ابطال سند رسمی مالکیت در خصوص  اراضی و املاک موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰

ابطال سند رسمی مالکیت در خصوص اراضی و املاک موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ با احراز عدم رعایت مقررات مندرج در ماده یک قانون تعیین تکلیف و یا مخدوش بودن اسناد و مدارک ارائه شده به هیات حل اختلاف که مستند رأی این هیات است، دردادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح می باشد.

مستندات قانونی مرتبط با طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت در خصوص اراضی و املاک موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰

مواد ۱، ۳ و ۴ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/30

شرایط طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت و اعتراض به ثبت موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰

• سپری شدن مهلت مقرر در تبصره ۳ ماده قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰

چرا که اگر اعتراض داخل در مهلت باشد، خواسته اعتراض به ثبت ملک باید تقدیم شود،  یعنی ظرف  دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت تسلیم و ظرف یک ماه پس از آن دادخواست اعتراض به ثبت در دادگاه تقدیم نماید. 

• مخدوش بودن اسناد و مدارک ارائه شده به هیات حل اختلاف، که مستند رأی این هیات قرار گرفته است یا عدم رعایت مقرره مندرج در ماده یک قانون تعیین تکلیف
• خواهان سابقاً نسبت به ثبت ملک اعتراض نکرده باشد.

مهلت طرح دعوای ابطال سند مالکیتی که بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰صادر شده چه میزان است؟

طرح دعوای ابطال سند رسمی صادره از هیئت حل اختلاف بر خلاف سند صادره بر مبنای ماده ۲۱ قانون ثبت مقید به زمان معینی نیست و دائمی می باشد. 

بخش اخیر ماده ۳ قانون تعیین تکلیف قابل انتقاد است، زیرا منطقی آن است، که هر اعتراض یا اعمال حق ، یک ظرف مهلتی داشته باشد تا دستگاه قضایی و مردمی که به سبب صدور سند مالک شده اند یا اشخاصی که به دلیل معاملات متوالی زمانی مالک ملک بوده اند تکلیف خود را بدانند.

 اکنون با این وضعیت و با توجه به منسوخ شدن مرور زمان دعاوی حقوقی مشخص نیست، دادگاهها تا چند سال باید به ادعاهای مخالف اسناد رسمی رسیدگی کنند و بر فرض اینکه شخصی پس از ۵۰ سال ادعایی داشته و بر فرض صحت ادعای وی تکلیف معاملات متعددی که نسبت به ملک انجام شده چه خواهد شد. نامحدود بودن مهلت طرح دعوا ، درعمل مشکلات عدیده ای را برای مردم و دستگاه قضایی ایجاد می کند و معاملات مردم را متزلزل نموده و از استحکام آن کاسته و در نتیجه امنیت قراردادی را از بین می برد. 

نمونه دادخواست ابطال سند رسمی مالکیت اراضی و املاک موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰

با توجه به فنی و تخصصی بودن این دعوا و تنوع موضوعات آن و رویه های متفاوت قضایی، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد.

 مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک  امری لازم و غیرقابل اجتناب است. 

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.

نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت در خصوص اراضی و املاک موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰

در خصوص موضوع مورد بحث ، ذی نفع در دو مقطع زمانی دو دادخواست متفاوت می بایست مطرح کند.

1. براساس تبصره ۳ ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی، معترض باید ظرف دو ماه از تاریخ انتشار آگهی رأی هیات حل اختلاف در شهرها (در روستاها دو ماه از تاریخ الصاق رأی در محل ) اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید دریافت کند و پس از آن ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به اداره ثبت، مبادرت به تقدیم دادخواست اعتراض به ثبت ملک به دادگاه نماید.

 در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار یا الصاق رأی هیات حل اختلاف ، اعتراضی به اداره ثبت واصل نگردد یا ظرف یک ماه پس از اعتراض ، معترض دادخواست اعتراض به ثبت را تقدیم دادگاه نکند، اداره ثبت مبادرت به صدور سند مالکیت برای متقاضی می نماید.

2. هر چند اعتراض به ثبت موضوع تبصره ۳ ماده یک قانون تعیین تکلیف ، مهلت معین دارد، اما در انتهای تبصره آمده است. صدور سند مالکیت مانع از مراجعه منظور به دادگاه نیست. یعنی اگر در مهلت مقرر اعتراض انجام نشده باشد، معترض می تواند هر زمان به دادگاه مراجعه کنند و به نوعی موضوع مشمول مرور زمان نمی شود.

