استرداد ثمن معامله به نرخ روز به علت مستحق للغیر درآمدن مبیع 

خریدار جهت استرداد ثمن معامله به نرخ روز به علت مستحق للغیر در آمدن مبیع و با فرض وجود عناصر سه گانه وقوع جرم، علاوه بر امکان طرح شکایات کیفری فروش مال غیر، کلاهبرداری و درخواست رد مال در دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم، می تواند وفق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، اقدام به طرح دعوای اعلام بطلان معامله به علت مستحق للغیر بودن مبیع و استرداد ثمن معامله به نرخ روز را بنماید. که وفق رای وحدت رویه 811 اعلامی، مبلغ خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن معامله طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین و فروشنده محکوم به پرداخت آن می شود.

شرایط استرداد ثمن معامله به نرخ روز به علت مستحق للغیر درآمدن مبیع 

1. اثبات وقوع عقد فی مابین خواهان و خوانده
2. اثبات انحلال قرارداد بنا به جهاتی از قبیل فسخ یا انفساخ یا بطلان یا اقاله قرارداد مقدم یا رد معامله توسط مالک اصلی 
3. اثبات پرداخت ثمن معامله 
4. عدم توافق طرفین قرارداد در خصوص نحوه جبران خسارت
5. جاهل بودن خریدار از عدم مالکیت و عدم نمایندگی فروشنده از مالک ملک، لکن عدم اطلاع فروشنده تاثیری در این دعوا ندارد. و در صورت اطلاع خریدار از این موضوع بنا به قاعده اقدام، صرفا مستحق اصل ثمن معامله است.
6. قیمت مبیع به واسطه تورم افزایش یافته باشد.

طرفین دعوای استرداد ثمن معامله به نرخ روز به علت مستحق للغیر درآمدن مبیع

خواهان دعوای استرداد ثمن همیشه خریدار است و فروشنده نیز خوانده این دعوا می باشد. لکن طرف دعوا قراردادن مالک اصلی و سایر ایادی مقدم هم جهت تقویت دعوا ممکن است ضرورت داشته باشد. 

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای استرداد ثمن معامله به نرخ روز به علت مستحق للغیر درآمدن مبیع

بر اساس مواد 12 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای استرداد ثمن، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده، خواهد بود. اما اگر خواسته بطلان معامله نیز مطرح شود و مال غیرمنقول باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.

نحوه طرح دعوای استرداد ثمن معامله به نرخ روز به جهت مستحق للغیر بودن مبیع 

مطالبه ثمن معامله و غرامات به لحاظ مستحق للغیر درآمدن مبیع، فرع به احراز و تأیید بطلان قرارداد طرفین است. بنابراین خواهان پرونده باید دلیل قاطعی دال بر رد معامله از سوی مالک اصلی یا باطل بودن آن را به دادگاه ارائه نماید. و صرف سکوت مالک اصلی یا عدم اطلاع نامبرده از معامله و فقدان سمت فضول ( معامله کننده )، دلالت بر باطل بودن معامله نمی نماید، چرا که قرارداد به جهت حفظ حقوق مالک اصلی و نسبت به او غیرنافذ و نه خریدار. لکن خریدار می تواند با طرف دعوا قراردادن مالک اصلی یا وراث وی، نسبت به اخذ نظر آنان در خصوص تائید یا رد معامله اقدام نماید. در غیر اینصورت با قرار عدم استماع دعوا مواجح خواهد شد. 

لکن اگر به جهت عدم دسترسی به مالک اصلی یا وراث وی یا نامبردگان به هر دلیل از حضور در جلسه دادرسی یا ارسال لایحه و اعلام نظر اقدامی ننمایند، راهکار دقیقی جهت رفع این مشکل در مقررات قانونی پیش بینی نشده است و قانونگذار صرفا در ماده 282 قانون مدنی با اعلام این مقرره که (( لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تاخیر موجب تضرر طرف اصیل ( خریدار ) باشد مشارالیه می تواند معامله را بهم بزند. )) به ابهامات افزوده است.چرا که دیدگاه حقوقی واحدی در خصوص مفهوم ( معامله را بهم بزند ) و نحوه طرح دعوا وجود ندارد.

 گروهی قائل به امکان طرح دعوای حقوقی الزام مالک به قبول یا رد معامله هستند، در حالی که به جهت منجز نبودن این نوع خواسته ، دادگاه ها نسبت به صدور قرار رد دعوا اقدام می نمایند.

