توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و مزایده آن 

توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و امکان فروش آن یکی ازدعاوی پرچالش درادارات اجرای ثبت و مراجع دادگستری است. که امکان توقیف آن با فرض انتقال رسمی آن به بدهکارمیسرمی باشد، ولی انجام مزایده آن منوط به اخذ رضایت مالک جهت امکان انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه  توسط مستاجربه شخص ثالث است.

امکان توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه ( آیا سرقفلی قابل توقیف است؟ ) 

درخصوص اینکه آیا حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعنوان یک حق مالی قابلیت توقیف دارد یا خیر؟ اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.

گروه اول:که نظراکثریت را تشکیل را می دهند، که رویه ادارات اجرای ثبت و محاکم دادگستری نیز متمایل به این نظراست. قائل به این هستند، با توجه به اینکه این حق درزمره حقوق مالی و دارای ارزش عرفی و معاملاتی است، بنابراین فی نفسه قابل توقیف است. ولی درخصوص امکان مزایده و انتقال آن دو فرض را مطرح می نمایند.

1.فرض اول، بدهکار مالک ملک باشد.

در این فرض اگر مالک ملک درعین  حال مالک حق سرقفلی باشد.محکوم له می تواند با رعایت مقررات قانوین مربوطه نسبت به توقیف عین و منفعت بصورت همزمان یا توقیف حق سرقفلی بصورت مجزا اقدام نماید و متعاقبا با رعایت تشریفات مزایده و انتقال آن نسبت به وصول بدهی خود اقدام نماید.

2.فرض دوم، بدهکار مستاجر باشد.

گروه اکثریت:

 قائل به این هستند، توقیف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مستاجرمنع قانونی ندارد. ولی با توجه به اینکه انتقال این حق بدون انتقال منافع (بدون تنظیم قرارداد اجاره) امکان پذیرنمی باشد. بنابراین تنها درصورتی انجام این توقیف دارای اثر عملی است. که در قرارداد اجاره حق انتقال به غیراز مستاجرجهت امکان انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت سلب نشده باشد یا مالک حاضر باشد، درازای تخلیه ملک حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت مستاجررا پرداخت نماید. چه بسا مستاجر با هماهنگی با مالک ملک از ادامه عملیات اجرائی جلوگیری نماید.

در غیر اینصورت با توجه به تعارض انجام مزایده با حقوق قانونی مالک و مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356انجام مراحل مزایده و انتقال حق سرقفلی وکسب و پیشه فاقد مجوزقانونی و ممنوع است.

بنابراین با رفع موانع قانونی مذکورو با احراز شرایط برگزاری مزایده توسط دادگاه بدوی، دستورانتقال حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به برنده مزایده دردفتراسناد رسمی معرفی شده صادرخواهد گردید، مگراینکه برنده مزایده شخص مالک ملک باشد، که دیگرضرورتی دال برانتقال رسمی آن وجود ندارد و صورتجلسه برگزاری مزایده و تائید مراتب آن ازسوی دادگاه بدوی به منزله سند رسمی است.

این گروه در جهت تقویت نظر خود به نظریه ی مشورتی شماره 4740/7 مورخ 11/05/1380 صادره از سوی اداره حقوقی قوه قضائیه و رای وحدت رویه مورخ 12/07/1371 شورای عالی ثبت استناد می نمایند. که درادامه مقاله تقدیم حضورشده است.

گروه اقلیت:

قائل به این هستند،که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف نمی باشد. با این توضیح که در صورتی که مستاجر براساس مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مرتکب تخلفی شود و حکم تخلیه وی صادر گردد.دیگر سرقفلی باقی نمی ماند تا قابلیت توقیف داشته باشد.

با مداقه درنظرات اعلامی نظراکثریت به اصول حقوقی نزدیکتراست. کما اینکه نظردوم درفرض وجود دعوی و اثبات آن از موانع اجرای حکم است و با فرض عدم طرح آن یا رفع آن امکان اجرای حکم با شرایط اعلامی درنظریه اول محقق می گردد.

شرایط توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه 

1.ملک دارای سند رسمی باشد.

