دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از دعاوی ملکی مبتلابه و شایع در مراجع دادگستری است، به موجب ماده 46 و 47 قانون ثبت، کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله اجبارا باید در دفتر املاک به ثبت برسد و مبایعه نامه عادی نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت در ادارات دولتی و محاکم مورد استفاده قرار بگیرد. به همین جهت فروشنده به موجب قانون ملزم است تشریفات انتقال رسمی مالکیت ملک به خریدار را اجرا نماید. در غیر این صورت خریدار می تواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، اجبار فروشنده به حضور در دفترخانه و امضاء اسناد انتقال را از مرجع صالح درخواست نماید.

شرایط و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

براساس شرایط هر موضوع نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی متفاوت  ممکن است متفاوت باشد، ولی مشترکات این دعاوی عبارتند از:

1. ثبت دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات قضایی به طرفیت مالک رسمی و فروشندگان سابق 
2. ارائه مستندات و دلایل کافی جهت اثبات سلسله روابطه قراردادی فی ما بین خواهان و فروشندگان سابق و مالک رسمی ملک 
3. ملک قابل نقل و انتقال باشد ، به عنوان مثال در بازداشت نباشد.
4. موعد تنظیم سند رسمی وفق قرارداد منقضی شده و مالک رسمی حاضر به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک نشده باشد.
5. ملک دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی باشد. در غیر اینصورت می بایست همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی مطرح شود.
6. ارائه مدارک مثبت سمت نمایندگی 

مبنای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

مستندا به مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملات راجع به املاک به حکم قانون گذار اجباری اعلام شده و فروشنده به حکم قانون ملزم به انتقال سند رسمی می باشد. البته در مبایعه نامه ها نیز معمولا بایع و مشتری توافق می کنند در تاریخ معینی به منظور امضاء اسناد انتقال در دفترخانه حاضر شوند. 

از طرف دیگر مطابق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید؛ بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت نیز از لوازم عرفی عقد بیع می باشد و عدم درج شرط حضور در دفترخانه در مبایعه نامه نافی این تعهد نخواهد بود. 

مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت لازم است، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک پیشتر دریافت شده باشد؛ در غیر این صورت انتقال رسمی ملک امکانپذیر نمی باشد. خواهان می تواند در صورت لزوم ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، الزام به اخذ گواهی پایان کار و همچنین الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز درخواست نماید.لازم به ذکر است، دعوای خلع ید علیه فروشنده از سوی خریدار صرفا پس از اخذ حکم قطعی دال بر الزام به تنظیم سند رسمی  و یا تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی امکان پذیر می باشد.

موعد تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

اصولا در متن مبایعه نامه تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تعیین می شود. در فرض سکوت قرارداد راجع به تاریخ تنظیم سند، فروشنده مکلف است فورا نسبت به ایفاء تعهد خود اقدام نماید. در فرض تعیین وجه التزام قراردادی یا خسارت تاخیر در انجام تعهد، باید تاریخ انجام تعهد نیز معین شود؛ چرا که مطالبه وجه التزام قراردادی یا خسارت تاخیر در انجام تعهد موکول به انقضاء مدت مقرر می باشد و تا پیش از سررسید، حق مطالبه وجه التزام یا خسارت وجود ندارد.

خواهان و خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، همواره خریدار ملک است که اصولا به موجب مبایعه نامه عادی، ملک را خریداری نموده و خوانده نیز فروشنده خواهد بود؛ جز در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد.

در مواردی که فروشنده شخصی غیر از مالک رسمی باشد، دعوا باید علیه فروشنده و مالک رسمی مطرح شود و کلیه ایادی که بین خریدار و مالک رسمی ملک وجود داشته باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند. البته حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نهایتا علیه مالک رسمی صادر می شود.

