فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ، تابع قواعد عمومی قراردادها از جمله اصل الزام آور بودن قراردادها می باشد. به همین جهت امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و بر هم زدن آن ، جز در موارد پیش بینی شده در قانون و تخلف از شروط  قراردادی از قبیل خیار شرط ، خیار تخلف از شرط ، خیار غبن و خیار تدلیس امکان پذیر نمی باشد.

جهات و شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می تواند بنا به یکی از خیارات قانونی یا قراردادی ( اختیارات فسخ قرارداد ) باشد. که ضوابط و شرایط تحقق هر یک از خیارات متفاوت از دیگری است و بار اثبات وجود اختیار فسخ قرارداد و تحقق امکان اعمال حق فسخ با خواهان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است.  که مصداق شابع آن خیار شرط و خیار تخلف از شروط قراردادی می باشد. که در ادامه به آنها اشاره نموده ایم.

نحوه و مراحل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد ایقاع است و به صرف اعلام اراده انجام فسخ از طرف صاحب حق در عالم حقوق محقق می شود. ولی با فرض تحقق شرایط فسخ قرارداد ، خواهان می بایست در جهت مطالبه خسارات قراردادی و ممانعت از تضییع حقوق و ممانعت از طرح ادعاهای احتمالی طرف قرارداد، می بایست نسبت به انجام اقدامات زیر اقدام نماید.

1.اعلام مراتب اعمال حق فسخ با ذکر مبنا و جهت به طرف قرارداد از طریق ارسال اظهارنامه رسمی

2.طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با ذکر جهت و مبنای  تحقق اعمال حق فسخ قرارداد

3.اخذ حکم قطعی از دادگاه عمومی حقوقی یا مرجع تجدیدنظر

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

• انحلال عقد

فسخ قرارداد موجب انحلال قرارداد از تاریخ اعمال حق فسخ قرارداد می شود و طرفین قرارداد نسبت به تعهدات در آینده مبرا می نماید. بر همین اساس فسخ اثر قهقرایی ( عطف به گذشته ) ندارد، مگر اینکه طرفین نسبت به بازگشت اثر فسخ به گذشته توافق نمایند.

• استرداد عوضین

در خصوص استرداد عوضین قراردادی در حقوق ایران نص صریحی وجود ندارد. ولی با اخذ وحدت ملاک از ماده 286 قانون مدنی در خصوص اقاله و نظریه دکترین حقوقی و فقه امامیه و با تکیه بر عقل و انصاف می توان قائل به بازگشت مالکیت عوضین به مالک سابق شد.

ولی در خصوص موضوع قرارداد مشارکت در ساخت پاسخ قدری متفاوت خواهد بود.

در واقع سوالی که مطرح می‌شود این است که اگر ساخت‌ و ساز پروژه ساختمانی تا حدودی انجام شود و مالک با امکان فسخ قرارداد نسبت به انحلال قرارداد اقدام نماید، تکلیف اقدامات و هزینه هایی که سازنده در ملک موضوع مشارکت نموده است چه خواهد بود؟

دو حالت می توان متصور بود، حالت اول، اگر طرفین نسبت به تعیین این موضوع در قرارداد توافق نمایند، مکلف به پایبندی به این توافقات می باشند. ولی اگر نسبت به این موضوع قرارداد ساکت باشد، سازنده می تواند با اخذ تامین دلیل نسبت به ثبت و ضبط وضعیت موجود جهت ممانعت از ایجاد اختلاف در آینده نسبت به الزام سازنده به مطالبه هزینه های صورت گرفته اقدام نماید.

• امکان مطالبه خسارت قراردادی 

در قراردادهای مشارکت در ساخت طرفین علاوه بر امکان اعمال فسخ قرارداد نسبت به تعیین خسارت قراردادی نیز اقدام می نمایند.در این حالت خواهان می تواند به صورت همزمان نسبت به طرح دعوای مطالبه خسارت در کنار دعوای فسخ قرارداد اقدام نماید.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط 

خیار شرط یکی از اقسام خیارات قراردادی ( اختیارات فسخ قرارداد ) است، بموجب آن اختیار بر هم زدن قرارداد به هریک از طرفین یا دو طرف قرارداد یا شخص ثالثی داده شود. که براساس آن دارنده حق فسخ، بدون ضرورت تحقق تخلفی از سوی طرف قرارداد و صرفا بنا به تشخیص خود می تواند نسبت به فسخ قرارداد و خروج از قرارداد اقدام نماید.

نکته مهم اینکه خیار شرط باید دارای مدت معینی باشد و یا به عبارتی تاریخ شروع  و انقضای آن مشخص باشد، ولی اگر تاریخ شروع قرارداد در متن قرارداد تصریح نشود، تاریخ قرارداد ملاک شروع مهلت خیار شرط خواهد بود. ولی عدم ذکر مدت اعمال حق فسخ موجب باطل شدن تمام قرارداد مشارکت در ساخت خواهد شد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت خیار تخلف از شرط 

در قراردادهای مشارکت در ساخت تعهداتی بر عهده هر یک از طرفین از قبیل تعیین مهلت جهت تحویل پروژه ، اخذ مجوز ساخت ، ارائه ساختار سازمانی ، شروع تخریب ، شروع ساخت ، تهیه منزل مسکونی جهت سکونت مالک ، ارائه چک ضمانت قرارداد ، اعطای وکالت کاری اداری محول می شود، که عدم ایفای این تعهدات از سوی متعهد امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را فراهم می آورد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فورس ماژور

 منظور از فورس ماژور حادثه‌ای که خارج از اقتدار و توان متعهد باشد و غیر قابل پیش بینی و اجتناب ناپذیر به نحوی که مانع اجرای تعهد شود.

