اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه ، در فرضی است که قرار تأمین خواسته یا حکمی به صورت كلي في الذمه ( مثلاً 200 میلیون تومان ) توسط دادگاه علیه شخصی صادر شده است و پس از تشکیل پرونده یا صدور اجرائیه در واحد اجرای احکام به دلیل عدم پرداخت بدهی از جانب محکوم علیه، ملکی اعم از آپارتمان یا زمین ،که متعلق به شخص ثالث است، بابت بدهی محکوم علیه توقیف گردد، بنابراین در این دعوا شخص ثالث به اصل حکم صادره هیچ اعتراضی ندارد، بلکه به عملیات اجرایی که واحد اجرای احکام به زعم او به اشتباه انجام داده معترض است و معتقد است اجرای احکام باید مال دیگری از محکوم علیه شناسایی و ملک او را از توقیف خارج نماید .
شرایط اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه | شرایط اعتراض شخص ثالث در مرحله اجرا
- صدور حکم یا قرار تأمین خواسته به صورت کلی فی الذمه نه عین معین (چون اگر عین معین باشد از مصادیق اعتراض ثالث حقوقی اصلی است نه اعتراض ثالث اجرایی)
- توقیف مال شخص ثالث به جای اموال محکوم علیه در واحد اجرای احکام مدنی یا کیفری
- عادی بودن مستندات شخص ثالث ( چرا که اگر دلایل و مستندات او حکم قطعی دادگاه یا سند رسمی باشد، باید مستقیماً از اجرای احکام رفع توقیف را درخواست نماید.)
- احراز انتقال مال از سوی محکوم علیه قبل از توقیف آن ( چرا که به موجب ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. )
- طرف دعوا قرار دادن محكوم له و محکوم علیه
مهلت اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه
در قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، مهلتی جهت طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی تعیین نشده است و هر زمان که شخص ثالث از توقیف ملک خود مطلع شود، می تواند با دارا بودن شرایط قانونی نسبت به طرح دادخواست اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک توسط واحد اجرای احکام مدنی اعتراض نماید.
مدارک و مستندات لازم برای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه
بر حسب موضوع هر پرونده ، مدارک لازم جهت طرح ضمیمه نمودن به دادخواست اعتراض ثالث اجرایی متفاوت است. ولی موارد شایع و مبتلابه عبارتند از :
- ارایه مدارک هویتی
- ارائه قرارداد و یا مبایعه نامه واگذاری مورد اعتراض به معترض ثالث اجرایی و سایر اسنادی واگذاری به ایادی سابق
- اسناد و فیش های مالی مربوط به پرداخت ثمن موضوع مورد اعتراض ثالث
- اخذ استعلام از ادارات مربوطه
- انجام تحقیقات و معاینه محلی
- ارجاع به امر کارشناسی
- اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف
- احکام دادگاه
نحوه طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه
در این دعوا خواسته فقط باید اعتراض ثالث به عملیات اجرایی باشد و خواسته هایی نظیر : اثبات وقوع بیع، اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مطالبه هزینه دادرسی نباید به همراه این دادخواست مطرح شود، این خواسته ها باید بعداً به صورت جداگانه تقدیم شود. و پرونده در صورت صلاحیت ذاتی و محلی دادگاه رسیدگی کننده به دعوای اعتراض ثالث، به آن مرجع ارجاع می گردد.
در غیر اینصورت می بایست دادخواست به مرجع صالح به رسیدگی تقدیم و گواهی ثبت دادخواست به شعبه ی رسیدگی کننده به دادخواست اعتراض ثالث اجرایی تقدیم شود و از شعبه می بایست درخواست صدور قرار اناطه شود.
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در این باره در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۷۵۶ مورخ ۱۳۹۹/۷/۱ بیان داشته است:
«رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث اجرایی برابر ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی به صورت فوق العاده و در مرجع قضایی اجرا کننده حکم به عمل می آید و رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توأم با دعوای مذکور منافی رسیدگی فوق العاده به دعوای اعتراض ثالث اجرایی است، بنابراین در صورت طرح توامان این دو دعوا، دادگاه مکلف است، آن دو را تفکیک کند و در صورتی که برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز صلاحیت داشته باشد جداگانه رسیدگی میکند؛ در هر حال صرف طرح هر یک از این دو دعوا موجب عدم استماع یا توقیف دعوای دیگر نیست.»
اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک بر اساس مبایعه نامه عادی
با توجه به اینکه ، قراردادهایی که معمولا اشخاص ثالث نسبت به اثبات ادعای خود جهت تقدم در خرید ملک، یا انتقال منافع یا حقوق آن ارائه می دهند،سند عادی است، لذا تاریخ سند عادی نسبت به سایر اشخاص معتبر نیست، مگر اینکه دادگاه، با بررسی سایر محتویات قرارداد از جمله : پرداخت های ثمن معامله یا ارجاع امر به کارشناس یا استماع شهادت شهود، تقدم واگذاری احراز گردد.در غیر اینصورت دعوای معترض ثالث محکوم به بطلان می باشد.
عملیات اجرایی ( مزایده ملک ) چگونه در اعتراض ثالث اجرایی، متوقف و به چه نحو رفع توقیف می گردد؟
- اولاً : ، به موجب مادۀ ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند، بدون تودیع تأمین قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می کند.
- ثانیاً : اگر مال موضوع دعوا مال غیر منقول مثل منزل مسکونی باشد، صرفاً به صورت سیستمی در اداره ثبت توقیف می شود، و توقیف فیزیکی آن بی معناست، به همین جهت دستور رفع توقیف نسبت به اموال غیر منقول مصداق ندارد.
درخواست دستور موقت توقف عملیات اجرایی در دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه
با توجه به اینکه صرف طرح دعوای اعتراض شخص ثالث در مرحله اجرا ، مانع ادامه عملیات اجرایی نمی شود، طرح درخواست دستورموقت جهت توقیف عملیات اجرایی در کنار خواسته اعتراض ثالث اجرایی ضرورت دارد.
با پذیرش درخواست، دادگاه با صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، رونوشت آن را برای واحد اجرای احکام مدنی ارسال می نماید و واحد اجرای احکام مدنی ، بر اساس آن عملیات اجرایی را متوقف می نماید.
دستور رفع توقیف عملیات اجرایی ، همانند قرار توقیف عملیات اجرایی اقدامی موقتی است، بنابراین قابل اعتراض از سوی خواندگان دعوا نمی باشد.
نمونه دادخواست اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه
با توجه به فنی و تخصصی بودن دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه و دیدگاه ها و رویه های متفاوت قضایی ، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد.
مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک امری لازم و غیرقابل اجتناب است.
بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.
آثار طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه
- توقیف عملیات اجرایی در اعتراض ثالث اجرایی
یکی از آثار اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه ، توقف عملیات اجرایی است و در صورتی که دادگاه ، دلیل خواهان را موجح و قوی بداند، قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی و صدور حکم قطعی صادر می نماید.
- لغو عملیات اجرایی در اعتراض ثالث اجرایی
هر گاه دادگاه دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک ( آپارتمان ، زمین ) را وارد تشخیص دهد، اقدامات اجرایی را که به هر دلیلی اجرا شده باشد، لغو و دستور اعاده وضع به حال سابق را صادر می نماید.
دادگاه صالح به رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک در دادگاه
هر چند نص صریحی مبنی بر این که اعتراض ثالث اجرایی باید در کدام دادکاه رسیدگی شود، وجود ندارد، اما رویه حاکم اینگونه است که دادخواست اعتراض ثالث اجرایی به دادگاهی که حکم اصلی را صادر نموده ارجاع می شود. که هیات عمومی دیوان عالی کشور به موجب رأی وحدت رویه شماره ۸۰۲ در مورخ 1399/09/18 دادگاه صادر کننده اجراییه را صالح به رسیدگی به اعتراض اشخاص ثالث متضرر از اجرای حکم و توقیف ملک اعلام داشته است.
