الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری از اقسام وکالت نامه رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی است و براساس آن شخص (موکل) با اعطای این نوع وکالتنامه و با تفویض اختیارات قانونی،شخصی را نماینده خود جهت مراجعه به ادارات و دستگاههای دولتی در خصوص انجام اقدامات اداری خاصی نسبت به موضوع وکالت می نماید و اقدامات وکیل از طرف موکل و برای شخص موکل خواهد بود،در این قبیل وکالت نامه ها برخلاف وکالتنامه های فروش (نقل وانتقال) حق انتقال موضوع وکالت از وکیل به شخص ثالث و خود سلب و ساقط می گردد.
از جمله توافقات متداول فی مابین مالک و سازنده قرارداد های مشارکت در ساخت ،ایجاد تعهد مضاعف برای سازنده بر انجام مراحل اداری شروع پروژه ساخت از قبیل اخذ مجوزهای قانونی لازم از ادارات و دستگاههای مربوط از جمله اخذ پروانه ساختمان یا جواز ساخت از شهرداری و نیز پس از اتمام پروژه، الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه رسمی و اسناد افرازی و دیگر امور اداری و ثبتی ملک است.
الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری بر مبنای قرارداد مشارکت در ساخت
انجام این اقدامات اداری و ثبتی در فرض تعهد سازنده،صرفا با اعطای وکالت نامه رسمی جامع کاری و با ذکر تمامی اختیارات قانونی لازم در مراجعه به ادارات و دستگاههای مربوطه امکان پذیرخواهد بود.
در موارد بسیاری مشاهده می گردد،بنا به اختلافاتی که در ابتدای شروع پروژه و در اثنای ساخت حادث می گردد،مالک یا مالکین از اجرای تعهد خود جهت اعطای وکالت نامه رسمی کاری به سازنده یا سازندگان امتناع می نمایند و عملا شروع و ادامه فعالیت ساخت و ساز و اخذ مجوزات و اسناد قانونی لازم با مشکلات عدیده ای مواجه می گردد.
در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت ،مالک تعهد بر اعطای وکالت نامه رسمی کاری به سازنده نماید و سازنده نیز به تعهدات مندرج در قرارداد ،بعنوان مقدمه اعطای وکالت به خود عمل نموده باشد.ولی مالک کماکان بر عدم ایفای تعهد خود در اعطای وکالت نامه رسمی اصرار ورزد ، سازنده ناگزیر می بایست،به طرح دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری به طرفیت مالک در محاکم عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقدام نماید.
لازم به ذکراست،در کنار ایجاد تعهد برای مالک جهت اعطای وکالت و تعهد متقابل سازنده جهت انجام مراحل اداری پروژه پیش بینی ضمانت اجراهای متناسب از قبیل امکان قانونی اعمال حق فسخ قرارداد و یا مطالبه وجه التزام قراردادی برای سازنده ،در جهت امکان خروج سازنده از قرارداد و رهایی از ضرر مضاعف و یا طرح دعوای محکومیت مالک به پرداخت خسارت قراردادی توامان با خواسته اصلی مذکور از نکات حائز اهمیت جهت الزام به ایفای تعهدات قراردادی از سوی مالک خواهد بود.
الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری بر مبنای عرف
در قرارداد مشارکت در ساخت ،ممکن است،علیرغم مذاکرات و تراضی شفاهی طرفین قرارداد در خصوص اعطای وکالت نامه رسمی به سازنده،در متن قرارداد تصریحی به آن نشود یا طرفین در خصوص اعطای وکالت نامه رسمی به سازنده مذاکره ای ننموده باشند،ولی در مقابل تعهداتی از قبیل اخذ مجوزات قانونی شروع پروژه و اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و اسناد افرازی و دیگر اقدامات اداری و ثبتی را بر ذمه سازنده محول نموده باشند، در این فرض با توجه به اینکه وکالتنامه رسمی کاری جزئی از مقدمات اولیه و لازم جهت شروع پروژه ساخت است و بدون اخذ مجوزات قانونی لازم ایفای تعهدات سازنده میسرنمی باشد،می توان با توجه به رویه و عرف غالب حاکم بر قراردادهای مشارکت،این عرف غالب را به منزله تراضی و تصریح طرفین در قرارداد دانست.هر چند دیدگاه متفاوت حقوقی دیگری نیز در رویه محاکم وجود داشته و قائل به عدم استماع دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری بر اساس عرف غالب اعلامی می باشند.
علی ایحال در این فرض ،سازنده ناگزیر است،بر اساس رویه و عرف جاری حاکم بر این قبیل قراردادها و با استناد به مواد ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی که اعلام می دارند:((عقود،نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است،ملزم می نماید،بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود،ملزم می باشند.)) و ((متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد، به منزله ذکر در عقد است)) اقدام به طرح دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری به طرفیت مالک در محاکم عمومی حقوقی محل وقوع ملک نماید.
طرفین دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری
طرفین قرارداد مشارکت طرفین دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری می باشند و نام سازنده یا سازندگان بعنوان خواهان و مالک یا مالکین بعنوان خوانده در ستون دادخواست می بایست اعلام می گردد.
مرجع صلاحیت دار جهت طرح دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالتنامه کاری
بر اساس ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،دعاوی مربوط به اموال غیر منقول و سایر حقوق راجع به آن از جمله دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مطرح خواهد شد،هر چند خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
آثار عدم اعطای وکالتنامه رسمی کاری بر قرارداد مشارکت در ساخت
امتناع مالک از اعطای وکالتنامه رسمی کاری از موجبات معاذیر موجه برای سازنده در تاخیر در ایفای تعهدات خود در انجام مقدمات امور اداری شروع پروژه از جمله اخذ پروانه ساخت خواهد بود و قانونا حق مطالبه خسارت قراردادی بر ذمه سازنده ( وجه التزام قراردادی ) از عهده سازنده ساقط می گردد و در صورت تعیین خسارت قراردادی، سازنده حق مطالبه آن را در فرض تجمیع شروط قراردادی اخذ آن خواهد داشت.
نحوی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی وکالتنامه کاری
پس از طرح دعوی الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری و صدور حکم قطعی ، محکوم له می بایست بر اساس دادنامه صادره درخواست صدوراجرائیه از دادگاه بدوی صادرکننده رای اولیه نماید،با صدور و ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه،نامبرده ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ فرصت خواهد شد جهت اجرای حکم اقدام نماید.در غیر اینصورت با تشکیل پرونده اجرائی و بر اساس مقررات قانون اجرای احکام نماینده دادگاه با انجام مکاتبات لازم با دفترخانه اعلامی در قرارداد یا دفترخانه ای که دادگاه مشخص می نماید و با حضور در دفترخانه اسناد رسمی ،از طرف مالک(محکوم علیه) اقدام به امضای اسناد و تنظیم وکالتنامه رسمی کاری بنام سازنده نماید.
لازم به ذکراست،درصورتی که اجبار مالک (متعهد) به اعطای وکالتنامه مذکور امکان پذیر نگردد و شخص دیگری نیز نتواند به جای مالک تعهد مذکور را ایفا نماید،سازنده بر اساس اختیار قانونی اعلامی در ماده ۲۳۹ قانون مدنی می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید.