وضعیت توابع ملک در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

هر آنچه که عرفا داخل در عنوان مبیع باشد، می تواند موضوع دادخواست خریدار قرار بگیرد. از جمله متفرعات و ملحقات ملک می توان به پارکینگ، انباری، خط تلفن، امتیاز آب و برق و … اشاره کرد. که در جهت امکان اجرای حکم ذکر آنها در ستون دادخواست ضروری است.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

ملکی که در رهن باشد، قابل انتقال در دفتر اسناد رسمی نخواهد بود. چنانچه ترهین ملک مقدم بر بیع آن باشد، خواهان باید ابتدا الزام فروشنده به فک رهن را از دادگاه بخواهد و پس از آزاد شدن ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح نماید.

سابق بر این در رویه قضایی در خصوص پذیرش خواسته های الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اتفاق نظر حقوقی وجود نداشت تا اینکه بموجب رای وحدت رویه شماره 110/5848/9000 مورخ1402/03/30 رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت راجع به املاکی که در رهن هستند بلامانع  اعلام شد؛ اما اجرای رای صادره در این دعوا موکول به فک رهن است .

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک بازداشتی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک که از سوی ادارات اجرائیات ثبت یا اجرای احکام دادگاه ها یا مراجع دادگستری بازداشت شده است قابلیت استماع در محاکم را ندارد. چنین دادخواستی در فرض تقدیم با قرار رد دعوا مواجه خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش 

براساس قانون پیش فروش ساختمان تنظیم قرارداد پیش ‌فروش باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. هر چند در عمل شاهد تنظیم قراردادهای عادی هستیم.

حال چنانچه مقدمات تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی فراهم باشد، خریدار می تواند بدون مراجعه به دادگاه از طریق اداره اجرای ثبت ، شخص مستنکف را موظف به انتقال نماید . ولی در غالب موارد مقدمات تنظیم سند رسمی از قبیل اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی مهیا نمی باشد، لذا خریدار  با توجه به صلاحیت عام مراجع دادگستری می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان علیه پیش فروشنده نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک بدون مبایعه نامه

خواهان در دعوای الزام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید به نحوی از انحا اثبات کند، که حق مالکیت ملک به موجب قرارداد یا ناقل قانونی به او منتقل شده است. معمولا خواهان با ارائه مبایعه نامه عادی که دلالت بر وقوع عقد بیع میان او و خوانده دارد، این امر را نزد دادگاه اثبات می کند؛ اما در فرضی که خواهان قادر به ارائه مبایعه نامه نباشد، باید در دادخواست خود، تایید وقوع عقد بیع را نیز از دادگاه بخواهد. در فرض اثبات وقوع عقد بیع میان خواهان و خوانده، حکم به الزام فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت صادر خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صورت بی اعتباری مبایعه نامه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صورت بی اعتباری قرارداد بنا به دلایلی ادعایی خوانده اعم از فسخ یا بطلان قرارداد یکی از مصادیق شایع دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری است. توضیح اینکه مبایعه نامه در صورتی می تواند تعهد الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را به فروشنده تحمیل کند که اعتبار آن محل اختلاف و شک و تردید نباشد.

به بیان دیگر اگر طرف مقابل، عقد بیع و مبایعه نامه ابرازی را مورد اعتراض قرار دهد و مدعی شود مبایعه نامه مزبور به یکی از طرق انحلال معاملات از قبیل فسخ ، بطلان یا ابطال از درجه اعتبار ساقط شده، دادگاه باید ابتدا نسبت به این ادعا رسیدگی نماید. در صورتی که عقد بیع به سبب یکی از جهات انحلال، اعتبار خود را از دست داده باشد، موجبی برای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت وجود نخواهد داشت و اگر صحت مبایعه نامه احراز شود، فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار محکوم خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک  قولنامه ای

قولنامه سندی است که حاوی تعهد به انعقاد عقد بیع می باشد؛ نه خود بیع. بنابراین قولنامه واجد اثر انتقال  ملک نبوده و نمی توان بر اساس آن دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه تقاضا کرد. 

