تسهیلات از وثیقه گذار وکالت تام و مطلق فروش ملک اخذ می نمودند.
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۲/۱۷۶۶ مورخ 1392/09/11 بیان داشته است :
به موجب ماده ۳۴ قانون ثبت وصول طلب بانک مرتهن به نحوی است که در ماده مذکور مقرر گردیده و اقدام مغایر با آن وجاهت قانونی ندارد. بنابراین اخذ وکالت بلاعزل از وام گیرنده به منظور فروش مال مرهونه توسط بانک و برداشت طلب خود خلاف قواعد امری یاد شده بوده و صحیح نیست؛
بنابراین قبل از تصویب بند ۷-۷ فراز دوم قانون بودجه سال ۹۱ نیز ممنوعیت مزبور به شرح فوق از مقررات یاد شده استنباط می شد.»
سرانجام قانون گذار در بند «ب» ماده ۱۹ قانون رفع موانع تولید در سال ۱۳۹۴ صراحتاً ممنوعیت اخذ وکالت بلاعزل توسط بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری دولتی و خصوصی را جهت ارائه تسهیلات و تضمین بازپرداخت آن منع کرده است.
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۲۷۴۰ مورخ 1395/10/27درباره وثیقه بودن مال موضوع بیع شرط و نحوه استیفای طلب طلبکار در معامله با حق استرداد
اداره حقوقی معتقد است ، بیع شرط از اقسام معامله با حق استرداد بوده و در حکم رهن می باشد که احکام رهن با توجه بـه مـواد ۳۳، ۳۴ ، 37 ، ۳8 و ۴۴ قانون ثبت بر آن جاری می باشد. خریدار مانند طلبکار رهنی است ، که مال خریدار به عنوان عین مرهونه در قبال طلبی که از فروشنده دارد در دست وی می باشد.
مضافا مقررات مادۀ ۳۴ قانون ثبت اعم از اینکه معامله با سند رسمی انجام پذیرفته باشد یا با سند عادی باشد، شامل هر دو نوع معامله می گردد.
بدیهی است، که طلبکار جهت استیفای طلب خود از محل مورد بیع شرط م یتواند به مرجع قضایی ذی ربط مراجعه کند .
