الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان

الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان یکی از دعاوی مبتلا به در مراجع قضایی است . بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مقرر شده است ، ((مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند و شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.))

بر همین اساس ازجمله مواردی که در قراردادهای مشارکت در ساخت در خصوص آن مذاکره و تبادل نظر و غالبا تعهد بر انجام آن بر عهده سازنده محول می گردد،اخذ پروانه ساختمانی جهت شروع عملیات اجرائی ساخت است.

و در صورتی که مالک اقدام به اعطای وکالت نامه رسمی کاری و نیز تحویل اسناد و مدارک قانونی لازم به سازنده جهت تشکیل پرونده و امکان مراجعه به شهرداری و ادارت مربوط نماید. ولی سازنده بر خلاف تعهدات قراردادی خود از انجام این امر امتناع نماید،مالک می تواند نسبت به طرح دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان در مراجع قضایی اقدام نماید.

نحوی طرح دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان

اخذ پروانه ساختمانی لازمه شروع عملیات اجرائی ساخت است. که در قراردادهای مشارکت مرسوم است،بعنوان آورده سازنده،پرداخت هزینه های لازم و انجام مراحل اداری آن بر عهده سازنده محول گردد و اعطای وکالت نامه رسمی کاری از طرف مالک به سازنده جهت امکان مراجعه سازنده به شهرداری وادارات مربوط در کنار تحویل اسناد مالکیت ومدارک قانونی لازم،مقدمه ایجاد تعهد برای سازنده جهت اخذ پروانه ساختمانی است.در غیراینصورت سازنده می تواند جهت امکان اجرای تعهد خود و جلوگیری از خسارت مضاعف نسبت به طرح دعوای حقوقی الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در مراجع قضایی اقدام نماید.

نکته:

در صورت عدم اعطای وکالتنامه رسمی کاری به سازنده و نیز عدم تحویل اسناد مالکیت و مدارک قانونی لازم ،دعوی الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان و امکان فسخ قرارداد و مطالبه وجه التزام قراردادی مندرج در شروط قراردادی بعلت ادعای عدم ایفای تعهد قراردادی مذکور از سوی سازنده،غیر قابل استماع و محکوم به رد در مراجع قضایی خواهد بود.

زمان طرح دعوی الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان

در کنار تجمیع شروط قبول تعهد پرداخت هزینه های اداری لازم و انجام مراحل اداری در شهرداری و دستگاههای مربوط  از سوی سازنده و اعطای وکالتنامه رسمی کاری و تحویل اسناد و مدارک قانونی لازم از طرف مالک به سازنده، شرط چهارم دیگری نیز براساس ماده ۲۲۶ قانون مدنی که همان انقضای مدت قراردادی ایفای تعهد توسط سازنده است نیز می بایست رعایت گردد،در غیر اینصورت دعوی الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمانی غیر قابل استماع و منتج به رد دعوی در مراجع قضایی خواهد شد.

تاثیر فورس ماژور یا قوه قاهره بر تعهد سازنده در اخذ پروانه ساختمان

منظور از فورس ماژور یا قوه قاهره ،حادثه ای است خارجی،غیر قابل پیش بینی و غیر قابل رفع که متعهد را از ایفای تعهد قراردادی خود باز می دارد.لازم به ذکر است ،دایره مصادیق فورس ماژور صرفا بلایای طبیعی همچون سیل و زلزله نبوده بلکه از اهم دلایل عدم صدور پروانه ساخت و یا عدم اخذ پروانه ساخت براساس توافقات قراردادی طرفین، تصویب و تغییرات آتی مقرراتی که پس از انعقاد قرارداد در حوزه مقررات شهرسازی از سوی مراجع قانونگذاری و اداری صورت می گیرد نیز خواهد بود.

که براساس ماده ۲۲۷ قانون مدنی و در فرض اثبات وقوع قوه قاهره از سوی سازنده و براساس مقرره اعلامی تاثیر قوه قاهره بر تعهدات قراردادی موجب معافیت متعهد از مسئولیت قراردادی و جبران خسارات قانونی یا قراردادی نسبت به متعهدله خواهد بود و دعوی الزام به اخذ پروانه ساختمانی نیز مسموع نخواهد بود.

