اعتراض ثالث به توقیف ملک در اداره اجرای ثبت ، در فرضی است ، که شخص ثالثی نسبت به مال منقول یا غیرمنقول توقیف شده توسط اداره اجرائیات ثبت از باب استیفای طلب محکوم له پرونده ، ادعای حقوقی دارد. در این حالت ، مرجع صالح جهت رسیدگی به شکایت شخص ثالث از عملیات اجرایی ثبتی ، بر حسب اینکه ، مستند ثالث ، سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه و یا سند عادی باشد ، متفاوت خواهد بود.
چنانچه مستند مورد ادعای ثالث سند رسمی و حکم قطعی دادگاه باشد ، اداره اجرای ثبت ، موظف است به اعتبار سندیت اسناد رسمی و احکام دادگستری ، عملیات اجرایی را متوقف و از مال مورد توقیف رفع بازداشت کند.
اما اگر به هر دلیل اعتراض وی توسط ریاست اداره ثبت و متعاقب آن هیات نظارت پذیرش نشود، می تواند به موجب ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری از تصمیمات رئیس ثبت یا هیات نظارت ، در دیوان عدالت اداری شکایت نمایند.
لکن در حالتی که مستند شخص ثالث ، سند عادی باشد ، با توجه به ترافعی شدن اختلاف ، رسیدگی به موضوع دارای ماهیت قضایی است و اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به ادعای حقانیت معترض ثالث را ندارد و مستلزم طرح دعوا در دادگاه حقوقی است.
در عین حال ، در برخی موارد خاص مشاهده شده است که، اداره ثبت به ادعای ثالث که مبتنی بر سند عادی اقامه است ، ترتیب اثر داده و عملیات اجرایی را متوقف می نماید. که اصحاب دعوا می توانند نسبت به اعلام مراتب اعتراض در هیات نظارت و شورای عالی ثبت اقدام نمایند .
مراجع اعتراض ثالث به توقیف مال در اداره اجرای ثبت
- رئیس اداره ثبت
مرجع اولیه طرح اعتراض ریاست اداره ثبت می باشد. با طرح اعتراض ، نظریه رئیس ثبت در قالب رای صادر و برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می گردد ، منظور از مقررات مزبور، مقرراتی است که مندرج در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی به معترض ثالث و سایر اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود. هر کس که شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشد می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ ، شکایت خود را به ثبت محل جهت ارسال شکایت به هیات نظارت استان تسلیم نمایند.
- هیات نظارت ثبت
به موجب بند 8 ماده 25 قانون ثبت ، نظریه رئیس اداره ثبت قابل اعتراض در هیات نظارت است. در رویه جاری رسیدگی به شکایات اشخاص در هیات نظارت به صورت غیابی و بدون حضور اصحاب پرونده و اشخاص ذی نفع یا وکلای آنان صورت می گیرد.
هیأت نظارت با حضور اعضا اقدام به تشکیل جلسه نموده و در همان جلسه و پس از طرح موضوع شکایت و رسیدگی های لازم اقدام به صدور رأی می نماید ، مگر آنکه مدارک ارسالی را ناقص تشخیص دهد و یا آنکه جهت رسیدگی ارائه مدارک دیگری را لازم بداند یا محتاج به توضیحاتی از اجرا یا طرفین قضیه باشد که در این موارد هیأت با صدور قرار، توضیحات و مدارک مورد نیاز را از ثبت محل خواسته و ثبت محل پس از اجابت خواسته هیأت نظارت ، مراتب مورد نظر را جهت رسیدگی نهایی به هیأت نظارت ارسال می نماید.
هیأت نظارت پس از رسیدگی به موضوع اعتراض ثالث ، مبادرت به صدور رأی می نماید، رأی صادره ممکن است ، مبنی بر فسخ تمام یا قسمتی از نظریه رئیس ثبت یا تأیید تمام یا قسمتی از آن بوده و یا در تکمیل نظریه رئیس ثبت اقدام بصدور رأی بنماید.
شخص معترض ممکن است ، علاوه بر اعتراض به نظریه رئیس ثبت ، موارد دیگری را طرح نماید ، که بدواً رئیس ثبت نسبت بدان رسیدگی ننموده و یا نظر خود را اعلام نداشته است ، در این موارد هیأت نظارت رسیدگی به موارد طرح شده را مجدداً به رئیس ثبت ارجاع خواهد داد.
رأی هیأت پس از صدور به اداره ثبت محلی که عملیات اجرائی مورد اعتراض در آن جریان دارد ارسال تا عملیات اجرائی وفق رأی صادره تعقیب گردد.
لازم به ذکر است ، به موجب تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت ، رای هیات نظارت ثبت درخصوص نظریه رئیس ثبت قطعی است و قابل ارجاع به شورای عالی ثبت نمی باشد.
- دیوان عدالت اداری
به موجب بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی هیات های نظارت و شورای عالی ثبت منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.
براساس تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری ، مهلت تقدیم دادخواست ، برای اشخاص داخل کشور سه ماه و برای مقیم خارج از کشور ، شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم در دیوان عدالت اداری می باشد.
نکته حائز اهمیت اینکه به موجب تبصره 2 الحاقی 1402/02/10 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری ، از تاریخ ابلاغ این تبصره ، نحوه رسیدگی به آرای هیات ها و کمیسیون های مراجع اداری به صورت تک مرحله ای است. و دادخواست مستقیما به یکی از شعبات تجدیدنظر دیوان عدالت اداری ارجاع می شود و رای صادره قطعی می باشد . و عملا امکان رسیدگی اولیه در شعبه بدوی دیوان عدالت اداری از تاریخ تصویب این مقرره منتفی شده است.