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در فرض فوت فروشنده

در صورت فوت فروشنده پیش از انتقال رسمی ملک، دعوا باید به طرفیت ورثه او مطرح شود؛ چرا که ورثه به عنوان قائم مقام عام متوفی در عقد بیع جانشین فروشنده خواهند بود. شایسته تذکر است نام تمامی وراث به جز زوجه متوفی باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شود و الا دعوا به شکل قانونی مطرح نشده است. زوجه متوفی از عین اموال غیر منقول ارث نمی برد و بر همین اساس نیز نباید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صورت اعطای وکالت به خریدار

عده ای معتقدند در صورتی که فروشنده به خریدار وکالت دهد تا با حضور در دفترخانه، اسناد انتقال را دریافت نماید. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قابل استماع نخواهد بود. در مقابل عده ای معتقدند اعطای وکالت را رافع مسئولیت خوانده در تنظیم اسناد رسمی انتقال نمی دانند.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاعی

چنانچه مبیع، سهم مشاعی از یک ملک باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نسبت به همان میزان از ملک قابل استماع است. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار گرفتن سایر مالکین مشاعی نمی باشد؛ هر چند برخی از مراجع معتقدند دادخواست مذکور در خصوص املاک مشاعی باید به طرفیت همه مالکین مطرح شود و طرح دعوا علیه فروشنده به تنهایی سبب رد دعوا خواهد شد.

الزام به تنظیم سند در خصوص اراضی کشاورزی  

با توجه به ماده ۲۲ و ۲۴ قانون اصلاحات اراضی مصوب ۱۳۳۹ و تبصره ماده ۱۳۳ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی اجتماعی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۸۰ و ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب ۱۳۸۵، اصل بر مجاز بودن انتقال اراضی کشاورزی که حد نصاب در آنها رعایت شده است، می‌باشد.

مطابق ماده ۱ آیین‌ نامه قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و فروش اراضی کشاورزی برخلاف آیین‌ نامه وزارت جهاد کشاورزی به قطعات کوچکتر از حد نصاب ممنوع می‌باشد. انتقال مشاعی اراضی کشاورزی طبق قانون بلامانع است و فرقی بین اسناد اصلاحات اراضی و هیأت واگذاری زمین نیست و میزان حد نصاب آنها را برای خرد شدن وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند.

الزام به تنظیم سند در خصوص مال وقفی

در صورتی که مال موضوع تنظیم سند جزو اموال موقوفه باشد، با توجه به ماده ۳۴۹ قانون مدنی که بیان می‌دارد بیع مال وقف صحیح نمی‌باشد مگر در مواردی که در قانون تصریح شده است، و همچنین ماده ۸۸ قانون فوق‌الذکر که بیع مال وقفی را در مواردی مجاز دانسته است، اگر بیع مال وقف جزء مواردی باشد که در قانون این بیع را اجازه داده است، در چنین صورتی الزام به تنظیم سند در خصوص چنین مالی بلا اشکال است. اما اگر بیع مال وقف جزء مواردی که در قانون تصریح شده است نباشد، در این صورت با توجه به اینکه قرارداد بین طرفین محل اشکال است، در نتیجه دعوای الزام به تنظیم سند مردود می‌باشد. البته لازم به ذکر است که در صورتی که اراضی موقوفه بوده اما اعیانی بر روی آن احداث شده است، رویه قضایی دعوای الزام به تنظیم سند در خصوص این اعیانی را مورد پذیرش قرار می‌دهد. ( به شرط اجازه احداث اعیانی بر روی عرصه از سوی متولی وقف ) 

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه محجور

محجور می تواند خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرد، اما حسب مورد قیم یا ولی محجور مخاطب ابلاغیه های دادگاه بوده و جهت ارائه دفاعیات لازم در دادگاه حاضر خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه وکیل در فروش

در صورتی که مبایعه نامه توسط وکیل مالک امضاء شده باشد، باز هم دعوا می بایست به طرفیت مالک رسمی ملک مطرح شود و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وکیل مالک مسموع نیست. 