رأی وحدت رویه شماره ۸۰۲ مورخ 1399/09/18 هیات عمومی دیوان عالی کشور درخصوص دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث اجرایی
مستفاد از مواد ۱۹، ۲۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، در مواردی که دادگاه صادرکننده اجرائیه به منظور اجرای حکم به دادگاه دیگری برای توقیف مال معین واقع در آن حوزه قضایی، نیابت داده و پس از توقیف، شخص ثالث به آن اعتراض کرده است، با توجه به اینکه توقیف مال مذکور بنا به درخواست و نظر دادگاه معطی نیابت انجام شده و دادگاه مجری نیابت صرفاً مفاد نیابت را اجرا کرده است، بنابراین، رسیدگی به این اعتراض در صلاحیت دادگاه معطی نیابت است و رأی شعبه سی و هفتم دیوان عالی کشور که در نتیجه با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود.
این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیرآن لازم‌الاتباع است.
نشست قضایی مورخ 1388/02/10 قضات دادگستری خمینی شهر در خصوص نحوه رسیدگی دعوای اعتراض ثالث اجرایی در خصوص اسناد عادی واگذاری
نظر اکثریت:
در رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی، موضوع ماده ی ۱۴۷ قانون اجرای احکام چنان چه دادگاه با سند عادی از جمله، قولنامه های خرید نسبت به املاکی که سابقه ی ثبت دارند، در دست معترض ثالث برخورد کرد، هر چند که به صراحت ماده ی ۴۸ قانون ثبت، این گونه اسناد عادی در هیچ یک از ادارات و محاکم دولتی پذیرفته نیست.
لیکن دادگاه برای کشف واقع باید به صحت و اصالت این قولنامه ی خرید معترض ثالث و ادعای وی در این خصوص جهت جلوگیری از تضییع حقوق وی رسیدگی کند و با تشکیل جلسه و استماع شهادت شهود و مسجلین ذیل مبایعه نامه، انجام تحقیق و معاینه ی محل در خصوص تصرفات معترض ثالث نسبت ملک خریداری شده و آن چه که دادگاه را به کشف واقع نزدیک میسازد، به ملک موضوع واقعیت امر را کشف کند.
هر چند که با این قولنامه های غیر رسمی احتمال تبانی می رود، لیکن با انجام اقدامات مذکور، دادگاه می تواند کشف حقیقت کند؛ چرا که درعرف، بسیاری از معاملات نسبت به املاک ثبت شده با قولنامه و مبایعه نامه ی عادی انجام می گیرد.
نظر اقلیت:
با توجه به مواد ۲۲، ۲۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که ثبت سند را نسبت به املاک دارای سابقه ی ثبت، الزامی و اجباری می داند و ضمانت اجرای عدم انجام این تشریفات قانونی نیز به صراحت ماده ی ۴۸ قانون ثبت، عدم پذیرش اسناد عادی نسبت به املاک دارای سابقه ی ثبت در محاکم و ادارات دولتی می باشد و با توجه به ماده ی ۲۲ قانون ثبت ، که فقط کسی را مالک می شناسد که ملک، قانوناً در دفتر املاک به نام وی به ثبت رسیده باشد، دادگاه در برخورد با اسناد عادی و از جمله، قولنامه و مبایعه نامه در ید معترض ثالث، جدای از آن که احتمال تبانی نیز در این مورد می رود، با لحاظ قرار دادن مواد قانونی مذکور، نیازی نمی باشد، که توجه ای به این قولنامه های عادی داشته باشد و اعتراض معترض ثالث، محکوم به رد می باشد.
2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
با سلام و احترام من ملکی را از بنگاه خریدم و تاریخ دفترخانه نیز گذاشتیم حالا همسر فروشنده رفته و تقاضای توقیف ملک را برای مهریه کرده است چطور میتونم اقدام قانونی بکنم تشکر
سلام چنانچه تاریخ قولنامه شما مقدم بر توقیف ملک توسط زوجه میباشد ابتدا اعتراض ثالث اجرایی مطرح کرده و سپس دعوای اثبات مالکیت مطرح کنید و پس از حصول نتیجه از ملک رفع توقیف کنید.