دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی ، نسبت به املاکی است ، که دارای دو سند مالکیت جداگانه برای عرصه و اعیانی هستند، که این فرض غالبا در خصوص املاک وقفی مطرح می شود، ولی همیشه این گونه نیست و املاک عادی نیز به موجب ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ به همین ترتیب به ثبت می رسند.

ولی قانون گذار تفکیک این دو را در صورت درخواست مجاز دانسته و پیشبینی کرده است و لذا میتوان تصور کرد برای یک ملک دو سند مجزا صادر گردد، یکی برای عرصه و دیگری برای اعیانی.  این دعوا، مشابه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است ، یعنی علی رغم اینکه خواهان اعیانی ، یک ملک را به صورت عادی خریده یا به هر نحو دیگری به وی واگذار شده است ، مالک رسمی از حضور در دفترخانه و انتقال اعیانی امتناع می ورزد.

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی 

• ارائه مبایعه نامه عادی یا هر توافقی مبنی بر انتقال اعیانی ملک
• اعیانی ملک دراداره ثبت به ثبت رسیده و سند رسمی جداگانه برای آن صادر شده باشد. ( وجود سابقه ثبتى ) .
• تخلف از انجام تعهد مبنی بر انتقال رسمی اعیانی از سوی طرف قرارداد ، علی رغم انقضای مهلت معینه در قرارداد
• بازداشت نبودن سند اعیانی
• طرف دعوا قرار دادن مرتهن (على الاصول بانک یا موسسات مالی و اعتباری یا صندوق های قرض الحسنه و… ) در فرضی که اعیانی در رهن قرار دارد.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

1. مواد ۳۹، ۲۱۹ ۲۲۰ ۲۲۱، ۲۲۲، ۲۳۷، ۲۳۸، ۲۳۹، ۳۶۲ و ۵۰۴ قانون مدنی
2. مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت
3. ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی
4. ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک
5. بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی
6. اصل قدرت اجبار کننده عقد ماده ۲۱۹ قانون مدنی
7. آیه شریفه (( أوفو بالعقود ))
8. قاعدة فقهى (( المؤمنون عند شروطهم ))
9. قاعده فقهى (( الحاكم ولى الممتنع ))

نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

با توجه به فنی و تخصصی بودن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و تنوع موضوعات آن و رویه های متفاوت قضایی ، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد. مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص قراردادها امری لازم و غیرقابل اجتناب است.

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی دعوای مالی است یا غیرمالی ؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی از جمله دعاوی مالی مربوط به اموال غیر منقول است بنابراین هزینه دادرسی باید براساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت شود. اما ملاک عمل دادگاه جهت تمبر مالیاتی وکیل و صلاحیت دادگاه مبلغی است که خواهان تقویم میکند.

طرفین دادخواست در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی چه کسانی هستند؟

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده، مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن، ایادی و واسطه های دیگری باشند، باید نام همه آن ها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست علیرغم نظر مخالف، نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.

نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی در فرضی که عرصه وقفی است، به چه صورت است؟

با ارجاع دادخواست به مرجع قضایی، دادگاه رسیدگی کننده همزمان با دستور تعیین وقت دادرسی ،  دستور استعلام از اداره ثبت در خصوص مالکیت و گردش ثبتی پلاک ثبتی صادر می نماید تا از اطاله دادرسی جلوگیری شود.

معمولاً اداره اوقاف به صورت بلند مدت عرصه را به اشخاص اجاره میدهد و به آنها حق احداث ساختمان و اخذ سند رسمی اعیانی به نام سازنده اعطا می نماید. متعاقب آن مالک اعیانی حق فروش اعیانی ملک را به دیگری خواهد داشت و اگر این انتقال با سند عادی باشد خریدار میتواند از دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اعیانی را بخواهد، بدون اینکه خللی به مالکیت مالک عرصه اداره اوقاف وارد آید. بنابراین دادگاه موظف به صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی می باشد.

مضافا اینکه، بنا به مراتب مذکور مستأجر املاک موقوفه، مالک اعیان است و حقوق خود را در قالب بیع، صلح و … به دیگری واگذار کرده است، این انتقال منشاء اثر بوده و مستأجر جدید که مالک اعیان شده است، قائم مقام مستأجر قبلی است و به اعتبار مالکیت وی بر اعیان احداثی اداره اوقاف و امور خیریه مکلف به تنظیم قرارداد اجاره با منتقل الیه است. که در صورت عدم همکاری اداره اوقاف مستلزم طرح دعوای حقوقی می باشد.

رویه عملی سازمان اوقاف نسبت به انتقال رسمی اعیانی در فرضی که عرصه متعلق به اوقاف است به چه صورت است؟ 

در خصوص املاکی که عرصه آن به نام اداره اوقاف و اعیان به نام اشخاص به ثبت رسیده است باید گفت قرارداد اجاره با مبلغی اندک در خصوص عرصه بین شخص و اداره اوقاف منعقد میشود، ولی مالک اعیان هر زمان که بخواهد میتواند اعیانی را به دیگری منتقل کند. در این صورت پس از توافقات اولیه و انتقال ملک به صورت سند عادی، طرفین به اداره اوقاف مراجعه و بنا به توافق و تراضی یکدیگر حق پذیره اداره اوقاف که ۱۵ درصد ارزش روز ملک است را به حساب آن اداره واریز مینمایند و اداره اوقاف مجوز انتقال رسمی اعیانی را صادر میکند، همچنین قرارداد اجاره در خصوص عرصه را نسبت به مالک قبلی اعیان منفسخ و قرارداد اجاره جدید با مالک جدید منعقد می نماید.