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه شخص حقوقی

اشخاص حقوقی اصولا از کلیه حقوق اشخاص حقیقی منتفع خواهند شد؛ مگر آن دسته از حقوق که مختص اشخاص حقیقی باشد. به همین دلیل می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه شخص حقوقی مطرح کرد. هر چند نماینده قانونی یا قراردادی شخص حقوقی جهت دفاع در دادگاه حضور پیدا می کند. اگر سند رسمی ملک به نام شخص حقوقی باشد، طرح دعوا به طرفیت مدیران آن شخص با قرار رد مواجه خواهد شد.

تاثیر عدم پرداخت ثمن بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

در هیچ یک از مواد قانونی، تعهد فروشنده به ثبت انتقال املاک منوط به پرداخت ثمن از سوی خریدار نشده است؛ البته متبایعین می توانند این امر را ضمن قرارداد درج نمایند، اما در سایر موارد نمی توان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را موکول به پرداخت ثمن دانست. با توجه به وجود اختلاف نظر در این زمینه بهتر است طرفین در قرارداد نسبت به این امر تعیین تکلیف نمایند.

دادخواست توامان الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و الزام به تحویل مبیع

تحویل و تسلیم مبیع و متفرعات آن به خریدار به نحوی که قادر به اعمال تصرفات مالکانه باشد، یکی دیگر از تعهدات فروشنده است که از عقد بیع ناشی می شود. خریدار می تواند ضمن یک دادخواست، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و تحویل و تسلیم مبیع را از دادگاه درخواست نماید.

مطالبه وجه التزام یا خسارت تاخیر در صورت عدم تنظیم سند رسمی انتقال ملک

اشخاص می توانند ضمن عقد بیع در مورد میزان وجه التزام یا مطالبه خسارت قراردادی ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توافق نمایند. خسارت تاخیر معمولا به صورت روزانه تعیین می شود.

بهتر است در مبایعه نامه قید شود که فروشنده متعهد می شود، علاوه بر تنظیم سند رسمی بابت تاخیر در انجام تعهد، مبلغ معینی را در حق خریدار پرداخت نماید. در غیر این صورت خسارت تعیین شده به معنای خسارت عدم انجام تعهد بوده و جایگزین اصل تعهد می شود. به این ترتیب خریدار تنها استحقاق دریافت خسارت را دارد و نمی تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک را از دادگاه بخواهد. در صورتی که خسارت به صورت روزانه تعیین شده باشد، شواهد حاکی از آن است که اصل تعهد مبنی بر تنظیم سند به قوت خود باقی است و دریافت خسارت بدل از انجام تعهد نمی باشد.

تفاوت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و دعوای اثبات مالکیت ملک 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، انتقال مالکیت تنها نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع دارد. در حالی که دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی قابل طرح است.

لذا دعوای اثبات مالکیت ملک نیز در مورد املاکی که قبلا در دفتر املاک به ثبت رسیده اند قابل استماع نیست؛ چرا که برابر ماده 22 قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او ‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

در چه مرحله ای از ثبت ملک میتوان متقاضی ثبت را مالک رسمی دانست؟ 

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ مورخ ۱۴۰۰/۲/۲۰ اشعار داشت “در فرض سؤال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ قانون ثبت مالک میشناسد، لذا منتقل اليه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر میرسد.”

در معاملات متعدد آیا خواهان جهت الزام به تنظیم سند رسمی مکلف است کلیۀ ایادی پیشین را طرف دعوا قرار دهد؟

خریدار باید الزام کسی را بخواهد که ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به نام وی به ثبت رسیده است اما ایادی قبلی یا حداقل ید ماقبل خود را نیز باید طرف دعوا قرار دهد تا دادخواست از لحاظ شکلی رد نشود خاطرنشان میسازد عده کمی از محاکم معتقدند کلیه ایادی باید طرف دعوا قرار گیرند.

اداره حقوقی معتقد است حتی اگر هیچ یک از ایادی نیز طرف دعوا قرار نگیرند، باز هم دعوا قابلیت استماع دارد این اداره در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۴۳۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۳ در این باره اشعار داشت “دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید لزوماً به طرفیت شخصی صورت پذیرد که سند رسمی به نام وی است؛ اما در خصوص دیگر ایادی که در نقل و انتقال ملک یا مال به عنوان فروشنده نقش داشته اند، با توجه به نسبی بودن اثر احکام ضرورتی به طرح دعوا به طرفیت آنها از سوی خریدار نهایی نیست؛ مگر اینکه خریدار بخواهد از طرف قرار دادن آنها برای خود، حقی قائل و از آن استفاده کند. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال موجبی برای عدم استماع دعوا وجود ندارد.