فورس ماژور یکی از جهاتی است که به موجل آن طرفین قرارداد می توانند با تراضی نسبت به فسخ قرارداد یا پیش بینی انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت در این خصوص توافق نمایند. در این صورت خواهان می بایست با اثبات شرایط فورس ماژور نسبت به اعمال حق فسخ قرارداد و خروج از تعهدات قراردادی و ضمانت اجراهای آن اقدام نماید.

مهلت اجرای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

در قانون مهلت مشخصی جهت اجرای حق فسخ تعیین نشده است.گاهی تاخیر در اجرای حق فسخ و سپری شدن موعد قانونی ، موجب سقوط حق فسخ میشود . اصل بر فوری بودن زمان اعمال حق فسخ است یعنی دارنده حق فسخ باید بعد از اطلاع از حق فسخ  فورا نسبت به اعمال آن اقدام نماید.

منظور از فوری در اینجا فوریت عرفی است. تشخیص اینکه چه میزان تاخیر منافی با فوریت اعمال حق فسخ است به قاضی رسیدگی کننده به پرونده اعطا شده است . در برخی معاملات تعلل چند روزه منافی با فوریت نخواهد داشت و فوریت در فسخ به موضوع قرارداد و عقد نیز بستگی دارد. اما بعضی از خیارات مدت دار هستند مانند خیار مجلس که تا پایان مجلس عقد قرارداد اعتبار دارد. بعضی از خیارات نیز مهلتی برای اعمال ندارند. خیار تعذر تسلیم و خیار تخلف از شرط و تاخیر ثمن از این دسته می باشند . دارنده حق فسخ در این خیارات مدتها بعد از معامله نیز می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

تمدید قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت، تابع قوانین مندرج در متن قرارداد می باشد، اصل بر عدم امکان تمدید قرارداد بوده و جز با تراضی طرفین یا تحقق شرایط فورس ماژور، امکان تمدید آن وجود ندارد.

تامین دلیل در قرارداد مشارکت در ساخت 

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می توانند با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک نسبت به ثبت و ضبط وضعیت موجود ملک ، شخص متصرف و حدود اقدامات اجرایی انجام شده در محل اجرای پروژه ، نسبت به استفاده از این گزارش در دعاوی مشارکت در ساخت اقدام نمایند.

دعوای تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

صاحب حق فسخ با احراز شرایط تحقق فسخ قرارداد مشارکت ساخت و در جهت خروج از قرارداد و استرداد عوضین و جبران خسارات قراردادی می بایست با ثبت دادخواست اعلام تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به اخذ حکم قضایی اقدام نماید. این دعوا می بایست در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول مطرح گردد.

عدم امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت تابع قواعد عمومی قراردادها، از جمله اصل الزام آور بودن طرفین قرارداد نسبت به پایبندی به مفاد توافقات قرارداد، می باشد . بر همین اساس  تنها در فرض پیش بینی امکان فسخ قرارداد و تحقق شرایط اعمال آن و یا اثبان جهات قانونی قابل فسخ می باشد.

خلع ید سازنده به جهت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مالک جهت امکان خلع ید سازنده و نیز مطالبه خسارات قراردادی می بایست نسبت به طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با ذکر جهت امکان اعمال این حق ، ابتدائا اقدام نماید و متعاقبا با طرح دعوا نسبت به خلع ید سازنده عمل نماید. هر چند در عمل مشاهده می شود که بعضا دعوای فسخ قرارداد و خلع ید سازنده به صورت تومان مطرح می شود ولی در غالب محاکم ، صدور حکم خلع ید را منوط به قطعی شدن فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می دانند .

مطالبه خسارت قراردادی به جهت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مالک یا سازنده می تواند به صورت توامان با طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و مطالبه خسارت قراردادی و با اثبات جهت یا جهات اعمال حق فسخ ، نسبت به خروج از قرارداد و مطالبه خسارات ناشی از فسخ قرارداد ، اقدام نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ، دعوای تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح می باشد . رای صادره نیز در فرجه مقرر قانونی قابل تجدید نظر خواهی حقوقی در دادگاه تجدید نظر استان می باشد.

رای وحدت رویه شماره 810 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص استرداد ملک در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود.

بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌ الاتباع است.

نحوه اجرای حکم فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

اگر خواسته دعوای تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، صرفا تقاضای تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باشد، حکم صادره نسبت به فسخ قرارداد ، جنبه اعلامی داشته و موردی برای درخواست صدور اجراییه نیست.

لیکن اگر متن دادخواست، در کنار درخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ، خواسته دیگری از قبیل خلع ید ، استرداد ثمن معامله یا مطالبه خسارت قراردادی و امثال آن مطرح شده است، نسبت به این خواسته ها تقاضای صدور اجراییه و تشکیل پرونده اجرایی ضروری است. که نحوه اجرا تابع تشریفات قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و قانون اجرای احکام مدنی و سایر قوانین مربوطه خواهد بود.