نکات کاربردی :

1. چنانچه خواهان در خصوص منشأ صدور سند مالکیت ادعای جعل داشته باشد، باید نسبت به اثبات جعلیت سند با طرح خواسته بطلان معامله به جهت جعلیت اقدام نماید. دادگاه ابتدا باید با ارجاع امر به کارشناس بررسی اصالت خط و امضا به این امر مبادرت نماید و در صورت جعلیت مستندات ابرازی به هیات حل اختلاف، حکم به بطلان معامله و ابطال سند مالکیت صادر نماید.
2. دعوای ابطال سند مالکیت دعوای مالی مربوط به اموال غیر منقول محسوب می شود، که هزینه دادرسی آن براساس ارزش منطقه ای باید پرداخت گردد. اما از حیث صلاحیت دادگاه و تجدیدنظر خواهی یا فرجام خواهی باید تقویم شود و ابطال تمبر مالیاتی نیز بر همین مبنا مورد محاسبه قرار می.گیرد. اما اگر دعوای اعتراض به ثبت در مهلت مقرر در ماده 3 قانون تعیین تکلیف مطرح گردد، دعوای غیرمالی محسوب می شود.

پس از انقضای مهلت اعتراض به رای هیات حل اختلاف موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف ، معترض باید چه دادخواستی تقدیم دادگاه نماید؟ 

با توجه به اینکه ، پس از سپری شدن مهلت اعتراض به ثبت، اداره ثبت مبادرت به صدور سند مالکیت می نماید، لذا خواسته اعتراض به ثبت وجاهت قانونی ندارد، چون در هر حال سند مالکیت صادر گردیده است؛ و اگر این خواسته در این موقعیت مطرح شود، با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد، بنابراین دعوای ابطال سند مالکیت تحت پلاک ثبتی باید اقامه شود.

آیا صرف خواسته ابطال سند رسمی کفایت می کند یا خواهان باید ابطال رأی هیات حل اختلاف موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف را نیز از دادگاه بخواهد؟

در این خصوص اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد.

گروه اول، که رویه قضایی و دکترین حقوقی هم متمایل به این نظر است ، معتقدند، مقدمه ابطال سند رسمی پس از مهلت اعتراض ابطال رأی هیئت حل اختلاف است. 

گروه دوم ، که اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۷۲۸ مورخ 11/۶/1399 به آن اشاره نموده است. قائل به عدم ضرورت طرح دعوای ابطال رای هیات حل اختلاف موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ می باشند. در این رای آمده است:

دعوای ابطال سند مالکیت موضوع رأی هیات حل اختلاف مندرج در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت یا هیات موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ و یا هیئت موضوع بند ۲ ماده ۱ قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 02/۱۲/1388 و دیگر هیاتهای مشابه بدون طرح دعوای ابطال رأی هیئت قابل استماع است و استماع آن منوط به تصریح به درخواست ابطال رأی هیئت نیست. زیرا به دلالت التزامی ،دعوای ابطال سند ناشی از وقوع اشتباه در رأی صادره منتهی به صدور سند متضمن درخواست ابطال رأی هیات یادشده نیز می باشد و با صدور رأی بر ابطال چنین سندی که نتیجه رأی هیات حل اختلاف است رأی مذکور نیز از درجه اعتبار ساقط می شود.

آیا امکان طرح دعوای خلع ید و قلع و قمع بنا به همراه دعوای ابطال سند رسمی مالکیت در خصوص اراضی و املاک موضوع قانون تعیین تکلیف وجود دارد؟

مادامی که سند رسمی ملک باطل نشده و رأی صادره قطعی نگردیده باشد، خواسته خلع ید و قلع و قمع مستحدثات وجاهت قانونی ندارد. 

زیرا یکی از ارکان اصلی دعوای خلع ید ، مالکیت رسمی خواهان است؛ لذا تا زمانی که سند مالکیت خوانده باطل نشده باشد، دولت او را مالک می شناسد. متعاقبا نیز از پذیرش دعوای قلع و قمع بنا نیز امتناع می نماید.

 نحوه رسیدگی دادگاه نسبت به دعوای ابطال سند رسمی مالکیت در خصوص  اراضی و املاک موضوع قانون تعیین تکلیف 

دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی ، نسبت به استماع اظهارات و ملاحظه اسناد و مدارک طرفین دعوا اقدام می نماید. در صورت صلاحدید موضوع را به کارشناس ثبتی و کارشناس نقشه بردار ارجاع می دهد تا با بررسی کامل مدارک و مستندات ابرازی و با مراجعه به محل وقوع ملک و ترسیم نقشه UTM دار اظهار نظر نمایند. نهایتا با انجام تحقیقات نسبت به صدور رای مقتضی اقدام می نماید. 

در عین حال می توان از دادگاه درخواست نمود، تا از اداره ثبت و هیات حل اختلاف دستور تهیه گزارش کامل و مبسوطی از روند و چگونگی ثبت ملک و صدور سند را نماید یا اینکه عنداللزوم پرونده ثبتی مطروحه در هیات حل اختلاف جهت بهره برداری قضایی مطالبه شود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی مالکیت در خصوص  اراضی و املاک موضوع قانون تعیین تکلیف 

دادگاه محل اقامت وقوع ملک صلاحیت ذاتی و محلی رسیدگی به دعوا را دارد.