در مقابل گروه دیگری معتقدند، که نمی توان خریدار را به بلاتکلیف گذاشت و باید ماده 252 قانون مدنی را به نحوی تفسیر نمود که امکان خروج خریدار از قرارداد وجود داشته باشد، لذا قائل به مفهوم فسخ نسبت به عبارت ( معامله را بهم بزند ) هستند. و معتقدند که در این فرض اصیل ( خریدار ) می بایست با طرح خواسته تائید فسخ قرارداد به همراه خواسته استرداد ثمن معامله به نرخ روز به جهت مستحق للغیر بودن نسبت به اثبات حقوق تضییع شده خود اقدام نماید. 

البته بهتر است پیش از هرگونه اقدامی با وکیل متخصص مشاوره های لازم را دریافت نمائید، تا بتوانید از راه صحیح و در کوتاه ترین زمان ممکن، حقوق تضییع شده خود را مطالبه نمائید.

خسارات قابل مطالبه در دعوای استرداد ثمن معامله باطل 

از جمله خسارات ناشی از بطلان معامله که قابل مطالبه در دعوای استرداد ثمن معامله باطل می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

1. مطالبه خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن معامله که در مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۷۳۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور مقرر گردیده است.
2. مطالبه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و هزینه های کارشناسی
3. در صورتی که خواسته صرفا استرداد ثمن معامله باشد، می توان خسارت تاخیر در تادیه را از تاریخ ارسال اظهارنامه قانونی یا تقدیم دادخواست مطالبه نمود.
4. در صورتی که در قرارداد خرید و فروش شرطی درج شده باشد که چنانچه قرارداد باطل گردد، فروشنده موظف به پرداخت وجه التزام مقرر در قرارداد می باشد، نمی توان هم خسارت وجه التزام قراردادی و هم خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن معامله را با هم مطالبه نمود.
5. خسارات ناشی از هزینه هایی که خریدار جهت موضوع مورد معامله انجام داده است اعم از هزینه های حمل و نگهداری و غیره.

نحوه اجرای حکم الزام فروشنده به پرداخت ثمن معامله به نرخ روز به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع 

در دعوی مطالبه ثمن معامله، پس از صدور رای قطعی به درخواست محکوم له اجرائیه صادر می شود و خوانده مکلف است، ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه مفاد آن را به موقع اجرا گذارد یا ترتیبی را به اجرای احکام معرفی نماید. چنانچه خواهان اموالی از خوانده در دسترس نداشته باشد می تواند با درخواست از دادورز اجرای احکام، از طریق استعلام از بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، راهور اموال خوانده را شناسایی و توقیف نماید.

پس از ارزش گذاری اموال توقیف شده توسظ کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکوم به از محل آن پرداخت می شود و اگر از خواهان هیچگونه اموالی دردسترس نباشد ، می توان علاوه بر ممنوع الخروج نمودن نامبرده با استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب سیار وی وی را نمود.

چنانچه طرفین قرارداد نسبت به تعیین درصدی از ثمن پرداختی به عنوان غرامت ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع توافق نموده باشند، آیا امکان مطالبه آن برای خریدار وجود دارد؟

بله، چنانچه احراز شود طرفین بر درصدی از ثمن پرداختی به عنوان غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع توافق کرده اند، آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور مانع از ترتیب اثر دادن به توافقات یاد شده نخواهد بود. 

مستندات قانونی مرتبط با دعوای مطالبه ثمن معامله به نرخ روز به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع 

 

• صورتجلسه نشست قضایی استان کردستان / شهر سقز مورخ 1396/02/28

اگر مبیع مستحق للغیر در آید خریدار چه دعوایی را باید مطرح نماید؟ فسخ معامله یا ابطال معامله؟ پاسخ را مستدل و مستند مرقوم فرمائید؟

نظر هیئت عالی :

در صورتی که مبیع کلاً مستحق للغیر در آید، مطابق مواد 265 و 391 قانون مدنی چنین معامله ای باطل است و بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ بنابراین خریدار باید دعوی ابطال یا اعلام بطلان معامله را طرح نماید و این در موردی است که مبیع عین خارجی یا کلی در معین باشد؛ به علاوه اگر مشتری اطلاعی از مستحق للغیر بودن مورد معامله نداشته باشد، علاوه بر مطالبه رد ثمن، استحقاق دریافت غرامات وارده را دارد. لیکن اگر جزئی از مبیع مستحق للغیر در آمد، حکم مذکور ناظر بر قسمتی است که معامله باطل است. و در این صورت خریدار می تواند مطابق ماده 441 قانون مدنی از خیارتبعض صفقه استفاده کرده و قرارداد را نسبت به آن بخش از مبیع که معامله راجع به آن صحیح بوده، فسخ نماید و ثمن معامله را مسترد کند.