در قرارداد پیش فروش ،اگر سازنده ملک (نه مالک )آپارتمان را فروخته باشد، چه کسی ملزم به انتقال سند میشود؟

در این حالت در صورت عدم تنظیم سند رسمی ،خریدار باید هم مالک  و هم سازنده را طرف دعوا قرار دهد و دادگاه با احراز رابطه قراردادی فی مابین مالک و سازنده (قرارداد شارکت در ساخت )مالک ملک را ملزم به انتقال سند رسمی نموده و سازنده محکوم به  پرداخت خسارات ،از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات میگردد.

•  اگر ملک به واحدهای مجزا تفکیک نشده و برای هر واحد پلاک مستقل تخصیص پیدا نکرده باشد خواهان باید در ستون خواسته شماره پلاک اصلی (مادر) را قید کند، ولی اگر ملک تفکیک و برای هر واحد سند ثبتی جداگانه صادر شده باشد ،باید پلاکی که مختص واحد متنازع فیه است قید گردد.

نکته: اگر واحد پیش فروش شده هنوز تکمیل و پایانکار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد بهتر است خواهان علاوه بر قید پلاک ثبتی مادر ،مشخصات دیگر از قبیل قید طبقه، ضلع شرقی یا غربی و دیگر مشخصات ملک را به دادگاه اعلام نماید تا خواسته مبهم و کلی نباشد چراکه بر فرض صدور حکم امکان اختلاف و ابهام در اجرای حکم وجود دارد. دادگاه نیز بهتر است شماره طبقه و موقعیت ملک از حیث شرق یا غرب و غیره را در رأی قید نماید تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری به عمل آید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به واسطهٔ در رهن یا بازداشت بودن به چند حالت قابل تقسیم است؟

• حالت اول: اگر ملک قبل از فروش به  خریدار، در رهن بانک بوده و خریدار با اطلاع از این موضوع آن را خریده یا پرداخت وام بر عهده خریدار گذاشته شده باشد، و بهتر است بانک مربوطه طرف دعوا قرار گیرد .دادگاه نیز با حفظ حقوق مرتهن (بانک مربوطه )حکم به انتقال ملک صادر خواهد کرد .(هر چند با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ طرف دعوا واقع نشدن بانک نباید منجر به صدور قرار عدم استماع گردد، زیرا در هر حال، ملک با حفظ حقوق مرتهن به منتقل الیه انتقال می یابد.)
•  حالت دوم :در حالتی که ملک قبل از  فروش، در رهن بانک قرار داشته و خریدار نیز مطلع از موضوع بوده، اما فروشنده تعهد کرده قبل از موعد انتقال رسمی ملک فک رهن خواهد کرد ،ولی از این عمل سر باز زده باشد؛ در این فرض خریدار باید ابتدا دادخواست فک رهن علیه فروشنده بدهد و پس از اجرای حکم فک رهن و آزاد شدن ملک، مجدداً دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم نماید .هر چند برخیها عقیده دارند خریدار هم زمان میتواند الزام فروشنده به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد .(نظر اخیر از اطاله دادرسی جلوگیری میکند و از وروردی پرونده ها میکاهد.)

 نکته :خاطرنشان میسازد بعضاً به دلیل عدم پرداخت اقساط بانک توسط فروشنده و جری تشریفات مزایده، خریدار جهت جلوگیری از فروش  ملک ،بدهی بانک را پرداخت کرده و ملک را آزاد میکند و جداگانه به فروشنده مراجعه مینمایند.

در برخی مواقع نیز مشاهده شده است، خریدار حاضر است، ملک به همان نحوی که در رهن بانک قرار دارد با حفظ حقوق مرتهن( بانک) به وی منتقل شود.

