فروش ملک ورثه ای به جهت مالکیت مشاعی ورثه ، نسبت به ملک و اختلافات وراث ممکن طبق روال عادی انجام نشود و یا ممکن است یکی از ورثه حاضر به فروش ملک نباشد و یا بالعکس ، تنها یکی از وراث اصرار بر فروش ملک داشته باشد . در هر صورت با توجه به مشاعی بودن ملک ورثه ای و ادعای احتمالی هر یک از ورثه ، مانند ادعای مالکیت احدی از ورثه نسبت به ماترک ، فروش ملک موروثی می تواند به دلایل مختلفی محل اختلاف باشد . در این نوشتار ، به فروش ملک ورثه ای در شرایط و موقعیتهای مختلف پرداخته خواهد شد .
فروش ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث
فروش ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث فقط در شرایطی امکان‌پذیر است که آن فرد بخواهد فقط سهم خود را بفروشد. در این شرایط برای معامله ملک موروثی، دو حالت زیر را داریم: ۱. ملک قابل افراز باشد. ۲. ملک قابل افراز نباشد.
منظور از افراز ملک این است که مشخص شود کدام بخش از ملک، سهم کدام یک از وراث است. به عنوان مثال، اگر ارثیه مورد بحث زمین باشد، معمولاً قابل افراز است، اما افراز یک واحد آپارتمان ممکن نیست. اما اگر مثلاً وراث سه نفر باشند و ملک مورد نظر آپارتمانی سه طبقه باشد، باز هم می‌توان افراز را انجام داد. به هر حال، در هر دو صورت، چه ملک قابل افراز باشد و چه قابل افراز نباشد، ورثه برای فروش سهم خود باید به دادگاه مراجعه کنند . و حسب مورد ، تقاضای دستور فروش ملک مشاعی یا تقسیم ترکه را از دادگاه بخواهند .
فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت یکی از وراث
فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت وراث امکان‌پذیر نیست . فروش ملک ورثه ای با توجه به اینکه متعلق حق همه وراث است و تنها متعلق به یه یک نفر نیست غیر قانونی می باشد و بر اساس ماده ۱ از قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر می تواند جرم فروش مال غیر تلقی شود . وقتی تمام وراث در تمامی نقاط ملک شریک هستند، نمی‌توان بدون رضایت همگی، ملک را فروخت. اما اگر یک یا چند نفر از وراث بخواهند، علیرغم رضایت وراث دیگر، صرفاً سهم خود را بفروشند، راهکارهای قانونی وجود دارد که در ادامه این راهکارها را توضیح می‌دهیم.
فروش ملک ورثه‌ای توسط دادگاه
فروش ملک ورثه ای از طریق دادگاه وقتی مصداق پیدا می کند که همه وراث با فروش ملک موافق نباشند، در این صورت باید از طریق دادگاه اقدام به طرح دعوای دستور فروش ملک مشاعی نمایند. پس از مراجعه به دادگاه، قاضی قابل افراز بودن یا غیرقابل افراز بودن ملک را بررسی می‌کند. اگر ملک قابل افراز باشد، پس از طی کردن روال قانونی در خصوص افراز ملک مشاع ، هر یک از وراث می‌تواند پس از افراز صرفاً سهم خود را که دیگر از سهم سایر وراث مجزا شده است بدون نیاز به رضایت وراث دیگر بفروشد.
اگر ملک قابل افراز نباشد، داستان کمی پیچیده‌تر می‌شود. برای فروش ملک ورثه‌ای در حالتی که قابل افراز نیست، قاضی حکم به مزایده ملک می‌دهد. در این حالت، حتی اگر سایر وراث رضایت نداشته باشند، ملک در مزایده فروخته شده و سهم هر کدام از وراث به حساب آنها واریز می‌شود.
فروش ملک ورثه ای از طریق مزایده
زمانی ملک ورثه‌ای با مزایده به فروش می‌رسد که دو شرط زیر به صورت همزمان واقع شود:
- وراث برای فروش ملک با هم به توافق نرسیده باشند.
- ملک مورد نظر قابل افراز نباشد.
برای فروش ملک موروثی از طریق مزایده، ابتدا کارشناس دادگستری ملک را بررسی کرده و یک قیمت حداقلی برای فروش ملک اعلام می‌کند. سپس مزایده ملک برقرار شده و در نهایت، ملک به فردی که بیشترین قیمت را اعلام کند، فروخته می‌شود.
شرایط فروش ملک ورثه‌ای از طریق مزایده عبارتند است از :
- در مزایده اول، مبلغ پیشنهادی نباید کمتر از مبلغ کارشناسی شده باشد.
- اگر ملک در مزایده اول به فروش نرفت، باید مزایده دوم برگزار شود، اما باز هم نباید قیمت پیشنهادی کمتر از مبلغ کارشناسی شده باشد.
- اگر مزایده دوم هم منجر به فروش ملک نشد، باید مبلغ کارشناسی شده کاهش یابد. در نهایت، در مزایده سوم، ملک به هر قیمتی که مشتری پیشنهاد دهد، به فروش می‌رسد.
فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت
شاید به دلایلی انحصار وراثت امکان‌پذیر نباشد. مثلاً ممکن است هیچ‌گونه ارتباط یا دسترسی به یکی از وراث وجود نداشته باشد. حتی شاید یکی از وراث به خاطر اختلاف با بقیه یا به قصد پیشگیری از فروش ملک، برای دریافت گواهی انحصار وراثت همکاری نکند. در این شرایط، آیا می‌توان ملک را بدون انحصار وراثت فروخت؟ پاسخ منفی است، زیرا بدون داشتن گواهی انحصار وراثت، مشخص نیست وراث چه کسانی و چند نفر هستند. حتی آمار دارایی متوفی از دید قانون مشخص نیست.
بدون انحصار وراثت، میزان مالیات بر ارث هم مشخص نشده است. بنابراین، انجام انحصار وراثت برای معامله ملک موروثی واجب است. قانون در این شرایط راهی پیش پای وراث قرار می‌دهند. در این حالت، بر اساس ماده ۳۶۰ قانون امور حسبی، یک نفر از وراث می‌تواند به یکی از شعبات دادگاه که در آخرین محل اقامت متوفی واقع است، مراجعه کرده و درخواست گواهی انحصار وراثت را تقدیم دادگاه کند. در ادامه، دادگاه بر اساس مواد قانونی موجود در فصل دهم از قانون امور حسبی که به مسائل مربوط به تصدیق انحصار وراثت می‌پردازد، درخواست ارائه شده را بررسی می‌کند. در صورتی که دادگاه تشخیص دهد این درخواست توسط یکی از ذینفعان (مثلاً وراث یا طلبکاران) تنظیم شده است، اقدامات لازم برای صدور گواهی انحصار وراثت را انجام می‌دهد.
نکات مهم خرید ملک ورثه ای
- درخواست ارائه سند مالکیت توسط وراث
- مطابقت سند مالکیت با شناسنامه متوفی جهت بررسی اطلاعات هویتی و احراز مالکیت
- درخواست ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
- درخواست ارائه گواهی انحصار وراثت
- لزوم حضور و امضای مبایعه‌نامه توسط تمام وراث یا وکیل آنها
- اطمینان از عدم وجود صغیر بین وراث
- درخواست ارائه قیم‌نامه به همراه مجوز اداره سرپرستی قوه قضائیه جهت فروش ملک در صورت وجود صغیر یا محجور در بین وراث
- نوشتن نحوه پرداخت ثمن معامله در قرارداد به صورت کامل و دقیق و عمل طبق آن، لازم است. همچنین، استناد به شماره و مشخصات کلیه مدارک ارائه شده توسط فروشنده در مبایعه‌نامه، از جمله مدارکی مثل گواهی انحصار وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم‌نامه و… ضروری است.
- دریافت تصویر کلیه مستندات ارائه شده توسط وراث جهت ارائه به دادگاه در صورت بروز اختلاف هنگام انتقال سند یا تحویل ملک نیز اهمیت دارد.
نکات مهم فروش ملک ورثه‌ای
اگر ملکی به شما ارث رسیده است و قصد فروش آن را دارید، رعایت موارد زیر ضروری است :
- بررسی وجود یا عدم وجود وصیت‌نامه
- آگاهی از عدم امکان فروش ملک بدون رضایت سایر وراث
- قدام برای دریافت گواهی انحصار وراثت پیش از اقدام به فروش
- لزوم مراجعه به دادگاه در صورت عدم رضایت یا عدم همکاری یکی از وراث برای انحصار وراثت یا فروش ملک
- لزوم دریافت مفاصا حساب مالیاتی
آیا فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت یکی از وراث امکان‌پذیر است؟
خیر، با توجه به اینکه ملک ورثه‌ای در واقع یک ملک مشاعی است، تمام وراث در تمام نقاط ملک شریک هستند. بنابراین برای فروش آن به رضایت تمام وراث نیاز است، مگر اینکه یک یا چند نفر از ورثه بخواهند فقط سهم خود را بفروشند. در این صورت، باید از طریق دادگاه اقدام شود تا یا به واسطه افراز یا از طریق مزایده ملک فروخته شود.
آیا هنگام خرید و فروش ملک موروثی، حضور همه وراث الزامی است؟
بله، برای فروش ملک موروثی نیاز است همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند و همگی پای قرارداد را امضا کنند.
آیا می‌توان مبلغ معامله ملک موروثی را فقط به یکی از وراث تحویل داد؟
بله، اما برای اینکه از نظر حقوقی دچار مشکل نشوید، حتماً باید در قرارداد رضایت وراث از این مسئله را بنویسید. همچنین باید مشخص کنید که کلیه مبلغ معامله به کدامیک از وراث پرداخت شده و این مبلغ به چه شماره کارت یا شماره حسابی واریز شده است.
در صورت وجود فرد محجور یا صغیر در بین وراث، فروش ملک ورثه‌ای چگونه است؟ اگر در بین وراث فرد محجور یا صغیر وجود داشته باشد، باید قیم وی در جلسه فروش حاضر شود و قرارداد را به جای فرد صغیر امضا کند. البته ارائه قیم‌نامه به همراه مجوز فروش ملک از سوی اداره سرپرستی قوه قضائیه کاملاً ضروری است.