• رای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص مطالبه غرامات در صورت مستحق اللغیر بودن مبیع 

به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است.

در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي ‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌ هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها لازم ‌الاتباع است.

• رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص مطالبه ثمن معامله به نرخ روز در صورت مستحق اللغیر بودن مبیع 

با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق ‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان ‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 1393/07/15 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت ( تورم ) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می ‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌ های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است. بنا به مراتب، رأی شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌ الاتباع است.

نکته کاربردی:

کاهش ارزش ثمن و افزایش قیمت مبیع، دو مقوله مجزا هستند. آنچه موجب تشتت آراء در دادگاه های حقوقی شده خسارت افزایش قیمت ملک است، نه کاهش ارزش ثمن. در حالی که در رای وحدت رویه تنها در مورد امکان مطالبه کاهش ثمن تصمیم گیری شده است. رای مذکور در مورد امکان مطالبه یا عدم مطالبه میزان افزایش قیمت مبیع صراحت قانونی ندارد و این مورد کماکان مسکوت مانده است.

• نظریه مشورتی شماره 883/ 1401/07 اداره کل حقوقی قوه قضائیه

استعلام :

در صورتی که «الف» ملکی را از «ب» خریداری نماید که وی نیز از «ج» خریده باشد، در فرض مستحق ‌للغیر بودن مبیع، آیا در دعوای «الف» علیه «ب» به خواسته اعلام بطلان معامله و پرداخت ثمن و غرامات وارده، «ب» می ‌تواند برای اینکه خود برائت ذمه حاصل نماید، دادخواست جلب ثالث «ج» را تقدیم کند؟ آیا «الف» می ‌تواند مستقیماً به خواسته اعلامی علیه «ج» طرح دعوا نماید؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در فرض سوال که معامله منعقده به سبب مستحق ‌للغیر بودن مبیع باطل است، در دعوای آخرین خریدار به طرفیت ید ماقبل به خواسته اعلام بطلان معامله و استرداد ثمن و مطالبه غرامات وارده ( در اجرای ماده 391 قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور) که خوانده نیز دعوای جلب ثالث به طرفیت ید قبلی خود را مطرح کرده است، چنانچه مقصود خوانده از طرح دعوای جلب ثالث، محکومیت مجلوب ثالث به استرداد ثمن و پرداخت غرامات وارده به خواهان دعوای اصلی باشد، این دعوا مسموع نیست؛ زیرا این دعوا صرفاً از سوی آخرین خریدار علیه ید قبلی و بلاواسطه قابل استماع است و آخرین خریدار از ناحیه ید بلاواسطه خود مغرور شده و ثمن را به این ید پرداخت کرده است و قواعد حاکم بر ضمانات و مسئولیت ناشی از بطلان معامله، موجبی برای مراجعه مستقیم آخرین خریدار به ایادی با واسطه قبلی نمی‌ باشد.

• نظریه مشورتی شماره 327/1402/07 اداره کل حقوقی قوه قضائیه 

 استعلام :

به موجب رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور؛ در صورت مستحق‌ للغیر درآمدن مبیع،‌ غرامت کاهش ارزش ثمن بر اساس میزان افزایش قیمت ( تورم ) اموالی که از نظر نوع اوصاف مشابه مبیع هستند، تعیین می ‌شود. در خصوص این رای وحدت رویه، ملاک جبران کاهش ارزش ثمن چیست؟ آیا بهای روز ملک، جبران کاهش ارزش ثمن است و یا مبنای دیگری می‌توان برای غرامات در نظر گرفت؟ در صورت اخیر ملاک تعیین کاهش ارزش توسط کارشناس رسمی دادگستری چیست و چه دستوری باید خطاب به کارشناس صادر شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

اولاً، وفق مواد 390 و 391 قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به وجود فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات، غرامت کاهش ارزش ثمن است.
ثانیاً، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسئولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می ‌کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یاد شده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است. در هر صورت این محاسبه باید به گونه‌ ای صورت گیرد که خریدار با لحاظ ثمن و غرامت ناشی از کاهش ارزش آن، امکان خرید مالی داشته باشد که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع مستحق‌للغیر درآمده است.