شعبه دیوان ابتدا با تکمیل بودن پرونده ، یک نسخه از دادخواست و ضمائم آن را برای طرف دعوا ارسال می نماید و خوانده موظف است ، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ارائه پاسخ اقدام نماید. با وصول پاسخ ، در وقت نظارت شعبه نسبت به صدور رای می نماید.
با فرض قبول شکایت ، هیات هم عرض هیات نظارت مکلف به رسیدگی مجدد به پرونده با جهات اعلامی دیوان می باشد. و با فرض اصرار هیات هم عرض به رای سابق یا عدم پذیرش رای توسط معترض ثالث ، امکان طرح مجدد پرونده در دیوان عدالت اداری وجود دارد و شعبه دیوان برخلاف رسیدگی سابق ، این بار با ورود در ماهیت پرونده اقدام به صدور رای می نماید. که رای صادره قابل اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری می باشد.
- دادگاه عمومی حقوقی
در مواردی که مستند مورد ادعای شخص ثالث سند عادی یا شهادت شهود و غیره است و احراز صحت ادعای حقوق مالکیت یا منافع شخص ثالث ، نیازمند رسیدگی به ماهیت قضایی داشته باشد ، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت ذاتی جهت رسیدگی را دارا می باشد.
لذا شخص ثالث می بایست نسبت به طرح دعاوی مقتضی از قبیل ، اثبات مالکیت ملک ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک ، الزام به تنظیم سند رسمی صلح و…حقانیت حقوقی خود را اثبات نماید.
مهلت اعتراض ثالث نسبت به توقیف مال دراداره اجرای ثبت در دادگاه
بر اساس ماده 172 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، تا زمان تنظیم و امضا صورتمجلس مزایده ، شکایت از عملیات اجرایی ثبت از سوی اشخاص ذی نفع قابل استماع است. لیکن رئیس ثبت تا زمان تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی یا تحویل مال چنانچه قائل به مخالفت عملیات اجرایی با ثبت باشد ، می تواند با صدور رای نسبت به تجدید عملیات اجرایی اقدام نماید. که رای صادره برابر ماده 169 این آیین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است.
ولی با اتمام عملیات اجرایی ثبت ، می بایست دادخواست ابطال عملیات اجرایی ثبت به همراه ابطال مزایده ثبتی به همراه دعاوی حقوقی اثبات مالکیت مال متنازع فیه در دادگاه مطرح شود.
درخواست دستور موقت توقف عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت توسط شخص ثالث در دادگاه
طرح دعوا در دادگاه مانع توقف عملیات اجرایی نیست. مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور داده و یا قراری دایر بر توقف عملیات اجرایی ثبت صادر نماید.
که صدور این قراردستور موقت مستلزم پرداخت و تودیع خسارت احتمالی است. که غالبا حدود 15 تا 20 درصد اصل خواسته تعیین می شود ، خواهد بود.
اعتراض ثالث اجرایی نسبت به اجرائیه اداره ثبت
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 02/04/1397
برگزار شده توسط: استان اصفهان/ شهر نجف آباد
موضوع :
اعتراض ثالث اجرایی نسبت به اجرائیه اداره ثبت
پرسش :
اعتراض ثالث اجرایی نسبت به اجرائیه صادره از اجرای ثبت ، در صلاحیت کدام مرجع است؟
نظر هیئت عالی :
رسیدگی به اعتراض ثالث اجرائی در اجرائیه های ثبتی در صلاحیت رئیس اداره ثبت است و نظر رئیس اداره نیز درهیات نظارت موضوع ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک قابل اعتراض است.
نظر اکثریت :
رسیدگی به این اعتراض در صلاحیت رئیس اداره ثبت است و نظر رئیس اداره ثبت ، قابل اعتراض در هیات نظارت است چرا که اولا، ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اطلاق دارد و هر گونه اعتراض به عملیات اجرایی را در صلاحیت رئیس اداره ثبت می داند. تعریف عملیات اجرایی در آیین نامه مشخص است و عملیات اجرایی با صدور دستور اجرا شروع می شود و با ختم مزایده و عملیات اجرایی خاتمه می یاید و هر اعتراضی که مربوط به این مرحله باشد ، با توجه به اطلاق ماده 169 آیین نامه در صلاحیت رئیس اداره ثبت است.
ثانیا، در اینجا اعتراض معترض به نحوه اجرا است و نه دستور اجرا که مشمول ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی باشد.
نظر اقلیت :
اعتراض ثالث اجرایی در صلاحیت دادگاه است. هرچند به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا اعتراض به عملیات اجرا در صلاحیت رئیس اداره ثبت محل است ولیکن به نظر می‌رسد در تمامی مواردی که اختلاف ایجاد شده ترافعی و نیازمند رسیدگی قضایی باشد رسیدگی در صلاحیت مراجع قضایی است چرا که اداره ثبت نمی تواند آثار رابطه حقوقی دو طرف را استخراج و برای اجرای آن اقدام کند.ضمن این که که آیین نامه ای که رسیدگی به یک امر ترافعی را از صلاحیت مرجع قضایی خارج کند ، مخالف قانون بوده و قضات نمی توانند به آن ترتیب اثر بدهند.