2.بدهکارمالک رسمی سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد.

3. امکان انتقال آن به غیر وجود داشته باشد.

نحوی توقیف سرقفلی دراجرای ثبت 

درصورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و بدهکار مالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد.اداره اجرای ثبت طی مکاتبه با واحد ثبتی با اعلام کد ملی بدهکار یا اعلام پلاک ثبتی ملک نسبت به اخذ استعلام ثبتی و توقیف سرقفلی اقدام می نماید.

ولی درصورتی که محکوم علیه مستاجر باشد و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به وی بموجب سند رسمی واگذار شده باشد.بموجب مکاتبه رسمی با اداره ثبت مربوطه مراتب دستورتوقیف حقوق مذکورجهت ثبت درپرونده اعلام می گردد.

ولی در فرضی که انتقال بصورت عادی یا بموجب حکم قانون و بدون تنظیم سند رسمی صورت گرفته باشد.امکان توقیف ثبتی آن با توجه به عدم مالکیت رسمی مستاجر و عدم پذیرش اسناد عادی درادارات و محاکم بموجب مواد  22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت امکان پذیر نبوده و ممنوع است.

نحوی توقیف سرقفلی در اجرای احکام 

درخصوص نحوی توقیف سرقفلی از طریق دادگاه و واحد اجرای احکام نیزعلاوه براینکه ملک می بایست دارای سند رسمی مالکیت باشد و بدهکارنیزمالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد. دراین حالت اداره اجرای ثبت طی مکاتبه با واحد ثبتی با اعلام کد ملی بدهکار یا اعلام پلاک ثبتی ملک نسبت به اخذ استعلام ثبتی و توقیف سرقفلی اقدام می نماید.

ولی درصورتی که محکوم علیه مستاجر باشد و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به وی بموجب سند رسمی واگذار شده باشد.بموجب مکاتبه رسمی با اداره ثبت مربوطه مراتب دستور توقیف حقوق مذکورجهت ثبت درپرونده اعلام می گردد.

ولی در فرضی که انتقال بصورت عادی یا بموجب حکم قانون و بدون تنظیم سند رسمی صورت گرفته باشد.امکان توقیف ثبتی آن با توجه به عدم مالکیت رسمی مستاجر و عدم پذیرش اسناد عادی درادارات و محاکم بموجب مواد  22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت امکان پذیر نبوده و ممنوع خواهد بود.

نظریه ی مشورتی شماره4740/7 مورخ 11/05/1380 درخصوص امکان توقیف سرقفلی 

درنظریه مشورتی آمده است.((توقیف سرقفلی به وسیله اجرا جایز است.ولی چون این حق معلق است،مادام که منجز نشده و مستقر نشده است انجام عملیات اجرایی مجاز نیست.))

نظریه مشورتی شماره  2222/96/7 مورخ 20/09/1396 درخصوص امکان توقیف سرقفلی 

شماره پرونده: 1641-1/3-96 تاریخ نظریه: 1396/09/20

درخصوص پرونده های مطالبه مهریه خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می نماید آیا سرقفلی های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش می باشد یا خیر؟

با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده 54 آئین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 11/06/1387، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است. اما در فرضی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستاجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد. ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستاجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است.

رای وحدت رویه مورخ 12/07/1371 شورای عالی ثبت در خصوص امکان توقیف سرقفلی

((شخصی برای وصول طلب خود از دو نفر به استناد چکهای برگشتی عهده بانک های ملت و صادرات علیه بدهکاران اجرائیه صادر و پس از ابلاغ اجرائیه به بدهکاران،دائن در خواست بازداشت سرقفلی یک باب فروشگاه و دو دهنه موضوع سند اجاره شماره 46749 دفتر0000 را می نماید.که پس از بازداشت،بستانکارازاجرای ثبت درخواست می نماید که مورد بازداشت را مزایده و به فروش برساند.لکن اجرای ثبت در پاسخ اعلام داشته که انجام تقاضا مقدور نیست.پاسخ مزبور مورد اعتراض بستانکار واقع شده و در نتیجه بر طبق ماده 229 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نسبت به اعتراض رسیدگی و چنین نظر داده شده است : ((حق سرقفلی زمانی محقق است که مستاجر استحقاق آنرا داشته باشد و توقیف حق سرقفلی همان طور که در ماده 62 آئین نامه اجرا تصریح شده است بلااشکال می باشد. ولی ارزیابی و فروش آن تا زمانی که تحقق آن محرز نشده باشد.خالی از اشکال نخواهد بود،بنابراین اعتراض بستانکار وارد نبوده و رد می شود.))