• حالت سوم : ملک به صورت بیع نامه به خریدار منتقل میشود، اما فروشنده از سند که کماکان به نام وی بوده سوء استفاده کرده و با اخذ تسهیلات، ملک فروخته شده حالت رسمی را در رهن بانک قرار میدهد:

در این حالت فروشنده مرتکب جرم معامله معارض موضوع مادهٔ ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک شده است .در این فرض محاکم به دو دسته تقسیم شده اند

 دسته اول سند رسمی مؤخر( سند رهنی) را معتبر میدانند و آن را ارجحیت میدهند. استناد آنها به مواد ۲۲ ۴۶ قانون ثبت و خصوصاً ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی است که مقرر کرده” در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است ،حتی بر علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته معتبر است”

 در همین مورد نیز محاکم مجدد به دو دسته تقسیم میشوند برخیها کلاً انتقال اول را معتبر ندانسته و آن را قبول ندارند، ولی عده ای دیگر معتقدند معامله اول بین طرفین معتبر بوده، ولی بانک ارجح تر از خریدار است و لذا پس از تسویه بانک ملک متعلق به خریدار است .

دسته دوم به استناد قسمت اخیر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ و نظرات شورای نگهبان در این خصوص اعتقاد دارند اگر برای دادگاه احراز شود انتقال ملک به صورت عادی قبل از قرار دادن آن در رهن بانک بوده است عقد رهن و سند رهنی قابل ابطال است و این معامله بدوی و مقدم است که معتبر میباشد. مضافاً اینکه براساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت فروشنده در هر حال پس از فروش ملک به صورت عادی حق قرار دادن ملک در رهن بانک را نداشته است.

تذکر: توصیه میشود به جهت آنکه خریدار دچار محاکمی که اعتقاد به نظر نخست دارند نشود، قبل از طرح دعوای ابطال عقد رهن و سند رهنی، در دادسرای محل ،شکایت معاملة معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت بر علیه فروشنده مطرح نماید. چون در صورت محکومیت فروشنده، محاکم حقوقی ناچارند وفق قاعده تبعیت دادگاه حقوقی از آراء کیفری (ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری) عقد رهن و سند رهنی را باطل نمایند.

• حالت چهارم :ملک پس از فروش، در واحد اجرای احکام دادگاه یا اجرای ثبت توسط طلبکار به واسطه بدهی فروشنده توقیف شده  باشد .در این حالت خریدار قبل از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،باید حسب مورد دعوای اعتراض ثالث اجرایی یا اعتراض به عملیات اجرایی ثبت مطرح نماید و پس از ابطال عملیات اجرایی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقديم کند.
• حالت پنجم: ملک قبل از فروش، در واحد اجرای احکام مدنی یا اجرای ثبت به سبب بدهی فروشنده توقیف شده باشد. علی رغم اینکه این عمل فرشنده میتواند جرم باشد، مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی معامله باطل و بلااثر است.(بطلان نسبی نه مطلق).
• حالت ششم :ملک پس از فروش، توسط فروشنده در مرجع قضایی (برای مثال بازپرسی) تحت وثیقه قرار گرفته باشد در این حالت نیز علیرغم اینکه عمل فروشنده میتواند عنوان مجرمانه داشته باشد، خریدار میتواند با عنایت به ملاک ماده ۱۱۱ قانون آیین دادرسی کیفری و بر طبق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی( اعتراض ثالث اجرایی) در محاکم حقوقی طرح دعوا نماید و حتماً باید اصحاب پرونده کیفری و نیز دادستان دادسرای محل را طرف دعوا قرار دهد.

 نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۰۱۴ مورخ ۱۳۹۸/۱۰/۱۷ مؤید همین نظر است. بنابراین ،خریدار پس از پیروزی در آن دعوا می تواند دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را تقدیم نماید.

• حالت هفتم :ملک قبل از فروش توسط فروشنده، در مرجع قضایی (برای مثال بازپرسی) تحت وثیقه بوده باشد .در این حالت نیز علیرغم اینکه عمل فروشنده میتواند عنوان مجرمانه داشته باشد، از لحاظ حقوقی معاملهٔ وی با خریدار به استناد ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی باطل و بلااثر است. البته ناگفته نماند منظور از بطلان در این ماده بطلان نسبی است، یعنی اگر بطلان قرارداد به سود فروشنده  باشد ،عقد باطل نمیشود.

