اجاره ملک مشاع

اجاره ملک مشاع یکی از موضوعات حقوقی است که افراد بسیاری در جامعه ممکن است با آن برخورد داشته باشند مثلا در خصوص املاک ورثه ای که وراث نسبت به آن مالکیت مشاعی دارند این موضوع قابل تصور است . قبل از  هر چیز باید تعریفی از ملک مشاعی ارائه کنیم . اشاعه به حالتی می گویند که ، به جای آن که مالکیت مال به طور کلی، متعلق به یک نفر باشد، دو یا چند نفر، مالک مال هستند . به عبارت عامیانه اشاعه نوعی شراکت است . در حالت اشاعه، مالکیت شرکا در تمام اجزا و ارکان مال است به نحوی که هر جزئی از مال که در نظر گرفته شود کلیه شرکا در آن سهیم هستند و هیچ شریکی نمی تواند نسبت به جزئی از مال ادعای انحصاری داشته باشد . بنابراین ملک مشاع ملکی می باشد که در آن چند نفر سهم داشته و شریک می باشند .

  اجاره ملک مشاع دارای شرایط و قوانین خاصی می باشد که تنها در صورت داشتن آن شرایط قادر به اجاره ملک مشاع خواهید بود.

وضعیت حقوقی اجاره ملک مشاع 

به موجب ماده 475 قانون مدنی اجاره مال مشاع چه به سایر شرکا و چه به افرادی غیر از شرکا جایز دانسته و نسبت به تسلیم عین مستاجره به مستاجر این اجازه را موقوف کرده است به سایر شرکا یعنی در صورت رضایت سایر شرکا برای تسلیم عین مستاجره به مستاجر عقد اجاره نافذ است .

در حقوق ایران اصولا تصرفات حقوقي بدون اذن سایر شرکا صحیح است، مثلا مطابق ماده 583  قانون مدني هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزا یا کلا به شخص ثالثي منتقل کند، اما در مورد اجارة مال مشاع نمي تواند به راحتي بدون اذن سایر شرکا این عمل حقوقي را انجام داد و در صورتي که شرکا اذن به تسلیم ندهند و موجر نتواند عین مستاجره را تسلیم کند، اجاره باطل است . ماده 470 قانون مدني تصرفات مادی در مال مشاع به دلیل آنکه موجب دخل و تصرف در اموال دیگران ميشود، بدون رضایت همه مالکین ممنوع بوده و موجب ضمان است، اعم از اینکه این تصرفات به خاطر اجرای تصرفات حقوقي باشد مثل تسلیم مورد معامله یا برای اداره مال مشاع غیر نافذ هستند و نفوذ و اعتبار آن منوط به رضایت سایر شرکا و یا نتیجه تقسیم مال مشاع ميباشد.

 مستندات قانونی اجاره ملک مشاع

• ماده ۴۷۵ قانون مدنی 

اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

• ماده ۵۸۱ قانون مدنی 

تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

• ماده ۵۸۲ قانون مدنی

شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.

• ماده ۵۸۳ قانون مدنی اجاره ی مال مشاع

هر یک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً بشخص ثالثی منتقل کند.

• ماده ۵۸۵ قانون مدنی

شریک غیر ماذون در مقابل اشخاصی که با آنها معامله کرده مسئول بوده و طلبکاران فقط حق رجوع به او دارند.

 شرایط اجاره ملک مشاع 

شرایط اجاره ملک مشاع ،  می‌تواند ناظر به اجاره سهم متعلق به یک شریک یا کل مال مشترک باشد. به هر حال چه اجاره مال مشاع، نسبت به سهم یک شریک انجام گیرد و چه نسبت به تمام ملک مشاع، لازم است تا شرایط خاصی را دارا باشد. این شرایط عبارتند از :

1. یکی از شرایط اجاره ملک مشاع آن است که طرفین عقد اجاره یعنی موجر و مستاجر، باید دارای اهلیت باشند. منظور از اهلیت، آن است که هر دو طرف باید اولاً بالغ بوده که سن بلوغ برای دختران 9 سال و برای پسران، 15 سال است؛ ثانیاً، رشید بوده یعنی دارای عقل معاش باشند؛ ثالثاً عاقل بوده، یعنی مجنون نباشند.
2. شرط دیگر اجاره مال مشاع، آن است که طرفین عقد اجاره باید دارای قصد و اختیار باشند. یعنی قصد انعقاد قرارداد اجاره را داشته و برای انعقاد چنین قراردادی، مجبور نشده باشند.
3. معلوم و معین بودن مورد اجاره یکی دیگر از شرایط اجاره ملک مشاع است. بنابراین باید به‌طور دقیق مشخص گردد که کدام ملک، به اجاره داده شده و مورد اجاره نباید یکی از چند ملک، به صورت مردد باشد.
4. از شرایط دیگر اجاره ملک مشاع، آن است که جهت معامله باید یک امر مشروع و قانونی باشد. منظور از جهت اجاره، آن هدفی است که اجاره به منظور دستیابی به آن منعقد می‌گردد. به‌عنوان مثال، اگر ملک مشاعی اجاره داده شود با این هدف که در آن، قمارخانه دایر شود، به دلیل غیرقانونی بودن جهت معامله قرارداد اجاره مال مشاع باطل خواهد بود.
5. هر یک از شرکا ملک مشاع، می‌تواند سهم خود را اجاره دهد. بنابراین اجاره ملک مشاع نسبت به سهم شریک، نیازمند رضایت سایر شرکا نیست. اما تحویل دادن ملک به مستاجر، نیازمند اجاره سایر شرکا است. در غیر این صورت اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک محسوب می‌گردد. و با توجه به اینکه شریک بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف و استیلا به مال مشاعی را ندارد به تبع آن مستاجر نیز حق تصرف نخواهد داشت . 
6. در صورتی‌که شریکی بخواهد کل مال مشاع را اجاره دهد، لازم است تا رضایت تمام شرکا را برای انعقاد عقد اجاره کسب شود. چرا که در غیر این صورت مورد از مصادیق جرم انتقال منافع مال غیر باشد .

مجازات اجاره ملک مشاع بدون اطلاع و رضایت شرکا 

به موجب ماده یک قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر مصوب 1308  که مقرر  می دارد : کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، به نحوی از انحاء عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب و به مجازات کلاهبرداری محکوم می گردد . در صورت اجاره ملک مشاعی توسط یکی از شرکا بدون اجازه سایر شرکا موضوع از مصادیق جرم انتقال مال غیر خواهد بود و شریکی که بدون مجوز ملک مشاعی را اجاره داده است به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهد شد .

پس در رابطه با جرم اجاره دادن ملک مشاع و غصب در ملک مشاع باید بگوییم اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک جرم محسوب شده و نوعی کلاهبرداری به شمار می آید .

در نهایت با توجه به اینکه اجاره ملک مشاعی و همچنین هر گونه تصرف و استفاده از ملک مشاعی نیازمند رضایت سایر شرکا است در صورتی که بین شرکا در استفاده از ملک مشاعی توافق نباشد و با وجود اختلاف بین شرکا ملک بدون استفاده خواهند ماند پیشنهاد می شود نسبت به افراز ملک مشاعی یا تقسیم ملک مشاعی در صورت وجود شرایط قانونی و یا یا دستور فروش ملک مشاعی اقدام نمایید .