توقیف ملک محکوم علیه توسط واحد اجرای احکام مدنی ، وفق ماده 99 قانون اجرای احکام مدنی ، با ارسال مکاتبات به صورت سیستمی و با ذکر شماره پلاک و مشخصات ملک به طرفین و اداره ثبت محل اعلام می کند. این ماده در مورد املاکی است که دارای سابقه ثبتی بوده و در دفتر املاک اداره ثبت به نام محکوم علیه ثبت شده باشند.
نحوه اقدام محکوم له جهت توقیف ملک محکوم علیه توسط واحد اجرای احکام مدنی
عملکرد قسمت اجرای احکام مدنی در توقیف مال غیرمنقول محکوم علیه به دو صورت است:
- حالت اول : محکوم له با اعلام کد ملی محکوم علیه درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت مربوط یا ثبت اسناد و املاک کل کشور را می نماید. و متعاقبا با احراز مالکیت محکوم علیه و امکان وصول مطالبات خود، درخواست توقیف ملک را می نماید.
- حالت دوم : محکوم له شخصا با دارا بودن مشخصات ثبتی و اطلاع از وضعیت آن ، مستقیما درخواست اخذ استعلام و توقیف ملک تعرفه شده را می نماید.
قسمت اجرا در هر دو حالت، مشخصات را به اداره ثبت حوزه ای که مال در آن واقع است اعلام می دارد. تا چنانچه به نام محکوم علیه باشد، آن را در قبال مبلغ محکوم به و هزینه های اجرایی ثبت و نتیجه را به واحد اجرا اعلام دارند. بدیهی است اداره ثبت نیز پس از وصول نامه، آن را در سابقه پرونده ثبت ملک ضبط و ضمناً در دفتر مخصوص ثبت می نماید. از این تاریخ، ملک توقیف شده محسوب می گردد.
ماده ۹۹ قانون اجرای احکام مدنی به نحوی نگاشته شده که به ذهن متبادر می گردد واحد اجرا بدواً مال غیر منقول را توقیف و سپس آن را به اداره ثبت و طرفین اعلام می دارد. در حالی که چنین نیست، بلکه توقیف مال غیر منقول به ثبت بازداشت بودن آن در اداره ثبت محل است.
نحوه توقیف ملک محکوم علیه در خارج از حوزه قضایی واحد اجرای احکام مدنی
اگر ملک در حوزه اداره ثبت شهرستان دیگری غیر از شهرستان محل استقرار واحد اجرای احکام مدنی واقع شده باشد، اعمال توقیف نسبت به آن ملک از طریق نیابت قضایی میسر خواهد شد، نه از طریق اعلام مستقیم به اداره ثبت آن شهرستان.
رویه اجرایی نیز آن است که در این گونه موارد، به استناد ماده ۲۰ قانون اجرای احکام مدنی، از طرف قاضی اجرا با دادگاه محل استقرار مال مکاتبه و آن مرجع مراتب توقیف ملک را به ثبت محل اعلام و پاسخ ثبت را اخذ و به مرجع مطلع نیابت ارسال می دارد.
لحظه توقیف ملک محکوم علیه توسط واحد اجرای احکام مدنی در اداره ثبت
در ارتباط با توقیف مال غیرمنقول ، این سوال پیش می آید که چه لحظه ای می توان لحظه توقیف مال دانست؟ به عبارت دیگر، آیا زمان صدور دستور واحد اجرای احکام مبنی بر بازداشت ملک، توقیف محقق می شود یا زمانی که نامه این واحد به اداره ثبت واصل و در دفتر مخصوص بازداشت، ملک ثبت میشود؟
اگر ظاهر ماده ۹۹ قانون اجرای احکام مدنی در نظر گرفته شود، این نتیجه حاصل خواهد شد که زمان صدور دستور واحد اجرا، توقیف ملک محقق می شود؛ زیرا در این ماده مقرر شده است که توقیف مال غیر منقول به طرفین و اداره ثبت اعلام شود. پس توقیف مقدم بر اعلام آن به طرفین و اداره ثبت حاصل میشود. بر مبنای این استدلال، اثر اعلام به طرفین، استحضار آنها از توقیف و اثر اعلام به اداره ثبت، منعکس شدن مراتب در دفتر مخصوص در آن اداره است تا هر کس با مراجعه به سوابق ملک از توقیف قبلی آن توسط مرجع قضایی اطلاع حاصل کند.
در این ارتباط باید گفت که ثمره استدلال مذکور آن است که اگر قبل از وصول نامه واحد اجرا به اداره ثبت و انعکاس در دفتر املاک آن اداره، ملک توسط محکومعلیه به فروش برسد، این اقدام فروش مال توقیف شده تلقی و مشمول ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود. که نتیجه ی آن امکان طرح دعوای تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن را برای شخص ذی نفع فراهم می نماید. اما اگر زمان ثبت نامه در دفتر املاک اداره ثبت را زمان توقیف بدانیم، این معامله صحیح و نافذ خواهد بود.