چنانچه خواهان ثمن معامله را تمام و کمال پرداخت نکرده باشد و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح نماید، فروشنده ( خوانده ) این مسئله را به عنوان دفاع مطرح نماید، تکلیف دادگاه چیست؟

دادگاه باید حکم بر محکومیت فروشنده ملک (خوانده) به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر کند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۷۱ مورخ ۱۴۰۰/۳/۱ اداره حقوقی قوه قضائیه مؤید همین نظر است که مقرر میدارد (۱) و (۲ در فرض سؤال که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کرده است، چنانچه خوانده در مقام دفاع اظهار نماید بخشی از ثمن پرداخت نشده است ،صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط در چهارچوب قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن امکان پذیر است.

بنابراین در این فرض دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر میکند و محکوم له این حکم فقط خریدار است که میتواند صدور اجرائیه را درخواست کند؛ منوط به اینکه مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به فروشنده را بدهد؛ زیرا تنظیم سند بدون پرداخت ثمن، خلاف قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن است و منوط کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن به معنی صدور حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت ثمن نیست .

از این جهت خریدار محکوم له محسوب نمی شود که بتواند صدور اجرائیه را درخواست کند؛ اما اگر اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند را درخواست کند، باید وفق قرارداد مابقی ثمن را پرداخت کند.

 طبعاً قید اینکه تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است ،بنا به مراتب یادشده مستلزم طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن از سوی فروشنده علیه خریدار نیست و مقید کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن طبق قرارداد متفاوت از محکومیت خریدار به پرداخت ثمن است.

همین حکم و قاعده در دعوای مستأجر اوقاف بر تنظیم سند اجاره علیه اداره اوقاف نیز جاری است؛ به عبارت دیگر ،صدور حکم بر الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه وفق قرارداد و عرف مربوطه شرط پرداخت پذیره اوقاف است؛ هر چند الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره در قبال پرداخت پذیره مستلزم طرح دعوای جداگانه از طرف آن اداره نیست؛ زیرا دعوای مطالبه پذیره اقامه نشده، بلکه تنظیم سند اجاره به پرداخت پذیره منوط شده است.»

 خاطرنشان میسازد برخی ها معتقدند با توجه به وجود حق حبس باید قرار عدم استماع دعوا صادر گردد.

چگونه مانع سوء استفاده از سند مالکیت گم شده ملک شویم؟

در مواردی که مالک به علت از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت تقاضای صدور سند را نماید .باید موارد را کتبی اعلام و استشهادیه ای که به صورت فرم چاپی می باشد تنظیم و به امضای حداقل سه نفر که هویت و امضای آنان به وسیله‌ی کلانتری محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی گواهی شده به اداره ثبت تسلیم شود و اداره ثبت به وسیله بخشنامه‌ای فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند و پس از بخشنامه به درخواست متقاضی یک نوبت در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا یکی از روزنامه‌هایی که آگهی ثبتی در آن درج می شود آگهی نماید.به این طریق و با اعلام به سازمان ثبت جلوی سوء استفاده از از اسناد گرفته می شود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

وفق ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دارد.

نظریه مشورتی شماره 7/96/446 مورخ 1396/02/26

تاریخ نظریه: 1396/02/26
شماره نظریه: 7/96/446
شماره پرونده: 69-721/1-042

استعلام:

غالباً در املاک جاری ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته و مشمول ماده 22 قانون ثبت نمی‌باشد دادخواست اثبات تحقق عقد بیع تنفیذ بیع و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم دادگاه حقوقی می‌گردد.

