توقیف سند مالکیت زمین بر قرارداد مشارکت در ساخت از سوی طلبکاران مالک یا سازنده، بنا به شرایط مندرج در قرارداد یا پرونده مطروحه، حسب مورد می تواند از موانع تخلیه و تحویل ملک و شروع عملیات اجرایی ساخت و تنظیم سند تفکیکی و تنظیم سند رسمی بنام مالک و سازنده و خریداران باشد. که بنا به شرایط پیش بینی شده در شروط قراردادی می تواند از موجبات فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی ذی حق یا انفساخ قرارداد شود.
برهمین اساس در صورتی که طرفین نسبت به آثار توقیف ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت،با درج شروطی همچون پیش بینی ضمانت اجراهای فسخ یا انفساخ و نیز وجه التزام قراردادی اقدام نموده باشند، می بایست پایبند به مفاد قرارداد باشند ولی در صورتی که نسبت به این امر سکوت نموده باشند، می بایست براساس عمومات قانونی نسبت به حل و فصل اختلافات حقوقی اقدام نمود. که در ادامه به آنها اشاره می نمائیم.
تاثیر توقیف سند مالکیت زمین پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
درخصوص تاثیر توقیف سند مالکیت ملک، پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، مقرره صریحی وجود ندارد و در عمل اتفاق نظرحقوقی وجود ندارد. برخی با استناد به ممنوعیت مقرر در ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی که مقرر می دارد:
(( هر کس عالما دراشیا و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.)) قائل به بطلان یا ابطال قرارداد مشارکت در ساخت به جهت توقیف ابتدایی آن هستند. چرا که با توجه به ممنوعیت قانونی اعلامی قرارداد تنظیمی مورد تائید قانونگذار نمی باشد. ولو اینکه عملیات ساختمانی خاتمه یافته باشد.
گروه دیگری، بنا به جهت یا جهات توقیف قائل به تفکیک هستند و چنانچه توقیف قبل از انعقاد قرارداد، تحویل یا تنظیم املاک موضوع قرارداد مشارکت درساخت را با مانع قطعی در آینده مواجح نماید، همچون اموال مصادره ای یا ملی شده، با استناد به عدم مالکیت مالک و خیار تعذر تسلیم، قائل به بطلان قرارداد مشارکت در ساخت هستند.
ولی چنانچه به صرف بدهی مالک یا سازنده ، مانع موقتی جهت ادامه پروژه یا تنظیم سند رسمی ایجاد شود، با رفع مانع بقای قرارداد خالی از اشکال خواهد بود.
تاثیر توقیف سند مالکیت زمین بعد از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از شروطی که غالبا در قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی می شود، امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در فرض توقیف ملک موضوع قرارداد است، در این صورت با حادث شدن این جهت، سازنده می تواند با استناد به خیار عیب، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید و با مراجعه به مرجع صالح به رسیدگی، نسبت به ثبت درخواست اعلام فسخ قرارداد و مطالبه وجه التزام قراردادی اقدام نماید.
صرف بازداشت ملک، موجب غیر قابل تسلیم بودن ملک نمی شود. اما در صورتی که از اوضاع و احوال و شواهد و قراین این چنین برداشت شود که رفع توقیف در آینده میسر نخواهد بود، موجب انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت خواهد شد.
اعتراض مالک نسبت به توقیف سند مالکیت زمین توسط بستانکار سازنده | نحوه رفع توقیف ملک توسط مالک به جهت بدهی سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از تعهدات مالک در اثنای اجرای پروژه، انتقال بخشی از ملک به نسبت پیشرفت پروژه است. که با انتقال رسمی ملک به نام سازنده، مالکیت سازنده تثبیت می شود و بنا به ماده ۲۲ قانون ثبت، امکان توقیف آن توسط مراجع اداری و قضایی وجود دارد. در این حالت، چنانچه توقیف مطابق با قوانین و مقررات صورت پذیرفته باشد، مالک امکان اعتراض نخواهد داشت .
تنها حالتی که مالک امکان اعتراض دارد، درحالتی است، که متعاقب اعلام مراتب فسخ قرارداد از سوی مالک یا انفساخ آن، ملک توقیف شود.
که با اثبات اعلام فسخ یا انفساخ قرارداد مشارکت، شروط قراردادی که در راستای آن سند مالکیت بنام سازنده منتقل شده است هم باطل می گردد و نتیجتا امکان ابطال سند رسمی مالکیت به نام سازنده و متعاقبا با طرح دعوای اعتراض ثالث حقوقی ، رفع توقیف طلبکار میسر خواهد شد.