که در عمل دیدگاه حقوقی و رویه قضایی واحدی در عمل وجود ندارد. البته به نظر می رسد تصمیم واحد اجرا مبنی بر توقیف ملک در واقع توقیف شده تلقی می گردد، اما آثار این توقیف از لحظه انعکاس در دفتر املاک ثبت مترتب می گردد. انعکاس به اداره ثبت از لحاظ ضمانت اجرای جلوگیری از نقل و انتقال، از طریق ثبت آن در پرونده ثبتی و دفتر املاک بازداشتی آن اداره است.
نحوه بازداشت فیزیکی ملک محکوم علیه توسط واحد اجرای احکام مدنی
در ماده ۹۹ قانون اجرای احکام مدنی، نحوه توقیف اموال غیر منقول بیان شده است، اما در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، این ترتیب به نحو واضح تری نسبت به قانون اجرای احکام مدنی بیان گردیده است. از مجموع مواد ۴۱، ۴۲ و ۸۵ آیین نامه مورد استناد، استفاده می شود که صورت برداری اموال غیر منقول با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور مأمور نیروی انتظامی خواهد بود و چنانچه طلب متعهد تا سی میلیون ریال باشد، بدون نیاز به کارشناسی، توقیف صورت می گیرد.
شایان ذکر است، به دلالت ماده ۹۴ آیین نامه صدرالذکر، مال غیرمنقول بعد از بازداشت موقتاً در تصرف متعهد باقی می ماند و او مکلف است، مال مذکور را به همان صورتی که تحویل گرفته ، تحویل دهد. بدیهی است توقیف ملک نیز از طریق اعلام به اداره ثبت و یادداشت در دفتر مخصوص صورت می گیرد.
نحوه اقدام اداره ثبت جهت اجرای دستور توقیف ملک صادره از سوی واحد اجرای احکام مدنی
ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی مقرر شده است که اداره ثبت پس از اعلام توقیف، در صورتی که ملک به نام محکومعلیه ثبت شده باشد، مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد، در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع میدهد. و اگر ملک به نام محکومعلیه نباشد، فوراً به قسمت اجرا اعلام می دارد.
این ماده وظیفه اداره ثبت و نحوه انعکاس توقیف در سوابق ملک در آن اداره را بیان می کند. لازمه ثبت تصمیم واحد اجرا مبنی بر توقیف ملک در اداره ثبت آن است که ملک مذکور حسب سوابق ثبتی، موجود به نام محکوم علیه باشد، اعم از این که عملیات ثبتی خاتمه یافته و سند صادر شده یا در جریان ثبت باشد. در صورتی که ملک به نام محکوم علیه به ثبت رسیده باشد، مراتب توقیف در دفتر املاک اداره ثبت منعکس خواهد شد. اما اگر ملک به نام محکوم علیه در جریان ثبت باشد، مراتب توقیف در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید خواهد شد. البته معمولاً در هر موردی که توقیف ملک به اداره ثبت اعلام می شود، علاوه بر ثبت بازداشت ملک در دفاتر مربوط، مکاتبه واحد اجرا در پرونده ثبتی ملک نیز ضبط می شود. به هر حال، مطابق ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی، اداره ثبت باید قید مراتب توقیف در دفتر املاک یا دفتر املاک بازداشتی را به قسمت اجرا اعلام نماید.
نحوه توقیف ملک معرفی شده توسط شخص ثالث جهت اجرای حکم
ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی متناسب با تبصره ماده ۳۴ قانون مذکور تنظیم نشده است؛ زیرا تبصره ماده ۳۴ به شخص ثالث نیز اجازه داده است برای استیفای محکوم به مال معرفی کند. ولی در ماده ۱۰۰ فقط از توقیف مال محکومعلیه یاد شده است. حال آنکه اگر شخص ثالث برای استیفای محکوم به مال غیرمنقول خود را معرفی کند و مقرر گردد این مال توقیف شود، اقدام لازم باید از طریق اداره ثبت صورت گیرد، با اینکه شخص ثالث محکومعلیه نیست. شایسته بود در ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف ملک فقط منوط به مالکیت محکومعلیه نسبت به آن نشود؛ بلکه حسب مورد از شخص ثالث نیز یاد می شد.
الزام اداره اجرای ثبت به ابلاغ بازداشت ملک به متعهد سند
ماده ۸۷ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در قسمتی معادل ماده ۹۹ و در قسمتی معادل ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی است. ماده ۸۷ آیین نامه مذکور چنین مقرر داشته است:
اجرا مکلف است، فوراً بازداشت را به متعهد ابلاغ و به ثبت محل اطلاع داده و صورت وضعیت و جریان ثبتی ملک مورد بازداشت را از اداره ثبت بخواهد. اداره نامبرده در صورتی که ملک ثبت شده باشد، در دفتر املاک توقیف شده ( دفتر بازداشتی ) و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک، بازداشت را یادداشت مینماید. اگر ملک به موجب دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتی متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، ثبت محل فوراً مراتب را به اجرا اطلاع میدهد و اجرا از آن رفع بازداشت می کند.
در مقام مقایسه ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۸۷ آیین نامه مورد استناد، می توان گفت مطابق ماده ۱۰۰، اگر پرونده ثبتی حاکی از عدم مالکیت محکوم علیه باشد، توقیف ممکن نیست، اما مطابق ماده ۸۷ آیین نامه، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتی، اگر انتقال به متعهد محرز باشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد.
