فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی ازدعاوی فنی و پیچیده ملکی است، توضیح اینکه اصل برلازم وغیرقابل فسخ بودن قرارداد است. مگراینکه بموجب قانون یا توافق فی مابین طرفین قرارداد، فسخ قرارداد امکان پذیرباشد. با تصویب قانون پیش فروش آپارتمان بعضا اراده متعاملین محدود و امکان اعمال حق فسخ با شرایطی پیش بینی شده است. درخارج از موارد مصرحه دراین قانون، فسخ قرارداد تابع عمومات قانون مدنی می باشد.

لازم به ذکراست، درکنارطرح دادخواست اعلام تائید فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان، امکان طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی درصورت پیش بینی درقرارداد وجود دارد.

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان برحسب موضوعات مختلف متفاوت است. که درادامه به آنها اشاره می نمائیم.

• فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل اختلاف درمساحت بنا

احداث بنا براساس نقشه های ازپیش تهیه شده صورت می پذیرد، با این حال ممکن است به علل مختلفی آنچه درپایان آماده می شود، متفاوت ازنقشه و توافقات قراردادی باشد. درقانون پیش فروش ساختمان صرفا درخصوص اختلاف درمتراژبرای پیش خریدار قائل به حق فسخ شده است، که درادامه به آنها اشاره می نمائیم.

الف.کسری مساحت بنا

براساس ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان امکان فسخ قرارداد درصورت کسرمساحت بنا ازسوی پیش خریدارمنوط به شرایطی خاصی شده است. 

به موجب این ماده، درصورتی که براساس صورتمجلس تفکیکی مساحت بنا کمترازپنج درصد متراژ مقرردرقرارداد باشد، پیش خریدارحق فسخ قرارداد را ندارد و موظف است مابه التفاوت قیمت را براساس نرخ مندرج درقرارداد پرداخت نماید ، لیکن چنانچه کسری مساحت بنا بیش از پنج درصد (5 %) مقدارتوافق شده باشد، پیش‌ خریدارمی تواند قرارداد را فسخ نماید یا نسبت به دریافت خسارت وارده برپایه قیمت روز بناء و براساس نظرکارشناسی اقدام نماید.

ب.اضافه مساحت بنا 

بموجب ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان درصورتی که مساحت بنا بیش ازمقدارمقرردر قرارداد باشد، پیش فروشنده درهیچ حالتی حق فسخ قرارداد را ندارد و پیش فروشنده صرفا با توجه به اینکه اضافه مساحت ناشی ازعمل خود او می باشد، حق دارد مابه التفاوت را براساس نرخ مندرج درقرارداد و نه قیمت روزبنا مطالبه نماید.

• فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل عدم پرداخت اقساط 

بموجب ماده 11 قانون پیش فروش ساختمان پیش خریدارموظف به پرداخت اقساط ثمن وفق توافقات مندرج در قرارداد می باشد. درصورت تخلف وی، پیش فروشنده جهت امکان فسخ قرارداد ابتدا باید مراتب عدم پرداخت ثمن را به دفترخانه تنظیم کننده سند اطلاع دهد ودفترخانه موظف است نسبت به ارسال اخطاریه خطاب به پیش خریدارجهت پرداخت اقساط ثمن معوقه ظرف یکماه و تصریح درامکان فسخ قرارداد از سوی پیش فروشنده درصورت عدم توجه به اخطاریه ارسالی اقدام نماید.

• فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل تخلف از تعهدات قراردادی 

ازجمله توافقات مرسوم درقراردادهای پیش فروش ساختمان شرط امکان اعمال حق فسخ نسبت به تخلف ازتعهدات قراردادی است.لازم به ذکراست، جز درمواردی از قبیل تخلف ازمساحت مقرر درقرارداد و یا تخلف ازپرداخت ثمن معامله که دارای محدودیت و تشریفات خاصی است که در بندهای مذکوربیان شد، درباقی موارد تخلف از شروط مندرج درقرارداد، موجب امکان فسخ قرارداد ازسوی متعهدله خواهد بود.

• فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل انتقال قرارداد توسط پیش خریدار

با تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش خریدارمالک موضوع قرارداد می شود و حق فروش و واگذاری به شخص ثالث را دارد، ولی پیش فروشنده جهت ممانعت ازمواجح شدن با شخص ثالث ، می تواند حق واگذاری به غیررا ازطرف معامله ساقط می نماید و درفرض تخلف از تعهد مذکور امکان پیش بینی ضمانت اجرای فسخ قرارداد برای پیش فروشنده میسراست، نتیجه اینکه شرط امکان حق فسخ دراین حالت ازمصادیق تخلف ازشروط قراردادی و تابع توافقات طرفین قرارداد می باشد.

• فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل فوت احد از طرفین

فوت پیش فروشنده و پیش خریدارقرارداد، خدشه ای به اعتبارقرارداد وارد نمی نماید و وراث قائم مقام متوفی خواهند بود و حقوق وتعهدات قراردادی به آنها منتقل می شود. ولی طرفین قرارداد می توانند درجهت ممانعت ازمواجح شدن با عدم همکاری وراث طرف دیگر وعدم تعطیلی کار و ورود خسارت به سرمایه خود، حق فسخ قرارداد را درصورت فوت طرف دیگر قرارداد برای خود پیش بینی نمایند.

نحوه فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان

جهت فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان و ممانعت ازایجاد اختلاف درآینده، ارسال اظهارنامه رسمی جهت اعلام فسخ قرارداد جهت ضمیمه نمودن به دادخواست یا ثبت دادخواست اعلام تائید فسخ قرارداد با ذکرجهت فسخ قرارداد ضروری است. 

لازم به ذکراست، درجایی که علت فسخ قرارداد از سوی متعهدله عدم ایفای تعهد ازسوی متعهد قرارداد است، متعهد است که می بایست جهت ممانعت ازفسخ قرارداد ایفای تعهد از سوی خود یا وجود عذرموجه قانونی را جهت عدم امکان ایفای تعهد ازسوی خود اثبات نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان

بموجب ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع مال ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای اعلام تائید فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان را دارد.