اخذ پروانه ساختمان توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

براساس مقررات قانونی مبحث وکالت از جمله مقرره اعلامی در مواد ۶۵۶ و ۶۶۲ قانون مدنی ،اعطای وکالت رسمی کاری ازسوی مالک به سازنده در جهت اخذ پروانه ساخت ،نافی اختیار مالک در انجام موضوع وکالت توسط خود نخواهد بود. لذا مالک می تواند علیرغم تعهد سازنده، شخصا نیز نسبت به اخذ پروانه ساختمانی اقدام نماید.

نکات ضروری:

۱.در فرض تعهد قراردادی سازنده به اخذ پروانه ساختمانی و انجام مقدمات لازم از جمله اعطای وکالتنامه رسمی کاری و تحویل اسناد و مدارک قانونی ازسوی مالک،در صورتی که سازنده باز هم از ایفای تعهد خود امتناع نماید.مالک ناگزیر است با طرح دعوا در مرجع قضایی نسبت به اخذ حکم و الزام وی اقدام نماید و در صورتی که علیرغم ابلاغ اجرائیه صادره و انقضای مدت قانونی ۱۰ روزه از تاریخ ابلاغ کماکان از ایفای تعهد استنکاف نماید،مالک می تواند با اخذ اجازه از دادگاه نسبت به پرداخت هزینه های قانونی جهت اخذ پروانه ساختمانی اقدام و بدون طرح دادخواست جدید و در همان پروانه اجرائی نسبت به وصول مبالغ پرداختی خود اقدام نماید.در غیر اینصورت اگر سازنده بدون طی مراحل قانونی مذکور نسبت به پرداخت هزینه های اخذ پروانه اقدام نماید،نمی تواند نسبت به مطالبه آن از سازنده و طرح دعوا در مراجع قضایی اقدام نماید.

۲.بهتر است،در متن قرارداد در فرض تعهد سازنده بر اخذ پروانه ساخت و تعهد بر پرداخت هزینه های قانونی آن ،اختیار قانونی امکان فسخ قرارداد و خسارت قراردادی امتناع از ایفای تعهد قراردادی (وجه التزام ) و نیز شرط امکان پرداخت هزینه های قانونی و اخذ پروانه ساخت در فرض استنکاف سازنده به مالک  داده شود تا از ضرر و زیان احتمالی وارده به مالک و اطاله روند شروع عملیات اجرائی پروژه و امکان مطالبه هزینه های قانونی اخذ پروانه ساختمان بدون طی مراحل قضایی امکان پذیرباشد.

طرفین دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان

دعوی الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان از طرف مالک بعنوان خواهان به طرفیت سازنده بعنوان خوانده طرح می گردد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان

براساس ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوی الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح و رسیدگی خواهد بود.

اجرای رای الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان

پس از طرح دعوی الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان و صدور حکم قطعی دال بر اجابت خواسته اعلامی،مالک (محکوم له) می بایست براساس رای صادره درخواست صدور اجرائیه از دادگاه بدوی صادرکننده رای اولیه یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به خواسته را در فرض عدم وجود شرط داوری داشته است بنماید و با صدور و ابلاغ اجرائیه به سازنده (محکوم علیه)،نامبرده می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید.در غیر اینصورت با درخواست محکوم له و تشکیل پرونده اجرائی و براساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۵/۰۷/۱۳۹۷ واحد اجرای احکام با شناسایی اموال محکوم علیه و از محل فروش آن نسبت به اجرای مفاد رای اقدام می نماید و یا اینکه مالک می تواند براساس ماده ۲۲۲ قانون مدنی و با اخذ دستور از دادگاه نسبت به پرداخت هزینه های اخذ پروانه ساختمان اقدام نماید و در همان پروانه اجرائی نیز نسبت به وصول مبالغ پرداختی خود اقدام نماید.در غیر اینصورت اگر سازنده بدون طی مراحل قانونی مذکور نسبت به پرداخت هزینه های اخذ پروانه ساختمانی عمل نماید،نمی تواند نسبت به مطالبه آن از سازنده و طرح دعوا در مراجع قضایی اقدام نماید.