 پس از آن خریدار و فروشنده به یکی از دفاتر اسناد مراجعه  کرده و دفتر اسناد رسمی رسمی پس از اخذ استعلامات معمول از شهرداری، اداره دارایی (جهت اخذ مالیات )  و علی الخصوص اداره اوقاف  (در املاک وقفی )  و عدم وجود اشکال قانونی ، نسبت به انتقال سند رسمی اعیانی به نام خریدار اقدام مینماید.

البته لازم به ذکر است، در صورت عدم توافق خریدار جدید با اوقاف حق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی به طرفیت فروشنده کماکان برای خریدار اعیانی وجود دارد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی 

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی به چه صورت است؟

پس از قطعیت دادنامه و طرح تقاضای صدور اجراییه از سوی محکوم له از دادگاه بدوی ، اجراییه خطاب به محکوم علیه جهت اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه صادر می شود. چنانچه محکوم علیه از اجرای این تکلیف امتناع نماید، داورز اجرای احکام مدنی با معرفی محکوم له، نسبت به انجام مکاتبه با دفتر اسناد رسمی، جهت انجام استعلامات مقتضی جهت انتقال سند اعیانی اقدام می نماید.

 با انجام استعلامات از سوی دفتر اسناد رسمی و بلامانع بودن تنظیم سند رسمی اعیانی، مراتب به واحد اجرای احکام جهت حضور نماینده اعلام می شود، که متعاقبا با حضور دادورز واحد اجرای احکام به قائم مقامی محکوم علیه سند انتقال اعیانی به نام محکوم علیه منتقل می شود.

آیا انتقال اعیانی بدون اذن اداره اوقاف، اداره اوقاف را ملزم به تنظیم سند اجاره نسبت به عرصه به نام مستأجر جدید میکند؟

به موجب نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۹۶۱ مورخ 1400/11/06 اعلام نظر شده است:

(( اولاً، وفق ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد؛ مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد؛ همچنان که به موجب ماده ۴۷۴ همین قانون مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد؛ مگر اینکه در اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

 ثانیاً، هر چند اطلاق مواد ۱، ۲، ۳، ۴ و ۵ آیین نامه نحوه ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۳۶۵ با اصلاحات بعدی به موجب دادنامه های شماره ۲۱۶۱ و ۲۱۶۲ مورخ 1397/12/21 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در مواردی که نظر اخذ پذیره یا اخذ پذیره به نحو خاص باشد، به شرح مضبوط در دادنامه های فوق الذکر ابطال شده است؛ اما از حکم ماده ۲ این آیین نامه اختیار مستأجر عرصه ای که حق تملک اعیان داشته و احداث اعیان کرده است، در انتقال مورد اجاره به غیر بدون نیاز به اخذ موافقت متولی و یا اداره اوقاف و امور خیریه مستفاد است.

 ثالثاً، هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه شماره ۱۰۰ مورخ 1376/08/03 با ابطال تبصره ۴ ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب 1374/02/03 کاربری ملک هیئت وزیران با اصلاحات بعدی که مفهم نفی حق اولویت مکتسبه قانونی در صورت تغییر بود اعلام داشت، حکم مقرر در تبصره های ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه علی الاطلاق مفید تثبیت حق اولویت متصرفین اموال غیر منقول موقوفه در انعقاد عقد اجاره با رعایت صرفه و صلاح وقف است.

رابعاً، بنا به مراتب مذکور در فرض سؤال که مستأجر املاک موقوفه، مالک اعیان است و حقوق خود را در قالب بیع، صلح و … به دیگری واگذار کرده است، این انتقال منشاء اثر بوده و مستأجر جدید که مالک اعیان شده است، قائم مقام مستأجر قبلی است و به اعتبار مالکیت وی بر اعیان احداثی اداره اوقاف و امور خیریه مکلف به تنظیم قرارداد اجاره با منتقل الیه است. ))

آیا نظریه کمیسیون ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد فروش رقیات، آب و اراضی موقوفۀ هیئت وزیران مصوب 03/02/1374 قابل اعتراض است؟

به موجب نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۶۹۰ مورخ 1400/03/09 اداره کل حقوقی قوه قضاییه که رویه غالب محاکم حقوقی هم متمایل به این نظر است. آمده است:

(( به موجب ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱ با اصلاحات بعدی ، کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت اشخاص در آمده باشد، به وقفیت خود بر میگردد و اسناد صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.

 در همین راستا در ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه اصلاحی 1381/12/28 که مربوط به موقوفات عامه ای است ،که به فروش رفته و  یا به صورتی به ملکیت اشخاص درآمده است، مقرر شده است که، به منظور تشخیص شرعی بودن فروش یا به ملکیت اشخاص درآمدن این موقوفات ، کمیسیونی مرکب از سه نفر فقیه صاحب نظر انتخابی از طرف نماینده ولی فقیه و تحـت نظارت او ، به موضوع رسیدگی کرده ، چنانچه فروش و تبدیل رقبات را موافق با موازین شرعی تشخیص دهند معامله را تأیید میکنند.

 و در غیر این صورت، معامله باطل بوده و  هم زمان به متصرفین و اشخاص ذی نفع ابلاغ شده و به ادارات ثبت و اسناد و املاک دستور داده میشود، تا نسبت به ابطال اسناد مالکیت و صدور سند مالکیت به نام موقوفه اقدام کنند، اشخاص ذی نفع که برای خود مدعی حقی هستند، میتوانند با توجه به مرجعیت عام دادگستری ، برای رسیدگی به تظلمات اشخاص دعوای مقتضی را اقامه کنند .))