1. از خواسته های اثبات تحقق عقد بیع، احراز تحقق بیع، تنفیذ بیع، تأیید بیع، آیا جملگی خواسته ها مطابق قانون است و در غیر این صورت کدام یک مطابق قانون و صحیح می‌باشد؟
2. آیا دعوی اثبات مالکیت که نتیجه دعوی اثبات تحقق بیع است مطابق قانون است؟ آیا نتیجه یک دعوا می‌تواند خواسته باشد؟
3. در املاک جاری آیا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال امکانپذیر است زیرا در املاک جاری جریان مقدماتی ثبت تکمیل نشده و سند صادر نشده است الزام خوانده‌ای که وفق ماده 22 قانون ثبت مالکیتی ندارد فاقد منطق قضایی است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

1. با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفاً ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22،42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء ‌مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری.
   
2. با توجه به پاسخ بند 1 دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می‌شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می‌باشد.
   
3. نظر به اینکه ملک مورد معامله قبل از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده 22 قانون ثبت، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده 41 قانون ثبت ارائه گردیده که به صراحت این ماده چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلاً به دیگری منتقل نموده، مکلّف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتباً اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. نتیجتاً در شرایط حاضر، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال زمین | ملک مسکونی آپارتمان / مغازه / باغ

مشخصات طرفین	نام	نام خانوادگی	نام پدر	شغل	محل اقامت
خواهان	مشخصات خریدار / خریداران (مشتری)
خوانده	مشخصات فروشنده / فروشندگان (بایع)
وکیل یا نماینده قانونی	مشخصات وكیل یا وکلای دعاوی در صورت تمایل به داشتن آن
خواسته یا موضوع و بهای آن	تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به حضور در یکی از دفاتر ثبت و تنظیم سند و انتقال رسمی….دانگ یک ……….. شماره پلاک ثبتی ……….بخش………. به شرح متن مقوم بر ۵۱ میلیون ریال، ضمن احتساب کلیه خسارات ناشی از دادرسی از باب تسبيب / تفاوت تمبر برابر دفترچه محاسباتی املاک در موعد مقرر اجرای حکم پرداخت خواهد شد.
دلایل و منضمات دادخواست	دلیل سمت: وکالتنامه ملصق به تمبر مالیاتی (یک برگ) فتوکپی مصدق مبایعه‌نامه مورخ …. (یک برگ)  استعلام گردش ثبتی  عند الزوم جلب نظر کارشناس رسمی عند الزوم شهادت شهود ثانی دادخواست
شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی بخش……….. / مجتمع قضائي ………..سلام علیکم، احتراماً  اینجانب / اینجانبه ………… وکیل دعاوی به شماره پروانه ………..  به وکالت از خواهان (موکل) به استحضار می‌رساند: موکل به موجب عقد بیع موضوع مبایعه‌نامه مورخ …. ، …..دانگ یک باب منزل مسکونی، یک واحد آپارتمان / یک باب مغازه / یک قطعه باغ به مساحت …………متر مربع به مبلغ …. ریال از خواهان ابتیاع و تاکنون مبلغ …. ریال از ثمن معامله را پرداخت نموده است. خوانده محترم به عنوان اصیل و مالک قانونی رقبه متنازع فیه از حضور در دفترخانه و تنظیم سند به نام موکل امتناع می‌ورزد. به موجب مستفاد از قانون مدنی، متعاملین ملزم به اجرای مصرحات عقد و نتایج قانونی و عرفی آن می‌باشند. استعلام ثبتی قبل از تشکیل جلسه اول رسیدگی مورد تقاضاست. نسبت به پرداخت مابه‌التفاوت تمبر دادرسی برابر دفترچه محاسباتی املاک در موعد مقرر اقدام خواهد شد. بنا علیهذا با تقدیم دادخواست حاضر : و استناداً به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳، ۳۳۸ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، رسیدگی و استماع خواسته و در مانحن فیه صدور حکم به شرح ستون خواسته از محضر دادگاه تحت استدعاست.   با تشکر و تجدید احترام محل امضاء – مهر – اثر انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست	ریاست محترم شعبه………دادگاه ……. رسیدگی فرمائید. نام و نام خانوادگی مقام ارجاع کننده تاریخ و امضاء			محل نقش تمبر