اجاره املاک وقفی

اجاره املاک وقفی یکی از شایع ترین روش های ایجاد درآمد برای موقوفه ، می باشد . اجاره املاک وقفی به دلایل مختلفی از جمله کسب درآمد و صرف آن برای هزینه های موقوفات صورت می گیرد .  این نکته باید در نظر گرفته شود که متولی باید در اجاره ملک اوقافی مصلحت موقوفه را رعایت نماید. اجاره املاک وقفی ، تحت مقررات و شرایط خاصی که در ماده 11 آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه آمده است امکان پذیر می باشد . این شرایط شامل شرایط عمومی که در همه قراردادهای اجاره رعایت آن الزامی است و شرایط خاصی که طبق قوانین و مقررات مربوط به وقف می بایست رعایت گردد، می باشد. 

شرایط اجاره املاک وقفی

شرایط عمومی اجاره ملک موقوفه همان شرایطی است که در همه ی قراردادهای اجاره وجود دارد.  شرایط خاص اجاره اموال موقوفه نیز شرایطی است که خاص وقف است و در مورد سایر املاک ( طلق ) کاربرد ندارد.

به موجب ماده ۱۱ آئین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه، ادارات اوقاف و متولیان موقوفات مکلف هستند که رقبات بلامعارض وقفی اعم از عرصه و اعیان را صرفا از طریق برگزاری مزایده و با رعایت شروط مندرج در ماده ۱۱ به اشخاص واگذار نمایند.

شرایط اجاره ملک موقوفه طبق آئین نامه فوق الذکر به شرح ذیل می باشد:

1. خسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر می باشد.
2. از مستاجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود.
3. حق انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر، موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات اوقاف و امور خیریه می باشد. بدیهی است رعایت آئین نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی الزامی است.
4. مدت اجاره نباید بیش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان.
5. از پیشنهاد دهندگان برابر ده درصد قیمت پایه ای که با نظر کارشناس یا خبره برای انجام مزایده تعیین می شود به عنوان سپرده اخذ شود.
6. حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد.
7. اجاره نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره نامه رسمی میسر نیست قرارداد تنظیم گردد.
8. در مورد رقباتی که درآمد سالیانه آنها تا دویست هزار ریال می باشد مزایده الزامی نیست.

آگهی مزایده باید متضمن شرایط مذکور در قرارداد اجاره و هرگونه اطلاعات باشد و در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی منتشر شود. فاصله انتشار آگهی تا تاریخ قرائت پیشنهاد ها کمتر از ۱۵ روز و بیشتر از ۳۰ روز نخواهد بود.

 نکته : 

• متولی، صاحب وقف نیست و تنها اداره کننده آن است؛ در صورت فوت متولی، وقف همچنان پا برجا است.
• متولی، حق اجاره دادن وقف را به خودش ندارد؛ جز در مواردی که در وقف ذکر شده باشد.

اجاره بها املاک وقفی

میزان اجاره املاک اوقافی، طبق ماده ۲ آئین نامه لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب۱۳۵۸ هیأت وزیران به شرح زیر تعیین می شود:

اجاره بهای املاک و مستغلات مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بر اساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می گردد.

در محل هایی که قانون موجر و مستاجر اجرا نشده و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارتست از ۸ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می شود.

در مورد آپارتمان ها، اجاره بهای قسمت های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور خواهد شد.

در خصوص اجاره املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناسی تعیین خواهد شد که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.

در مورد اراضی مزروعی باید امکانات متقاضیان از نظر قابلیت اراضی و میزان کشت و مقدار مساحتی که برای یک واحد زراعی سودآور است به هنگام تعیین اجاره بها و تنظیم سند اجاره مورد نظر قرار گیرد.

وصول پذیره در اجاره ملک اوقافی

پذیره به مبلغی اطلاق می شود که هنگام اجاره اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیانی از مستاجر اخذ می گردد. طبق ماده ۱ آئین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی اصلاحی 1383/08/04، در مواردی که زمین بلامعارض وقفی، ابتدائا با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و اداری، خدماتی و صنعتی دارای موافقت اصولی به اجاره واگذار می شود، مبلغی متناسب با قیمت عادله روز زمین که در هر حال نباید از ۳۰ درصد قیمت آن کمتر باشد طبق نظر کارشناس رسمی یا دو نفر خبره محلی به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره اهدایی علاوه بر مال الاجاره عادله روز از متقاضی دریافت خواهد شد. تنها استثنایی که در این ماده مقرر گردیده نسبت به وزارت آموزش و پرورش، می باشد. طبق تبصره ۲ آئین نامه فوق الذکر، در مواردی که وزارت آموزش و پرورش زمین وقفی را قبلا برای استفاده آموزشی و پرورشی اجاره کرده باشند، برای تجدید یا تمدید قرارداد اجاره حق پذیره تعلق نمی گیرد .

 در صورتی که مستاجری دارای حق تملک اعیانی باشد و اعیانی را احداث نموده باشد و بخواهد آن را منتقل نماید، ۱۵ درصد ارزش فعلی عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان اجاره را به عنوان پذیره انتقال یا فروش مال وقفی باید پرداخت نماید. گه به آن پذیره نقل و انتقال گفته می شود. و در انتقالات بعدی نیز این پذیره اخذ می شود.

مدت اجاره املاک وقفی

پیش از انقلاب، اجاره‌ ی املاک وقفی ۹۹ ساله بود که این امر می توانست باعث ضایع شدن مال موقوفه می‌شد؛ اما پس از انقلاب این قانون تغییر کرد و بر اساس ماده ۱ لایحه قانون تجدید قرارداد و اجاره املاک مصوب 1358 ، قراردادهای قبلی بی اعتبار و مستاجرین ملزم به تجدید قرارداد اجاره شدند . در حال حاضر، به موجب ماده ۳۲ آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اصلاحی 1391/03/23 اجاره بیش از ده سال منوط به اخذ موافقت نماینده ولی فقیه می باشد. اگر متولی عین موقوفه را برای مدت بیش از ده سال بدون اخذ تائید نماینده ولی فقیه اجاره دهد در صورت تایید نماینده ولی فقیه عقد اجاره نافذ و صحیح می باشد در غیر اینصورت عقد اجاره باطل می گردد .

باید متذکر شد قبل از اتمام مدت قرارداد اجاره املاک وقفی مستاجر می تواند درخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی را بنماید. با انقضای مدت اجاره امکان الزام اداره اوقاف یا متولی امر جهت تنظیم قرارداد اجاره وجود ندارد.

اجاره املاک وقفی پس از ابطال سند مالکیت

اجاره املاک وقفی پس از ابطال سند مالکیت طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ و ۱۳۷۱ در مواردی که مال موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف قرارداد اجاره با متصرف موقوفه تنظیم خواهد شد.پس از ابطال انتقالات، اداره اوقاف و امور خیریه یا متولی وقف متصرف را برای تنظیم سند اجاره دعوت می نماید و در صورتی که متصرف ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ برای تنظیم سند اجاره مراجعه نکند، به ترتیب زیر اقدام خواهد شد:

از متصرف قبلی خلع ید شده و مال موقوفه با در نظر گرفتن صرفه و صلاح وقف یا به اصطلاح فقهی غبطه، به داوطلبان دیگر اجاره داده خواهد شد.

‌