و بر اثر واخواهی نسبت به نظریه مذکور پرونده بر طبق بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و هیات مزبور رای خود را به این شرح صادر کرده است : ((لازمه بازداشت مال،فروش مورد بازداشت واستیفای طلب بستانکار است.بنابرین نظریه اداره کل اجرا فسخ می شود.)) سپس، اداره کل اجرای ثبت تهران درگزارشی به شماره 294/311/1/71 به عنوان معاونت محترم رئیس قوه قضائیه و ریاست محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام داشته که در مورد بازداشت سرقفلی از هیات نظارت ثبت استان تهران، آرای مختلفی صادر و هیات حق سرقفلی را علاوه بر بازداشت، قابل مزایده و فروش می داند. که برخی از آرای مزبور نیز بر اثر اعتراض در شورای عالی ثبت طرح و شورا طبق آرای متعدد، آرای هیات نظارت را نقض نموده است.
از این رو درخواست شده تا موضوع برای ایجاد وحدت رویه در شورا طرح شده و تحت رسیدگی قرار گیرد.که حسب دستور معظم له پرونده در جلسه 12/7/71 در شورای عالی ثبت طرح و شورای عالی ثبت (در قسمت اسناد) چنین رای داده است :((نظر به اینکه مزایده سرقفلی نتیجتا” مغایربا حقوق اشخاص ثالث است.لذا هرگونه اقدامی در این مورد وجهه قانونی نداشته و ضمنا” رای شماره 97107/11/70 هیات نظارت نیز فسخ می شود.))

توقیف سرقفلی درمحکومیت های مالی 

با توجه به اینکه این حق درزمره حقوق مالی و دارای ارزش عرفی و معاملاتی است، بنابراین فی نفسه قابل توقیف است. ولی مزایده آن درفرضی امکان پذیراست که سرقفلی متعلق به مالک باشد یا به صورت رسمی به مستاجر منتقل شده باشد، که دراین حالت طی مکاتبه واحد اجرای ثبت و اجرای احکام با اداره ثبت مربوطه دستورتوقیف سرقفلی متعلق به بدهکارصادر می شود. ولی فروش آن تنها درفرضی امکان پذیراست که حق انتقال به غیربه مستاجر داده شده باشد، درغیراینصورت با توجه به تعارض آن با حقوق مالک نیازمند اخذ موافقت مالک می باشد.

آیا سرقفلی قابل مزایده است؟

درصورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و بدهکار مالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد و یا مستاجربه صورت رسمی سرقفلی با حق انتقال به غیر به وی منتقل شده باشد، سرقفلی قابل مزایده خواهد بود. درغیراینصورت سرقفلی توقیف خواهد شد ولی فروش آن منوط به رضایت مالک می باشد.

مزایده سرقفلی بدون رضایت مالک

بدون اخذ رضایت مالک امکان مزایده سرقفلی وجود نخواهد شد و در صورت انجام فاقد اعتبار و قابل اعتراض ازسوی مالک می باشد.

نحوه توقیف و مزایده سرقفلی مشاعی 

با فرض تعلق سرقفلی به مالک یا انتقال رسمی سرقفلی به مستاجر با اعطای حق انتقال به غیر امکان توقیف و مزایده قدرالسهم مشاعی سرقفلی متعلق به بدهکار وجود دارد.

امکان توقیف سرقفلی بابت مهریه 

با فرض انتقال رسمی سرقفلی به زوجه  و اعطا یا اخذ رضایت مالک جهت انتقال سرقفلی امکان توقیف سرقفلی متعلق به زوج وجود دارد.